Гостиницы – один из тех специализированных типов недвижимости, где эксплуатация объекта настолько тесно переплетается с самой собственностью, что их бывает сложно разграничить для целей оценки. Например, недвижимость – это только строение и земельный участок; но какая часть стоимости гостиницы связана с тем, что не является недвижимостью: меблировкой, обстановкой, ресторанами, услугами по проведению конференций и прочими предоставляемыми услугами?

Считается, что стоимость доходной недвижимости зависит от способности земли и строений приносить арендную плату. Но гостиницы взимают плату, исходя из количества ночей, и их способность приносить доход обусловлена такими независимыми от недвижимости факторами, как уровень и качество предоставляемых услуг, наличие и комфортность дополнительно предоставляемых услуг и уровень создаваемой атмосферы. Вот почему оценка гостиниц – сложная операция, для которой приглашаются специалисты со знанием всевозможных ценообразующих факторов, влияющих на стоимость гостиницы. Таким образом, несмотря на то что, гостиницы обычно считаются недвижимостью, при оценке они рассматриваются как сочетание характеристик недвижимости и бизнеса.
Обычно, при оценке гостиницы применяются те же три традиционных подхода, что и при оценке других доходных активов, будь то объекты недвижимости или бизнеса. Для того, чтобы учесть все элементы, образующие стоимость функционирующей гостиницы при затратном методе оценки следует учесть все нематериальные ценности, связанные с брэндом гостиницы, функционированием гостиницы как единого бизнеса, и его стабильностью. При доходном методе рассматриваются расходы по замене быстроизнашивающихся предметов и сложного оборудования, и, наконец, метод сравнения продаж должен включать корректировки на потенциальную разницу в физическом состоянии и финансовом статусе гостиниц, заявленных в сделках по продаже.
Поскольку сегодняшняя стоимость гостиницы зависит от ее способности приносить чистый доход в будущем, при оценке этой стоимости чаще всего применяется доходный метод. Оценщики анализируют гостиничный рынок, чтобы спрогнозировать будущий уровень дохода гостиницы. Текущая стоимость этого прогнозируемого дохода и определяет готовность рынка предложить за гостиницу ту или иную сумму.
Прогноз чистого дохода гостиницы напрямую зависит от рыночных условий, выраженных в объеме спроса на гостиничные номера и услуги, а также от конкурентного предложения на рынке. Для анализа спроса, клиентура гостиницы разбивается на различные категории, и прогнозируется объем спроса по каждому сектору в будущем: деловой туризм; посетители совещаний и конференций; сотрудники авиакомпаний; туристы (индивидуальные и групповые туры); а также производится прогноз неудовлетворенного и индуцированного спроса, которые могут возникнуть на рынке.
Конкурентное предложение гостиничных номеров оценивается как сумма годового количества сутко-номеров, включающая существующее предложение на рынке, предложения в рамках проектов в стадии реализации, а также гостиничных проектов, ожидаемых в будущем.
Для каждого года анализируемого периода, возможная цена и заполняемость номеров прогнозируются, исходя из показателей спроса и предложения. Это требует оценки конкурентоспособности гостиницы и сочетания уровня заполняемости и средней цены номера, которое можно достичь при ожидаемых рыночных условиях. Число занятых номеров, умноженное на достижимую цену номера, дает общий годовой доход от сдачи номеров – основной источник доходов гостиницы (смотрите прилагаемую таблицу). Одновременно, в зависимости от возможной заполняемости, поступает и доход от других услуг, предлагаемых гостиницей.
Для того чтобы получить чистый доход, оценщик использует специальный набор счетов, в котором представлены все источники дохода, характерные для гостиничного бизнеса. В случае гостиниц с полным набором услуг, сюда, кроме дохода от сдачи номеров, входят: доходы от ресторанов, баров, кафе, доходы от услуг телефонной связи, услуг прачечной, услуг по организации конференций, доходы от бизнес-центра, фитнесс-центра и от сдачи в аренду торговых помещений. Приведенная ниже таблица показывает типичную разбивку по счетам в четырех- и пятизвездочных гостиницах Москвы и Санкт-Петербурга, а также типичные процентные показатели по важнейшим направлениям деятельности в типичный год (после 1998 года).
Чтобы определить сегодняшнюю стоимость ожидаемого чистого годового дохода, оценщик использует ставку дисконтирования (коэффициент отдачи), которая отражает, как возможный риск, связанный с эксплуатацией гостиницы, так и заинтересованность инвесторов в приобретении здания и оборудования гостиницы в настоящее время. Хотя гостиницы, безусловно, считаются недвижимостью, они управляются как бизнес, что делает их оценку более сложной, чем в случае с обычными типами коммерческой недвижимости, где стоимость определяется в зависимости от уровня возможной арендной платы