Станет ли Калининград витриной российского успеха?

Это понимают в Кремле, где принята Федеральная целевая программа развития Калининградской области до 2010 года и готовится новый Закон «Об особых экономических зонах». По мнению разработчиков закона, заложенные в эти проекты возможности способны сделать из российского эксклава аналог китайского Гонконга. Но даже до введения льготного режима налогообложения бизнес в Калининграде развивается довольно интенсивно. Об этом косвенно свидетельствует рост ставок на офисную недвижимость – в 2002 году он составил 30%.

Географический центр Европы
Нынешняя территория Калининградской области – это бывшая часть Восточной Пруссии, присоединенная к СССР в 1945 по результатам Потсдамского соглашения. Область граничит с Польшей и Литвой, с метрополией область имеет только морскую границу. Площадь этого самого маленького субъекта РФ – 15 тысяч кв. км, население – 940 тысяч человек, из которых 418 тысяч живут в Калининграде. По плотности населения (63 человека на 1 кв. км) область занимает 3-е место в России.
На территории области находится крупнейшее месторождение янтаря - около 90 % мировых запасов. Имеется также высококлассная нефть с низким содержанием серы. Уровень ее ежегодной добычи составляет 0,8-0,9 млн. тонн с возможностью роста до 1,5-2,0 млн. тонн.

Три зоны за 12 лет
Учитывая особое эксклавное положение региона, в 1991 году Правительство РФ утвердило на территории области свободную экономическую зону (СЭЗ «Янтарь»). Через пять лет в регионе был введен режим особой экономической зоны (ОЭЗ) со свободной таможенной зоной, льготным режимом инвестиций и предпринимательской деятельности. В результате был реализован ряд крупных инвестиционных проектов с участием иностранного капитала: строительство нефтеперерабатывающего завода, открытие автосборочного производства автомобилей концерна BMW, возведение портовых сооружений и строительство судов малого рыболовного флота, открытие новых рыбоперерабатывающих комбинатов.
Со вступлением в действие второй части Налогового кодекса в 2002 году область лишилась налоговых льгот. Чтобы исправить положение, Минэкономразвития подготовило новый закон об ОЭЗ. По словам министра экономики РФ Германа Грефа, законопроект будет внесен в Госдуму не позднее октября.

Экономический субъект России
До 1991 года в регионе ведущими были такие отрасли, как пищевая (рыбная), целлюлозно-бумажная, машиностроительная и металлообрабатывающая. С этого времени в десятки раз увеличилась доля электроэнергетики и топливной промышленности.
Внешнеторговый оборот товаров и услуг в 2002 году составил более 2 млрд. долларов и увеличился на 38%. Характерно резкое, почти двукратное преобладание импорта над экспортом, сырьевая направленность экспорта, зависимость внутреннего областного продовольственного рынка от импортных поставок.
По данным рейтингового агентства «Эксперт», в общероссийском инвестиционном потенциале регион занимает только 32-е место. Однако ситуация может измениться в лучшую сторону, поскольку в области сложилась благоприятная ситуация с законодательными рисками – 3 место в РФ. Также благоприятно скажется принятие Федеральной целевой программы развития Калининградской области до 2010 года.
Калининградская область занимает 6-е место среди регионов Северо-Западного федерального округа по объему иностранных инвестиций. Больше всего вкладывают в Калининградскую экономику Швейцария (25,4% долларовых инвестиций), Германия (18,9%) и Кипр (18,6%).
Благодаря своему географическому положению, область может стать мощным транспортным узлом и торгово-складским центром. По оценке РА «Эксперт», Калининградская область по инфраструктурному потенциалу занимает 3-е место после Москвы и Санкт-Петербурга. Здесь расположен единственный в РФ незамерзающий портовый комплекс на Балтийском море. Проходящие по региону транспортные коммуникации связывают Россию и страны Западной Европы самым кратчайшим путем, плотность автодорог в 10 раз превышает средний показатель по России.
Рост Валового регионального продукта (ВРП) в 2002 году составил 6% ($ 1,3 млрд.). Средняя номинальная зарплата в области на конец 2002 года составила 3780 рублей, ее рост составил 33% в год. Следует отметить, что данные статистики о суммарных потребительских расходах почти в 2 раза превышают официальные доходы населения.

Встреча эпох и цен в калининградском офисе
Специфика калининградской офисной недвижимости заключатся в том, что большую часть нежилого фонда составляют здания довоенной постройки с высокими потолками, оптимальным сезонным климатом интерьера и фундаментальной архитектурой. Меньшую – административные здания советской застройки.
В ходе приватизации многие из этих зданий оказались в собственности вновь созданных акционерных обществ и использовались для размещения сотрудников предприятий. После кризиса и массового сокращения персонала часть помещений освободилась. Всего в Калининграде более 30 административных зданий, где сдается в аренду более 120 тысяч кв. м. По оценке генерального директора компании «Калининградский деловой центр» (КДЦ) Владимира Королева, региональных офисных арендодателей можно разделить на 6 категорий.
К первой, самой массовой категории, относятся собственники, сдающие помещения в своих зданиях, но не вкладывающие серьезные финансовые средства в улучшение внешнего облика и внутренней отделки. Арендная ставка за 1 кв. м в таких зданиях колеблется от 60 до 120 долларов в год. Нередко применение «серых» форм оплаты. Доля таких помещений во всей офисной недвижимости города составляет 35%. Управление этими зданиями ведется, в основном, на базе прежних административно-хозяйственных отделов предприятий. Арендаторы сами делают косметический ремонт в снимаемых офисах, арендатор отвечает за места общего пользования. В качестве примера можно назвать здание ОАО «МариНПО» по улице Дм. Донского.
Вторую группу собственников офисных помещений составляют финансово устойчивые предприятия, которые в течение последних пяти лет регулярно инвестировали в текущий и капитальный ремонт, реконструкцию и обустройство прилегающих территорий. В таком управлении находится примерно 20% офисных площадей, стоимость аренды в них – от 90 до 150 долларов за 1 кв. м в год. К этой категории нежилых помещений можно отнести здание ОАО «Каленинградмелиорации» на Советском проспекте.
Профессиональные игроки на рынке коммерческой недвижимости Калининграда составляют третью группу собственников и владеют примерно 15% офисных помещений. Наиболее успешным проектом, реализованным профессионалами, стала реконструкция здания «Межрейсового дома моряков» на центральной площади города, построенного в 30-х гг. прошлого века. Разработчиком, инвестором и управляющим проекта стала группа компаний «Калининградский Деловой Центр». Сейчас здание является офисным центром. В нем располагаются филиалы крупнейших российских банков и представительства авиакомпаний. При средней арендной ставке 300 долларов за 1 кв. м в год в здании, общей площадью более 8000 кв. м, практически нет свободных мест. Средняя рентабельность инвестиций составляет 20 – 22% в год.
Четвертую категорию по классификации Владимира Королева составляют фирмы, которые приобрели части зданий или помещения и сдают их в аренду. При большом количестве собственников у здания нет единого управления. По отдельности никто из собственников осуществить капремонт всего здания не в состоянии. Как следствие, такие здания быстро ветшают, несмотря на попытки некоторых владельцев выделиться персональным крыльцом на фоне общей обшарпанной стены. Совокупная площадь таких помещений – 20% от всех офисов Калининграда.
Муниципальная и федеральная недвижимость, сдаваемая в аренду, представляет пятый сегмент офисных помещений. Ее доля составляет около 10% всего рынка города. В основном арендаторами являются компании, так или иначе связанные с руководителями ведомств. Ставка аренды в них определяется специальной методикой и является, по мнению калининградских риэлтеров, демпинговой – от 60 до 75 долларов за 1 кв. м в год.
Небольшую долю, не имеющую значительного влияния на рынок коммерческой недвижимости Калининграда, составляют помещения в приватизированных квартирах на первых и цокольных этажах жилых зданий. В основном эти квартиры выкупаются для торговли, но иногда используются и под офисы.

Малый бизнес – это большой заказчик
Спрос на офисные помещения, по оценке аналитика риэлтерского отдела КДЦ Ольги Станкевич, формируют представители малого бизнеса: туристические агентства, адвокатские конторы, консалтинговые компании. Более 60% заявок идут на площадь от 20 до 90 кв. м.
Руководитель Городского центра аренды компании «БалтЮрСервис» Анна Борисенко по итогам 2002 года отметила 30% рост спроса на офисные помещения и такой же рост арендных ставок. По ее мнению, такая динамика обусловлена бурным развитием бизнеса в Калининградском регионе. Однако, как отмечают в компании «БалтЮрСервис», в Калининграде существует проблема дефицита качественных офисов, соответствующих потребностям современного рынка. Выход из сложившейся ситуации калининградские риэлтеры видят в объединении собственников офисной недвижимости для консолидированного решения проблем капитального ремонта, проведении коммуникационных систем, строительства парковок и т. д.
Офисов класса «А» в Калининграде нет, класс «В» в европейском понятии тоже отсутствует, но по классификации местных риэлтеров ряд помещений все же можно отнести к классу «В». В компании «БалтЮрСервис» к показателям этой категории относят центральное расположение на основных магистралях, количество телефонных линий – не менее 2 на каждые 30 кв. м, низкая этажность помещения (не выше 2-го, поскольку скоростных лифтов в Калининграде нет), круглосуточная охрана, выделенные места для парковки клиентов, Интернет-канал. К классу «В» по такой классификации Анна Борисенко относит здание центрального офиса Калининградского делового центра и здание по ул. Черняховского, 6.

Торговые ряды. Больше и лучше
Рынок торговых помещений развивается значительно быстрее офисных. За последние пять лет построено и реконструировано более 10 супермаркетов. Другое направление в развитии торговой недвижимости - переоборудование советских универмагов в супермаркеты. На нем специализруется компания «Вестер», в чьем управлении находится около 43000 кв. м торговых площадей, из них площадь торговых залов - 30 тыс.кв.м. Еще один лидер региональной торговой недвижимости - оптово-розничная сеть магазинов «Виктория». Помимо современных супермаркетов, компания «Виктория» развивает направление дискаунтных магазинов «Дешево». По всей Калининградской области в управлении «Виктории» находится не менее 37000 кв. м. торговых площадей. Динамично развивается торговая сеть «Алтын». В ее упрвлении в Калиниграде находится 6 магазинов общей площадью 9000 кв. м, в области сеть имеет 5 магазинов по 400-500 кв. м.
Универсамы советского и лоточного типа постепенно вытесняются супермаркетами, однако в отдаленных районах все же остаются продуктовые магазинчики, пользующиеся успехом у населения. В аренду или на продажу эти очаги небольшого, но стабильного бизнеса практически не выставляются.
В сфере торговли непродовольственными товарами калининградский рынок полярно разделился на два сегмента: «эконом-класс» и «middle». Товары первой группы массово представлены на Центральном рынке города, по большей части – это уличная торговля товарами турецких и польских производителей. На более высокий уровень сервиса и качества продукции претендуют магазины-«бутики», расположенные на всех центральных улицах Калининграда на первых этажах жилых зданий. Стоимость аренды в «бутиках» – от 96 до 300 долларов за 1 кв. м в год, на продажу такая недвижимость выставляется по цене от 240 до 1780 долларов за 1 кв. м.
К концу2003 года планируется открытие первого торгового центра класса «В» – «Калининградского пассажа». «Существующие бутики известных торговых марок хаотично разбросаны по городу, - комментирует ситуацию директор строящегося комплекса Андрей Зыкин, - Потребитель лишен права делать покупки в одном месте. Мы готовы предоставить необходимый сервис». Арендные ставки в пассаже распределятся в диапазоне от 300 до 600 долларов за 1 кв. м в год.
Аренда торговых помещений по сравнению с 2002 годом подорожала на 15%. А вот увеличение в два раза предложений по аренде складских и производственных помещений тормозит рост арендной ставки в этом сегменте: она увеличилась всего на 2%.

Будущее - за новым
Если сектор туристической недвижимости Калининградского региона только переживает стадию становления, то на рынке торгово-офисной недвижимости уже заканчиваются перспективные участки. Компании сейчас активно занимаются разработкой концепций торговых и бизнес-центров. По прогнозам экспертов КДЦ и компании «БалтЮрСервис», менее чем через 2 года начнется стадия бурного строительства торгово-офисных и развлекательных центров. Уже до конца 2003 года планируется ввести в эксплуатацию четыре комплекса, общей площадью 14000 кв. м. Средняя продажная цена в них составила 1000 долларов за 1 кв. м., арендные ставки - от 240 до 600 долларов за 1 кв. м в год. «Ажиотажного спроса на площади в новых торгово-офиных центрах не произошло, несмотря на отсутствие свободного места в существующих зданиях» - заключила менеджер по маркетингу отдела стратегических исследований КДЦ Алина Куликова. По мнению специалистов КДЦ, существует риск того, что часть новостроек останется невостребованной, поскольку многие компании не уделяют дос таточного внимания изучению потребительского спроса.
Кроме этого, калининградским девелоперам мешают другие проблемы: слабая строительная база, отсутствие архитектурной школы, недостаточная мощность местных проектных институтов. Строительство приходится в основном на густозаселенные территории, где нет широких транспортных магистралей. Это порождает массу проблем с организацией поставок стройматериалов и парковок. Отсутствие геологических карт, уничтоженных во время войны, делает невозможным подземное строительство. Не развиты коммуникационные сети, ощущается нехватка электромощностей и так далее.
Но, несмотря на это, в разработке находятся проекты возведения двух зданий класса «А»: 14-этажного бизнес-центра, площадью 19000 кв. м, и торгово-развлекательного комплекса площадью до 10000 кв. м, где только парковка будет занимать три этажа. Известно, что второй проект инвестируют московские компании. Всего в Калининграде до 2005 года будет возведено не менее 80000 кв. м торгово-развлекательных комплексов и бизнес-центров.

Жемчуг Балтики
Калининградскую область называют краем самшитовых сосен, голубых озер и янтаря. Аллегорического в этом сравнении немного, поскольку часть территории региона - Куршская коса – носит статус Национального парка, а известные прибалтийские курорты Юрмала, Паланга и Клайпеда соседствуют с областью. Однако рекреационный сектор здесь практически не развит, что объясняется слабостью региональной экономики. Нетронутый потенциал привлек московских инвесторов – группа компаний «Конти» провела оценку Приморской функциональной рекреационной зоны площадью 90 тыс. га. По полученным данным был сделан вывод, что регион способен «освоить» около 500 лечебно-оздоровительных комплексов гостиничного класса от трех до пяти «звезд». В итоге администрация области приняла Программу застройки рекреационной зоны и доверила ее реализацию фирме ООО “КонтиИнвестСтрой”.
Первый этап программы стартовал в городах Светлогорск, Пионерский, Янтарный. Начато строительство нескольких оздоровительных комплексов и отелей, уже освоено 2 млн. долларов. Затем планируется построить современный круглогодичный оздоровительный лагерь класса знаменитого “Артека”, рассчитанный на отдых больших групп детей. Еще один калиниградский поселок превратят в большой развлекательный центр, своеобразный Диснейленд. На данный момент проводится разработка генерального плана.
Планируемая окупаемость объектов, создаваемых по программе, - от 5 до 7 лет. По словам руководителя проекта группы компаний «Конти» Евгения Косенко, по мере оживления туристического комплекса, изменится и характер экономики региона – из дотационного он превратится в донорский.

Редакция благодарит группу компаний «Калининградский деловой центр» и компанию «БалтЮрСервис» за предоставленную информацию