Тенденция к управлению

Общую ситуацию на рынке недвижимости многие признают стабильной. В то же время менеджмент компании видит в этой стабильности некую стагнацию. Об этом говорит и то, что по прошествии времени инвестиции не хлынули бурным потоком и то, что на рынке не появляются новые объекты, а достраиваются замороженные на период кризиса.

В компании считают, что в течение двух лет объем выхода на рынок готовых площадей будет меньше чем на сегодняшний день.

Среди тенденций на рынке управленческих услуг последнего периода эксперты выделяют попытки собственников «пробить» рынок и узнать насколько ценообразование собственных управляющих компаний соответствует рыночным условиям.

«Часть из этих клиентов - это те, кто имеет собственную управляющую компанию и, предпринимая попытки сэкономить на эксплуатационных расходах, совершили ряд ошибок. Это те, кто сегодня задумался, не поменять ли собственную управляющую компанию на профессиональную», - поясняет Михаил Шутов, коммерческий директор УК «Фрагра».

Последствия ошибок в попытках сэкономить на услугах facility вылезают через полгода-год, что может сказаться на увеличении стоимости обслуживания через год, либо на стоимости капитального ремонта оборудования.

Кроме того, специалисты компании «Фрагра» отмечают возросший интерес клиентов, в собственности которых площади до 50 тыс. кв. м., к аудиту собственных управляющих компаний. Они в основном заказывают аудит инженерных систем и управленческих услуг. «Проведя несколько таких аудитов, выяснилось, что свои воруют. Выражается это в том, что у нас часто находят задачу под человека, а не человека под задачу. В свою УК они берут людей, которые не являются профессионалами в этой области, зато они свои, и им можно доверять. Через некоторое время попытки сэкономить сказываются увеличением расходов», - пояснил Михаил Шутов.

Рассказывая о подходах работы с государственными и частными объектами, он отметил, что ряд государственных объектов требует к себе большего внимание, чем любое офисное здание класса А++. По его словам, риск отключения электроэнергии в операционной медицинского блока не идет ни в какое сравнение с риском отключения электричества в офисе класса А.

Специалисты компании отмечают, что сегодня на рынок вышли УК, которые, по сути, не являются таковыми. В основном это часть дочерних структур девелоперских компаний, у которых были свои карманные УК и управляли, как правило, собственными объектами. «В период кризиса собственники этих компаний пожелали выделить их в отдельный план на самоокупаемость. Они вышли на рынок, не имея должного опыта в обслуживании разного класса недвижимости. Есть, конечно же, дочерние компании, которые занимаются обслуживанием логистического комплекса, но это не значит что они смогут удовлетворять потребности офисного центра», - заявил Михаил Шутов.

Касаясь ситуации в регионах, Андрей Филатов, директор департамента управления УК «Фрагра», отметил, что региональные компании создают свои управляющие компании либо приглашают местных операторов. «Объекты с инвестициями из Москвы, Питера, с западными инвестициями все-таки приглашают к участию профессиональные компании, как правило, московские. Я думаю эта тенденция не изменится в ближайшем будущем», - отметил он.

Среди других проблем эксперты компании выделили также то, что в 99% случаев УК или эксплуатирующая компания привлекается собственником на этапе сдачи здания в эксплуатацию. Приходя на этом этапе в большинство зданий, УК в 100% случаев обнаруживают иногда очень явные ошибки, совершенные при строительстве, либо ряд мелких ошибок, которые присутствуют всегда, и которых удалось бы избежать и обойтись малой кровью, если бы УК была бы привлечена на этапе проектирования, заявляют эксперты.

«После дачи объекта в эксплуатацию собственник в течение первых трех лет тратит средства либо на устранение этих ошибок, либо на конструктивные изменения инженерных систем. Деньги несопоставимые со стоимостью консультации в период строительства», - отметил Михаил Шутов.