Охота на девелопера

За последнее время в России активизировались гостиничные операторы первой величины. В частности, в ближайшие четыре года гостиниц под управлением международного оператора Accor в России станет в два раза больше – 17 отелей, а номерной фонд достигнет почти 3900 номеров. Генеральный директор группы Accor по России и СНГ Алексис Деларофф подчеркнул, что считает рынок России стратегически важным.

Сеть Hilton Worldwide недавно заявила о планах по открытию новых отелей в Москве, Казани, Ярославле (ранее был анонсирован отель Hilton Garden Omsk). Международная гостиничная группа Intercontinental Hotels Group в 2011 году планирует ввести в эксплуатацию три новых отеля в России. Один отель будет открыт летом будущего года на Тверской улице в Москве, в здании бывшей гостиницы «Минск». Кроме того, два отеля под брендом Crowne Plaza появятся в СанктПетербурге, один из них находится у аэропорта «Пулково», а второй в центре – на Лиговском проспекте.

Наращивают темпы и российские гостиничные операторы. В частности, новые гостиницы «Азимут» открылись в Новосибирске, Ставрополе. Также был взят в управление отель в горнолыжном курорте Сочи «Роза Хутор».

Сегодня практически все представленные в России гостиничные сети заявили о своем интересе к региональным проектам. Как отмечает Дэвид Дженкинс, руководитель отдела гостиничного бизнеса Cushman & Wakefield, сегодняшняя активность – следствие первой оттепели: операторы и девелоперы возобновляют проекты, замороженные во время кризиса. Он напомнил, что еще до кризиса был большой интерес к регионам со стороны девелоперов, инвесторов и особенно операторов. «Они хотели развивать свои бренды по всей России, и у каждого оператора была на этот счет своя стратегия. Были большие планы, например, у Rezidor, Accor (они особенно были заинтересованы в развитии своего бренда Ibis), Mariot», – вспоминает Дженкинс. После того как начались проблемы с финансированием, девелоперы и операторы сконцентрировались только на московских проектах. Тем не менее проекты не умерли, а просто приостановились на время. Сегодня, уверен Дэвид Дженкинс, мы видим, как гостиничные сети возобновляют движение в регионы.

Сейчас гостиничные операторы стремятся занять свою нишу в регионах. «Регионы сильно пострадали от глобального финансового кризиса, но опять же, при условии разумного и профессионального подхода к ценообразованию, здесь можно получить неплохие результаты», – замечает Алексис Деларофф.

Пока многие крупные города практически лишены качественных гостиниц, притом что ожидаемый спрос довольно велик. «Для большинства инвесторов и гостиничных операторов рынок кончался в Санкт-Петербурге. Теперь, когда рынки двух столиц уже достаточно освоены, отельные игроки заинтересовались регионами», – рассуждает Александр Гендельсман, директор Azimut Hotel Compаny.

Однако уже двум крупным операторам может стать тесно даже в городемиллионнике: постояльцев на всех может не хватить. «Проблема с регионами в том, что рынок довольно узок, и, как только в региональном центре открывается второй международный отель, показатели первого резко снижаются. Третий отель ухудшит результаты еще сильнее, не говоря уже о 4-м и 5-м», – замечает Алексис Деларофф.

Формат не помещается

Гостиничные сети довольно легки на подъем и готовы работать практически в любом городе. Причина проста: как правило, они не вкладывают свои деньги в проект. «Операторы не вкладывают никаких средств в строительство гостиницы, а предоставляют только услуги менеджмента. Для девелоперов же риски по инвестиционному проекту связаны прежде всего с его долгосрочностью, так как в самом лучшем случае срок окупаемости составляет не менее 5 лет, а в среднем это 12–15 лет», – обозначает риски Александр Попов, генеральный директор компании Clover Group.

При этом развиваться за счет приема в управление уже существующих гостиниц могут позволить себе немногие сети. «Под свой бренд крупные сети могут взять только гостиницу очень высокого уровня, стоящую в стороне от современных стандартов. Например, нашлось бы много желающих брендировать гостиницу «Метрополь» в Москве, хотя формально она может не соответствовать стандартам сетей. Если говорить о среднем ценовом сегменте, то большинство существующих гостиниц не соответствуют требованиям западных сетей», – замечает Марина Усенко, руководитель российского отделения Jones Lang LaSalle Hotels. По ее словам, сегодня основную массу рынка составляет так называемый «советский стандарт», не соответствующий современным стандартам. Кроме этого можно выделить относительно современные здания, построенные в 90-е годы прошлого века, но, как правило, это небольшие гостиницы, которые также тяжело подогнать под какую-то классификацию. «Поскольку большинство советских гостиниц не переформатируешь, а новые строятся редко, то рынок остается достаточно пестрым, причем ярко выражены разные полюсы: с одной стороны, современные сети, с другой – архаичные индивидуальные гостиницы», – делает вывод Марина Усенко. «У каждого международного оператора свои стандарты и критерии. Найти существующее здание, которое будет им соответствовать, крайне тяжело. Что касается Acсor и наших брендов, мы предпочитаем работать с новыми отелями, построенными в соответствии с нашими стандартами (по договору о техническом сопровождении строительства гостиницы)», – делится опытом Алексис Деларофф.

Наиболее стандартизированы западные сети, отечественные операторы гораздо охотнее принимают под свой бренд индивидуальные отели. Марина Усенко уверена, что это временное явление. «Рано или поздно, когда они немножко подрастут, они станут более требовательны. Любой бренд определяется тем, что есть твердый стандарт размещения, который предоставляется в гостиницах. Например, «Азимут» сейчас как раз находится в процессе выработки строгих стандартов. Противоположный пример – Hilton, у них все настолько систематизировано, что практически невозможно «всунуть» их бренд в существующее здание», – говорит она.

«Ни одно существующее лет десять здание в России не соответствует нормальным международным стандартам, и приходится многое менять», – утверждает Александр Гендельсман. По его словам, переформатирование старых отелей – вынужденная мера. «В каждом городе, где мы работаем, за последнее время была построена одна гостиница в среднем за последние десять лет. Да, эти здания построены под нормальный гостиничный бизнес, но я не могу сказать, что этого достаточно. Поэтому в основном приходится переформатировать старые гостиницы», – разводит руками гостиничный оператор. По мнению Марины Усенко, переформатировать существующие здания под новый бренд, как правило, дорого и хлопотно – проще снести и построить заново.

Новое явление времен кризиса – попытки перепрофилирования офисных площадей в гостиницы (речь идет о проектах на стадии строительства). Как правило, за счет офисов увеличивается доля гостиниц в МФК. Как отмечает Александр Гендельсман, к его компании выходили с подобными предложениями. При этом в большинстве случаев такие проекты трудно выполнимы. Две основные проблемы – шаг колонн и оконная сетка. Для офисов распространенный шаг колон 6 на 6, в то время когда для гостиниц оптимально 7 на 7. Также нередко офисы украшают большими панорамными окнами. В такой ситуации разделить одно большое пространство на ряд номеров довольно непросто.

Отели или офисы?

Принято считать, что за время кризиса гостиничный рынок показал большую устойчивость, чем и привлек девелоперов. Этого мнения придерживается Александр Гендельсман. «Гостиницы не настолько быстры в окупаемости, как офисы (5–7 лет для «5 звезд» в хорошем месте и 6–10 лет для «3 звезд» в не очень хорошем месте). Зато мы стабильны, и за этот срок инвестиции точно вернутся», – ободряет он.

С тем, что девелоперы сконцентрировали свои планы развития на гостиничном рынке, согласен Алексис Деларофф. «Но я не думаю, что это связано с понятной окупаемостью инвестиций. На мой взгляд, это связано с тем, что рынок офисной недвижимости совершенно мертв, а работа на рынке жилой недвижимости крайне затруднена из-за недостатка банковского кредитования (или из-за его стоимости, которую не все могут себе позволить). Оставшийся источник дохода – это отели. Отели хороши благодаря гибкости ценообразования и тому, что тарифы можно менять ежедневно. Они значительно быстрее реагируют на изменения на рынке. К примеру, в офисах у вас долгосрочная аренда. В гостиничном бизнесе ваши тарифы могут меняться по нескольку раз в день. Как в сфере авиаперевозок», – уточняет он. Однако Марина Усенко считает, что гостиницы и сегодня смотрятся менее привлекательно, чем офисы: «Есть твердое убеждение: сдал офис на пять лет – и у тебя обеспечен поток доходов. С гостиницей, даже если она управляется профессиональным оператором, так не выйдет. Вы всегда продаете этот товар 365 дней в году. У инвестора всегда на душе холодок от такой перспективы. Операторы, как правило, не гарантируют доходов».

Как отмечает Дэвид Дженкинс, хотя интерес к отелям за кризис вырос, реальных проектов значительно меньше, чем программных заявлений. «Сейчас, когда у офисов дела идут не слишком хорошо, все обратили взгляд на отели. Однако гостиничный рынок не так прост. Инвесторы и девелоперы стали узнавать, как построить отель, подобрать оператора. Но нередко потом они говорят: это не наше, мы не понимаем этот проект. Бывает, проект заявляется, проходят годы, а он все не открыт», – говорит эксперт. По его словам, особенно трудно девелоперу получить финансирование для развития региональных проектов. «Что касается нашего опыта, то нужно оценивать потенциал каждого региона отдельно. Из всех запланированных проектов на сегодняшний день мы реализовали только строительство гостиницы в Калининграде – отель Radisson Kaliningrad (178 номеров) под управлением международного оператора Rezidor Hotel Group. Целесообразность реализации подобных проектов в других регионах пока еще вызывает у нас сомнения, но мы не перестаем работать в этом направлении и следить за развитием рынка», – делится опытом Александр Попов. По его мнению, гостиничный рынок в регионах еще продолжает испытывать влияние кризиса. «Мы планировали строить отели в Нижнем Новгороде, Казани, Новосибирске, но сейчас приходится учитывать текущие условия и откладывать работу в этом направлении. Поэтому говорить о возросшем интересе девелоперов к строительству гостиниц пока еще рано», – делает вывод глава Clover Group.

Хотя интерес к гостиницам и растет, разрыв между декларируемым и делаемым пока еще велик, замечают эксперты. «Объявления о том, что операторы собираются открыться, как правило, ничем не подкреплены. Операторы могут сколько угодно вещать, что они настроены на те или иные города, но пока они не найдут девелопера, который им построит, они сами не придут. Уже было много заявлений о формировании стратегических альянсов между девелоперами и операторами для развития на территории СНГ. И где теперь все эти проекты?» – спрашивает Марина Усенко. Все упирается в деньги. Точнее, в их отсутствие. «Гостиничные проекты оттесняются, поскольку можно реализовывать проекты с более высокой доходностью. Если из заявленных проектов 50–60% реализуется, это хорошо», – описывает ситуацию эксперт.

Операторы готовы вложиться

При всех проблемах многие сети с оптимизмом смотрят в будущее. «У гостиниц всегда был наиболее длительный период окупаемости из всей сферы коммерческой недвижимости. До настоящего момента очень немногие инвесторы были готовы даже задуматься о подобном бизнесе. Однако за последнее время произошла смена приоритетов, и гостиничный рынок стал для девелоперов реальным вариантом. В ближайшие пару лет мы увидим множество проектов», – уверен Алексис Деларофф. По его мнению, поскольку сейчас на рынок выходят проекты, начатые до кризиса, растет конкуренция. «Это справедливо для Москвы, Санкт-Петербурга и таких региональных центров, как Екатеринбург или Казань», – говорит он. «Сейчас все активно продают, стараются заполучить гостя, за гостя идет нешуточная борьба. Особенно это заметно на насыщенных рынках типа СанктПетербурга, Екатеринбурга», – соглашается с ним и Александр Гендельсман. По мнению Дэвида Дженкинса, в ближайшее время стоит ожидать серьезного увеличения конкуренции на гостиничном рынке. «Вы увидите конкуренцию между Ancor, Rezidor, Hilton. Запланировано около 50 проектов – это очень много для регионов. В следующем году мы увидим открытия, а потом будет затишье на пару лет», – делает он свой прогноз. При этом Марина Усенко обращает внимание на то, что рост конкуренции между операторами является положительным моментом для девелопера, которому теперь легко найти известный бренд для своего проекта. По ее словам, операторы даже готовы соинвестировать в проект и давать собственникам гарантии по окупаемости.

Сегодня нарастающая активность гостиничных операторов бросается в глаза. При этом девелоперы и инвесторы демонстрируют гораздо меньше решимости, чем гостиничные сети. Немногие открытия, которые мы видим сейчас, связаны с достройкой уже давно запущенных проектов. В такой ситуации можно ожидать, что основная конкурентная борьба развернется между гостиничными сетями не за клиентов, а за качественные объекты, на которые можно «повесить» свой бренд.