Инвест стратегия 2026
Новости
Компании
Назад
1 Июня 2010, 7:24
Ориентация на экономкласс
Счастье героев главного российского новогоднего фильма стало возможным благодаря типовой застройке, предполагающей наличие в каждом городе улицы Строителей, густо усаженной домами-клонами. Сегодня, так же как и в первых кадрах рязановского фильма, в проектах домов зачеркиваются башенки, балкончики и прочие архитектурные «излишества»: девелоперское счастье сейчас зависит только от жилья экономкласса.
Скромность снова в моде
В жилищном строительстве в течение последних полутора лет наблюдается затишье. Кризис оставил девелоперов без банковских кредитов, а покупателей жилья – без ипотеки. Новых домов вводится в строй немного, количество сделок также оставляет желать лучшего. Исключение сегодня составляет лишь сегмент экономкласса, что вполне объяснимо: покупатели отложили мечты о больших просторных квартирах в домах бизнес-класса до лучших времен и дружно въезжают в скромные панельные многоэтажки. «На рынке первичного жилья Москвы количество новостроек неизменно снижается уже на протяжении пяти лет. Если весной 2005 года объем предложения первичного рынка столицы превышал 1000 адресов, то к концу 2009 года их количество снизилось в три раза и сегодня составляет около 300 адресов, – поясняет ситуацию Мария Литинецкая, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». – Поскольку до кризиса застройщики ориентировались в основном на строительство объектов бизнес-класса, только треть новостроек, поступающих в продажу, относилась к классу эконом. В докризисный период в Москве на рынок в год поступало менее 1 млн кв. м жилья экономкласса. Притом что по Генплану развития города для удовлетворения потенциального спроса на дешевые новостройки в Москве должно возводиться не менее 3 млн кв. м подобного жилья в год. Поэтому дефицит в экономклассе наблюдается уже несколько лет».
По прогнозам компании «МИЭЛЬ-Новостройки», объемы нового коммерческого строительства жилья экономкласса в Москве на 2010 год не превысят 0,5 млн кв. м. Соответственно, дефицит предложения квартир этого сегмента в текущем году, по оценкам компании, может составить примерно 2,5 млн кв. м. Смещение покупательского спроса в сторону более дешевых сегментов заставило и девелоперов повнимательнее присмотреться к данному сегменту рынка.
«Сейчас в условиях низкого платежеспособного спроса и высоких ипотечных ставок наибольшим спросом пользуются новостройки экономкласса, и чем меньше срок строительства, тем выше отдача от проекта, – говорит Ирина Кирсанова, директор по маркетингу ЗАО «Пересвет-Инвест». – Затраты девелопера компенсируются за счет текущих продаж, а чем выше здание, тем больше покупок и цена квартир растет вслед за этажностью. Повышенному спросу в данном сегменте также способствует и определенный дефицит предложения, ведь до кризиса в Москве строился преимущественно бизнес- и элиткласс, панельные дома в основном возводились около МКАД и в области».
Помимо повышенного спроса на демократичное жилье хорошим стимулом для девелоперов являются небольшие сроки строительства: панельный дом можно построить менее чем за год, а монолит – за 1,5–2 года. Успешные продажи крупных проектов экономкласса подтверждают правильность данной стратегии.
Масштаб имеет значение
При современном дефиците жилья экономкласса рынок способен поглотить миллионы квадратных метров. Поэтому девелоперы смело могут начинать работу над масштабными проектами, что они и делают. Например, ГК ПИК планирует возвести на площади 114 га более 1 млн кв. м жилья в подмосковном городе Мытищи. Жилой район Ярославский будет застроен домами индустриальных серий П-3М и КОПЭ-М «Парус», а также монолитными зданиями по индивидуальным проектам. После завершения строительства здесь смогут проживать около 50 тыс. человек.
В Люберцах ГК ПИК намерена возвести жилой район комплексной застройки Красная Горка, состоящий из более чем 40 жилых корпусов общей площадью 650 тыс. кв. м. Здесь будут построены дома индустриальных серий П3-М, П-44Т и КОПЭ-М «Парус».
Еще один проект компании – жилой район Левобережный – расположен в городе Химки Московской области, в 1 км от МКАД. Здесь на площади в 50 га планируется возвести 380 тыс. кв. м жилья. В Левобережном будут построены 15 домов современных индустриальных серий: пять 25-этажных домов серии КОПЭ-М «Парус», пять 23-этажных домов серии П-3М, два 17-этажных дома серии П-111М, а также три монолитно-кирпичных дома по 38 этажей. Программа строительства района Левобережный рассчитана на шесть лет. Также компания строит жилые комплексы «Битцевский» и «Заповедный уголок». Первый расположен в Южном административном округе Москвы, в районе Центральное Чертаново – ЖК будет состоять из одного 25-этажного корпуса серии КОПЭ «Башня» и трех 18-этажных корпусов домов серии КОПЭ-М «Парус». «Заповедный уголок» возводится в Северо-Восточном округе Москвы на улице Заповедная, где на площади 4,4 га будет возведено 78,5 тыс. кв. м. жилья.
Компания «Ведис групп» летом этого года начинает строительство в районе Большой Очаковской улицы в Западном административном округе Москвы микрорайона общей площадью 140 тыс. кв. м. Площадь инфраструктуры составит 60 тыс. кв. м. Всего будет построено 2,3 тыс. квартир экономкласса. Завершение проекта запланировано уже на конец 2011 года.
Интересным проектом комплексной застройки является и жилой комплекс «Бутово Парк» (девелопер – Galaxy group), в котором строительство домов ведется по индивидуальному проекту. Общая площадь жилых зданий составит 754,5 тыс. кв. м. Завершение строительства первых двух домов микрорайона (башня А и башня Б) планируется уже в 2010 году. На сегодняшний момент здесь идут фасадные работы.
Жилье экономкласса востребовано не только в Москве и Подмосковье, но и в регионах, и в этом еще один его плюс для девелоперов.
«Ренова-СтройГруп» в этом году намерена помимо ввода в строй существенных объемов жилья в Подмосковье ввести около 350 тыс. кв. м жилья в микрорайоне Академический (г. Екатеринбург). «Кризис изменил тактику, но не стратегию компании, – говорит Вениамин Голубицкий, президент ГК «Ренова-СтройГруп». – Мы стали в первую очередь строить жилье экономкласса, понимая, что в период кризиса в этом сегменте наибольший спрос». Благодаря масштабным проектам компании удается получать прибыль не за счет высокой стоимости квадратного метра, а за счет значительных объемов вводимого жилья. Эти проекты гарантируют стабильное существование на весь срок их реализации, а это 10–15 лет, а также позволяют не зависеть от среднесрочных (7–10 лет) циклов рынка недвижимости». Помимо Академического сейчас компания работает над проектом КОТ «Яблоневый посад» в Ярославле (объем строительства – 1 млн кв. м).
Как рассказал Вениамин Голубицкий, несмотря на то что в названных проектах строится жилье экономкласса, их отличие от бизнес-класса заключается только в качестве самих квартир. Что касается прилегающих территорий и инфраструктуры, то жители имеют доступ к развитой городской среде, социальной, инженерной и дорожной инфраструктурам.
В домах всех классов имеются подземные паркинги. Благодаря инновационной системе комплексной отчистки воды жители получают питьевую воду высокого качества прямо из-под крана. Для удобства населения нового района планируется строительство скоростного вида транспорта.
ЗАО «Пересвет-Инвест» развивает новый проект малоэтажного строительства экономкласса. В Советском районе города Волгограда компания строит микрорайон комплексной малоэтажной застройки «Максимка». Проект реализуется в соответствии с генеральным планом застройки города в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Всего в микрорайоне «Максимка» на площади 8,83 га планируется построить 250 деревянных домов по новой немецкой технологии «Массивные деревянные стены» (MassivHolzMauer). Планируемый объем строительства – более 18 тыс. кв. м. Завершение первой очереди строительства (1–2-этажные дома общей площадью более 9 тыс. кв. м) намечено на конец ноября 2010 года, окончание проекта – на VI квартал 2011 года.
В Санкт-Петербурге корпорация «Главстрой» ведет работу над крупным инвестпроектом «Северная Долина». «В общей сложности предполагается к 2014 году возвести 2,7 млн кв. м жилья и примерно 500 тыс. кв. м объектов социальной инфраструктуры, – рассказывает Виталий Королев, директор по связям с общественностью корпорации «Главстрой». – Причем хоть «Северная Долина» – проект экономкласса, дома возводятся монолитно-кирпичные, а не привычные для дешевого жилья панельные».
Завершить начатое в прошлом году строительство первых 144 тыс. кв. м планируется уже в декабре 2010 года. В I квартале 2011 года будут введены в эксплуатацию еще 130 тыс. кв. м жилья.
Панель вместо монолита
Новые времена заставили девелоперов не только сменить «ориентацию» и переквалифицироваться в строителей более скромного жилья, но и провести реконцепцию объектов. «Ранее наша компания в основном рассматривала эксклюзивные и дорогостоящие проекты бизнес-класса, но кризис заставил нас пересмотреть данную стратегию, – рассказывает Ирина Кирсанова. – Сейчас наши новые проекты должны отвечать двум главным качествам – быть быстровозводимыми и недорогими. Это относится и к городскому, и к загородному сегменту рынка».
По словам Ирины Кирсановой, ЗАО «Пересвет-Инвест» провело реконцепцию проектов в сегменте городской и загородной недвижимости. В городских проектах увеличилось количество квартир и снизилась их площадь. Также значительно повысилась доля однокомнатных квартир, которые за счет сравнительно низкой цены пользуются наибольшим спросом. Увеличилась этажность зданий, что позволило повысить объем предложения. Также сменилась технология строительства. Например, в новостройке Солнечногорского района Московской области планировалось возводить монолитный жилой дом. На сегодняшний день компания полностью пересмотрела проект и в ближайшее время планирует вместо монолита строить панельные дома серии П111М. Подобный дом компания сейчас возводит и в городе Лыткарино. «В серии П111М наружные стены толщиной 350 мм, это трехслойная высокопрочная бетонная панель с внутренним слоем теплоизоляционного материала, – говорит Ирина Кирсанова. – Планировки квартир предусматривают просторные кухни, холлы, застекленные лоджии, то есть они полностью отвечают требованиям современных покупателей. В регионах, где спрос на рынке восстанавливается не столь интенсивно, преимущества быстровозводимых домов экономкласса еще более существенны. В проекте комплексной застройки «Изумрудный» в Саратове мы планируем использовать технологию туннельной опалубки, которая позволяет значительно сократить срок строительства даже в монолитном домостроении».
В загородном сегменте, в коттеджном жилом комплексе «ЖемИльи» (9 км от МКАД по Ильинскому шоссе), компания решила пересмотреть концепцию, сократив площади таунхаусов с 330 до 230–250 кв. м при этом оставив неизменным зонирование общей территории поселка (зоны отдыха, парковки, размещение и позиционирование различных типов домов и объектов инфраструктуры и т. д.). Кроме того из проекта были исключены эксплуатируемые кровли, содержание которых ложится на плечи собственников.
«Многие застройщики пересмотрели концепции планируемых жилых комплексов и сместили свои приоритеты, – говорит Мария Литинецкая. – Изменения коснулись, например, форматов жилья: многие девелоперы были вынуждены провести реконцепцию своих проектов из формата бизнес-класса в эконом». Конечно, не все проекты бизнес-класса могут быть трансформированы в экономкласс, но для некоторых возможность реконцепции существует, и, как показывают вышеприведенные примеры, она может проходить с минимальными затратами.
«Сегодня для потребителя ключевым вопросом становится цена, спрос смещается в сторону недорогих квартир. Соответственно, это означает, что такие квартиры можно не только продать, но и достаточно быстро продать, что крайне важно особенно в кризисные и посткризисные времена, – замечает Виталий Королев. – Экономкласс сохранит свою перспективность, и параллельно будут меняться представления о нем. При определяющей характеристике – низкая относительно других типов жилья цена – он будет становиться более комфортным».
Конечно, нужно учитывать, что рынок развивается циклично, и через какое-то время потребителям снова захочется приобрести квартиры в более комфортных жилых комплексах из монолита или кирпича. Но пока девелоперы дружно ринулись в экономкласс, гарантирующий стабильный спрос и быстрый возврат инвестиций.
В жилищном строительстве в течение последних полутора лет наблюдается затишье. Кризис оставил девелоперов без банковских кредитов, а покупателей жилья – без ипотеки. Новых домов вводится в строй немного, количество сделок также оставляет желать лучшего. Исключение сегодня составляет лишь сегмент экономкласса, что вполне объяснимо: покупатели отложили мечты о больших просторных квартирах в домах бизнес-класса до лучших времен и дружно въезжают в скромные панельные многоэтажки. «На рынке первичного жилья Москвы количество новостроек неизменно снижается уже на протяжении пяти лет. Если весной 2005 года объем предложения первичного рынка столицы превышал 1000 адресов, то к концу 2009 года их количество снизилось в три раза и сегодня составляет около 300 адресов, – поясняет ситуацию Мария Литинецкая, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». – Поскольку до кризиса застройщики ориентировались в основном на строительство объектов бизнес-класса, только треть новостроек, поступающих в продажу, относилась к классу эконом. В докризисный период в Москве на рынок в год поступало менее 1 млн кв. м жилья экономкласса. Притом что по Генплану развития города для удовлетворения потенциального спроса на дешевые новостройки в Москве должно возводиться не менее 3 млн кв. м подобного жилья в год. Поэтому дефицит в экономклассе наблюдается уже несколько лет».
По прогнозам компании «МИЭЛЬ-Новостройки», объемы нового коммерческого строительства жилья экономкласса в Москве на 2010 год не превысят 0,5 млн кв. м. Соответственно, дефицит предложения квартир этого сегмента в текущем году, по оценкам компании, может составить примерно 2,5 млн кв. м. Смещение покупательского спроса в сторону более дешевых сегментов заставило и девелоперов повнимательнее присмотреться к данному сегменту рынка.
«Сейчас в условиях низкого платежеспособного спроса и высоких ипотечных ставок наибольшим спросом пользуются новостройки экономкласса, и чем меньше срок строительства, тем выше отдача от проекта, – говорит Ирина Кирсанова, директор по маркетингу ЗАО «Пересвет-Инвест». – Затраты девелопера компенсируются за счет текущих продаж, а чем выше здание, тем больше покупок и цена квартир растет вслед за этажностью. Повышенному спросу в данном сегменте также способствует и определенный дефицит предложения, ведь до кризиса в Москве строился преимущественно бизнес- и элиткласс, панельные дома в основном возводились около МКАД и в области».
Помимо повышенного спроса на демократичное жилье хорошим стимулом для девелоперов являются небольшие сроки строительства: панельный дом можно построить менее чем за год, а монолит – за 1,5–2 года. Успешные продажи крупных проектов экономкласса подтверждают правильность данной стратегии.
Масштаб имеет значение
При современном дефиците жилья экономкласса рынок способен поглотить миллионы квадратных метров. Поэтому девелоперы смело могут начинать работу над масштабными проектами, что они и делают. Например, ГК ПИК планирует возвести на площади 114 га более 1 млн кв. м жилья в подмосковном городе Мытищи. Жилой район Ярославский будет застроен домами индустриальных серий П-3М и КОПЭ-М «Парус», а также монолитными зданиями по индивидуальным проектам. После завершения строительства здесь смогут проживать около 50 тыс. человек.
В Люберцах ГК ПИК намерена возвести жилой район комплексной застройки Красная Горка, состоящий из более чем 40 жилых корпусов общей площадью 650 тыс. кв. м. Здесь будут построены дома индустриальных серий П3-М, П-44Т и КОПЭ-М «Парус».
Еще один проект компании – жилой район Левобережный – расположен в городе Химки Московской области, в 1 км от МКАД. Здесь на площади в 50 га планируется возвести 380 тыс. кв. м жилья. В Левобережном будут построены 15 домов современных индустриальных серий: пять 25-этажных домов серии КОПЭ-М «Парус», пять 23-этажных домов серии П-3М, два 17-этажных дома серии П-111М, а также три монолитно-кирпичных дома по 38 этажей. Программа строительства района Левобережный рассчитана на шесть лет. Также компания строит жилые комплексы «Битцевский» и «Заповедный уголок». Первый расположен в Южном административном округе Москвы, в районе Центральное Чертаново – ЖК будет состоять из одного 25-этажного корпуса серии КОПЭ «Башня» и трех 18-этажных корпусов домов серии КОПЭ-М «Парус». «Заповедный уголок» возводится в Северо-Восточном округе Москвы на улице Заповедная, где на площади 4,4 га будет возведено 78,5 тыс. кв. м. жилья.
Компания «Ведис групп» летом этого года начинает строительство в районе Большой Очаковской улицы в Западном административном округе Москвы микрорайона общей площадью 140 тыс. кв. м. Площадь инфраструктуры составит 60 тыс. кв. м. Всего будет построено 2,3 тыс. квартир экономкласса. Завершение проекта запланировано уже на конец 2011 года.
Интересным проектом комплексной застройки является и жилой комплекс «Бутово Парк» (девелопер – Galaxy group), в котором строительство домов ведется по индивидуальному проекту. Общая площадь жилых зданий составит 754,5 тыс. кв. м. Завершение строительства первых двух домов микрорайона (башня А и башня Б) планируется уже в 2010 году. На сегодняшний момент здесь идут фасадные работы.
Жилье экономкласса востребовано не только в Москве и Подмосковье, но и в регионах, и в этом еще один его плюс для девелоперов.
«Ренова-СтройГруп» в этом году намерена помимо ввода в строй существенных объемов жилья в Подмосковье ввести около 350 тыс. кв. м жилья в микрорайоне Академический (г. Екатеринбург). «Кризис изменил тактику, но не стратегию компании, – говорит Вениамин Голубицкий, президент ГК «Ренова-СтройГруп». – Мы стали в первую очередь строить жилье экономкласса, понимая, что в период кризиса в этом сегменте наибольший спрос». Благодаря масштабным проектам компании удается получать прибыль не за счет высокой стоимости квадратного метра, а за счет значительных объемов вводимого жилья. Эти проекты гарантируют стабильное существование на весь срок их реализации, а это 10–15 лет, а также позволяют не зависеть от среднесрочных (7–10 лет) циклов рынка недвижимости». Помимо Академического сейчас компания работает над проектом КОТ «Яблоневый посад» в Ярославле (объем строительства – 1 млн кв. м).
Как рассказал Вениамин Голубицкий, несмотря на то что в названных проектах строится жилье экономкласса, их отличие от бизнес-класса заключается только в качестве самих квартир. Что касается прилегающих территорий и инфраструктуры, то жители имеют доступ к развитой городской среде, социальной, инженерной и дорожной инфраструктурам.
В домах всех классов имеются подземные паркинги. Благодаря инновационной системе комплексной отчистки воды жители получают питьевую воду высокого качества прямо из-под крана. Для удобства населения нового района планируется строительство скоростного вида транспорта.
ЗАО «Пересвет-Инвест» развивает новый проект малоэтажного строительства экономкласса. В Советском районе города Волгограда компания строит микрорайон комплексной малоэтажной застройки «Максимка». Проект реализуется в соответствии с генеральным планом застройки города в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Всего в микрорайоне «Максимка» на площади 8,83 га планируется построить 250 деревянных домов по новой немецкой технологии «Массивные деревянные стены» (MassivHolzMauer). Планируемый объем строительства – более 18 тыс. кв. м. Завершение первой очереди строительства (1–2-этажные дома общей площадью более 9 тыс. кв. м) намечено на конец ноября 2010 года, окончание проекта – на VI квартал 2011 года.
В Санкт-Петербурге корпорация «Главстрой» ведет работу над крупным инвестпроектом «Северная Долина». «В общей сложности предполагается к 2014 году возвести 2,7 млн кв. м жилья и примерно 500 тыс. кв. м объектов социальной инфраструктуры, – рассказывает Виталий Королев, директор по связям с общественностью корпорации «Главстрой». – Причем хоть «Северная Долина» – проект экономкласса, дома возводятся монолитно-кирпичные, а не привычные для дешевого жилья панельные».
Завершить начатое в прошлом году строительство первых 144 тыс. кв. м планируется уже в декабре 2010 года. В I квартале 2011 года будут введены в эксплуатацию еще 130 тыс. кв. м жилья.
Панель вместо монолита
Новые времена заставили девелоперов не только сменить «ориентацию» и переквалифицироваться в строителей более скромного жилья, но и провести реконцепцию объектов. «Ранее наша компания в основном рассматривала эксклюзивные и дорогостоящие проекты бизнес-класса, но кризис заставил нас пересмотреть данную стратегию, – рассказывает Ирина Кирсанова. – Сейчас наши новые проекты должны отвечать двум главным качествам – быть быстровозводимыми и недорогими. Это относится и к городскому, и к загородному сегменту рынка».
По словам Ирины Кирсановой, ЗАО «Пересвет-Инвест» провело реконцепцию проектов в сегменте городской и загородной недвижимости. В городских проектах увеличилось количество квартир и снизилась их площадь. Также значительно повысилась доля однокомнатных квартир, которые за счет сравнительно низкой цены пользуются наибольшим спросом. Увеличилась этажность зданий, что позволило повысить объем предложения. Также сменилась технология строительства. Например, в новостройке Солнечногорского района Московской области планировалось возводить монолитный жилой дом. На сегодняшний день компания полностью пересмотрела проект и в ближайшее время планирует вместо монолита строить панельные дома серии П111М. Подобный дом компания сейчас возводит и в городе Лыткарино. «В серии П111М наружные стены толщиной 350 мм, это трехслойная высокопрочная бетонная панель с внутренним слоем теплоизоляционного материала, – говорит Ирина Кирсанова. – Планировки квартир предусматривают просторные кухни, холлы, застекленные лоджии, то есть они полностью отвечают требованиям современных покупателей. В регионах, где спрос на рынке восстанавливается не столь интенсивно, преимущества быстровозводимых домов экономкласса еще более существенны. В проекте комплексной застройки «Изумрудный» в Саратове мы планируем использовать технологию туннельной опалубки, которая позволяет значительно сократить срок строительства даже в монолитном домостроении».
В загородном сегменте, в коттеджном жилом комплексе «ЖемИльи» (9 км от МКАД по Ильинскому шоссе), компания решила пересмотреть концепцию, сократив площади таунхаусов с 330 до 230–250 кв. м при этом оставив неизменным зонирование общей территории поселка (зоны отдыха, парковки, размещение и позиционирование различных типов домов и объектов инфраструктуры и т. д.). Кроме того из проекта были исключены эксплуатируемые кровли, содержание которых ложится на плечи собственников.
«Многие застройщики пересмотрели концепции планируемых жилых комплексов и сместили свои приоритеты, – говорит Мария Литинецкая. – Изменения коснулись, например, форматов жилья: многие девелоперы были вынуждены провести реконцепцию своих проектов из формата бизнес-класса в эконом». Конечно, не все проекты бизнес-класса могут быть трансформированы в экономкласс, но для некоторых возможность реконцепции существует, и, как показывают вышеприведенные примеры, она может проходить с минимальными затратами.
«Сегодня для потребителя ключевым вопросом становится цена, спрос смещается в сторону недорогих квартир. Соответственно, это означает, что такие квартиры можно не только продать, но и достаточно быстро продать, что крайне важно особенно в кризисные и посткризисные времена, – замечает Виталий Королев. – Экономкласс сохранит свою перспективность, и параллельно будут меняться представления о нем. При определяющей характеристике – низкая относительно других типов жилья цена – он будет становиться более комфортным».
Конечно, нужно учитывать, что рынок развивается циклично, и через какое-то время потребителям снова захочется приобрести квартиры в более комфортных жилых комплексах из монолита или кирпича. Но пока девелоперы дружно ринулись в экономкласс, гарантирующий стабильный спрос и быстрый возврат инвестиций.
Назад
Загрузка...