Новый стандарт МСФО

В новой редакции стандарт IAS 40 «инвестиционная недвижимость» гласит: компания, которая желает учесть свой завершенный инвестиционный объект по справедливой стоимости, должна оценивать его на стадии строительства также по справедливой стоимости.

Поскольку на стадии строительства не всегда можно надежно оценить справедливую (рыночную) стоимость, стандарт позволяет учитывать ее по затратам, но только до тех пор, пока она не станет доступной для надежной оценки, или по завершении строительства. Таблица содержит общие сведения о введенной с 2009 г. модели финансовой отчетности для инвестиционной недвижимости.

Недостаток данных о ценах совершаемых сделок с аналогичными объектами недвижимости в стадии строительства является типичной проблемой при применении моделей оценки справедливой стоимости. Ни МСФО, ни Международные Стандарты Оценки (IVS) до сих пор не дают специальных указаний на этот счет. Имеется потребность в более детальных руководствах по этому предмету.

При отсутствии рыночных данных о сделках с объектами-аналогами доступные на данный момент методы оценки включают:

1) Так называемый метод предполагаемого девелопера, известный также как оценка «методом остатка»

2) Метод дисконтированных финансовых потоков (DCF)

В первом методе стоимость оценивают, вычитая затраты на строительство, финансирование и ожидаемую прибыль из ожидаемой девелопером стоимости продажи завершенного объекта. При применении метода DCF дисконтируют прогнозируемые финансовые потоки с разными ставками дисконта для разных стадий проекта.

Недавно две организации – Европейская Ассоциация Общественной Недвижимости (EPRA) и Комитет по Международным Стандартам Оценки (IVSB) издали пособия в помощь финансовым директорам, аудиторам, оценщикам, консультантам, инвесторам.

Рекомендации EPRA

Этот документ носит характер рекомендуемой методики. Он называется: «К вопросу об оценке инвестиционной недвижимости в стадии строительства; Рекомендации EPRA для IVSB», Ноябрь 2008.

Содержащиеся в нем принципы оценки состоят в следующем:

• Исходным пунктом для любой оценки инвестиционного объекта в стадии строительства (ИОСС) должен быть завершенный объект. Оценка должна исходить из результатов текущих оценок, применимых к подобным уже существующим завершенным объектам со сравнимыми обременениями прав владения.

• Прибыль, которая может быть отнесена на реализацию целей проекта, – это разница между рыночной (справедливой) стоимостью завершенного строения и полными затратами на его сооружение, включая затраты на получение земли, затраты на финансирование, начисленные за период строительства, а также другие прямые затраты по проекту.

• Риски проекта – это риски, связанные с реализацией целей проекта. Необходимо определить все наиболее существенные риски, связанные с проектом.

• Когда риски проекта минимизируют или исключают, это обеспечивает достижение определенной доли прибыли, и стоимость проекта возрастает. Оценщик должен раскрыть существенную информацию и суждения, использованные им в определении стадий строительства, при достижении которых исключается значительная часть рисков.

• Несмотря на вышеизложенное, если стоимость земли в ходе работ возрастает, например, благодаря получению административных разрешений и этот факт подтверждается сравнением цен на активном рынке земельных участков с аналогичными разрешениями, то определенное увеличение ожидаемой прибыли по проекту должно быть отражено в оценке.

• Оценки должны быть основаны на прогнозируемых финансовых притоках и оттоках, с учетом стоимости денег во времени и остающихся рисков реализации проекта.

• Важна прозрачность отчета по оценке.

Методические Указания IVSB

В августе 2009 г. Комитет по Международным Стандартам Оценки (IVSB) издал для обсуждения «Предлагаемые IVSB Методические Указания: «Оценка инвестиционной недвижимости в стадии строительства».

Принципы IVSB в существенных вопросах аналогичны принципам Руководства EPRA с одним исключением: IVSB не требует признания предпринимательской прибыли лишь после существенного исключения всех рисков проекта. Параграф 3.8 Проекта предлагаемых Указаний гласит: «Следует оценить величину отдачи, на которую будет рассчитывать покупатель незавершенного объекта инвестиционной недвижимости на данном рынке. Эта величина должна отражать риски, связанные с завершением программы строительства, а также риски достижения ожидаемой доходности или прироста капитала на дату оценки». Параграф 3.7 далее поясняет: «Все существенные риски должны быть выявлены и оценены. Типичные риски, связанные с любым незавершенным объектом, включают риски изменения строительных затрат, стоимости финансирования и даже возможные изменения в составе застройки. Дополнительные риски, связанные с ИОСС, включают колебания стоимости завершенного объекта в промежутках между началом проекта и его окончанием и в период времени, необходимого для набора арендаторов и стабилизации доходов. Риски, связанные с получением доходов от недвижимости после завершения строительства, должны быть оценены отдельно от рисков, связанных с завершением строительства. Если исходные данные, использованные при оценке, основаны на текущих рыночных ценах и затратах, то следует оценивать риски их изменения в период между датой оценки и ожидаемой датой завершения строительства. Если используются прогнозные значения цен и затрат, то следует оценить риск ошибочности использованных прогнозов».

Методы оценки инвестиционных объектов в стадии строительства

Анализ дисконтированного финансового потока. Как один из общепринятых методов в рамках доходного подхода к оценке, включает прогноз последовательности периодических финансовых потоков, относящихся как к эксплуатируемой недвижимости, так и к создаваемой. К прогнозируемым последовательностям финансовых значений применяется подходящая, рыночно обоснованная ставка дисконта, чтобы получить значения текущей стоимости будущих доходов от эксплуатации объекта.

Метод остатка.

Этот метод – комбинация доходного и затратного подходов к оценке. Метод остатка определяется в соответствии с «Утвержденными Европейскими Стандартами Оценки Недвижимости» (TEGoVA) как «… метод определения стоимости объекта, имеющего потенциал развития, реконструкции или ремонта для создания доходного объекта недвижимости. Для применения метода из рыночной стоимости завершенного объекта вычитают прогнозируемый объем затрат на завершение работ, включая прямые затраты на строительство/реконструкцию, гонорары проектировщикам, консультантам и прочие сопутствующие затраты, платежи по процентам кредита, страхованию рисков девелопера и его прибыль. Полученную величину приводят к дате оценки, чтобы получить текущее значение стоимости. Для оценки строительных затрат (для завершенного объекта) применяют методы затратного подхода”.

По материалам аналитических обзоров

«Эрнст энд Янг»: Accounting for investment property under construction – a practical guide. August 2009 IFRS for real estate: current issues and financial statements survey. January, 2010

Владислав Мягков, Senior manager, Ernst & Young – Valuaiton LLC