Москва на момент прихода кризиса в Россию была одним из самых дорогих для туристов городов мира, в большой степени благодаря стоимости гостиничных услуг. Не удивительно, что падение цен размещения в столичных отелях с приходом кризиса стало рекордным – ни одна другая столица не пострадала от столь значительного падения цены, которое в Москве превысило, по разным оценка, 30–40%. На фоне снижения загрузки московских гостиниц это привело к значительному снижению доходности на номер. Впрочем, последние несколько месяцев отельеры отмечают рост спроса на гостиничные услуги, выражающееся в росте загрузки московских гостиниц.
Оживление гостиничного рынка заметно и в других мировых столицах. Начало 2010 года характеризуется явным ростом инвестиционной активности в гостиничном сегменте. По данным Jones Lang LaSalle Hotels, в I квартале 2010 года объем глобальных инвестиционных сделок достиг $2,8 млрд, превысив показатель аналогичного периода 2009 года ($1,8 млрд) на 53%. Основная инвестиционная активность приходится на регион EMEA (Европа, Ближний Восток и Африка), где в I квартале 2010 года было совершено рекордное число инвестиционных сделок общей стоимостью $1,1 млрд (на 46% больше, чем за аналогичный период 2009 года).
В России, впрочем, сделки с гостиничной недвижимостью носят единичный характер. С начала 2010 года на московском рынке состоялась продажа гостиницы «Шереметьево-2», принадлежавшей Nairay Holdings Limited. Покупателем стала одна из крупнейших скандинавских компаний в сфере гостиничной недвижимости – Wenaas Hotel Russia AS, входящая в состав инвестиционного фонда Wenaasgruppen A/S. Гостиница 1980 года постройки, относящаяся к среднему ценовому сегменту, становится первым московским проектом Wenaasgruppen – остальные отели, принадлежащие фонду в России, находятся в регионах. Еще одна сделка - приобретение группой компаний ЮМАКО гостиничного комплекса «Евролюкс» в Москве у группы частных лиц. Сейчас проводится ребрендинг отеля, который войдет в гостиничную сеть «Катерина» и будет открыт под брендом «Катерина Парк» в конце весны 2010 года.
Предложение
В настоящее время объем номерного фонда современного стандарта в Москве насчитывает, по разным оценкам, 10-13 тысяч номеров. Всего же, по данным Комитета по туризму Москвы, номерной фонд столицы (различных категорий и качества) может вместить 85 тыс. гостей. Власти Москвы в начале 2010 года обнародовали прогноз об открытии в этом году 17 гостиниц. Аналитики рынка не разделяют этих оптимистичных ожиданий, говоря о вводе не более 7–8 отелей. С начала года уже введено по меньшей мере три заметных гостиничных проекта:
- в феврале состоялось официальное открытие отеля «Аквамарин» на Озерковской набережной, 26 (4*, 160 номеров). Управляет гостиницей, входящей в состав МФК «Аквамарин», компания AFI-Hotels;
- весной открылась еще одна гостиница в составе многофункционального комплекса – отель Renaissance Monarch Centre, неподалеку от стадиона «Динамо». Второй в Москве отель под вывеской Renaissance корпорации Marriott International управляется по франшизе компанией Interstate Hotels & Resorts. В гостинице 366 номеров и 12 банкетных и конференц-залов общей площадью 2,5 тыс. кв. м;
- в конце апреля на Кутузовском проспекте после трехлетней реконструкции открылась гостиница «Украина» под брендом Radisson Royal Hotel Moscow группы The Rezidor Hotel Group. Номерной фонд состоит из 505 номеров и 38 апартаментов.
Начальный период деятельности введенных с начала года гостиниц, скорее всего, придется на постепенное восстановление общей экономической активности, которое, в свою очередь, повлечет увеличение клиентского потока. Как отмечают в Ernst & Young, по опыту прошлых лет в Москве с ее сохраняющимся дефицитом качественных гостиниц период «завоевания» новым отелем рыночной доли, или начальный период, составляет не 2–3 года, как на развитых западных рынках, а несколько месяцев.
До конца года запланирован ввод еще нескольких гостиниц, большинство из которых относится к верхнему ценовому сегменту (4–5*):
- пятизвездочный Lotte Hotel Moscow (Новинский бульвар, д. 8) на 304 номера, 5*, управление Lotte Hotels & Resorts;
- Courtyard Marriott Moscow Paveletskaya (4*) на 170 номеров в составе офисно-гостиничного комплекса «Вивальди плаза» на Кожевнической улице, д. 8/4;
- гостиничный комплекс Radisson SAS Белорусская на 3-й улице Ямского Поля, д. 26 на 297 номеров, 4*;
- «Азимут Отель Москва» на территории делового квартала «Даниловская мануфактура» (Варшавское шоссе, д. 9, стр. 1Б) – редкий представитель среднего сегмента, отель класса 3* на 134 номера.
Как отмечают в Jones Lang LaSalle Hotels, переносы сроков могут быть связаны с возможными перебоями финансирования либо со сменой акционеров или владельцев проектов, а также с недостатком профессионализма со стороны девелоперов, которые, приступая к реализации гостиничного проекта, плохо представляют себе его сложность. Неуверенность в спросе, по мнению экспертов компании, не является причиной переноса открытия строящихся гостиниц, но может влиять на решения о начале новых гостиничных проектов.
В кризисное время финансирование проектов строительства стало наиболее острой проблемой. Реализация гостиничных проектов напрямую зависит от наличия средств на продолжение строительства. При этом, как отмечают в Ernst & Young, стоимость заемных денег значительно возросла, а схема рефинансирования долгов, используемая многими девелоперами, стала невозможной из-за постоянного роста процентных ставок по кредитам. Таким образом, первыми смогли или в ближайшее время смогут выйти на рынок гостиницы, построенные или реконструированные за счет значительной доли собственных средств, а также за счет кредитных денег, взятых под «докризисные» ставки.
Из новых, «послекризисных» заявлений о новом строительстве гостиниц можно отметить проекты, презентованные этой весной на выставке MIPIM-2010. Компания «Аграмант» (связана с ЗАО «Тема») заявила о планах строительства высотного многофункционального комплекса на Волоколамском шоссе, в состав которого войдет 14-этажная гостиница на 260 номеров, окончание строительства намечено на начало 2014 года. ЗАО «Тантьема» представило в Каннах проект гостиничного комплекса на месте гостиницы «Мир» на Новом Арбате, строительство которого планируется закончить в 2012 году.
Спрос
По данным московского Комитета по туризму, в 2009 году количество иностранных прибытий в столицу составило 3,7 млн человек – почти на 10% ниже уровня 2008 года. На прошлый год пришелся пик кризиса, выразившийся в снижении деловой активности и уменьшении туристического потока. Это весьма заметно сказалось на деятельности столичных гостиниц в минувшем году. Конец года ознаменовался некоторым повышением спроса, вызванного оживлением деловой активности, которое так же позитивно повлияло на спрос на конференц-услуги.
По данным Департамента гостиничной недвижимости DTZ, по итогам 2009 года загрузка московских гостиниц осталась неизменной, так как отели современного стандарта смогли «перетянуть» гостей из советских отелей, номерной фонд которых не включается в мониторинг. Между тем, по данным Ernst & Young, в 2009 году снижение загрузки по отношению к «докризисному» 2008 году все-таки произошло: для отелей категории 5* – с 62 до 49%, в классе 4* – с 70 до 66%, в классе 3* – с 61 до 53%. Впрочем, по итогам первых четырех месяцев 2010 года наблюдается рост загрузки: пятизвездочные отели были заполнены в этом году на 48% (в аналогичный период прошлого года – на 45%), отели класса 4* загружены в среднем на 67% (январь – апрель 2009 года – на 63%), отели среднего сегмента 3* – заполнены на 48% (в аналогичный период прошлого года – на 42%).
Переход клиентов отелей «советского типа» в современные гостиницы среднего ценового сегмента стал возможен благодаря значительному снижению стоимости проживания в последних. Если многие люксовые гостиницы постарались удержать цены, пусть и ценой потери клиента, то отели среднего сегмента постарались, напротив, удержать клиента, пойдя на значительные уступки в стоимости размещения. Впрочем, о массовом переходе клиентов «советских» отелей в современные речи не идет – разница в стоимости все еще значительна, а гости «несовременных» гостиниц в большинстве своем консервативны и чувствительны к цене размещения едва ли не больше, чем постояльцы качественных современных отелей.
Наиболее значимой в структуре спроса на гостиничные услуги является деловая клиентура: по данным Jones Lang LaSalle Hotels, в гостиницах современного стандарта доля бизнес-приезжих достигает 80% клиентов. Гостей столицы, приезжающих с культурно-развлекательными целями, не так много – Москва на сегодняшний день не относится к туристическим городам, каковым является, например, Санкт-Петербург.
Гостиницы прилагают особые усилия по удержанию корпоративного сегмента, так как именно эта категория постояльцев обеспечивает значительную долю загрузки гостиниц практически в течение всего года. Как отмечают в Ernst & Young, корпоративный спрос наиболее легко прогнозируем, и на эту же категорию клиентов рассчитывают девелоперы, учитывающие необходимость расположения будущих гостиниц вблизи основных генераторов делового спроса: бизнес-центров, выставочных комплексов и органов власти. Данная клиентская группа также особо чувствительна к наличию дополнительных услуг в гостинице: наличию просторных и качественно оборудованных конференц-залов, вместительных ресторанов, наличию технически оснащенного бизнес-центра, тренажерного зала и других объектов инфраструктуры.
Ставки, инвестиции
По данным исследования Hotel Price Index (HPI®), проводимого ресурсом Hotels.com, по итогам 2009 года российская столица утратила свою лидерскую позицию по стоимости размещения в гостиницах. Если в 2008 году Москва лидировала со значительным отрывом, демонстрируя среднюю стоимость номера в отеле 232 (около $390), то в 2009 году средняя фактическая стоимость номера снизилась почти на треть и составила 166 ($254), в результате чего Москва сместилась на второе место, уступив Монте-Карло (172).
По данным Jones Lang LaSalle Hotels, по состоянию на март 2010 года по показателю средней цены на номер московский рынок занимал пятое место (после Женевы, Венеции, Парижа и Тель-Авива). По показателю доходности на номер (RevPAR) российская столица находится на шестом месте (после Женевы, Парижа, Тель Авива, Лондона и Цюриха).
По данным Ernst & Young, средняя стоимость номера категории 5* по итогам января – апреля 2010 года составила $316 (за аналогичный период прошлого года – $322), для гостиниц класса 4* наблюдается небольшой рост цены в валюте – $210 (в 2010 году – $196), в классе 3* цена продолжает снижаться, составив в этом году $175 (в 2010 году – $190).
Что касается доходности на номер (RevPar), то она, благодаря росту загрузки, несколько выросла, составив в среднем по итогам I квартала 2010 года $112,4 на номер, что почти на 7% больше, чем за аналогичный период 2009 года ($105,34), однако все еще более чем в два раза меньше, чем в I квартале 2008 года, когда этот показатель достигал $237,84 (данные Jones Lang LaSalle Hotels).
Тенденции
- Начиная с IV квартала 2009 года, благодаря оживлению деловой активности, наблюдается небольшое улучшение операционных показателей московских гостиниц.
- На текущий и следующий годы намечено значительное (больше, чем в прошлые годы) увеличение нового предложения современных гостиничных номеров, по большей части высшего ценового сегмента (4–5*).
- Сроки ввода строящихся отелей неоднократно переносились и могут быть скорректированы еще не раз.
- С конца прошлого года наблюдается повышение спроса на конференц-услуги.
- Снижение средней стоимости номера продолжается, хотя и более медленными темпами.
- По-прежнему основная доля столичного номерного фонда представлена гостиницами «советского формата».
Ввод нескольких крупных гостиничных проектов, открытых или ожидаемых к открытию в 2010 году, увеличит конкуренцию и затормозит восстановление операционных показателей столичных отелей, которое, тем не менее, будет происходить, хотя и медленно. Ожидаемое увеличение туристического потока приведет к оздоровлению рынка в среднесрочной перспективе. Дефицит современных номеров бюджетной и средней ценовых категорий будет наблюдаться по меньшей мере еще несколько лет, сдерживая развитие рекреационного туризма в Москве. Ожидается, что при сохранении стабильной экономической ситуации показатели доходности на номер могут приблизиться к докризисным показателям в 2014–2015 годах.
