С неба звездочку достану

Хвастать, милая, не стану…

Созерцание звездного неба над головой навело девелоперов на мысль о стабильности гостиничного бизнеса. В то время как создавались и рушились девелоперские империи, выходили на рынок и разорялись ритейлеры, отели тихо-мирно встречали и провожали гостей, имея со своего бизнеса пусть и не очень большую, но стабильную прибыль. «Во время кризиса было очевидно, что гостиничный сегмент хотя и пострадал, но тем не менее не настолько, чтобы оказаться в безвыходном положении, – говорит Арилд Ховланд, первый вице-президент по развитию бизнеса The Rezidor Hotel Group. – Гостиничный бизнес устроен таким образом, что, даже если у вас пустует 50% номеров, отель все равно благополучно работает и приносит прибыль. Поэтому он имеет больше шансов на выживание в условиях кризиса. И сегодня гостиницы чувствуют себя совсем неплохо».

Помимо стабильности у отелей имеется еще более важный плюс – их мало. Во времена растущего рынка гостиницам с их большими капиталовложениями и сроком окупаемости в 10–12 лет была уготована роль бесприданниц. Если какойто романтически настроенный девелопер все-таки решался связать свою судьбу с гостиницей, остальные, глядя не него, лишь крутили пальцем у виска. Теперь же такой срок окупаемости уже не кажется девелоперам слишком большим. Еще более их привлекает то, что предложение в гостиничном сегменте значительно отстает от спроса. «Поскольку на рынке офисной и торговой недвижимости предложение превышало спрос как в Москве, так и во многих региональных центрах, а отелей при этом сегодня объективно недостаточно, мы предположили, что девелоперы и операторы гостиниц раньше других займут активную позицию, – рассказывает Марина Федорова, менеджер по развитию бизнеса ГК «Спектрум». – И гостиничные проекты не заставили себя долго ждать – уже в сентябре 2009 г. ГК «Спектрум» проводила экспертизу земельного участка в Омске под размещение пятизвездочного отеля одного из крупнейших операторов».

По словам Евгении Полетаевой, директора по развитию Accor Hospitality в России, до недавнего времени все хотели строить только пятизвездочные отели, на меньшее количество звезд никто внимания не обращал. Сейчас понятно, что в Москве катастрофически не хватает и трехзвездочных гостиниц, и четырехзвездочных, и девелоперы готовы строить такие гостиницы. Гостиничный рынок Санкт-Петербурга Евгения Полетаева оценивает как достаточно сложный: в высокий сезон здесь гостиниц не хватает, в низкий они пустуют. Поэтому гостиницам Санкт-Петербурга особенно важно иметь хорошее местоположение – именно оно гарантирует нормальную загрузку в низкий сезон, который длится почти девять месяцев. В Санкт-Петербурге хорошо насыщен сегмент гостиниц 3+ и 4+ – благодаря таким игрокам, как Rezidor и Sokos. Однако здесь до сих пор не хватает гостиниц эконом-класса. Мини-отели, которых в Санкт-Петербурге очень много, ситуацию не спасают, так как они предназначены для индивидуального туризма, а в сезон востребованы полноформатные отели, которые могут разместить группы туристов. Вне сезона гостиницы хорошо загружаются корпоративными мероприятиями, конференциями, семинарами, а для таких мероприятий необходимы конференц-залы, бизнес-центры, которые могут предоставить только полноформатные отели. Также, по мнению Евгении Полетаевой, до сих пор в Санкт-Петербурге не хватает отелей класса люкс. Однако с открытием отелей Four Seasons и W Hotel этот сегмент будет заполнен.

Ольга Архангельская, руководитель отдела консультаций по недвижимости Ernst & Young, считает, что гостиничный рынок Санкт-Петербурга достаточно насыщен, но для одной-двух гостиниц в разных сегментах еще место есть. Москва, по мнению эксперта, действительно нуждается в отелях, однако нужно учитывать, что здесь достаточно много гостиниц находится на стадии строительства – это отель на месте бывшей гостиницы «Минск», и Four Seasons на месте «Москвы», и более маленькие отели. Поэтому девелоперу нужно очень внимательно изучить ситуацию, понять, нужна ли гостиница в том или ином месте. «В Москве до кризиса стоимость номеров была едва ли не самой высокой в мире. Конечно, на докризисный уровень цены вернутся очень нескоро, если вернутся вообще. Впрочем, слишком высокая стоимость номеров говорила о том, что существуют проблемы с предложением в гостиничном бизнесе, – рассуждает Арилд Ховланд. – В Москве и Санкт-Петербурге еще есть свободные ниши для пятизвездочных отелей, так как они являются местами притяжения для туристов. – Что касается остальных российских городов, то там следует говорить о развитии трехзвездочных гостиниц. Это наиболее востребованный и самый прибыльный сегмент рынка, а также самый безопасный с точки зрения инвестиций. Почти все российские города, за исключением, пожалуй, Екатеринбурга, нуждаются в качественных гостиничных объектах».

Пока же, как отмечает Марина Федорова, в регионах гостиничные проекты зачастую носят характер built-to-suit и строятся под четкую потребность: гостиница для рабочих рядом с иностранным заводом, государственный заказ и финансирование Внешэкономбанка для проектов в Сочи под Олимпиаду-2014, гостиницы рядом с вновь возводимым и реконструируемым выставочным комплексом или аэропортом.

Цена вопроса

Принимая решение о том, имеет ли смысл вкладывать средства в строительство гостиниц, инвестор должен иметь представление о том, во сколько ему обойдется тот или иной проект. Может ли сегодня девелопер сэкономить на строительстве гостиницы? «Сейчас снизилась себестоимость строительства в принципе, не только отелей, – говорит Александр Гендельсман, директор AZIMUT Hotels Company. – Причиной этому стало значительное сокращение числа реализуемых строительных проектов, что повлекло снижение стоимости строительных материалов и услуг строителей, архитекторов и всех остальных вовлеченных в процесс». Впрочем, что касается стоимости строительных материалов, то она, увы, значительно не изменилась. «Оборудование и отделка гостиниц уровня 4-5 звезд, как правило, закупаются у европейских поставщиков, поэтому затраты по этим статьям находились в прямой зависимости от колебаний курса евро и устойчивости европейской валюты в целом», – говорит Марина Федорова.

Как рассказала Евгения Полетаева, во время кризиса значительно упала цена на бетон и арматуру, с другой стороны, стоимость инженерных систем и оснащения гостиниц выросла. Расходы на оснащение пятизвездочных гостиниц также выросли, потому что для их оснащения используется импортная мебель. Если говорить о трехзвездочных гостиницах, то уже сейчас можно использовать недорогую, но качественную мебель отечественных производителей, что позволяет девелоперу экономить. Следует отметить, что в кризис упали цены на участки. До кризиса они были очень высокими и часто неадекватными. Сейчас девелоперу в этом смысле стало легче, есть из чего выбирать. Помимо серьезных вложений в строительство и оснащение отелей девелоперу придется решать и такую проблему, как недоверие со стороны банков. Не секрет, что банки с предубеждением относятся к кредитованию строительства отелей. Капиталовложения в гостиничный бизнес значительно выше, выше и процент риска. В гостиничном сегменте нет «подушки безопасности» долгосрочных контрактов, которая есть в офисном и торговом сегментах. Если офис сразу способен генерировать денежный поток, то гостиница начинает приносить доход лишь на четвертый год работы. «Проблема недоверия банков по отношению к гостиницам характерна не только для России, – успокаивает отечественных девелоперов Арилд Ховланд. – Бизнес-модель гостиничного бизнеса такова, что мы не можем предоставить банкам какие-то долгосрочные контракты по аренде помещений. Банки и девелоперы смотрят на гостиницы как на проект с большими рисками. Конечно, эти страхи связаны с нестабильностью рынка. Необходимо проводить маркетинговые исследования конкретного региона, где девелопер собирается строить отель. Банки ничего не знают о гостиничном бизнесе. Необходимо рассказывать о его особенностях, показывать результаты исследований, говорящих о том, что гостиница будет востребована, что есть спрос на подобные услуги».

Что мешает развитию трехзвездочных отелей?

«Хорошая трехзвездочная гостиница в нужном месте в нужное время может быть экономически гораздо выгоднее пятизвездочной, – справедливо считает Ольга Архангельская. – Однако в столице развитию трехзвездочных гостиниц мешает по-прежнему очень высокая стоимость земли. Для окупаемости трехзвездочных отелей сроком 10–12 лет важна адекватная стоимость земли. В Москве, особенно в центре города, стоимость земли практически не понизилась.

«Сейчас в Москве появляется много проектов трехзвездочных гостиниц за пределами Садового и Третьего кольца, но для трехзвездочной гостиницы важно, чтобы она располагалась рядом с метро, обладала хорошей транспортной доступностью, чтобы гостиницу было хорошо видно, чтобы к ней был удобный подъезд, – говорит Евгения Полетаева. – И еще важно, чтобы место, где она располагается, являлось бы центром притяжения – туристическим либо деловым. В Москве таких мест не очень много, но они есть. После принятия закона, запрещающего строительство офисов в пределах Садового кольца, стали создаваться новые офисные кварталы в более отдаленных районах столицы, и там имеет смысл строить отели, потому что между офисами и гостиницами всегда хорошая синергия». В качестве примера эксперт приводит район Беговой улицы, где в последнее время появилось много офисов. Недавно там появилась новая гостиница. А вот в спальных районах отель хорошо работать не будет.

Развитию трехзвездочных отелей мешает и неразвитость в России туристического бизнеса. «К сожалению, в России для культурного туризма интересен пока только Санкт-Петербург, – говорит Евгения Полетаева. – Города Золотого кольца ориентированы в основном на внутренний туризм, к тому же очень ограничены сезонностью, и туристическая индустрия там не развита в должной степени. Иностранным туристам достаточно сложно поехать даже в Санкт-Петербург: англичанину авиаперелет в Россию обойдется в три раза дороже, чем в Рим или в Париж. Однократная виза в Россию стоит сто фунтов стерлингов. Для массового туризма Россия – слишком дорогая страна». Соглашается с Евгенией и Арилд Ховланд, который, впрочем, настроен более оптимистично и выражает надежду на то, что визовый режим может измениться.

Не стоит забывать и о том, что мало построить отель, нужно еще найти гостиничного оператора, который будет им управлять.

Чтобы решить, будет ли востребована в том или ином городе гостиница «три звезды», необходимо проводить маркетинговое исследование. Иностранный гостиничный оператор без такого исследования не пойдет ни в Суздаль, ни в Великий Новгород. В любом случае гостиничные доходы там будут ниже московских. Однако срок окупаемости гостиниц в регионах примерно такой же, как и в Москве, – 10–12 лет – по причине того, что стоимость земли там гораздо ниже.

Стоит ли переделывать офисы в отели?

«В связи с кризисом мы получаем очень много просьб рассмотреть возможность перепрофилирования офисов и торговых центров в отели, – говорит Евгения Полетаева, – однако за прошедшие полтора года ни один из рассмотренных нами проектов перепрофилировать мы не рекомендовали. В 99,9% случаев торговая площадь не может быть перепрофилирована под гостиницу из-за конструктивных особенностей и формы здания. В нашей практике есть лишь один пример перепрофилирования ТРЦ в гостиницу. Это бывший ТРЦ в Москве. Девелопер построил прямоугольное здание, хотя и с выступами. Поэтому стало возможно переделать его в гостиницу. Что касается офисов, то они такой переделке поддаются легче».

Как считает Евгения Полетаева, возможность перепрофилирования следует рассматривать в зависимости от этапа строительства: на этапе проектирования, на этапе фундамента и на этапе строительства. В первых двух случаях такая возможность вероятна, в последнем – как правило, нет. Исключение составляют лишь счастливые проекты, когда офисное здание правильной формы, построено с хорошим шагом колонн, – тогда можно постараться минимизировать дополнительные инвестиции. Но такое случается крайне редко, это всегда исключение из правил. «Однажды к нам обращались инвесторы, у которых уже построена коробка офисного здания класса А – в хорошем месте, с дорогой инженерной системой, – рассказывает Евгения Полетаева. – Инвесторы хотели сделать из этого здания пятизвездочную гостиницу. Однако стоимость переделки оказывалась настолько высокой, что это было просто невыгодно: необходимо было переделывать фасады, инженерные системы, ломать перегородки, добавлять лифтовые группы. Это очень сложный процесс, и инвестор от него отказался».

Встречаются случаи, когда инвестор решает перепрофилировать офисное здание в гостиницу на этапе фундамента. Если форма здания подходит под гостиницу, то вполне возможно, не внося конструктивных изменений, строить отель.

«В моей практике был проект реконструкции под гостиницу старинного кирпичного здания постройки XIX в., в котором раньше располагалась казарма, – вспоминает Александр Гендельсман. – Оказалось, что это очень удачный вариант: почти метровые кирпичные стены, основательные фундаменты, коридорная система, высота потолков и расположение оконных проемов – все идеально! Нам удалось превратить здание в отель при минимальных затратах времени и средств. Но так бывает редко. Наиболее сложными вариантами являются панельные здания советской постройки – из-за особенностей конструкции. Что касается полной реконцепции объекта, например переделки офисов или производственных помещений в гостиницу, – то это, наверное, жест отчаяния собственника. Большая глубина здания в плане, своеобразный шаг колонн, большая площадь общественных зон и лестниц, избыточное количество лифтов, чрезмерная высота потолков – вот неполный перечень проблем большинства подобных объектов, который приводит в итоге к неэффективному соотношению общей площади и количества номеров. А ведь еще нужно учесть затраты на перепроектирование, повторные экспертизу и согласования».

Для того чтобы построить эффективно работающую гостиницу, необходимо проектировать здание с нуля. Инвестор получит наиболее эффективное здание, если начнет работать с оператором с самого начала. Он должен понимать, что при любой перестройке показатели эффективности здания ухудшаются. Также потребуются дополнительные затраты на перепроектирование инженерных систем. Возможно, придется останавливать строительство и проходить заново экспертизу. Только после сопоставления всех «за» и «против» инвестор может сделать вывод, насколько ему хочется этим заниматься. Также нужно учитывать, что, если даже офис идеально подходит под гостиницу, на переоснащение потребуется как минимум год. А еще нужно быть готовым и к трем месяцам так называемого предоткрытия, когда проводится тестирование всех систем, налаживаются внутренние процессы работы отеля.

Разумеется, нельзя дать один совет для всех, что делать – в срочном порядке переделывать офис в отель или подождать, когда рынок поднимется и офисы вновь станут востребованы. Девелопер, решившийся на перепрофилирование объекта, должен понимать, что он входит в совершенно иной вид бизнеса, требующий больших затрат – как инвестиционных, так и временных. Однако на гостиничном рынке пока есть свободные ниши, и тому, кто их займет, впоследствии будет гарантирован стабильный доход.