Назад
1 Июня 2010, 11:33
Премию дадут за инновации
Начало строительства «Невской ратуши», ввод которой в среднесрочной перспективе может пополнить рынок города на 45 тыс. кв. м офисных площадей премиум-класса, заставляет экспертов вновь взглянуть на этот сегмент. Насколько востребованы сегодня премиум-офисы, кто их потенциальные арендаторы, а главное, стоит ли начинать новые проекты такого уровня? Участники рынка по-разному отвечают на этот вопрос, сходясь в одном: премиум-офис будущего должен быть инновационным.
Спорный спрос
«В составе первой очереди вместе со зданием администрации мы строим еще 70 тыс. кв. м. офисных площадей класса А, из которых 45 тыс. сдаваемых – это достаточно большой объем. В настоящее время в городе вакантны, по оценкам консультантов, около 300 тыс. кв. м. офисов класса А и В, то есть около 25% имеющихся качественных офисных площадей. В лучшие годы объем поглощения рынком офисных площадей составлял 200 тыс. кв. м. Но будут ли 2010–2011 годы «лучшими» – большой вопрос», – говорит вице-президент ВТБ Александр Ольховский. На его взгляд, даже при самых оптимистичных ожиданиях борьба за арендаторов в 2012 году будет жесткой. Опасения девелопера вполне оправданны, если учесть, что «Невская ратуша» выходит в сегмент с очень ограниченной фокус-группой.
«Существующий объем офисных площадей премиум-класса составляет 120,5 тыс. кв. м. Из них 62,2 тыс. приходится на объекты в зоне Невского проспекта и 59,3 тыс. кв. м. – на объекты инвестиционного качества за пределами зоны. Доля премиальных объектов в общем существующем объеме качественного предложения составляет около 7%. В первой половине 2009 года устойчивость этого сегмента была довольно спорной. С одной стороны, многие компании были готовы оставаться в центральных офисах при наличии гибкой политики со стороны арендодателя. Но собственники держали высокие арендные ставки до последнего, что привело к массовому оттоку арендаторов из центра города. За первые три квартала 2009 года объем занятых площадей в прайм-офисах сократился на 13 тыс. кв. м, из которых 7,8 тыс. кв. м пришлось на офисы в зоне Невского проспекта», – говорит старший аналитик отдела исследований Jones Lang LaSalle Вероника Лежнева.
Владельцы действующих объектов класса А с этим не согласны. «В условиях спада деловой активности офисные центры прайм-класса показали наибольшую устойчивость. В 2009 году основное снижение арендных ставок произошло на периферии. На помещения класса А с центральной локацией верхний ценовой порог даже в период экономического спада доходил до 2500 руб./кв. м в месяц, включая эксплуатационные расходы и НДС», – возражает генеральный директор «БТК-Девелопмент» Дмитрий Абрамов. «Спрос на качественные офисные помещения по-прежнему высок, во всяком случае если судить по нашей деятельности. Ежемесячно мы сдаем новым арендаторам примерно 1000 кв. м, тогда как до кризиса договоры заключались примерно на 500 кв. м», – утверждает генеральный директор сети бизнес-центров «Сенатор» (входит в холдинг «Империя») Андрей Пушкарский. А генеральный директор ГК «Бэстъ. Коммерческая недвижимость» Георгий Рыков говорит, что в бизнес-центре «Авеню» на Петроградской набережной до сих пор сохраняется лист ожидания арендаторов.
Новые стены помогают
Впрочем, уточняет г-н Пушкарский, большую часть арендаторов на петербургском рынке сегодня составляют компании, которые переезжают из одного бизнес-центра в другой. А новых компаний на петербургском рынке пока очень мало. Стоимость аренды несколько снизилась и приблизилась к среднеевропейским показателям, как и рентабельность офисных проектов. Но Георгий Рыков считает, что на деле лояльность арендодателей, которые стремятся удержать арендаторов, может быть гораздо выше. «Все же переезд – это стресс для компании, и арендаторы идут на это только при наличии серьезного дисконта, зафиксированного на срок 3–5 лет», – считает он.
В первую очередь к экстренным мерам приходится прибегать тем, чьи объекты представляют собой старые реконструированные здания в центре. В выигрыше оказались владельцы новых зданий, построенных по последнему слову техники. «Уже до кризиса наметилась серьезная конкуренция между новыми бизнес-центрами и старыми реконструированными зданиями, которые собственники относили к премиум-классу по принципу локации. Сейчас эта тенденция прослеживается особенно четко. То, что называлось классом А только по инерции, окончательно сместилось в нишу Б», – говорит Георгий Рыков.
Это заставляет девелоперов при планировании новых проектов особенно тщательно прорабатывать вопрос инженерного оснащения зданий. На рынке постепенно получает распространение термин «инновационная недвижимость». «Учитывая серьезный интерес потенциальных инвесторов к коммерческой недвижимости в центре города, в данный момент мы ведем строительство инновационного многофункционального комплекса на набережной реки Мойки «У Красного моста», эксплуатация которого будет осуществляться на основе единой интеллектуальной системы диспетчеризации инженерных сетей. Уже сегодня в результате предброкериджа мы имеем достаточное количество интересантов на данный проект. Его общая площадь – 36,5 тыс. кв. м. Это будет единственный МФК в историческом центре города, который по совокупности характеристик (применяемым технологиям, локации, внутренней логистике) будет превосходить уже действующие комплексы класса А», – говорит Дмитрий Абрамов.
Локация по-прежнему в цене
«Зачастую офисы премиум-класса – это абсолютно новые здания, в которых внутреннее пространство от фундамента до крыши построено заново, сохранены и отреставрированы только исторические фасады. Что касается инфраструктуры объекта, здесь все элементы здания должны работать на комфорт и удобство арендаторов», – соглашается Дмитрий Шишанов, заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International. И все же неотъемлемым признаком премиум-класса остается локация. «Обитатели офисов премиум-класса много времени проводят на работе, и вид из окна – один из ключевых факторов, на который они обращают внимание, выбирая помещение», – замечает Георгий Рыков. «Понятие «офис премиум-класса» было введено для определения наиболее качественных объектов класса А, характеризующихся центральным месторасположением в зоне Невского проспекта и высоким уровнем арендных ставок. Для Санкт-Петербурга премиум-локация – это Невский проспект от Дворцовой площади до площади Восстания, а также часть «золотого треугольника», ограниченная Фонтанкой. Мы также включаем в рассмотрение бизнес-центры, сопоставимые по качеству, но расположенные в центре города за пределами зоны Невского проспекта», – говорит Вероника Лежнева.
«Помимо локации в центре города такой бизнес-центр должен отличаться еще одним фактором: он должен быть спроектирован и построен с привлечением известного архитектора (для исторического здания) или архитектурного бюро (для объекта современного строительства). Кроме того, в отделке должны быть использованы дорогостоящие натуральные материалы (натуральный камень, дерево и проч.). Арендаторами таких офисов являются в основном компании, открывающие представительские офисы и нацеленные на работу с клиентами, например банковские и юридические структуры. Основная из характеристик премиум-класса – наличие управляющей компании соответствующего уровня, оказывающей арендаторам и их клиентам безупречный сервис», – добавляет руководитель отдела офисной недвижимости Knight Frank St. Petersburg Полина Макаренко.
Рынок находится на дне
«По сравнению с Москвой, в Петербурге рынок бизнес-центров высокого класса не так хорошо еще развит. Если в столице объем класса А – 1,86 млн кв. м, то в Санкт-Петербурге – всего 400 тыс. кв. м», – полагает Наталия Киреева, консультант отдела консалтинга и оценки Maris Properties. Тем не менее, по мнению Андрея Пушкарского, на петербургском рынке в ближайшем будущем вряд ли будут появляться новые крупные проекты – свет увидят только те из них, замораживать которые девелоперам невыгодно из-за высокой степени готовности на момент начала кризиса, считает менеджер.
Дмитрий Шишанов говорит, что с начала 2010 года предложение в прайм-сегменте увеличилось на 8 тыс. кв. м (5%) за счет ввода в эксплуатацию делового центра Quattro Corti. «Средняя заполняемость офисов прайм-класса с лета 2009 года увеличилась на 7%: сейчас вакантными остаются 25% офисных площадей, что сопоставимо со среднегородским уровнем вакансии по сегменту класса А», – отмечает эксперт. «В 2010 году в центре города будет введен один новый проект – «Стокманн Невский центр» арендопригодной площадью 5,2 тыс. кв. м. В 2011 году запланировано открытие Renaissance Forum на Лиговском проспекте. В 2013-м на рынок выйдет МФК компании «БТК девелопмент» на набережной реки Мойки, д. 73–79 арендопригодной площадью 12 тыс. кв. м», – подсчитывает г-н Шишанов. Эти объекты пополнят рынок на 24,8 тыс. кв. м премиум-офисов при чистом поглощении в этом сегменте в количестве 11 тыс. кв. м в год. По всей видимости, от темпов их заполнения и будет зависеть решение «ВТБ-Девелопмент» о сроках ввода коммерческой офисной части «Невской ратуши».
«Мы считаем, что рынок с точки зрения арендной ставки находится уже на дне и в дальнейшем начнется рост ставок», – надеется Александр Ольховский. Руководитель группы исследований Knight Frank SPb Олег Громков, в свою очередь, оценивает уровень арендных ставок в таких объектах в 1500–2400 руб./кв. м в месяц. А Георгий Рыков называет диапазон 1300–1800 руб./кв. м в месяц. «До кризиса было 2000–3000 руб./кв. м. То есть цены просели на 40–50%», – говорит он.
Айтишники теснят банкиров
Снижение цен несколько расширило пул арендаторов премиальных офисов. «В течение последнего года заметно активизировались IT-компании, на долю которых приходится до 50% всех новых договоров, которые «Сенатор» заключил в 2009 – начале 2010 годов», – подтверждает Андрей Пушкарский. Но в основной своей массе состав арендаторов мало изменился: основными обитателями премиум-класса по-прежнему остаются структуры сырьевых компаний, инвестиционные банкиры и консультанты. «Строительные компании, в силу активного развития этого сектора экономики в Санкт-Петербурге, также предпочитают иметь представительский офис в центре города. Стоит также отметить, что более 60%, арендаторов до кризиса были представлены иностранными компаниями. Сейчас среди интересантов растет доля IT- и производственных компаний. Также проявляют определенную активность российские компании, в том числе и с государственным участием. Тем не менее данная активность пока носит скорее ознакомительный характер, лишь небольшое число просмотров пока конвертируются в подписанные договоры аренды», – говорит г-жа Лежнева. «Новый спрос в настоящее время возможен преимущественно со стороны уже существующих на рынке арендаторов, для которых серьезное изменение коммерческих условий может стать стимулом для переезда. Однако и он будет ограничен рамками существующего рынка. Появление же спроса со стороны новых компаний, открывающих бизнес в Санкт-Петербурге, в большой степени обусловлено темпами восстановления экономики, что само по себе может стать достаточно длительным процессом», – считает она.
Это заставляет девелоперов и консультантов искать новые пути продвижения проектов. Маркетинговая политика компаний, управляющих бизнес-центрами класса А и В+, в условиях кризиса несколько изменилась, отмечает г-н Пушкарский. Игроки в значительной степени сократили расходы на прямую рекламу, сосредоточившись на прямых продажах и работе с брокерами, которые обеспечивают до 20% продаж. А кто-то уже и брокерам не доверяет. «В структуре продвижения бизнес-центров прайм-класса преобладают брокерские услуги, но в текущей экономической ситуации все большее значение приобретают собственные каналы продвижения. Одним из определяющих факторов является положительный имидж компании-собственника, а также рекламное и PR-продвижение самого бизнес-центра посредством участия в профильных конкурсах, семинарах, круглых столах и деловых программах выставок», – говорит Дмитрий Абрамов. «Успех таких проектов обусловлен комплексом мер и правильных пиар-движений, задача которых – создать продукт определенного качества, придать ему значение в глазах рынка и потенциальных арендаторов», – поддерживает коллегу Георгий Рыков.
А вот понижать класс своих проектов девелоперы не собираются. «Вопрос себестоимости строительства в данном случае не является определяющим: понижение классности и, следовательно, некоторое уменьшение себестоимости не дают того эффекта, который, казалось бы, можно получить. В первую очередь важен вопрос спроса и ставок капитализации, которые будут при продаже объекта», – объясняет Александр Ольховский.
«В составе первой очереди вместе со зданием администрации мы строим еще 70 тыс. кв. м. офисных площадей класса А, из которых 45 тыс. сдаваемых – это достаточно большой объем. В настоящее время в городе вакантны, по оценкам консультантов, около 300 тыс. кв. м. офисов класса А и В, то есть около 25% имеющихся качественных офисных площадей. В лучшие годы объем поглощения рынком офисных площадей составлял 200 тыс. кв. м. Но будут ли 2010–2011 годы «лучшими» – большой вопрос», – говорит вице-президент ВТБ Александр Ольховский. На его взгляд, даже при самых оптимистичных ожиданиях борьба за арендаторов в 2012 году будет жесткой. Опасения девелопера вполне оправданны, если учесть, что «Невская ратуша» выходит в сегмент с очень ограниченной фокус-группой.
«Существующий объем офисных площадей премиум-класса составляет 120,5 тыс. кв. м. Из них 62,2 тыс. приходится на объекты в зоне Невского проспекта и 59,3 тыс. кв. м. – на объекты инвестиционного качества за пределами зоны. Доля премиальных объектов в общем существующем объеме качественного предложения составляет около 7%. В первой половине 2009 года устойчивость этого сегмента была довольно спорной. С одной стороны, многие компании были готовы оставаться в центральных офисах при наличии гибкой политики со стороны арендодателя. Но собственники держали высокие арендные ставки до последнего, что привело к массовому оттоку арендаторов из центра города. За первые три квартала 2009 года объем занятых площадей в прайм-офисах сократился на 13 тыс. кв. м, из которых 7,8 тыс. кв. м пришлось на офисы в зоне Невского проспекта», – говорит старший аналитик отдела исследований Jones Lang LaSalle Вероника Лежнева.
Владельцы действующих объектов класса А с этим не согласны. «В условиях спада деловой активности офисные центры прайм-класса показали наибольшую устойчивость. В 2009 году основное снижение арендных ставок произошло на периферии. На помещения класса А с центральной локацией верхний ценовой порог даже в период экономического спада доходил до 2500 руб./кв. м в месяц, включая эксплуатационные расходы и НДС», – возражает генеральный директор «БТК-Девелопмент» Дмитрий Абрамов. «Спрос на качественные офисные помещения по-прежнему высок, во всяком случае если судить по нашей деятельности. Ежемесячно мы сдаем новым арендаторам примерно 1000 кв. м, тогда как до кризиса договоры заключались примерно на 500 кв. м», – утверждает генеральный директор сети бизнес-центров «Сенатор» (входит в холдинг «Империя») Андрей Пушкарский. А генеральный директор ГК «Бэстъ. Коммерческая недвижимость» Георгий Рыков говорит, что в бизнес-центре «Авеню» на Петроградской набережной до сих пор сохраняется лист ожидания арендаторов.
Новые стены помогают
Впрочем, уточняет г-н Пушкарский, большую часть арендаторов на петербургском рынке сегодня составляют компании, которые переезжают из одного бизнес-центра в другой. А новых компаний на петербургском рынке пока очень мало. Стоимость аренды несколько снизилась и приблизилась к среднеевропейским показателям, как и рентабельность офисных проектов. Но Георгий Рыков считает, что на деле лояльность арендодателей, которые стремятся удержать арендаторов, может быть гораздо выше. «Все же переезд – это стресс для компании, и арендаторы идут на это только при наличии серьезного дисконта, зафиксированного на срок 3–5 лет», – считает он.
В первую очередь к экстренным мерам приходится прибегать тем, чьи объекты представляют собой старые реконструированные здания в центре. В выигрыше оказались владельцы новых зданий, построенных по последнему слову техники. «Уже до кризиса наметилась серьезная конкуренция между новыми бизнес-центрами и старыми реконструированными зданиями, которые собственники относили к премиум-классу по принципу локации. Сейчас эта тенденция прослеживается особенно четко. То, что называлось классом А только по инерции, окончательно сместилось в нишу Б», – говорит Георгий Рыков.
Это заставляет девелоперов при планировании новых проектов особенно тщательно прорабатывать вопрос инженерного оснащения зданий. На рынке постепенно получает распространение термин «инновационная недвижимость». «Учитывая серьезный интерес потенциальных инвесторов к коммерческой недвижимости в центре города, в данный момент мы ведем строительство инновационного многофункционального комплекса на набережной реки Мойки «У Красного моста», эксплуатация которого будет осуществляться на основе единой интеллектуальной системы диспетчеризации инженерных сетей. Уже сегодня в результате предброкериджа мы имеем достаточное количество интересантов на данный проект. Его общая площадь – 36,5 тыс. кв. м. Это будет единственный МФК в историческом центре города, который по совокупности характеристик (применяемым технологиям, локации, внутренней логистике) будет превосходить уже действующие комплексы класса А», – говорит Дмитрий Абрамов.
Локация по-прежнему в цене
«Зачастую офисы премиум-класса – это абсолютно новые здания, в которых внутреннее пространство от фундамента до крыши построено заново, сохранены и отреставрированы только исторические фасады. Что касается инфраструктуры объекта, здесь все элементы здания должны работать на комфорт и удобство арендаторов», – соглашается Дмитрий Шишанов, заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International. И все же неотъемлемым признаком премиум-класса остается локация. «Обитатели офисов премиум-класса много времени проводят на работе, и вид из окна – один из ключевых факторов, на который они обращают внимание, выбирая помещение», – замечает Георгий Рыков. «Понятие «офис премиум-класса» было введено для определения наиболее качественных объектов класса А, характеризующихся центральным месторасположением в зоне Невского проспекта и высоким уровнем арендных ставок. Для Санкт-Петербурга премиум-локация – это Невский проспект от Дворцовой площади до площади Восстания, а также часть «золотого треугольника», ограниченная Фонтанкой. Мы также включаем в рассмотрение бизнес-центры, сопоставимые по качеству, но расположенные в центре города за пределами зоны Невского проспекта», – говорит Вероника Лежнева.
«Помимо локации в центре города такой бизнес-центр должен отличаться еще одним фактором: он должен быть спроектирован и построен с привлечением известного архитектора (для исторического здания) или архитектурного бюро (для объекта современного строительства). Кроме того, в отделке должны быть использованы дорогостоящие натуральные материалы (натуральный камень, дерево и проч.). Арендаторами таких офисов являются в основном компании, открывающие представительские офисы и нацеленные на работу с клиентами, например банковские и юридические структуры. Основная из характеристик премиум-класса – наличие управляющей компании соответствующего уровня, оказывающей арендаторам и их клиентам безупречный сервис», – добавляет руководитель отдела офисной недвижимости Knight Frank St. Petersburg Полина Макаренко.
Рынок находится на дне
«По сравнению с Москвой, в Петербурге рынок бизнес-центров высокого класса не так хорошо еще развит. Если в столице объем класса А – 1,86 млн кв. м, то в Санкт-Петербурге – всего 400 тыс. кв. м», – полагает Наталия Киреева, консультант отдела консалтинга и оценки Maris Properties. Тем не менее, по мнению Андрея Пушкарского, на петербургском рынке в ближайшем будущем вряд ли будут появляться новые крупные проекты – свет увидят только те из них, замораживать которые девелоперам невыгодно из-за высокой степени готовности на момент начала кризиса, считает менеджер.
Дмитрий Шишанов говорит, что с начала 2010 года предложение в прайм-сегменте увеличилось на 8 тыс. кв. м (5%) за счет ввода в эксплуатацию делового центра Quattro Corti. «Средняя заполняемость офисов прайм-класса с лета 2009 года увеличилась на 7%: сейчас вакантными остаются 25% офисных площадей, что сопоставимо со среднегородским уровнем вакансии по сегменту класса А», – отмечает эксперт. «В 2010 году в центре города будет введен один новый проект – «Стокманн Невский центр» арендопригодной площадью 5,2 тыс. кв. м. В 2011 году запланировано открытие Renaissance Forum на Лиговском проспекте. В 2013-м на рынок выйдет МФК компании «БТК девелопмент» на набережной реки Мойки, д. 73–79 арендопригодной площадью 12 тыс. кв. м», – подсчитывает г-н Шишанов. Эти объекты пополнят рынок на 24,8 тыс. кв. м премиум-офисов при чистом поглощении в этом сегменте в количестве 11 тыс. кв. м в год. По всей видимости, от темпов их заполнения и будет зависеть решение «ВТБ-Девелопмент» о сроках ввода коммерческой офисной части «Невской ратуши».
«Мы считаем, что рынок с точки зрения арендной ставки находится уже на дне и в дальнейшем начнется рост ставок», – надеется Александр Ольховский. Руководитель группы исследований Knight Frank SPb Олег Громков, в свою очередь, оценивает уровень арендных ставок в таких объектах в 1500–2400 руб./кв. м в месяц. А Георгий Рыков называет диапазон 1300–1800 руб./кв. м в месяц. «До кризиса было 2000–3000 руб./кв. м. То есть цены просели на 40–50%», – говорит он.
Айтишники теснят банкиров
Снижение цен несколько расширило пул арендаторов премиальных офисов. «В течение последнего года заметно активизировались IT-компании, на долю которых приходится до 50% всех новых договоров, которые «Сенатор» заключил в 2009 – начале 2010 годов», – подтверждает Андрей Пушкарский. Но в основной своей массе состав арендаторов мало изменился: основными обитателями премиум-класса по-прежнему остаются структуры сырьевых компаний, инвестиционные банкиры и консультанты. «Строительные компании, в силу активного развития этого сектора экономики в Санкт-Петербурге, также предпочитают иметь представительский офис в центре города. Стоит также отметить, что более 60%, арендаторов до кризиса были представлены иностранными компаниями. Сейчас среди интересантов растет доля IT- и производственных компаний. Также проявляют определенную активность российские компании, в том числе и с государственным участием. Тем не менее данная активность пока носит скорее ознакомительный характер, лишь небольшое число просмотров пока конвертируются в подписанные договоры аренды», – говорит г-жа Лежнева. «Новый спрос в настоящее время возможен преимущественно со стороны уже существующих на рынке арендаторов, для которых серьезное изменение коммерческих условий может стать стимулом для переезда. Однако и он будет ограничен рамками существующего рынка. Появление же спроса со стороны новых компаний, открывающих бизнес в Санкт-Петербурге, в большой степени обусловлено темпами восстановления экономики, что само по себе может стать достаточно длительным процессом», – считает она.
Это заставляет девелоперов и консультантов искать новые пути продвижения проектов. Маркетинговая политика компаний, управляющих бизнес-центрами класса А и В+, в условиях кризиса несколько изменилась, отмечает г-н Пушкарский. Игроки в значительной степени сократили расходы на прямую рекламу, сосредоточившись на прямых продажах и работе с брокерами, которые обеспечивают до 20% продаж. А кто-то уже и брокерам не доверяет. «В структуре продвижения бизнес-центров прайм-класса преобладают брокерские услуги, но в текущей экономической ситуации все большее значение приобретают собственные каналы продвижения. Одним из определяющих факторов является положительный имидж компании-собственника, а также рекламное и PR-продвижение самого бизнес-центра посредством участия в профильных конкурсах, семинарах, круглых столах и деловых программах выставок», – говорит Дмитрий Абрамов. «Успех таких проектов обусловлен комплексом мер и правильных пиар-движений, задача которых – создать продукт определенного качества, придать ему значение в глазах рынка и потенциальных арендаторов», – поддерживает коллегу Георгий Рыков.
А вот понижать класс своих проектов девелоперы не собираются. «Вопрос себестоимости строительства в данном случае не является определяющим: понижение классности и, следовательно, некоторое уменьшение себестоимости не дают того эффекта, который, казалось бы, можно получить. В первую очередь важен вопрос спроса и ставок капитализации, которые будут при продаже объекта», – объясняет Александр Ольховский.
 |  |
 |  |
Назад
Спецвыпуск
Склады, логистика и индустриальная недвижимость
При поддержке
Загрузка...