Арендные отношения: в поисках выхода бывает лучше договориться

Анализируя итоги развития судебной практики за 2008–2010 годы, хотелось бы обратить внимание участников арендных отношений на тенденции в развитии правоприменительной практики, а также напомнить о некоторых важных положениях действующего законодательства.

Возможность принудительной регистрации долгосрочного договора аренды в случае уклонения арендатора от регистрации.

Если долгосрочный договор аренды надлежащим образом подписан уполномоченными представителями сторон, а арендатор уклоняется от регистрации указанного договора, арендодатель вправе обратиться в суд с требованием о принудительной регистрации. Более того, арендодателем могут быть предъявлены не только требования о принудительной регистрации договора аренды, но и требования о компенсации арендатором судебных издержек, а также о возмещении убытков, понесенных арендодателем в результате уклонения арендатора от государственной регистрации договора (ст. 165, 651 ГК РФ).

Залог успеха арендодателя в этом случае – наличие неопровержимых доказательств факта уклонения арендатора от регистрации договора, которые он может предъявить суду. Обращаем внимание на то, что чем дольше арендодатель не предъявляет к арендатору требования о предоставлении документов или совершении иных необходимых для регистрации договора действий, тем больше шансов у арендатора доказать, что задержка в регистрации договора произошла не по его вине, а вследствие уклонения арендодателем от совершения необходимых для регистрации действий.

Возможность использования аргумента о несогласованности предмета договора с целью прекращения арендных отношений.

В целях прекращения сложившихся арендных отношений арендатор может заявить, что сторонами не было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в том числе по его предмету. В таком случае договор аренды может быть признан незаключенным, а следовательно, и не подлежащим регистрации (ст. 432 ГК РФ).

Действительно, нередки случаи использования на практике договоров, формулировки предмета в которых не позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. Так, многие договоры, особенно заключаемые в процессе реконструкции или внутренней отделки сдаваемых в аренду помещений, содержат лишь их ориентировочные площади или ссылки на приложения, в которых такая площадь должна быть отражена. При этом приложения либо отсутствуют, либо не заполнены. Зачастую договор ссылается на приложения, содержащие некие планы арендуемых помещений, на которых границы таких помещений отмечены определенным цветом, в то же время указанным в договоре цветом на планах отмечены не арендуемые помещения, а иные площади (например, места общего пользования, элементы технических конструкций). Встречаются и такие ошибки, как указание неверных инвентаризационных номеров. Важно помнить, что такие неточности потенциально могут обеспечить заинтересованной стороне возможность оспаривания договора и выхода из арендных отношений.

Отметим, что существует судебная практика, согласно которой при наличии сложившихся фактических арендных отношений требования о признании договора незаключенным на основании несогласованности предмета не должны удовлетворяться. При этом суды используют следующую аргументацию: по смыслу пункта 1 ст. 432 ГК РФ вопрос о незаключенности договора в виду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения. Однако если спорный договор исполнен и имеются (представлены суду) данные, позволяющие определенно установить фактически используемые арендатором помещения, то условие об объекте не может считаться несогласованным, а договор незаключенным (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 24.01.2008 г. № Ф08-8031/07; Определение ВАС РФ от 27.02.2009 г. № 1800/09).

Таким образом, если арендатор принял помещения по акту приема-передачи, пользовался ими в течение какого-либо периода, то его шансы признать договор аренды незаключенным на основании несогласованности предмета будут тем меньше, чем дольше он занимал эти помещения, не предъявляя соответствующих претензий.

Признание предварительного договора аренды недействительным по причине отсутствия у арендодателя прав на объект аренды.

Зачастую предварительные договоры аренды помещений заключаются на этапе строительства, когда у будущего арендодателя еще не зарегистрировано право собственности на объект, а соответственно, с юридической точки зрения нет права сдавать его в аренду (ст. 608 ГК РФ). На основе таких предварительных договоров после государственной регистрации права собственности на объект недвижимости заключаются краткосрочный и долгосрочный договоры аренды, при этом долгосрочный подлежит государственной регистрации, а краткосрочный действует до момента государственной регистрации долгосрочного. Такая схема достаточно широко распространена.

В условиях кризисной действительности некоторые арендаторы, пытаясь выйти из арендных отношений, построенных по вышеописанной договорной схеме, обосновывают свою позицию с помощью следующих доводов:

• правовым последствием заключения предварительного договора аренды является обязанность заключить основной договор аренды;


• лицо, не являющееся собственником объекта аренды, не может исполнить такое обязательство, и его нельзя принудить к этому в судебном порядке;


• следовательно, указанное лицо не вправе заключать предварительный договор, а в случае его заключения договор будет являться ничтожной сделкой, влекущей недействительность всех договоров в схеме.

Некоторые окружные суды поддержали позицию арендаторов, однако Президиум ВАС РФ разрешил спорный вопрос в пользу арендодателей.

В Постановлении № 402/09 от 14.07.2009 г. Президиум ВАС РФ разъяснил, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора. То есть использование юридической конструкции предварительного договора имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у арендодателя появится право на объект недвижимости. То, что лицо может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет в установленный срок собственником объекта или, став им, уклонится от заключения основного договора), не может служить основанием для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут иметь место на стадии исполнения, а не на стадии заключения предварительного договора. В свою очередь, арендатор может в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора. Если основной договор аренды сторонами был заключен, предварительный договор не может по вышеуказанному основанию подлежать оценке как ничтожный.

Признание договора аренды помещений недействительным, как заключенного под влиянием заблуждения.

Анализируя возможность признания договора аренды недействительным на основании введения арендатора в заблуждение относительно каких-либо качественных характеристик объекта, необходимо помнить, что суды отдают приоритет наличию возможности использования объекта в соответствии с теми целями, которые непосредственно указаны в договоре. Выявление недостатков помещений, которые прямо не препятствуют их использованию для тех целей, которые указаны в договоре, не дает права арендатору требовать признания сделки недействительной по ст. 178 ГК РФ (Постановление ФАС СЗО от 13.08.09 г. № А21-6040/2008; Постановление ФАС МО от 20.01.2010 г. № КГ-А40/14789-09). Например, если в соответствии с договором аренды помещения арендуются под склад, а по факту используются арендатором для хранения винной продукции, то в случае несоответствия помещений специфическим требованиям, установленным действующим законодательством для хранения вина, арендатор не вправе требовать признания договора недействительным на основании ввода в заблуждение о качестве помещений. Потому что договор не содержит условий об их использовании для хранения именно винной продукции, а общим правилам, применимым к складским помещениям, арендуемые помещения соответствуют.

Возможность расторжения договора аренды на основании существенного изменения обстоятельств в связи с влиянием мирового финансового кризиса на российский рынок.

Еще после кризиса 1998 года сложилась судебная практика, не признающая финансовый кризис безусловным основанием для расторжения договора. Как тогда, так и сейчас суды отмечают наличие таких элементов в рассматриваемых делах, которые не позволяют применять к спорным отношениям ст. 451 ГК РФ исключительно по причине изменения экономической ситуации. Так, например, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 07.08.2001 г. № 4876/01 суд указал на то, что резкий рост курса доллара в результате кризиса не повлиял на изменение размера финансовых обязательств, выраженных в иностранной валюте, а следовательно, не произошло существенного изменения обстоятельств. Аналогично Постановлением ФАС МО от 04.02.2010 г. № КГ-А40/14382-09 было отказано в расторжении договора аренды на основании существенно изменившихся под влиянием кризиса обстоятельств в ситуации, когда истец просил расторгнуть договор аренды в связи с изменением курсов доллара США и евро по отношению к рублю более чем на 20%. Оспариваемый договор содержал условие о том, что размер базовой арендной платы в вышеуказанном случае может быть изменен арендодателем. На основании этого условия договора суд признал, что в рассматриваемом споре последствия финансового кризиса привели к возможности изменения условий договора, а не его расторжения в рамках ст. 451 ГК РФ. В целом в большинстве случаев суды полагают, что вероятность наступления кризиса вполне может быть предсказуема компаниями, а значит, никакого существенного изменения обстоятельств при этом не происходит. Кроме того, кризис носит массовый характер, затрагивая в той или иной степени всех хозяйствующих субъектов, что существенно снижает шансы на пересмотр финансовых обязательств отдельно взятой компании (Постановлением ВАС Уральского округа от 16.11.2009 г. № Ф09-8878/09-СЗ; Постановление ФАС МО от 25.01.2000 г. № КГ-А40/4646-99).

Настоящая статья затрагивает лишь некоторые из многочисленных вопросов по анализу арендных отношений на предмет возможности их прекращения и последствий этого для сторон. Незыблемой остается лишь одна истина: вступая в арендные отношения, необходимо оценивать условия договора не только с позиции сегодняшнего дня и действующего законодательства, но и с позиции той долгосрочной перспективы сотрудничества сторон, которая была выбрана в ходе переговорного процесса. Важно тщательно продумывать каждый пункт договора, чтобы вне зависимости от того, что уготовит нам рынок, не попадаться в собственноручно расставленные капканы.