Сайдам Салахеддин: «Проблема не в России. Проблема – в инвесторах»

– Как вам удалось занять первое место и заработать $32 миллиона?

– Я не знаю, насколько точна эта сумма, поэтому не могу ее подтвердить. У Credit Suisse очень большой и диверсифицированный бизнес в России. Мы занимаемся управлением активами, private banking, equity, sales и т. д. Одно могу сказать точно: Credit Suisse удачно пережил кризис.

– Каковы же цифры по сектору недвижимости?

– Могу лишь сказать, что мы не заработали столько, сколько нам бы хотелось. В целом вся индустрия недвижимости переживала очень непростые времена после начала кризиса. Банк Credit Suisse занимается консультациями, а не инвестициями. Консультанты получают деньги от IPO, долей от продаж, от вторичного предложения ценных бумаг для продажи (secondary offering), привлечения капиталов. Мы специализируемся на привлечении преимущественно международного капитала в российскую недвижимость. Когда мы это делаем, мы получаем долю. Сколько инвесторов с начала кризиса пришло в Россию? Не ноль, но точно не много. Нет ни одного IPO, только вторичное предложение. Так что сегодня это очень маленький бизнес. Ни один из банков не делал реальных денег на недвижимости за последние два года. Сектор в целом только начинает восстанавливаться.

– Кстати, об IPO. Время от времени некоторые российские компании заявляют и сегодня о своем выходе на IPO. Насколько реальны подобные способы получения финансирования сегодня?

– Думаю, что реальны. Международные инвесторы снова начинают инвестировать в Россию, и я думаю, что в следующем году, начиная с мая, некоторые российские компании начнут выходить на IPO. Но они должны быть очень хороши: фантастическая история, достижения, хороший менеджмент, низкий уровень задолженности, хорошие проекты, хорошее финансирование – они должны быть идеальны. Потому что инвесторы уже потеряли деньги с началом кризиса и на этот раз будут действовать очень осторожно. Хотя в целом российский рынок недвижимости остается очень сильным фундаментально.

– А что сегодня интересует инвесторов?

– Основной фокус для инвесторов сегодня – жилая недвижимость. Если вы посмотрите на рынок недвижимости любой страны после любого кризиса, первый сектор, который поднимается, – это жилье. Всегда. И причина в том, что жилье более ликвидно. Это миллион долларов, полмиллиона долларов, два миллиона долларов. Торговые центры – это 300–500 миллионов долларов. Когда экономика начинает восстанавливаться, все хотят покупать дома. За последние шесть месяцев вы можете наблюдать в России, что цены на жилье начали расти – примерно на 10%. В России миллионам людей нужно новое жилье, они ждут, когда цены снизятся. Когда они поймут, что цены снизились, они начнут покупать. Одни покупатели российского жилья нуждаются именно в жилье, другие просто инвестируют в недвижимость. Миллионы россиян стремятся переехать в новое жилье ввиду того, что имеющееся жилье морально устаревает. Кроме того, в современном российском обществе стремительно меняется сам стиль жизни.

– А насколько инвесторам интересен офисный рынок?

– Офисы – самый сложный сектор для инвестирования. Для IPO он сегодня не очень интересен, так как. доля вакантных площадей в Москве сейчас превышает 25%. Это значит, что понадобится еще несколько лет для полного восстановления рынка. Рост цен в этом сегменте восстановится одновременно с ростом арендных ставок. Сегодня все очень неопределенно. Мы не знаем, продлится ли мировой кризис год, два или три. При этом рынок офисной недвижимости может восстанавливаться три или четыре года. А это слишком большой срок для инвесторов. Поэтому они предпочитают жилье. Для рынка IPO офисы сегодня не интересны, для private market они интересны, но большинство владельцев не продают по тем ценам, которые хотят видеть инвесторы. По-прежнему есть разница в ожиданиях между продавцом и покупателем.

– А в целом российский рынок сегодня находится в сфере интересов иностранных инвесторов?

– Он становится более привлекательным. Россия интересна инвесторам, потому что здесь много людей, мало квартир, мало хороших офисов, мало хороших торговых центров. Это главное. Но сегодня инвесторы возвращаются в Лондон, потому что там безопасно. И если они могут получить хороший возврат инвестиций в Лондоне, им не нужно идти в Россию. Они говорят: я могу сделать 25% в Лондоне, почему я должен идти в Россию? Когда Лондон становится более дорогим, люди идут в Париж, затем во Франкфурт, затем они двигаются в Польшу (как вариант – Чехию, Турцию), а уж потом деньги возвращаются в Россию, на Украину и на более рискованные рынки. Так что проблема не в России. Проблема – в инвесторах. У них есть возможности в Америке, в Англии, если у них есть возможности там, им не нужно приходить сюда. Мы должны подождать, пока деньги вернутся с Запада на Восток.

– На каждой конференции говорится о том, что западные инвесторы не интересуются Россией. А нужны ли России западные инвестиции?

– Думаю, что очень важно иметь западные инвестиции. Мы видим это на каждом растущем рынке. Если мы посмотрим на схожие рынки – Турцию, Бразилию, тоже большие, быстро развивающиеся, – многие компании привлекают иностранное финансирование (private, или IPO). Вам нужны разумные инвесторы с их деньгами, которые они хотят вложить в хорошие проекты, потому что практически каждый российский девелопер из тех, которых я знаю, а я знаю большинство, нуждается в капитале. Все имеют проекты, но банковского финансирования недостаточно. Кто сейчас занимается финансированием недвижимости? Сбербанк? ВТБ? И они финансируют не много – максимум 50–60% стоимости. А вам нужны equity. Не многие девелоперы имеют 100–200 миллионов долларов, чтобы построить офисный или торговый центр. С собственным капиталом можно построить один-два проекта или маленький проект, но чтобы строить и развивать компанию, нужны деньги.

– Главным итогом кризиса в России стала мысль о том, что рынок недвижимости здесь теперь будет цивилизованным. Считаете ли вы, что российский рынок недвижимости становится более цивилизованным и прозрачным?

– Да. Я помню, три года назад мы работали над девятью IPO для российского рынка недвижимости. Неужели все эти компании могли размещаться? Во времена бума – да. На сложном рынке только одна-две из этих компаний могли бы думать о размещении. Сейчас люди вернулись на землю. Слабые девелоперы теперь не получат денег. И это хорошо для России и рынка недвижимости. Потому что профессиональные девелоперы, которыми заинтересуются инвесторы, построят здания отличного качества, рынок получит хороших менеджеров, будет более прозрачным. А если компания не прозрачна, у нее нет шансов. Рынок становится более прозрачным. Сегодня российские девелоперы более разумны. Они понимают страхи инвесторов, понимают, что инвесторам нужна защита, нужен понятный бизнес-план и возможность проследить за его выполнением. До этого все было проще. Русские говорили: дай мне 500 миллионов долларов – и все инвесторы разбегались, потому что не видели достаточных гарантий.

– А вообще, как вы считаете, мы уже в посткризисном времени или все еще в кризисе? Мнения на этот счет расходятся.

– Мы по-прежнему в кризисе. Я тоже оптимистичен и вижу улучшения. Но скажите: то, что происходит сейчас, – это нормальный рынок? Нет. Потому что нет реального доступного сегодня финансирования. Даже на Западе. Если вы читаете газеты, вы можете прочесть каждый день: за рубежом правительства жалуются, давят на банки, потому что банки не дают деньги. Они сидят на деньгах, становятся богаче, но не вкладывают в бизнес. Похожая ситуация и здесь. Русские банки вкладывают, но очень избирательно. Многие девелоперы не могут найти деньги. А если могут, это очень дорого. Им нужно давать личные гарантии, закладывать дома, платить 15–20%. Это не нормальный рынок. По моим прогнозам, пока банковский кризис не закончится, рынок недвижимости не может быть нормальным. А банковский кризис не закончился. Ни в Америке, ни в Англии, ни в Европе. Всего несколько месяцев назад мы говорили о Греции, Португалии, Италии, Испании, их потенциальном банкротстве. Кризис точно не закончился.

– Когда, на ваш взгляд, он может закончиться?

– Я сам бы хотел знать. Думаю, никто не знает ответа. Однако наш прогноз – второго кризиса не будет. Правительства сделают достаточно, чтобы сохранить стабильный рынок. Но давайте будем реалистами. Правительства в Америке, Европе вкачивают триллионы долларов в экономику. Как они будут расплачиваться? Правительство занимает у нас, у налогоплательщиков. Мы должны платить более высокие налоги, у нас нет столько рабочих мест, экономика слаба. Куда правительства планируют двигаться? Следующие 2–3 года будут тяжелыми, и западная экономика расти не будет. Россия немного в лучшей позиции. Потому что здесь есть доход от нефти и других ресурсов. Россия может расти на 5–6–7%, в то время как Запад – от 0 до 1%, может быть, 2%. Это очень мало. В следующие несколько лет люди, которые живут в Англии, Франции, Америке, будут платить и платить налоги. Это значит, что они не смогут тратить деньги, не смогут покупать большие дома. И хотя Россия – другая страна, она – часть международных отношений и она в значительной степени зависима от крупнейших мировых рынков.

– Какие ваши услуги сегодня востребованы на российском рынке?

– Мы помогаем нашим клиентам решать сложные проблемы. В секторе недвижимости в начале кризиса мы работали над многими реструктуризациями, с большими компаниями. Вы знаете про ПИК и «Систему-Галс». С прошлого лета мы видим несколько крупных международных организаций, которые начинают покупать российские доли снова. ЛСР – хороший пример. И покупают не только международные, русские тоже. Они чувствуют, что цены почти на дне. Тем не менее России нужен международный капитал. И наша работа сейчас – пойти и найти международный капитал и привести его назад в Россию. Поэтому мы начали работать над IPO (для следующего года), над SPO для компаний, которые сегодня уже публичны. Некоторые из них хотят привлечь больше капитала. Они не могут двигаться, пока не получат больше капитала для строительства новых объектов. Мы заняты переговорами со многими международными инвесторами, фондами private investments. Некоторые из них хотят инвестировать в частные компании, в private placement за 2–3 года до IPO. Есть инвесторы, которые хотят инвестировать в качественные московские проекты даже 200–300 миллионов долларов.

– Как должен выглядеть проект сегодня, чтобы привлечь ваше внимание?

– Мы пытаемся найти уникальный проект с суперлокацией в Москве и Петербурге. Нам также интересны уникальные проекты в Сочи. Но сегодня практически невозможно привезти инвестора в Красноярск или Самару. Три года назад все говорили о необходимости идти в российские регионы. Сегодня инвесторы фокусируются исключительно на Москве, причем на ее центре. Если ты хочешь построить пятизвездочный отель рядом с Кремлем, инвесторы найдутся. Если ты хочешь построить трехзвездочный отель в Сокольниках, то найти инвесторов проблематично. Объемы финансирования на рынке сегодня ограниченны, а выбор по-прежнему велик. Именно поэтому люди выбирают лучшее. То есть самые безопасные проекты с самым быстрым возвратом инвестиций. Сейчас практически невозможно найти инвестора для спекулятивных инвестиционных проектов.

– Компании обращаются к вам в поисках проектного финансирования?

– Мы не обеспечиваем финансирование посредством выдачи кредитов. В основном мы консультируем клиентов на предмет того, какой из проектов реально профинансировать и как найти источники финансирования. Сегодня инвесторы считают наиболее рискованным финансирование офисных проектов. В то же время проекты в сегментах жилой и гостиничной недвижимости финансировать намного проще с точки зрения движения денежных средств. К примеру, всегда интересно финансировать проекты, которые обслуживают такие мировые лидеры, как Four Seasons, Hyatt, Kempinski или Starwood. Люди будут платить больше, потому что они захотят получить такой сервис. Мы видим это в Турции, в Америке. В Россию это только начинает приходить. Источников финансирования сейчас в стране не так много, и оно дорогое. А возврат, который ты получаешь от жилья, намного выше, чем от коммерческой недвижимости. В офисный или торговый центр, который ты строишь, ты инвестируешь 300 миллионов долларов и получаешь 20–30 миллионов долларов каждый год. Инвестируя те же 300 миллионов долларов в жилье, ты значительно быстрее окупаешь свои вложения, так как можешь продать квартиры до завершения проекта, реинвестировать полученные средства в дальнейшее строительство и таким образом увеличить оборачиваемость капитала.

После вышеуказанных двух сегментов недвижимости в плане привлекательности я бы поставил торговую и складскую недвижимость. Но это касается проектов с отличной локацией и концепцией развития. Сегодня также можно успешно строить новые торговые центры или склады, но не так бездумно, как это было раньше. Хорошим примером таких проектов является «Метрополис». По мере восстановления экономики будет расти и потребность рынка в новых логистических и складских комплексах. Хорошие объекты в торговой и складской недвижимости всегда найдут инвестора. Что касается офисных проектов, как я уже упоминал, в краткосрочной перспективе они неинтересны. Но это не относится к первоклассным проектам в сегменте офисной недвижимости, которые всегда имеют шансы на успех. Наиболее успешные и сильные девелоперы офисной недвижимости (Forum Group, Snegiri, Horus, Coalco) развивают очень перспективные проекты. «Белая площадь» – очень удачный пример таких проектов.

– Но как много «Белых площадей» может поглотить московский рынок?

– В ближайшие 2-3 года не так много. Но в более долгосрочной перспективе столичному городу масштабов Москвы потребуется в 3-4 раза больше новых высококачественных офисных проектов. В настоящее время арендаторы мигрируют в «Дукат», «Четыре ветра», «Аврору» и др. В это время уровни вакантных площадей в офисных зданиях более низкого качества продолжают расти. Конечно, когда-нибудь спрос начнет расти быстрыми темпами и московскому офисному рынку понадобятся новые площади.Реализация проекта «Москва-Сити» способна в значительной степени ускорить этот процесс.

– Вернемся к высококачественным проектам в Москве. Насколько много их сегодня?

– Как я уже говорил, в планах ведущих российских девелоперов достаточно фантастических проектов, однако все они ожидают наступления лучших времен. Наличие финансирования и инвесторов также очень важно. Я уже видел ряд проектов, реализация которых способна изменить до неузнаваемости весь российский рынок недвижимости. Я надеюсь увидеть эти проекты в развитии и желательно при нашем непосредственном участии.

– Крупнейшие деловые районы мира, как правило, долго строятся. К примеру, в парижском Ла-Дефанс строительство началось в 1955 году, а популярным он стал только четверть века спустя.

– Здесь всегда одна и та же проблема – менталитет. Осваивается новая территория. Когда мы начинали Canary Wharf в Лондоне, все говорили: как я буду там работать, это так далеко. Где я буду парковаться, нет метро. С Ла-Дефанс то же самое: все привыкли работать в хороших центральных местах в Париже. Никто не хотел работать в новом районе. Сейчас Canary Wharf – прекрасное место на воде, с барами, ресторанами, жильем. То же самое с Ла-Дефанс, то же самое будет с «Москва-Сити». Чаще всего в больших проектах происходит следующее: первый парень теряет деньги, проект рефинансируется, банк забирает проект, они делают что-то новое, может быть, второй или третий инвестор делает хорошие деньги на этом проекте. Но «Москва-Сити» лучше, чем оба зарубежных проекта, потому что он в центре, Москва вокруг. Проект будет успешен. Но когда? Думаю, через 4–5 лет.

– Nassim Nicolas Taleb в своей книге The Black Swan утверждает, что финансовые аналитики не способны предсказать развитие событий, поскольку решающим является некий «черный лебедь», взявшийся ниоткуда и смешавший все карты. Насколько часто ваши прогнозы не совпадали с реальностью?

– Финансовый бизнес зависит от экономики. Все очень просто. Мы базируемся на прогнозах экономистов, конечно. Но в недвижимости мы все знаем, что рынок цикличен. Всегда. Иногда цикл – три года, но последний цикл в Европе был 15 лет. Поэтому многие люди, работающие в моей индустрии, – им 30–40 лет – не видели и не помнят прошлый кризис. Мы быстро все забываем. Когда все хорошо, мы тусуемся и чувствуем себя оптимистично. Когда все плохо, мы в депрессии. Мы не должны быть слишком рады или находиться в депрессии. Мы всегда должны быть где-то посередине. В прошлом году мы были слишком депрессивны. Цены упали слишком низко очень быстро. Но до этого мы были слишком радостны. Мы платили двойные цены. Так вот, мы должны думать о «черном лебеде» и не забывать, что «черный лебедь» может появиться всегда. Конечно, мы не можем предсказать войну, терроризм, 11 сентября. Всегда происходят вещи, которые ты не можешь предсказать. Но если не касаться катастроф, мы должны учиться предсказывать то, что произойдет. Многие крупные международные компании существуют 30–40 лет. За это время они несколько раз продавали-покупали-продавали-покупали. Они знают, что «черный лебедь» обязательно придет. В России до кризиса мы говорили одному девелоперу: продайте свое здание за 400–500 миллионов долларов. Он говорит: нет, оно стоит 1 миллиард, мы подождем. В прошлом году, если ему предлагали 250 миллионов, он соглашался. Если ты знаешь, что может появиться «черный лебедь», ты скажешь: о'кей, я возьму эти деньги. Главное – вовремя понять, что предлагают хорошую цену, не пытаясь нащупать самуюсамую высокую. Как в казино. Мы должны уметь предсказывать скачки, но проблема в том, что каждый раз все считают, что на этот раз все по-другому. Находится куча причин, почему все по-другому. Но все случается именно так, как всегда