Оценка инвестиционных затрат на стадии разработки концепции объекта.

Крупные инвесторы, регулярно строящие объекты для собственных нужд, как правило имеют в своем штате службу внутреннего заказчика, отвечающую в том числе и за оценку инвестиционных затрат на самой ранней стадии проекта. Когда же для инвестора строительство собственного объекта единичное явление, он не всегда понимает, какой объем инвестиций потребуется на реализацию проекта. Особенно если это иностранный инвестор и в России он строит впервые.

Инвестор, не имеющий собственной службы заказчика и не обладающий опытом развития проектов в России, может получить ответы на интересующие его вопросы двумя способами. Первый – на предпроектной стадии прибегнуть к услугам профессионального консультанта, работающего в области недвижимости, который в первую очередь привлечет проектную организацию для разработки архитектурной концепции, а затем специалиста по ценообразованию для оценки стоимости полученной концепции. Второй способ – самостоятельно привлечь такую проектную организацию, которая при разработке архитектурной концепции будет не только предлагать клиенту различные варианты концепции, но и выполнит экспертную оценку инвестиционных затрат для каждого варианта. Причем в этом случае инвестор получает возможность более оперативно и без дополнительных посредников понять стоимость воплощения той или иной концепции, поскольку задачи как по архитектурному творчеству, так и по оценке затрат решаются в рамках одного контракта. Сложность данного сценария будет заключаться только в том, что далеко не все проектные организации способны предложить экспертную оценку инвестиционных затрат в рыночной системе координат. В полной мере реализовать второй способ может либо консультант по строительству, обладающий собственным проектным бюро, либо проектная организация, имеющая в своем штате специалистов по ценообразованию. И в том и в другом случае слаженная работа специалистов различного профиля в рамках единого контракта на проектирование и оценку затрат позволяет более глубоко проработать проект, чем это на первый взгляд требуется клиенту для разработки концепции, однако это нужно для проведения оценки. Например, чтобы предположить объем затрат, необходимых для подключения к внешним инженерным сетям, инженеры-проектировщики просчитают будущие потребности здания в потреблении инженерных ресурсов, пусть и весьма предварительно.

Приведем примеры из текущей практики группы компаний «Спектрум», иллюстрирующие различные проекты и подходы инвесторов. В проекте строительства многофункционального центра в Москве общей площадью 12 тыс. кв. м укрупненный бюджет на строительство здания разрабатывается на основании архитектурноградостроительных решений. Заказчиком выступает компания «ЕвроГрупПроект». В данном случае оценка затрат позволяет заказчику принять решение о дальнейшей реализации проекта.

ОАО «Аэропорт "Кольцово"» в Екатеринбурге заказывает разработку нескольких вариантов архитектурной концепции для размещения на территории аэропорта стоянки спецтехники. Это комплекс мастерских и боксов, предназначенных для стоянки спецмашин, осуществляющих оперативное обслуживание воздушных судов. Совместно с разработкой вариантов концепции производится укрупненная оценка каждого варианта, что позволит заказчику остановиться на оптимальной для себя концепции как по стоимости, так и по логистической схеме.

В том случае, когда тот или иной компонент проекта не поддается оценке на ранней стадии либо отдельные статьи затрат в силу специфики объекта может знать только инвестор, крайне желательно упоминать о таких компонентах, пусть и без указания их прогнозной стоимости. Это заставит инвестора помнить о необходимости вернуться к оценке указанных компонентов на более поздних стадиях проекта и, как следствие, держать бюджет проекта под контролем. К тому же если консультант инвестора практикует комплексный подход в вопросах сопровождения проекта, инвестору в случае положительного решения о реализации проекта будет удобно поручить консультанту дальнейшее уточнение бюджета и проведение тендеров на наиболее значимые пакеты работ. Например, на разработку рабочей документации, строительно-монтажные работы, предэксплуатационный надзор.

Следует также упомянуть в этой связи еще об одном характерном явлении последнего времени: многие иностранные инвесторы, расширяющие свое присутствие в России, проводя тендер на оказание услуг генерального проектировщика, в обязательных условиях своего задания прописывают необходимость оценки затрат на строительство своего объекта. Причем как на стадии концепции, так и с дальнейшим уточнением бюджета на более поздних стадиях проектирования. В первую очередь это становится практикой на объектах промышленного назначения.

Но инвесторы исходят не только из собственной заинтересованности в понимании уровня затрат на проект. Ведь если инвестор привлекает кредит, то в деле появляется еще один участник процесса – кредитор. В посткризисный период этот участник, учитывая негативный опыт последних двух лет в сфере девелопмента, проявляет все большую заинтересованность в независимой экспертизе проекта на стадии разработки бизнес-плана. Уже неоднократно освещался тот факт, что после кризиса требования банков к финансово-экономическим показателям проекта значительно возросли, а соответственно, и к его затратной части. В большинстве случаев для одобрения кредита заемщик предоставит банку свое видение инвестиционных затрат на строительство или реконструкцию объекта на самой ранней стадии – скорее всего, на стадии архитектурной концепции. После чего заемщику понадобится заручиться независимой экспертизой своего расчета. Это еще одна сторона сегодняшней деятельности по оценке затрат в области строительства. Только уже в качестве независимого эксперта, который сформирует свое заключение об обоснованности и реалистичности инвестиционного бюджета. Данное заключение будет интересовать в большей степени банк, хотя в процессе экспертизы зачастую происходит плодотворный обмен мнениями между инвестором и консультантом. Даже крупные инвесторы, обладающие необходимыми специалистами и опытом для подготовки бизнес-плана строительного проекта, нуждаются в независимой оценке их бюджетов для кредитных учреждений.

Примером подобного сотрудничества из текущей практики ГК «Спектрум» может послужить проект строительства гостиницы для размещения представителей Международного олимпийского комитета. Гостиница рассчитана более чем на 500 номеров и будет построена к сочинской Олимпиаде 2014 года. Место строительства – Имеретинская низменность. Инвестором проекта выступает ЗАО «Отель Девелопмент». В результате конструктивного обмена мнениями был скорректирован формат бюджета и сделано положительное заключение по заявленным затратам.

Другой пример – реконструкция в историческом центре Москвы части здания Старого Гостиного Двора с приспособлением под бизнес-центр и гостиницу. Общая площадь реконструируемых помещений составляет 14,6 тыс. кв. м. Бюджет строительства объекта был разработан совместно с инвестором проекта – ОАО «Ильинское Подворье».

Приведенные примеры демонстрируют различные способы постановки контрактных задач. Но как бы они ни формулировались участниками строительного рынка в ближайшем будущем, я полагаю, что тенденция к более внимательному отношению к точности инвестиционных затрат будет только укрепляться – как со стороны инвесторов, так и со стороны кредитных организаций.

Николай Черкасов, руководитель группы по ценообразованию и управлению затратами, группа компаний «Спектрум»