Юрий и Юлия:"архитектура в законе"

– С осени 2008 года практически все архитектурные мастерские потеряли часть заказов на проектирование. По разным причинам: кто-то из заказчиков приостановил проекты до лучших времен, другие вообще от них отказались. Как ситуация складывается сейчас? Ожил ли рынок?

Юлия Киселева (далее – Ю. К.): Проекты оживают, но изменился вектор развития. Если раньше в основном реализовывались проекты офисных центров, сегодня их доля значительно снизилась, строится жилье и торговые комплексы. Количество проектов, предусматривающих возведение жилой недвижимости, увеличилось многократно.

Юрий Митюрев (далее – Ю. М.): Из тех проектов, которые разрабатывались до кризиса, возрождаются немногие и в ином качестве. Яркий пример – реконструкция квартала на улицах Шкапина и Розенштейна. Изначально заказчик планировал построить здесь коммерческую недвижимость, сейчас он переделывает проект под жилье. Второй пример – квартал Electric City на территории бывшего завода «Электрик». Сначала инвестор рассчитывал построить 340 тысяч квадратных метров помещений, 70% которых должны были занять офисы. Теперь будут возведены всего 100 тысяч «квадратов», из которых лишь 12 тысяч – встроенные коммерческие помещения.

На офисную недвижимость нет спроса. Безусловно, средства по-прежнему вкладываются в строительство. Это наиболее надежный способ защиты денег от инфляции. Но офисы и бизнес-центры требуют более длинных денег, поэтому сейчас на рынке преобладают жилищные проекты.

Ю. К.: К нам в комитет постоянно поступают предложения по изменению функционального назначения земельных участков, которые раньше предоставлялись под возведение бизнес-центров и деловых комплексов. Но говорить о том, что происходит повсеместное перепрофилирование объектов, нельзя. Каждый такой проект рассматривается индивидуально, решение принимается коллегиально, специально созданной комиссией по землепользованию и застройке.

– Насколько сильно за время кризиса изменились взгляды градостроителей и зодчих на современную архитектуру Петербурга?

Ю. М.: К сожалению, сказать о взглядах градостроителей сложно. Последние два года для них были периодом стагнации. Новых работ не было, за исключением разве что проекта «Набережная Европы». В целом к архитекторам пришло понимание того, что надо быть аккуратнее с городской средой. Они осознали, что нужно учиться на градостроительных ошибках прошлого. Новые законы (Генеральный план и Правила землепользования и застройки – ПЗЗ. – CRE) дают основание считать, что отношение к городу должно быть щадящим. Во-первых, мы не должны нарушать высотные параметры, исторические панорамы. Во-вторых, нужно быть аккуратнее с фасадными решениями. Пока удачных примеров создания современных фасадов в центре Петербурга, к сожалению, мало. Я не исключаю современной архитектуры в историческом центре, но сужу по ее пропорциям. Фасады все-таки должны больше соответствовать контексту города.

– Может быть, это следует учесть инвесторам, которые в свое время оказывали давление на архитекторов?

Ю. М.: Несомненно. До кризиса была просто гонка проектов, на этом фоне инвесторы действительно оказывали давление на архитекторов. Проектные мастерские к 2008 году уже не справлялись с объемом работ – и некоторые архитектурные решения, мягко говоря, были необдуманны. Необходимо было немного приостановиться и подумать.

– Именно это и произошло. Но стал ли заказчик более избирательным в поиске проектной компании, более внимательным к качеству проектирования? Видно ли это по сегодняшним проектам?

Ю. К.: Город стал более требовательным к архитектурным проектам. Более того, многие проекты, которые были согласованы до вступления в силу ПЗЗ, сегодня пересматриваются нашим комитетом.

Ю. М.: В первую очередь это коснулось высотных параметров, мы «подрезали» почти 80 проектируемых зданий. Сейчас занимаемся перепроверкой уже переделанных проектов.

Ю. К.: Радует, что в этом процессе инвесторы и архитекторы идут нам навстречу. Возможно, отчасти из-за того, что у них появилось больше времени на принятие решения о судьбе того или иного проекта, но гораздо важнее конечный результат.

Ю. М.: Самое главное, что к хорошей архитектуре стали «прислушиваться». Пришло понимание того, что если проект качественный, то он может быть вполне конкурентоспособным. Другое дело, что заказчик пока не готов вкладывать деньги в инновационные технологии вроде «умного» или «зеленого» дома. И тут может быть разрыв между внешним качеством объекта и его внутренним содержанием.

– А много ли интересных идей у наших архитекторов?

Ю. М.: Это также серьезная проблема. Такие идеи могут возникнуть на основе новых материалов и технологий. Мы в этом смысле вторичны, часто лепим из того, что есть. Создать внешне модную архитектуру не проблема. Нарисовать на компьютере у нас могут лучше, чем на Западе. А вот дальше открывается целый комплекс проблем: выбор материалов, технологий, подрядчиков, в конце концов. Это касается и качества строительства, и статуса архитектора в этом процессе.

– Возможно, что когда-нибудь не архитектор будет зависеть от заказчика, а заказчик от архитектора?

Ю. М.: Это было бы идеальное состояние, когда заказчик спрашивает у архитектора, что может быть на том или ином месте, а потом уже принимает решение. К сожалению, сегодня все наоборот. Инвестору всегда нужно построить то, что потом можно будет продать. То, о чем вы спрашиваете, – это идеальный образ, к которому нужно стремиться. Фактически на Западе так и происходит: зодчему дают право создать на выбранном участке целесообразную для него архитектурную форму. А уж потом заказчик продумывает функцию. В нашей стране ситуация иная, и вряд ли она изменится в ближайшее время. Российские инвесторы пытаются выжать максимум из тех участков, которые у них есть, что, кстати, и послужило одним из поводов для разработки ПЗЗ. Правила ограничивают максимальную застройку той или иной территории.

– Но ведь у инвесторов есть лазейка. Они пытаются обойти правила на вполне законных основаниях. Много ли заявок на отклонение от ПЗЗ рассматривает комиссия по землепользованию и застройке?

Ю. К.: Комиссия работает еженедельно. Каждую неделю рассматривается не менее 10–15 вопросов. Инвесторы хотят отклонений от высотных регламентов, дополнительных площадей, изменений функционального назначения. Иногда им требуется сокращение отступов от границ земельных участков. То есть в заявках затрагивается все, что перечислено в градостроительном кодексе. Не было еще ни одного основания ПЗЗ, по которому бы не поступило заявление на его отклонение.

– Растет ли число таких заявок?

Ю. К.: Сначала их было много. Но сейчас ситуация стабилизировалась. Число заявок в пределах ра зумного. Стоит учитывать, что на рассмотрение комиссии приходят проекты, которые уже прошли публичные слушания. Бывают ситуации, когда, получив отрицательные результаты на публичных слушаниях, инвесторы осознают безнадежность положения и отказываются от дальнейшего рассмотрения проекта с комиссией по землепользованию и застройке.

– Какие замечания к проектам возникают чаще всего при их согласовании? Всегда ли это связано с ПЗЗ?

Ю. К.: Замечания к проектам, безусловно, есть. И основным поводом для претензий является несоответствие проектов ПЗЗ. Не только по высотности, но и в части соблюдения нормативов по сохранению зеленых территорий, размещению машиномест и прочего.

Ю. М.: Мы рассматриваем проекты в два этапа. Сначала принимается решение о его направлении на общественные слушания. Это формальность, поскольку для этого требуется лишь некий набор документов. А вот вторичное рассмотрение проекта – это суть. Тут большую роль играют результаты общественных слушаний. Мы рассматриваем те проекты, где заказчик четко обосновал свои решения и желания, например, изменить предельно допустимые параметры.

– Какие меры предусматривает комитет, чтобы сократить сроки согласования проектов?

Ю. К.: Установленный срок рассмотрения проектов – 30 дней. Конечно, есть проекты, которые в процессе согласования дорабатываются. Но в целом сроки согласований не настолько велики, чтобы это стало серьезной проблемой.

– Генплан и ПЗЗ оправдали ваши ожидания?

Ю. К.: Сегодня исключена возможность принятия волюнтаристских решений по тому или иному проекту. В этом смысле новые законы оправдали свое назначение. Всегда лучше иметь правила, по которым можно выстраивать отношения власти и бизнеса, чем вообще никаких правил не иметь. Необходимость доработки генплана и ПЗЗ выявилась в процессе работы, что вполне естественно. Сегодня мы понимаем, что в этих законах есть острые углы, которые необходимо отрегулировать. Мы планируем подготовить постановление о подготовке корректив в генплан уже до конца этого года, в 2011-м будут внесены сами поправки. Поскольку ПЗЗ могут приниматься только на основе утвержденного генплана, то изменение правил – вторая часть работы.

– О каких именно изменениях идет речь?

Ю. К.: В первую очередь необходимы изменения, касающиеся развития транспортной инфраструктуры города. Этот вопрос будет предметом нашей совместной работы с профильными комитетами. Также мы предполагаем подготовку поправок, связанных со строительством инженерных и социальных объектов на территориях, где ранее не предполагалось их размещение. Это естественный процесс: город развивается, началось освоение крупных территорий и др. Ключевой момент в ПЗЗ – уточнение границ зон. Сегодня мы также видим необходимость доработки содержания градостроительных регламентов территориальных зон.

– Кто выступает инициатором поправок?

Ю. К.: Инициаторов много, в комитет поступило около 160 заявлений о внесении изменений в ПЗЗ и генплан. Это обращения как частных компаний, так и органов исполнительной власти, которые имеют потребность в размещении тех или иных городских объектов на каких-то территориях. Принятие поправок – длительный процесс, который будет согласован и с населением, и с законодательной властью. Окончательное же решение вынесет городское правительство.

– В Генеральном плане до 2025 года предусмотрен намыв территорий в акватории Финского залива. Насколько оправданна высокая цена таких проектов? Сопоставима ли она со стоимостью реновации уже существующих депрессивных территорий?

Ю. М.: Весьма непростой вопрос.

И то и другое – коммерческие проекты. Все зависит от бизнес-плана инвесторов. Если они смогут совместить архитектурную идею и собственный интерес в виде прибыли, то затраты, конечно, могут быть оправданны.

Ю. К.: Общая площадь предусмотренной намывной территории, заложенной в генплане до 2025 года, – 1 тысяча гектаров. Пока принято решение по намыву чуть более 300 гектаров. Оценивать, сколько будет стоить реализация проекта, до разработки проектно-сметной документации преждевременно. Но стоит отметить, что сегодня существуют экономичные технологии по намыву территорий, которые применяются в Японии, Голландии. Мы предполагаем, что инвестор, который придет на эту территорию, будет использовать передовой опыт в этом направлении.

Реновация депрессивных территорий заключается не только в расселении ветхих домов и строительстве нового жилья. В ряде случаев речь идет о территориях, которые не могут быть использованы для строительства по своим экологическим характеристикам. Возникает, например, необходимость рекультивации территорий после загрязнений и т. д. Совершенно очевидно, что стоимость рекультивации также очень высока. Кроме того, рекультивация обязательно предполагает решение проблемы по вывозу грунтов. Поэтому сравнивать стоимость намыва территории с ценой реновации депрессивных зон можно по тому же принципу, что и реконструкцию с новым строительством: реконструировать всегда дороже, чем строить новое.

– Какова стратегия развития города на ближайшие годы? Каким вы видите Петербург лет через двадцать, если строить по сегодняшним правилам?

Ю. К.: Наша основная задача – создание в Петербурге комфортной среды для проживания. Она включает благоустройство, социальное жилье, инженерную инфраструктуру, школы и детские сады, учреждения для пожилых людей, объекты культуры. Мы должны построить качественные дороги и обеспечить такой трафик, который позволит быстро передвигаться по городу в разных направлениях. Перечислять можно долго…

Ю. М.: Я хочу, чтобы Петербург оставался таким, какой он есть. Конечно, реконструкция старых районов и новое строительство неизбежны. В центре города много охранных зон, где строительство запрещено, но реконструкция старых домов будет происходить. Есть зоны регулируемой застройки, которые подразумевают изменение внутреннего содержания с сохранением внешних характеристик. Улицы, может, и не будут внешне меняться, но внутри кварталов преобразования будут. Думаю, что наш промышленный пояс через 20 лет после реконструкции станет полноценной современной городской структурой. Высотные характеристики объектов будут перепроверены, чтобы не нарушать исторические панорамы. Мы все научимся более бережно относиться к нашему городу.