Новости
Компании
Назад
1 Июня 2010, 7:04
Эстонские отели выросли быстрее рынка
Рынок гостиничной недвижимости Эстонии пребывает в стагнации. Благодаря динамичному развитию гостиничной инфраструктуры с начала 1990-х годов во всех сегментах сформировался значительный объем качественного предложения. Вышедшие на рынок объекты – отели различных классов, спа-комплексы, гостевые дома, базы отдыха, хостелы и т. д. – еще до кризиса создали существенный задел, опережающий спрос со стороны зарубежных и эстонских туристов. Как убеждены эксперты, в лучшем случае лишь через 3–4 года можно ожидать какой-либо активизации рынка гостиничного девелопмента в Эстонии.
С эстонскими стандартами
Гостиничный рынок Эстонии пережил несколько цикличных всплесков в своем развитии. Первый этап активного развития стартовал в начале 1990-х годов. Самой первой гостиницей международного стандарта стал отель Scandic Palace (на 86 номеров), построенный в 1989 году в Таллине, вблизи Старого города, в рамках советско-финского совместного предприятия. На тот момент разве что гостиница Olympia (390 номеров), открытая к Олимпийским играм 1980 года и сразу ставшая популярной, могла считаться неким аналогом современного отеля международного уровня.
«Эти гостиницы стали примерами, на которые ориентировался бизнес, активно инвестировавший в гостиничную недвижимость с начала 1990-х годов, – отмечает Феликс Маагус, председатель правления Ассоциации отелей и ресторанов Эстонии и председатель правления Nordic Hotel Forum. – Вслед за Таллином гостиницы стали строиться и в других крупных городах – в Пярну, в Тарту, позже в Курессааре на острове Сааремаа, а затем и в маленьких населенных пунктах, где реновировались старые гостиницы и общежития или строились совершенно новые объекты. По мере развития капитализма в Эстонии иметь отель стало престижным для предпринимателей, которые к тому времени владели, допустим, заводами или предприятиями торговли». Примечательно, что в Эстонии уже в начале 1990-х годов стала развиваться собственная система «звезд» для гостиничных объектов, опиравшаяся, впрочем, на систему стандартов, заимствованную в Швейцарии и Финляндии. «Наши стандарты оказались достаточно жесткими, что стало одной из причин того, что у нас уже в 1990-е годы стали появляться отели и гостиницы действительно высокого уровня», – поясняет г-н Маагус.
Второй период пришелся на начало 2000-х годов. Эстония весьма быстро вышла из кризиса конца 1990-х годов, при этом началу динамичного развития экономики способствовали решения о предстоящем в 2004 году вступлении в Европейский союз и НАТО. В это время, по сути, все крупные эстонские банки были приобретены шведскими финансово-кредитными компаниями. «Они стали очень агрессивно финансировать развитие различных бизнесов, в том числе недвижимости, – отмечает г-н Маагус. – Причем в преддверии вступления Эстонии в Евросоюз особенно интересно для инвесторов было развитие гостиничной недвижимости, и банки охотно кредитовали такие проекты». В 2004 году номерной фонд в Таллине увеличился на 21%, спрос же вырос на 28%, и это стало дополнительным стимулом для инвесторов к запуску новых проектов. В условиях роста эстонской экономики интерес к инвестициям в гостиничную недвижимость вновь появился и у местного бизнеса. На время девелоперского бума 2003–2004 годов приходится старт многих проектов, предусматривавших завершение строительства гостиниц в 2007–2009 годах.
Гостиничные проекты и в Эстонии по уровню рентабельности всегда уступали как жилым, так и торгово-офисным проектам. Срок окупаемости в 12–15 лет считался нормальным в ситуации роста рынка недвижимости в 2006–2007 годах. Но долгосрочность проектов не останавливала банкиров, заинтересованных в увеличении объемов кредитования. Не смущали их и более высокие риски при осуществлении проектов гостиниц, связанные с правильным выбором места и концепции объекта. Предпринимателей привлекала возможность создания высоколиквидных активов, которые, оставаясь в их собственности, способны в длительной перспективе генерировать устойчивый доход.
Одна из традиционных особенностей сегмента гостиничной недвижимости Эстонии – весьма незначительная представленность международных сетей. «Таллин – достаточно маленький город, и он не очень интересен для мировых гостиничных сетей, – поясняет г-н Маагус. – Другая причина – большие сети, как правило, хотят управлять гостиницами по договору аренды или франчайзингу, не желая инвестировать в недвижимость. Владельцам гостиниц, которые вложили в проекты много средств и должны выплачивать долги банкам, предлагаемые сетями условия не интересны. И я не вижу, чтобы в этих вопросах что-то изменялось». Из числа международных гостиничных сетей в столице Эстонии присутствуют Swissotel (Swissotel Tallinn – 238-номерной отель, располагающийся в самом высоком, 30-этажном здании МФК рядом со Старым городом), Radisson SAS (280 номеров), Meriton (управляет четырьмя отелями общей емкостью 556 номеров),Clarion (185 номеров), а также финские сети Sokos (Sokos Hotel Viru, имеющий 516 номеров, является крупнейшим отелем эстонской столицы и одной из современных высотных доминант) и Scandic (86 номеров). Но, к примеру, Marriott до сих пор так и не появился на гостиничном рынке Таллина, а Аccor присутствовал лишь около года.
Конкурентное изобилие
Симптомы перенасыщения рынка обозначились еще накануне кризиса. В 2007 году благодаря вводу новых отелей номерной фонд Таллина, по оценкам г-на Маагуса, увеличился более чем на 20%, спрос же вырос лишь на 2% по сравнению с уровнем 2006 года. Рост цен уже тогда приостановился, а доходы гостиниц начали падать. Затем в 2008 и 2009 годах открылся еще ряд новых гостиниц.
Заполняемость отелей в среднем по рынку в 2009 году снизилась на 20%, и на столько же, как правило, снизились и доходы (хотя у некоторых отелей, особенно при не очень удачном местоположении, падение могло достигать и 50%). Пострадали с точки зрения заполняемости отели всех классов. «В более благоприятной ситуации оказались отели уровня 4*, в отдельных случаях и 3-звездные гостиницы, – отмечает г-н Маагус. – За счет снижения цен эти отели оказались более конкурентоспособными. Клиентам стало выгоднее в них останавливаться: цены не намного больше, чем в гостиницах 2*, зато выше качество обслуживания, больше предоставляется сервисов, гораздо лучше местоположение и т. д. И с конца 2009 года мы видим некоторое повышение заполняемости именно отелей 4*». По данным Statistics Estonia, даже в разгар летнего сезона – в июне, июле, августе – среднерыночная заполняемость эстонских гостиниц составила соответственно 40%, 52%, 45% (в 2005 году 55%, 65%, 60%). А в традиционные «низкие» месяцы – в феврале – марте – опустилась до 29% (в 2005 году – 37% и 41%).
Несмотря на то что, по данным отдела туризма Таллинского департамента предпринимательства, в 2009 году прекратили деятельность 70 небольших предприятий размещения, конкуренция на гостиничном рынке Таллина по-прежнему растет. Благодаря вводу новых отелей предложение выросло на 5% (в продажу дополнительно поступили 368 номеров – 811 спальных мест). Заметное влияние на показатели рынка размещения Таллина оказало открытие отелей сети Meriton: в апреле 2009 года была введена гостиница Meriton Conference & SPA (301 номер), а в декабре – Meriton Old Town Garden Hotel (50 номеров). Всего по состоянию на декабрь 2009 года в Таллине было зарегистрировано 342 предприятия размещения, из них 57 отелей, 14 гостевых домов, 14 туристических баз, 234 квартиры для гостей, 18 вариантов домашнего размещения и 5 вариантов размещения поселкового, домашнего и лагерного типа.
«Средняя стоимость номера в сутки снизилась по сравнению с 2008 годом на 12%, то есть на 72 кроны. Доход таллинских предприятий размещения, по оценке Департамента статистики, уменьшился на 20%. В течение 2009 года в среднем было заполнено 44% от общего количества имеющихся номеров, что на 6% меньше, чем в 2008 году», – говорит главный специалист отдела туризма Таллинского департамента предпринимательства Ирина Свидлов. Наибольшая заполняемость отмечалась в 2009 году в июле – августе (соответственно 65% и 58%), а наименьшая в феврале – марте – по 31%). Декабрь – единственный месяц, когда заполняемость гостиниц (прежде всего благодаря популярности визитов в Таллин на рождественские и новогодние праздники) была несколько выше в процентном соотношении, чем в 2008 году.
По информации Statistics Estonia, Россия оказалась единственной страной, из которой гостей в Эстонию стало приезжать больше. В 2008 году численность российских туристов, останавливавшихся в гостиницах Эстонии, выросла на 46% (тем самым был компенсирован 16%-ный спад 2007 года, связанный прежде всего с политическими факторами), а в 2009 году – на 14%, достигнув 93,4 тыс. человек, которые провели в гостиницах 220,9 тыс. ночей. Как поставщик клиентов для эстонских гостиниц, Россия в 2009 году вышла на второе место после Финляндии (еще в 2007 году она уступала также Германии и Швеции).
Причиной роста популярности среди россиян стало, безусловно, вхождение Эстонии в 2008 году в шенгенскую зону. И как отмечают представители сферы туризма Эстонии, тренд к увеличению потока российских туристов нашел свое подтверждение и в начале 2010 года. Чаще стали посещать россияне и эстонские регионы. В частности, увеличилась посещаемость россиянами Пярну, признанной летней столицы Эстонии. Руководитель Центра туристической информации Пярну Аннели Кескюль оценивает долю российских туристов в 2009 году в 10–11%, тремя годами ранее она составляла лишь 2–3%. «Российские туристы особенно привлекательны для нас, поскольку они хорошо понимают, чего хотят, заинтересованы в качественных гостиничных услугах и готовы тратить больше денег, чем туристы из Западной или Северной Европы, – констатирует г-жа Кескюль. – В отличие от западных туристов, российские гости в значительной своей массе стремятся приобретать готовые пакеты туристических услуг, включающие проживание, посещение театров, фестивалей и т. д. Это более выгодно и для туристов, и для нашего туристического бизнеса». В маркетинговой политике продвижения Пярну и его туристических продуктов в 2009 и 2010 годах сделан акцент в первую очередь на рынок Петербурга. «Это явно растущий и очень важный для нас рынок», – подчеркивает г-жа Кескюль.
Оздоровительный бизнес
Эксперты убеждены, что на сегодня гостиничный рынок Эстонии вполне насыщен как в территориальном измерении, так и в различных сегментах (и по критерию «звездности», и по форматам предприятий размещения). В Эстонии официально зафиксировано в общей сложности 1293 объекта размещения. По состоянию на август 2009 года количество спальных мест составляло 45,3 тыс. (19,9 тыс. номеров). Лидером является, естественно, Таллин – 15 тыс. мест, в Пярну насчитывалось 4,3 тыс. мест, в Тарту – 1,9 тыс., в регионе островов Сааремаа и Муху – 4,3 тыс., в регионе Ида-Виру (северо-восток Эстонии) – 2,7 тыс.
Среди особенностей эстонского рынка гостиничной инфраструктуры – бурное развитие с начала 2000-х годов объектов спа и санаторно-курортного назначения. Союз спа Эстонии, являющийся членом Европейской ассоциации спа, включает 14 членов – отелей в категориях Medical SPA (4 и 3*) и Wellness SPA, отвечающих чрезвычайно жестким требованиям. Всего в оздоровительном сегменте в Эстонии позиционируют себя несколько сотен предприятий размещения. На долю заведений спа в 2009 году приходилось 1,2 млн проведенных гостями ночей (из 4,1 млн). Причем услугами спа-отелей воспользовалось в два с лишним раза больше иностранных туристов, чем местных клиентов.
Традиционно популярен один из старейших курортов на западе Эстонии, на острове Сааремаа – Курессааре. Сейчас в городе семь больших спа-отелей (не считая мини-гостиниц, а также находящихся на острове многочисленных гостевых домов, сельских гостиниц, хуторов конного туризма). Другой известнейший курорт, расположенный также в западной Эстонии, на берегу залива, город Хаапсалу (здесь первая грязелечебница появилась в 1825 году), имеет 6 крупных отелей и почти три десятка других мест размещения.
Активное развитие гостиничной недвижимости с явным приоритетом спа и лечебно-оздоровительных функций происходило и в Пярну (город с сорокатысячным населением принимает за год около 350 тыс. отдыхающих). В Пярну функционирует 6 больших современных курортных отелей, более полусотни мини-отелей и небольших гостиниц, а также 14 хостелов. На побережье Пярнуского залива в 2004 году был открыт современный комплекс Tervise Paradiis, включающий спа-отель категории 4* (на 244 мест) и один из самых больших в стране аквапарков.
Инфраструктура спа-отелей развивалась и на северном побережье Эстонии, в частности в курортном местечке Нарва-Йыэсу (недалеко от современной границы с Россией).
Примечательно, что очень многие спа-отели, построенные в Эстонии за последние годы, предусматривают возможности по проведению конференций. Так, в Пярну для целей бизнес-туризма предлагается 65 конференц-залов. Значительная их часть находится в гостиничных комплексах.
Составляющая делового туризма относится к числу приоритетов и для Тарту, где располагается единственный в Эстонии классический университет. На начало 2010 года в Тарту насчитывалось 57 предприятий размещения, в том числе 13 отелей.
Развит в Эстонии и сельский туризм. Некоммерческое объединение «Эстонский сельский туризм» предлагает более 320 вариантов размещения. Наиболее активно инфраструктура сельского туризма развивалась на севере Эстонии, на островах Сааремаа и Муху, а также на юге, в районах Пярну и Тарту (в том числе благодаря интересному холмистому ландшафту здесь популярен активный отдых, особенно катание на лыжах).
Среди наиболее известных усадеб, приспособленных для элитного отдыха, – мыза Пядасте на острове Муху, в западной Эстонии. На северном побережье Эстонии, на территории самого большого национального парка Эстонии Лахемаа («земля заливов»), изобилующего рыбацкими деревушками и старинными усадьбами, активно идет восстановление в качестве высококлассного гостиничного комплекса поместья Вихула. В нескольких зданиях усадьбы – первые строения появились там в начале XVI века – предлагается 48 комфортабельных номеров. Спа-центр в поместье Вихула позиционируется в сегменте экоспа. По соседству, в нескольких километрах, тоже на северном побережье, находится поместье Сагади, имеющее более чем 500-летнюю историю. Собственник усадебного комплекса – государственная структура «Лесной центр Сагади RMK» (Центра управления государственными лесами) подходит к развитию поместья как природно-образовательного, культурного и туристического центра.
Терпеливый оптимизм
Окупаемость многих проектов восстановления исторических строений поместий Эстонии, по оценкам г-на Маагуса, до кризиса превышала 15–20-летние сроки: «А во многих случаях коммерческие параметры таких проектов вообще невозможно просчитать: некоторым владельцам приходится просто доплачивать, чтобы покрывать убытки». Часть столь дорогостоящих проектов получает поддержку европейских структурных фондов. Пользуются финансовой поддержкой Фонда регионального развития Евросоюза и многие небольшие гостиничные проекты в сегменте сельского туризма, ориентированные на массовый спрос.
Но опасения, высказывавшиеся участниками рынка в разгар кризиса, что может быть много банкротств гостиничных компаний, не оправдались; единичными оказались и случаи перемены собственников объектов (в отличие от сегмента офисной и торговой недвижимости). «Компромиссы удавалось находить всем сторонам, вовлеченным в проекты, – констатирует г-н Маагус. – Банки, вынужденные повышать проценты по кредитам, в то же время соглашались на увеличение сроков возврата долгов. С работниками удавалось договариваться об уменьшении зарплат. Владельцы гостиниц смирились с тем, что какое-то время может не быть прибыли, но зато сохранится их бизнес». Позитивную роль сыграла и такая мера господдержки гостиничной отрасли, как повышение НДС с 5 лишь до 9% (для других видов бизнеса налог вырос до 18–20%).
Инвестиционные сделки в настоящее время по-прежнему отсутствуют. По низким ценам гостиницы никто не готов продавать, при этом потенциальных покупателей останавливает то, что большинство привлекательных проектов обременено серьезными кредитами, доходность же гостиничного бизнеса заметно снизилась. Позитивное для рынка обстоятельство – в стадии начатого строительства нет замороженных средних и крупных гостиничных проектов. Запуск же новых проектов, находящихся пока в «бумажной» фазе, во всех отношениях нереален. «Банки категорически не готовы давать кредиты, понимая, что гостиничный рынок уже очень насыщен, – отмечает г-н Маагус. – И, мне кажется, что в ближайшие 3–4 года вообще ничего нового строиться не будет – ни в каких сегментах гостиничной недвижимости». Впрочем, определенные основания для оптимизма все-таки присутствуют. Поскольку 70–80% клиентов гостиниц – зарубежные туристы, то ожидается, что по мере выхода из кризиса западных стран в гостиничном секторе подъем начнется раньше, чем в целом в экономике Эстонии.
Гостиничный рынок Эстонии пережил несколько цикличных всплесков в своем развитии. Первый этап активного развития стартовал в начале 1990-х годов. Самой первой гостиницей международного стандарта стал отель Scandic Palace (на 86 номеров), построенный в 1989 году в Таллине, вблизи Старого города, в рамках советско-финского совместного предприятия. На тот момент разве что гостиница Olympia (390 номеров), открытая к Олимпийским играм 1980 года и сразу ставшая популярной, могла считаться неким аналогом современного отеля международного уровня.
«Эти гостиницы стали примерами, на которые ориентировался бизнес, активно инвестировавший в гостиничную недвижимость с начала 1990-х годов, – отмечает Феликс Маагус, председатель правления Ассоциации отелей и ресторанов Эстонии и председатель правления Nordic Hotel Forum. – Вслед за Таллином гостиницы стали строиться и в других крупных городах – в Пярну, в Тарту, позже в Курессааре на острове Сааремаа, а затем и в маленьких населенных пунктах, где реновировались старые гостиницы и общежития или строились совершенно новые объекты. По мере развития капитализма в Эстонии иметь отель стало престижным для предпринимателей, которые к тому времени владели, допустим, заводами или предприятиями торговли». Примечательно, что в Эстонии уже в начале 1990-х годов стала развиваться собственная система «звезд» для гостиничных объектов, опиравшаяся, впрочем, на систему стандартов, заимствованную в Швейцарии и Финляндии. «Наши стандарты оказались достаточно жесткими, что стало одной из причин того, что у нас уже в 1990-е годы стали появляться отели и гостиницы действительно высокого уровня», – поясняет г-н Маагус.
Второй период пришелся на начало 2000-х годов. Эстония весьма быстро вышла из кризиса конца 1990-х годов, при этом началу динамичного развития экономики способствовали решения о предстоящем в 2004 году вступлении в Европейский союз и НАТО. В это время, по сути, все крупные эстонские банки были приобретены шведскими финансово-кредитными компаниями. «Они стали очень агрессивно финансировать развитие различных бизнесов, в том числе недвижимости, – отмечает г-н Маагус. – Причем в преддверии вступления Эстонии в Евросоюз особенно интересно для инвесторов было развитие гостиничной недвижимости, и банки охотно кредитовали такие проекты». В 2004 году номерной фонд в Таллине увеличился на 21%, спрос же вырос на 28%, и это стало дополнительным стимулом для инвесторов к запуску новых проектов. В условиях роста эстонской экономики интерес к инвестициям в гостиничную недвижимость вновь появился и у местного бизнеса. На время девелоперского бума 2003–2004 годов приходится старт многих проектов, предусматривавших завершение строительства гостиниц в 2007–2009 годах.
Гостиничные проекты и в Эстонии по уровню рентабельности всегда уступали как жилым, так и торгово-офисным проектам. Срок окупаемости в 12–15 лет считался нормальным в ситуации роста рынка недвижимости в 2006–2007 годах. Но долгосрочность проектов не останавливала банкиров, заинтересованных в увеличении объемов кредитования. Не смущали их и более высокие риски при осуществлении проектов гостиниц, связанные с правильным выбором места и концепции объекта. Предпринимателей привлекала возможность создания высоколиквидных активов, которые, оставаясь в их собственности, способны в длительной перспективе генерировать устойчивый доход.
Одна из традиционных особенностей сегмента гостиничной недвижимости Эстонии – весьма незначительная представленность международных сетей. «Таллин – достаточно маленький город, и он не очень интересен для мировых гостиничных сетей, – поясняет г-н Маагус. – Другая причина – большие сети, как правило, хотят управлять гостиницами по договору аренды или франчайзингу, не желая инвестировать в недвижимость. Владельцам гостиниц, которые вложили в проекты много средств и должны выплачивать долги банкам, предлагаемые сетями условия не интересны. И я не вижу, чтобы в этих вопросах что-то изменялось». Из числа международных гостиничных сетей в столице Эстонии присутствуют Swissotel (Swissotel Tallinn – 238-номерной отель, располагающийся в самом высоком, 30-этажном здании МФК рядом со Старым городом), Radisson SAS (280 номеров), Meriton (управляет четырьмя отелями общей емкостью 556 номеров),Clarion (185 номеров), а также финские сети Sokos (Sokos Hotel Viru, имеющий 516 номеров, является крупнейшим отелем эстонской столицы и одной из современных высотных доминант) и Scandic (86 номеров). Но, к примеру, Marriott до сих пор так и не появился на гостиничном рынке Таллина, а Аccor присутствовал лишь около года.
Конкурентное изобилие
Симптомы перенасыщения рынка обозначились еще накануне кризиса. В 2007 году благодаря вводу новых отелей номерной фонд Таллина, по оценкам г-на Маагуса, увеличился более чем на 20%, спрос же вырос лишь на 2% по сравнению с уровнем 2006 года. Рост цен уже тогда приостановился, а доходы гостиниц начали падать. Затем в 2008 и 2009 годах открылся еще ряд новых гостиниц.
Заполняемость отелей в среднем по рынку в 2009 году снизилась на 20%, и на столько же, как правило, снизились и доходы (хотя у некоторых отелей, особенно при не очень удачном местоположении, падение могло достигать и 50%). Пострадали с точки зрения заполняемости отели всех классов. «В более благоприятной ситуации оказались отели уровня 4*, в отдельных случаях и 3-звездные гостиницы, – отмечает г-н Маагус. – За счет снижения цен эти отели оказались более конкурентоспособными. Клиентам стало выгоднее в них останавливаться: цены не намного больше, чем в гостиницах 2*, зато выше качество обслуживания, больше предоставляется сервисов, гораздо лучше местоположение и т. д. И с конца 2009 года мы видим некоторое повышение заполняемости именно отелей 4*». По данным Statistics Estonia, даже в разгар летнего сезона – в июне, июле, августе – среднерыночная заполняемость эстонских гостиниц составила соответственно 40%, 52%, 45% (в 2005 году 55%, 65%, 60%). А в традиционные «низкие» месяцы – в феврале – марте – опустилась до 29% (в 2005 году – 37% и 41%).
Несмотря на то что, по данным отдела туризма Таллинского департамента предпринимательства, в 2009 году прекратили деятельность 70 небольших предприятий размещения, конкуренция на гостиничном рынке Таллина по-прежнему растет. Благодаря вводу новых отелей предложение выросло на 5% (в продажу дополнительно поступили 368 номеров – 811 спальных мест). Заметное влияние на показатели рынка размещения Таллина оказало открытие отелей сети Meriton: в апреле 2009 года была введена гостиница Meriton Conference & SPA (301 номер), а в декабре – Meriton Old Town Garden Hotel (50 номеров). Всего по состоянию на декабрь 2009 года в Таллине было зарегистрировано 342 предприятия размещения, из них 57 отелей, 14 гостевых домов, 14 туристических баз, 234 квартиры для гостей, 18 вариантов домашнего размещения и 5 вариантов размещения поселкового, домашнего и лагерного типа.
«Средняя стоимость номера в сутки снизилась по сравнению с 2008 годом на 12%, то есть на 72 кроны. Доход таллинских предприятий размещения, по оценке Департамента статистики, уменьшился на 20%. В течение 2009 года в среднем было заполнено 44% от общего количества имеющихся номеров, что на 6% меньше, чем в 2008 году», – говорит главный специалист отдела туризма Таллинского департамента предпринимательства Ирина Свидлов. Наибольшая заполняемость отмечалась в 2009 году в июле – августе (соответственно 65% и 58%), а наименьшая в феврале – марте – по 31%). Декабрь – единственный месяц, когда заполняемость гостиниц (прежде всего благодаря популярности визитов в Таллин на рождественские и новогодние праздники) была несколько выше в процентном соотношении, чем в 2008 году.
По информации Statistics Estonia, Россия оказалась единственной страной, из которой гостей в Эстонию стало приезжать больше. В 2008 году численность российских туристов, останавливавшихся в гостиницах Эстонии, выросла на 46% (тем самым был компенсирован 16%-ный спад 2007 года, связанный прежде всего с политическими факторами), а в 2009 году – на 14%, достигнув 93,4 тыс. человек, которые провели в гостиницах 220,9 тыс. ночей. Как поставщик клиентов для эстонских гостиниц, Россия в 2009 году вышла на второе место после Финляндии (еще в 2007 году она уступала также Германии и Швеции).
Причиной роста популярности среди россиян стало, безусловно, вхождение Эстонии в 2008 году в шенгенскую зону. И как отмечают представители сферы туризма Эстонии, тренд к увеличению потока российских туристов нашел свое подтверждение и в начале 2010 года. Чаще стали посещать россияне и эстонские регионы. В частности, увеличилась посещаемость россиянами Пярну, признанной летней столицы Эстонии. Руководитель Центра туристической информации Пярну Аннели Кескюль оценивает долю российских туристов в 2009 году в 10–11%, тремя годами ранее она составляла лишь 2–3%. «Российские туристы особенно привлекательны для нас, поскольку они хорошо понимают, чего хотят, заинтересованы в качественных гостиничных услугах и готовы тратить больше денег, чем туристы из Западной или Северной Европы, – констатирует г-жа Кескюль. – В отличие от западных туристов, российские гости в значительной своей массе стремятся приобретать готовые пакеты туристических услуг, включающие проживание, посещение театров, фестивалей и т. д. Это более выгодно и для туристов, и для нашего туристического бизнеса». В маркетинговой политике продвижения Пярну и его туристических продуктов в 2009 и 2010 годах сделан акцент в первую очередь на рынок Петербурга. «Это явно растущий и очень важный для нас рынок», – подчеркивает г-жа Кескюль.
Оздоровительный бизнес
Эксперты убеждены, что на сегодня гостиничный рынок Эстонии вполне насыщен как в территориальном измерении, так и в различных сегментах (и по критерию «звездности», и по форматам предприятий размещения). В Эстонии официально зафиксировано в общей сложности 1293 объекта размещения. По состоянию на август 2009 года количество спальных мест составляло 45,3 тыс. (19,9 тыс. номеров). Лидером является, естественно, Таллин – 15 тыс. мест, в Пярну насчитывалось 4,3 тыс. мест, в Тарту – 1,9 тыс., в регионе островов Сааремаа и Муху – 4,3 тыс., в регионе Ида-Виру (северо-восток Эстонии) – 2,7 тыс.
Среди особенностей эстонского рынка гостиничной инфраструктуры – бурное развитие с начала 2000-х годов объектов спа и санаторно-курортного назначения. Союз спа Эстонии, являющийся членом Европейской ассоциации спа, включает 14 членов – отелей в категориях Medical SPA (4 и 3*) и Wellness SPA, отвечающих чрезвычайно жестким требованиям. Всего в оздоровительном сегменте в Эстонии позиционируют себя несколько сотен предприятий размещения. На долю заведений спа в 2009 году приходилось 1,2 млн проведенных гостями ночей (из 4,1 млн). Причем услугами спа-отелей воспользовалось в два с лишним раза больше иностранных туристов, чем местных клиентов.
Традиционно популярен один из старейших курортов на западе Эстонии, на острове Сааремаа – Курессааре. Сейчас в городе семь больших спа-отелей (не считая мини-гостиниц, а также находящихся на острове многочисленных гостевых домов, сельских гостиниц, хуторов конного туризма). Другой известнейший курорт, расположенный также в западной Эстонии, на берегу залива, город Хаапсалу (здесь первая грязелечебница появилась в 1825 году), имеет 6 крупных отелей и почти три десятка других мест размещения.
Активное развитие гостиничной недвижимости с явным приоритетом спа и лечебно-оздоровительных функций происходило и в Пярну (город с сорокатысячным населением принимает за год около 350 тыс. отдыхающих). В Пярну функционирует 6 больших современных курортных отелей, более полусотни мини-отелей и небольших гостиниц, а также 14 хостелов. На побережье Пярнуского залива в 2004 году был открыт современный комплекс Tervise Paradiis, включающий спа-отель категории 4* (на 244 мест) и один из самых больших в стране аквапарков.
Инфраструктура спа-отелей развивалась и на северном побережье Эстонии, в частности в курортном местечке Нарва-Йыэсу (недалеко от современной границы с Россией).
Примечательно, что очень многие спа-отели, построенные в Эстонии за последние годы, предусматривают возможности по проведению конференций. Так, в Пярну для целей бизнес-туризма предлагается 65 конференц-залов. Значительная их часть находится в гостиничных комплексах.
Составляющая делового туризма относится к числу приоритетов и для Тарту, где располагается единственный в Эстонии классический университет. На начало 2010 года в Тарту насчитывалось 57 предприятий размещения, в том числе 13 отелей.
Развит в Эстонии и сельский туризм. Некоммерческое объединение «Эстонский сельский туризм» предлагает более 320 вариантов размещения. Наиболее активно инфраструктура сельского туризма развивалась на севере Эстонии, на островах Сааремаа и Муху, а также на юге, в районах Пярну и Тарту (в том числе благодаря интересному холмистому ландшафту здесь популярен активный отдых, особенно катание на лыжах).
Среди наиболее известных усадеб, приспособленных для элитного отдыха, – мыза Пядасте на острове Муху, в западной Эстонии. На северном побережье Эстонии, на территории самого большого национального парка Эстонии Лахемаа («земля заливов»), изобилующего рыбацкими деревушками и старинными усадьбами, активно идет восстановление в качестве высококлассного гостиничного комплекса поместья Вихула. В нескольких зданиях усадьбы – первые строения появились там в начале XVI века – предлагается 48 комфортабельных номеров. Спа-центр в поместье Вихула позиционируется в сегменте экоспа. По соседству, в нескольких километрах, тоже на северном побережье, находится поместье Сагади, имеющее более чем 500-летнюю историю. Собственник усадебного комплекса – государственная структура «Лесной центр Сагади RMK» (Центра управления государственными лесами) подходит к развитию поместья как природно-образовательного, культурного и туристического центра.
Терпеливый оптимизм
Окупаемость многих проектов восстановления исторических строений поместий Эстонии, по оценкам г-на Маагуса, до кризиса превышала 15–20-летние сроки: «А во многих случаях коммерческие параметры таких проектов вообще невозможно просчитать: некоторым владельцам приходится просто доплачивать, чтобы покрывать убытки». Часть столь дорогостоящих проектов получает поддержку европейских структурных фондов. Пользуются финансовой поддержкой Фонда регионального развития Евросоюза и многие небольшие гостиничные проекты в сегменте сельского туризма, ориентированные на массовый спрос.
Но опасения, высказывавшиеся участниками рынка в разгар кризиса, что может быть много банкротств гостиничных компаний, не оправдались; единичными оказались и случаи перемены собственников объектов (в отличие от сегмента офисной и торговой недвижимости). «Компромиссы удавалось находить всем сторонам, вовлеченным в проекты, – констатирует г-н Маагус. – Банки, вынужденные повышать проценты по кредитам, в то же время соглашались на увеличение сроков возврата долгов. С работниками удавалось договариваться об уменьшении зарплат. Владельцы гостиниц смирились с тем, что какое-то время может не быть прибыли, но зато сохранится их бизнес». Позитивную роль сыграла и такая мера господдержки гостиничной отрасли, как повышение НДС с 5 лишь до 9% (для других видов бизнеса налог вырос до 18–20%).
Инвестиционные сделки в настоящее время по-прежнему отсутствуют. По низким ценам гостиницы никто не готов продавать, при этом потенциальных покупателей останавливает то, что большинство привлекательных проектов обременено серьезными кредитами, доходность же гостиничного бизнеса заметно снизилась. Позитивное для рынка обстоятельство – в стадии начатого строительства нет замороженных средних и крупных гостиничных проектов. Запуск же новых проектов, находящихся пока в «бумажной» фазе, во всех отношениях нереален. «Банки категорически не готовы давать кредиты, понимая, что гостиничный рынок уже очень насыщен, – отмечает г-н Маагус. – И, мне кажется, что в ближайшие 3–4 года вообще ничего нового строиться не будет – ни в каких сегментах гостиничной недвижимости». Впрочем, определенные основания для оптимизма все-таки присутствуют. Поскольку 70–80% клиентов гостиниц – зарубежные туристы, то ожидается, что по мере выхода из кризиса западных стран в гостиничном секторе подъем начнется раньше, чем в целом в экономике Эстонии.
Назад
Загрузка...