Южный инвестклимат

Развитие юга России происходило особенно интенсивно. «ЮФО был одним из первых регионов, который стал развиваться вслед за «локомотивами» – Москвой и Санкт-Петербургом. В первую очередь активно рос сектор торговых помещений, поэтому, например, на конец 2009 года Краснодар по показателю количества качественных торговых площадей на 1000 жителей более чем в два раза опережает Москву (590 кв. м и 285 кв. м соответственно). В Ростове-наДону этот показатель значительно ниже, чем в Краснодаре, но уже приближается к московскому – 255 кв. м. Вслед за торговым сектором развивался и офисный, возможно, не так масштабно, но активно», – говорит Татьяна Дивина, ведущий аналитик отдела исследований Cushman & Wakefield.

Как не без гордости замечает управляющий партнер юридической фирмы «Эберг, Степанов и партнеры» Игорь Степанов, «Ростовская область – один из крупнейших регионов Российской Федерации, при этом он вобрал в себя все инвестиционные преимущества России плюс более мягкий и теплый климат, чем в большинстве других районов страны». По его словам, в течение последних лет Ростовская область признается одним из самых открытых для внешних инвестиций российских регионов. Ежегодно привлекается свыше $1,5 млрд инвестиций. Но цель – уже в ближайшее время довести эту цифру до $2,5 млрд.

Впрочем, сегодня, как отмечают эксперты, все больше инвестиций идет мимо сектора недвижимости. «Инвестиционная привлекательность ЮФО продолжает оставаться высокой. Юг – один из наиболее динамично развивающихся регионов с большим объемом потребительского рынка и диверсифицированной экономикой. Инвестиционный потенциал юга сохраняется на высоком уровне. Однако кризисные явления скорректировали инвестиционную политику бизнеса и финансовых организаций. В докризисный период активное развитие шло во всех отраслях экономики, но инвестиционным «флагманом» и «локомотивом» была недвижимость. Рост рынка наблюдался во всех сегментах – от жилья до коммерческой недвижимости, включая гостиничную и складскую. В настоящее время основной объем инвестиций идет в реальный сектор – промышленность, транспорт, сельское хозяйство. В лидерах – перерабатывающая и пищевая промышленность и смежные с ними сектора. Недвижимость пока не восстановила свою привлекательность, а рыночные перспективы во многих городах и сегментах пока еще не очень ясны. Этот факт сдерживает развитие отрасли и заставляет инвесторов быть более сдержанными. В настоящее время возобновляются работы только по «необратимым» проектам, реализация которых уже была начата ранее», – сообщает Илья Володько, генеральный директор компании MACON Realty Group.

Впрочем, на общем фоне сегодня юг по-прежнему выгодно выделяется. «Усилия администрации Краснодарского края не прошли даром. Что касается непосредственно торговли, ритейлеры рассматривают сейчас ЮФО как один из наиболее приоритетных регионов. Сейчас активно развиваются Ростов-на-Дону, Ставрополь, Краснодар, очень мощно сейчас «выстреливает» Геленджик. Потихоньку подтягивается и Анапа», – описывает ситуацию в регионе Алексей Могила, директор департамента торговой и региональной недвижимости Penny Lane Realty.

Мегапроекты привлекли ритейлеров

В свое время в ЮФО было заявлено немало инвестиционных проектов, в том числе и в секторе недвижимости. Среди прочих можно вспомнить олимпийское строительство, «Ростов-Сити», донские индустриальные парки, «Азов-Сити», Приазовскую туристско-рекреационную зону, Южный хаб – список продолжать можно еще долго. Кризис, как и следовало ожидать, внес свои коррективы. Понятно, что развитие ряда проектов было приостановлено.

«Власти ведущих городов юга, таких как Краснодар и Ростов-на-Дону, в докризисный период наметили достаточно амбициозные планы по развитию своих территорий. Однако им не суждено сбыться так скоро. В условиях неопределенности рынка и падения спроса большая часть проектов была заморожена», – говорит Илья Володько.

Впрочем, многие крупные инвестпроекты остаются на плаву. Так, например, вопреки всем скептикам продолжает развиваться игорная зона (единственная в России) «Азов-Сити». В Ростовена-Дону после открытия первого казино «Оракул» (в январе этого года) уже ведется строительство игорного комплекса «Парк Сити» – первая очередь казино «Шамбала», планируется строительство третьего игорного комплекса компанией «Бизнес-Консалт». К территории уже подведены все основные коммуникации, в основном за счет областных инвестиций, намечено строительство гостиничных и развлекательных комплексов.

То, что ряд крупных инвестпроектов остались на плаву, стало одним из главных факторов, влияющих на развитие недвижимости. В первую очередь интерес подстегнуло, разумеется, олимпийское строительство. «Главным катализатором стало «вкачивание» денег в Сочи. Сейчас туда идут деньги под Олимпиаду, строится инфраструктура, соответственно, создаются рабочие места, растет покупательская способность. Что, конечно, привлекает ритейлеров, поскольку рынок торговой недвижимости в регионе еще мало развит, за исключением Краснодара», – объясняет механизм развития рынка Алексей Могила.

«На сегодняшний день ЮФО является довольно привлекательным регионом для инвестирования. Во многом поспособствовала тому олимпийская стройка. Под нее подтянулись многие сектора рынка», – соглашается с ним Виталий Антонов, генеральный директор «Эспро Девелопмент».

По мнению Татьяны Дивиной, помимо олимпийских проектов на развитие рынка повлияло и развитие игорной зоны. «ЮФО продолжает быть в центре инвестиционной активности. Ростов-на-Дону и Сочи участвуют в таких крупномасштабных проектах, как создание игорных зон и Олимпиада-2014. Таким образом, в рамках реализации этих проектов в ближайшее время получат значительное развитие рекреационные и гостиничные сектора (в Сочи еще и жилой сектор), а также инфраструктурные объекты. Реализация дополнительных торговых и офисных объектов скорее будет рассматриваться в качестве вспомогательных. Выполнение этих программ привлечет как значительные государственные, так и частные инвестиции. Например, программа подготовки к Олимпиаде-2014 подразумевает строительство 11 спортивных объектов, кроме того, реконструкцию Сочинского морского порта, строительство новых дорог, развязок, тоннелей и т. д.», – описывает аналитик схему притока инвестиций.

Узнаваемый бренд

Остается открытым вопрос, насколько активно взяли власти курс на привлечение инвесторов в условиях кризиса. Известно, что для привлечения инвесторов еще в начале миллениума был законодательно прописан ряд льгот.

В частности, льготы предоставляются по следующим налогам:

установление в соответствии с об - ластным законом «О налоге на имущество организаций» налоговой ставки по налогу на имущество организаций в размере 1,1% в отношении вновь созданного (приобретенного) в рамках реализации инвестиционного проекта имущества организации, за исключением имущества, переданного в аренду или иное возмездное пользование;

снижение на 4 процентных пункта ставки налога на прибыль организаций в части сумм налога, зачисляемых в областной бюджет в отношении прибыли, полученной от реализации продукции (работ, услуг), произведенной на производственных мощностях, созданных (приобретенных) в рамках реализации инвестиционного проекта.

Илья Володько сомневается, что в современных условиях все эти преференции способны привлечь инвесторов. «Местные власти каких-либо уникальных шагов по привлечению инвестиций не предпринимают, весь набор действий остается в старом диапазоне. Ради справедливости, необходимо отметить, что набор возможных преференций со стороны муниципальных и региональных властей довольно ограничен и не способен коренным образом переломить ситуацию. Потенциальных инвесторов сегодня больше волнуют рыночные перспективы и экономическая эффективность проектов, а даже очень существенные льготы со стороны местных властей не способны «вытянуть» в плюс ни один из проектов в области девелопмента», – замечает эксперт.

Можно спорить, насколько охотно идут навстречу инвесторам в условиях кризиса. «Однозначно ответить на этот вопрос нельзя. В каждом регионе есть и были свои административные барьеры», – дипломатично отвечает Виталий Антонов. Как отмечает Алексей Могила, «решать вопросы стало легче, хоть и не намного».

Впрочем, по мнению Ильи Володько кризис так и не смог сломать старую косность властей. «Схема и принципы работы чиновничества остались на прежнем уровне. Кризис не способен разрушить годами устоявшуюся систему согласований и разрешений. Вряд ли сегодня можно говорить о какой-либо целенаправленной политике властей на рынке недвижимости. Причины сложившегося на этом рынке положения объективные, связанные с общеэкономическими факторами. И только с оживлением экономики произойдет активизация строительного рынка. Однако это не отменяет существующих и давно известных проблем. Стабильное, долгосрочное развитие рынка недвижимости невозможно без снижения административных барьеров и повышения прозрачности взаимодействия с властями на всех уровнях. Как и раньше, это, пожалуй, главная и единственная реальная помощь, которую может оказать власть девелоперскому сообществу», – полагает он.

Хотя можно спорить, насколько прозрачны сегодня механизмы взаимодействия власти и девелоперов, администрации удалось добиться того, что бренд ЮФО стал хорошо узнаваемым, в том числе и за границей. Известно, что администрация южных регионов принимает активное участие в различных крупных международных выставках. Кроме того, проводит на своих площадках крупные мероприятия, такие как, например, Международный инвестиционный форум в Сочи. Все это принесло свои плоды.

«Администрация края взяла курс на агрессивное привлечение инвестиций. Она активно участвовала в различных выставках. И теперь Краснодарский край – вполне узнаваемый бренд даже для иностранных инвесторов, которым регион тоже интересен. При этом, в отличие от других регионов, здесь инвестиционные проекты воплощаются в жизнь. Едешь по региону и видишь: все строится – инфраструктура, объекты. Так что, хотя казаки, которых краснодарская администрация повсюду с собой возила, и стали излюбленным поводом для шуток, деньги в регион достать все-таки удалось», – говорит Алексей Могила.

Как видим, стратегия властей оправдалась, и сегодня ЮФО остается одним из наиболее привлекательных регионов в России. Другой вопрос, что речь идет о самом привлекательном регионе в стране, которая так и не вышла из кризиса. Отрасль в целом переживает не лучшее, время, хотя падение и остановилось. Поэтому трудно представить резкий прорыв отдельного региона без улучшения общей ситуации не только в стране, но и в мире.