Торговые площади в бизнес-центрах… Быть или не быть?

Несмотря на то, что прошлом году в Москве было построено большое количество торговых помещений (среди наиболее значимых проектов можно назвать торгово-развлекательный комплекс «Атриум», торговый центр «Западный» на Рублевском шоссе, гипермаркет Auchan на Осташковском шоссе, Крокус Сити Молл, «Веймарт», «Мега»), по количеству торговых центров российская столица существенно отстает от крупных городов Центральной Европы. Там на тысячу жителей, по данным компании Stiles & Riabokobylko, приходится 250 кв. м. торговых площадей, в то время как в Москве и области – всего лишь 80 кв. м. Недостаток качественных торговых центров – причина того, что сегодня ритейлеры арендуют площади в крупных офисных комплексах.
«Популярность бизнес-центров среди торговых компаний вполне объяснима - говорит Наталья Сазонова, консультант по исследованиям рынка компании Colliers International. - В центральной части города практически не осталось участков для строительства «полноценных» торговых площадей, в то время как некоторые современные офисные здания располагаются в весьма привлекательных для торговых компаний местах, например, на основных магистралях в пределах Садового кольца». Большие пешеходные и транспортные потоки, а так же дополнительные посетители – работники бизнес-центров, являются важным фактором при принятии торговой компанией решения о вхождении в проект. Современные бизнес-центры, относящиеся к классу А и В, находящиеся в престижных районах Москвы, приносят торговым компаниям хороший и стабильный доход. И, несмотря на то, что аренда площадей в офисных комплексах, как правило, выше, чем в торговых центрах, компании находят целесообразным размещение своих магазинов в таких помещениях.
Выгода очевидна не только для самих ритейлеров. «Владельцы зданий, или будущие владельцы, когда они планируют свои комплексы, стараются за счет торговых площадей повысить общую доходность здания, - говорит Наталия Орешина, директор компании Stiles & Riabokobylko. – «Как правило, ставки аренды на торговые помещения гораздо выше, чем на офисные площади. Таким образом, при достаточно дорогом выкупе земли в центре города собственники и инвесторы хотят как можно скорее окупить вложения».
Кроме того, не стоит забывать, что в любом офисном центре собственнику здания приходится обслуживать площади, с которых он не получает доход (коридоры, туалеты, зоны ресепшн и т.д.). Уборка мест общего пользования, оплата коммунальных услуг и т.д. – за все это приходится платить. И в этих условиях, привлечение торговой компании – возможность, ко всему прочему, окупить средства, вложенные в «бесполезный» метраж.
Тенденция расположения торговых площадей в бизнес-центрах характерна не только для Москвы. Несмотря на то, что в крупных городах Европы и Америки торговых площадей гораздо больше, чем в российской столице, там тоже существуют торгово-офисные здания, причем, как и в Москве, большая часть бизнес-центров располагается в центре города и на крупных транспортных развязках и магистралях. Как и в случае со столицей России, соседство офисных и торговых помещений объясняется просто – взаимной выгодой ритейлера и собственника бизнес-центра.
По прогнозам специалистов, до тех пор, пока арендные ставки за торговые площади будут существенно выше, чем за офисные помещения (а эта тенденция при отсутствии земельных участков под торговые комплексы в центре города сохраниться), девелоперы будут реализовывать коммерческие объекты смешанного типа. Таким образом, феномен расположения торговых площадей в бизнес-центрах явление отнюдь не временное.

Профиль компаний.
Все торговые компании, которые располагаются в офисных центрах, можно разделить на предприятия, которые выиграли тендер у собственника здания (например, кэйтеринговые фирмы) и обслуживают непосредственно арендаторов торговых площадей, и компании, которые занимаются продажей продукции для всех посетителей бизнес-центра – обычных покупателей, клиентов компаний, самих служащих центра. «Профиль арендаторов торговых площадей в офисном здании зависит от концепции объекта: спроса со стороны потенциальных потребителей, местоположения объекта, его масштаба, транспортной и пешеходной доступности и многих других факторов, - говорит Елена Флоринская, директор департамента консалтинга Penny Lane Realty. «Часто в таких комплексах присутствуют практически все характерные для обычного торгового центра арендаторы: супермаркет, якорный арендатор - универмаг, различные рестораны, салон красоты, фитнес-центр и множество магазинов различных профилей, - говорит Александр Обуховский, руководитель группы по разработке концепций компании Colliers International. - Фотолаборатория, химчистка, салон сотовой связи; небольшие магазины одежды, ювелирных изделий и бизнес-аксессуаров – все это удачно впишется в концепцию современного бизнес-центра, в то время как, например, магазин садового инвентаря не подойдет».
Конечно, у каждого владельца достаточно индивидуальный подход к каждому арендатору. Если же говорить об общих требованиях, которые собственники центров предъявляют торговым компаниям, то это – хорошая, устойчивая репутация на рынке, стабильное кредитное и финансовое положение компании. «Собственники современных бизнес-центров, как правило, предпочитают привлекать к аренде сетевые компании с устоявшимся брендом, которые уже давно представлены на рынке и работают на условиях финансовой прозрачности, легальности, используют грамотные технологии продвижения и т.д.». – говорит Наталия Орешина, директор компании Stiles & Riabokobylko. Безусловно, арендодатель обращает внимание на ассортимент товаров, который представляют компании, на качество обслуживания, популярность марки и т.д. «Главный критерий - функционирование торговых компаний не должно мешать работе всего бизнес-центра, - говорит Александр Обуховский. - Наличие казино, игровых автоматов, а также других увеселительных заведений в современном бизнес-центре класса «А» недопустимо».

Арендные ставки.
В зависимости от профиля компании, различаются и условия аренды. «Арендаторы-предприятия общественного питания, все чаще вносят арендную плату в размере определенного процента с оборота, – говорит Елена Флоринская. - Арендаторы-торговые компании, как правило, платят фиксированную сумму, как и в случае с обычным торговым центром». Условия аренды дифференцированные. Они зависят от нескольких показателей: арендуемой площади, этажности, приближенности к входной зоне или якорному арендатору и т.д.».
Как и в других случаях с арендой коммерческой недвижимости, здесь действует принцип «Больше - дешевле». Чем меньшую площадь снимает торговая компания, тем дороже аренда одного квадратного метра в год. «Учитывая то, что магазины, в бизнес-центре представлены, как правило, секциями небольшого размера, то ставки здесь довольно высоки и сравнимы по цене аренды с секциями в торговых центрах в пределах Садового кольца, - говорит Наталья Сазонова из компании Colliers International. - В среднем ставка аренды за помещение 30-50 кв. м. достигает $1600-1800 / кв. м в год».
Кроме того, арендная плата также зависит от объема общей площади бизнес-центра. Привлекательность комплекса большого метража очевидна: сюда приходят за комплексом услуг, а поэтому поток посетителей неограничен. Это преимущество больших центров и позволяет их собственникам делать арендные ставки высокими.
По мнению специалистов, стоимость аренды в торгово-офисных центрах в Москве существенно превышают среднеевропейский уровень, но по мере стабилизации рынка торговли в будущем, ставки обязательно будут снижаться.

Сроки аренды.
Специалисты считают, что в последнее время наблюдается тенденция к увеличению сроков аренды. «Если раньше компании-арендаторы при въезде в помещение, делали довольно простой ремонт, то теперь требования к отделке здания повышаются рынком, соответственно увеличивается и расходы на ремонт, - говорит Наталия Орешина. - В этих условиях, чтобы вложение средств в магазин было оправдано, срок аренды должен составлять не менее пяти лет». По данным специалистов, все чаще торговые компании арендуют площади на семь лет. Некогда популярная 3-хлетняя аренда сегодня неактуальна. Такой срок предпочтителен разве что для новых компаний, которые еще не знают, как они будут развиваться на рынке, у которых еще нет устоявшегося бренда.

Метраж.
Сегодня торговые компании констатируют: чтобы привлечь покупателя, необходимо постоянно расширять ассортимент продукции, обеспечивать большой выбор товаров, а, стало быть, увеличивать «торговое» пространство. «Сейчас компании «охотятся» за площадями большего метража, чем это было, скажем, год назад. Если, к примеру, в прошлом году для магазина «средней руки» идеальным был метраж 100 кв. метров, то сейчас многим его не хватает, и компании начинают увеличивать пространство до 150, 200 кв. м. – говорит Наталия Орешина. – Безусловно, искомая площадь магазина зависит от профиля компании, ассортимента товаров и т.д., но в целом, можно говорить об увеличении торговой площади компаний».

Сопоставим ли доход?
Если сравнивать объемы выручки компаний, функционирующих в бизнес-комплексах и фирм, работающих в торговых центрах, то, по мнению большинства опрошенных CRE специалистов, они вполне сопоставимы. «Для торговых компаний, арендующих площади в современном торгово-офисном центре, бизнес может быть столь же успешным, что и в обычном торговом комплексе, – говорит Елена Флоринская. – Но, безусловно, сравнивать объемы выручки можно только у похожих по масштабу, профилю, местоположению и другим параметрам объектов. Успешность же торговой составляющей в офисном центре будет во многом зависеть от того, насколько грамотно реализована концепция развития объекта».
По сведениям же компании Stiles & Riabokobylko, доходность ритейлеров, работающих в специализированных торговых центрах, несколько больше, чем фирм, располагающихся в офисных комплексах. Одна из причин - маркетинговая политика и способность офисных центров привлекать большие потоки людей. «В торговых комплексах ритейлерам приходится платить за рекламную компанию, управление своими площадями и т.д. Офисные центры, как правило, обслуживаются управляющей компанией, которую нанимает собственник здания, маркетинговые операции также проводятся ленд-лордом,» - говорит Наталия Орешина.

Сотрудничество с владельцем.
Сегодня практически у любого офисного (или торгово-офисного) центра есть профессиональная компания-брокер (или управляющая компания), которая осуществляет сдачу площадей в аренду в соответствии с концепцией развития данного объекта. При подборе арендаторов учитываются все нюансы - местоположение, транспортные и пешеходные потоки, портрет потенциального покупателя и т.д. Если же у центра нет профессионального представителя на рынке, торговые компании ведут переговоры непосредственно с владельцем комплекса. Обсуждаются вопросы сотрудничества, ставки по договорам, и другие условия аренды.

Прогнозы.
Серьезный уровень занятости площадей в торговых центрах – 95-97% (данные Stiles & Riabokobylko), а также довольно высокие арендные ставки говорят о том, что торговым компаниям не хватает достойных помещений для функционирования. Именно поэтому реализация объектов смешанного назначения (торгово-офисные комплексы) становится одним из решений проблемы нехватки торговых площадей.
По мнению Елены Флоринской из Penny Lane Realty, этот сектор экономики будет продолжать развиваться. «Торговые площади еще долго будут соседствовать с офисными помещениями. Как и раньше, такое расположение будет диктоваться необходимостью максимально эффективного использованием конкретного участка земли».
«Пока спрос на торговые площади будет достаточно высок, популярностью у арендаторов будут пользоваться, как обычные торговые центры, так и помещения на первых этажах бизнес-центров, расположенных в привлекательных для ретейлеров местах», - говорит Александр Обуховский, руководитель группы по разработке концепций компании Colliers International.
По данным Stiles & Riabokobylko, до конца 2003 года должно открыться около 15 торговых центров общей площадью 450 000 кв. метров. «Рост предложения торговых центров на рынке, возможно, сделает площади в бизнес-комплексах менее конкурентоспособными, а соответственно понизятся и арендные ставки», - говорит Наталия Орешина. - Я думаю, что явление расположения торговых компаний в офисных центрах перестанет быть распространенным с выходом на рынок полноценных торговых помещений. Ведь компании, располагаясь в офисном здании, не могут привлечь ту критическую массу, которая им необходима».
Как бы то ни было, пока можно говорить лишь о растущей популярности бизнес-центров среди ритейлеров. И в самое ближайшее время серьезных перемен в этом секторе коммерческой недвижимости не предвидится: до тех пор, пока в престижных районах Москвы не появятся достаточное количество достойных торговых помещений, ритейлеры будут арендовать площади в офисных комплексах.