Москве задали жару

Стрелка термометра начала ползти вверх в начале июля. После относительно холодного и дождливого июня такое изменение погодных условий было встречено жителями обеих столиц и крупных мегаполисов с большим энтузиазмом. Когда температура перевалила за отметку в 30 градусов, среди радующихся теплу стали появляться первые ренегаты, которые роптали и апеллировали к небесам с просьбой вернуть июньскую погоду. Как правило, их голоса были практически не слышны в толпе купающихся в первых лучах по-настоящему летнего солнца адептов. Но по мере того как прогнозы погоды становились самыми страшными новостями, а градусники упорно двигались к отметке +40, число ренегатов начало стремительно расти. Горячий воздух, безум ная духота в общественном транспорте, липнущий к подошвам расплавленный асфальт, не остывающий даже ночью, – все это не поднимало настроения работающему населению.

Но с проблемами столкнулись не только люди. По мере роста температуры воздуха из строя начала выходить и техника. Установленные в торговых и офисных центрах кондиционеры перестали справляться с растущей жарой, а часть инженерии не выдержала нагрузки, что сказалось на многих элементах жизнеобеспечения зданий и, как следствие, на происходящих в них бизнес-процессах. Впрочем, похоже, что ни управляющие, ни девелоперы предпочитали не замечать сложностей, связанных с аномальной жарой. С чего бы это?

Жара рассудит

Как убеждали CRE практически все эксперты рынка управления коммерческой недвижимостью обеих столиц, жара, конечно, отразилась на их деятельности, но вовсе не так значительно, как можно было предположить. «Готовность к повышенным температурам – задача управляющей компании, которая обязана предупреждать возможные аварийные ситуации и уметь оперативно реагировать на неполадки, вызванные переменчивыми погодными условиями», – говорит директор по коммерческой недвижимости Capital Group Петр Исаев. «На наших объектах не было каких-то значительных перебоев в работе оборудования или каких-то крупных аварий. Имели место технические проблемы, которые решались максимально оперативно», – отмечает заместитель генерального директора KR Properties Леонид Капров. «В целом инженерные системы офисных и складских зданий, равно как и инженерная инфраструктура города, в течение прошедшего жаркого месяца работали при аномальной жаре без серьезных сбоев», – резюмирует Сергей Забегаев, менеджер проектов отдела управления проектами Cushman & Wakefield.

Но не лукавят ли управляющие? Меньше всего жара и правда затронула бизнесцентры класса А, оборудованные мощными системами вентиляции и кондиционирования от ведущих мировых производителей, находящиеся в управлении профессиональных УК, умеющих решать такие проблемы А при грамотной эксплуатации такая техника, по словам экспертов, способна вынести и более серьезные нагрузки. Здания класса А, говорит Леонид Капров, оборудованы всеми необходимыми системами, поэтому особых проблем не испытывали ни управляющие, ни арендаторы. Там же, где здания не имеют систем кондиционирования, естественно, было жарко и возникали проблемы, – это объекты классов В- и С. Кроме того, многое зависело от того, насколько эффективно обслуживает объект управляющая компания и готова ли она оперативно решать возникающие проблемы, не жалея при этом средств. Увы, с этим как раз возникают проблемы: собственники зданий не всегда готовы увеличивать бюджеты УК на жаркий период, поэтому далеко не во всех зданиях даже высокого класса температурные условия соответствуют норме в связи с перебоями в работе вентиляционного оборудования.

«Конечно, качественно построенные объекты, оснащенные высококлассным инженерным оборудованием, которое обслуживается на профессиональном уровне, особых проблем в связи с наступившей жарой не испытали. Но в немалой степени это результат оперативного и грамотного реагирования на ситуацию управляющей компании», – уверен Сергей Судак, заместитель генерального директора по технической эксплуатации Colliers International FM. По его словам, в связи с наступившей жарой в компании увеличили количество обходов зданий и профилактических осмотров оборудования в сутки, внесли некоторые корректировки в должностные инструкции сотрудников, вменив им в обязанности дополнительные действия, направленные на предотвращение аварийных ситуаций. Что же касается объектов более низкого класса и не имеющих профессиональных управляющих компаний, их арендаторам пришлось нелегко. Как рассказывает сотрудница компании, арендующей офис в одном из НИИ в районе станции метро «Сокол», в здании, естественно, отсутствует централизованная система кондиционирования, а внутренние кондиционеры попросту не справляются с такой нагрузкой. Кроме того, по ее словам, в здании постоянно возникали перебои с освещением и Интернетом, поскольку устаревшая техника плавилась от жары и не обеспечивала бесперебойной работы. В результате часть арендаторов в срочном порядке начали заваливать владельца здания жалобами, а некоторые даже потребовали расторжения договора аренды и начали готовиться к переезду. В перспективе, если жара не пойдет на спад, то можно ожидать начала серьезной миграции из бизнесцентров низкого класса в объекты классом выше. Без кондиционеров работают и сотрудники бизнес-центра «Магистраль» на Полежаевской и ряда других низкоклассных зданий. «Именно в кризис стало понятно, чем именно отличаются по-настоящему качественные здания от некачественных, хотя многие до этой жары говорили: какая, мол, разница», – отмечают в Colliers International FM.

Холод в дефиците

Впрочем, как рассказывают некоторые эксперты, все это лишь верхняя часть айсберга. Дело в том, что с проблемами столкнулись не только низкокачественные объекты, но и даже самые знаковые проекты. «Большое количество БЦ – особенно высотные – испытывают сегодня проблемы с кондиционированием и вентиляцией: верхние этажи задыхаются – нижние мерзнут», – рассказывает один из управляющих, попросивший не упоминать его имени в печати. По его словам, связано это с тем, что изначально проект инженерной системы был сделан неправильно, и теперь, чтобы его устранить, нужны почти капитальные вложения. Тут виноваты собственники, которые сэкономили, и проектировщики, которые схалтурили. С другой стороны, связано это может быть и с тем, что система неправильно отрегулирована: «Это уже на совести и УК, которая не занимается этим вопросом, и собственника, который не дает денег на регулировку», – говорит собеседник CRE. Возникали у управляющих и проблемы с нехваткой энергии, которая уходила на обслуживание систем вентиляции. «Сбои случаются, особенно от этого страдают конечно же здания, где сплит-системы не справляются, а энергии может не хватать на работу всех лифтов», – говорит директор по коммерческой недвижимости Penny lane Realty Алексей Могила.

Многие офисные сотрудники не в курсе, что в России действует ряд СНиПов, согласно которым в случае резких перепадов температур на рабочем месте график работы должен быть изменен. Так, согласно этим нормативам, для работников сферы управления, осуществляющих работу сидя с незначительным физическим напряжением (категория Iа), температура воздуха в помещении в холодный период времени должна составлять 22–24 градуса по Цельсию, а в теплый период – 23–25 градусов. Если же температура на рабочем месте превышает данные показатели, график работ должен быть изменен. При температуре воздуха в помещении 29 градусов время пребывания работника на рабочем месте не должно превышать 3–6 часов в зависимости от категории работ. Если же температура на рабочем месте превышает +30, рабочий день должен быть сокращен до 5 часов, при температуре свыше 32 градусов – до 2 часов, свыше 32,5 градусов – так и вовсе до одного часа. Увы, как отмечают юристы, реально заставить работодателей соблюдать эти требования крайне сложно.

Возникли в связи с жарой проблемы и в торговых центрах, причем, как полагают специалисты, проблемы эти наиболее острые. По словам аналитика отдела инвестиционного консалтинга ASTERA Евгении Буториной, проблемы с кондиционированием в крупных торговых объектах случаются не только в условиях аномальной жары – даже при нормальных погодных условиях в наших ТРК иногда нечем дышать: «Причина заключается в желании собственников и управляющих торговыми центрами сэкономить на инженерии и коммуникациях при проектировании и строительстве объектов, что категорически недопустимо. Помимо того, что подобная экономия доставляет неудобство покупателям и персоналу комплекса, она еще ведет к финансовым убыткам собственника объекта, в чем мы убедились этим летом: закрытие нескольких магазинов в выходные дни, а тем более в сезон распродаж, безусловно, сказалось на доходах операторов».

Не меньше проблем, связанных с жаркой погодой, испытывали и сами розничные сети. «Если гипермаркеты еще както справляются, то магазины формата стрит-ритейл сталкиваются с еще одной проблемой: холодильное оборудование не выдерживает, продукты портятся быстрее обычного, что ведет к убыткам ритейлеров», – говорит Евгения Буторина. Зато в таких погодных условиях те операторы, которые в свое время не пожалели средств на качественное вентиляционное оборудование, смогли получить несколько дополнительных очков в оценке потребителей. Многие клиенты спасались от жары в кондиционируемых помещениях небольших магазинов и неизбежно совершали там дополнительные покупки. Проблемой жаркого лета для ритейла стал еще и отток из Москвы экономически активного населения. Все, кто мог себе позволить покинуть столицу, предпочли сделать это. Многие сотрудники, изначально планировавшие отпуск на другие месяцы, в срочном порядке писали заявления и уходили в отпуск в июле. В результате помимо убытков, связанных с работой инженерных систем, торговые операторы страдали от банальной нехватки клиентов. Как отмечает Леонид Капров, от жаркой погоды больше всего пострадал ритейл, но не потому, что в помещениях проблемы с кондиционированием, а потому, что из города уехали покупатели: «Торговля попала в достаточно тяжелое положение. За последние три недели я встречался практически со всеми торговыми арендаторами, и все они жаловались на спад продаж. Это касается не только торговли, но и ресторанов и других видов бизнеса, зависящих от массовой клиентуры».

Тяжело переживали жаркий сезон и арендаторы логистических центров. В особую группу риска попали холодильные склады, поскольку эти объекты требуют повышенного уровня потребления энергии. «У холодильных складов проблем не должно быть, так как по классности они просто обязаны иметь хорошую вентиляцию и холодильное оборудование, предназначенное для эксплуатации в широком температурном диапазоне», – говорит Евгения Буторина. И все же далеко не все объекты могут похвастаться бесперебойной работой оборудования и поддержанием внутри зданий необходимой для хранения скоропортящихся товаров температурой.

На разогреве

Рынок коммерческой недвижимости городов центральной полосы России в целом пережил сезон аномальной жары. Не без потерь, конечно, но с бушующей стихией удалось справиться. Другое дело, что часть потерь владельцев коммерческих зданий от столь жаркого лета носит косвенный характер и еще может аукнуться им в перспективе. Как поясняет Сергей Судак, основной задачей, которую пришлось решать управляющим компаниям, стало обеспечение бесперебойной работы таких систем, как холодоснабжение, обменная вентиляция и, как следствие, система энергоснабжения. Именно на них легла основная нагрузка, поскольку им пришлось работать в критических режимах. «Судите сами, если раньше холодильное оборудование в летнее время было загружено на 50, максимум 60%, то этим летом коэффициент нагрузки доходил до 75–80%», – говорит Судак. А это уже привело к тому, что существенно увеличилась амортизация этого оборудования и возросли риски выхода его из строя. «Безусловно, дополнительную нагрузку жара принесла управляющим: энергопотребление возросло до максимума. Причем зимой на отопление требуется меньший запас энергии, чем на кондиционирование», – утверждает Алексей Могила.

Таким образом, расходы управляющих и владельцев коммерческих зданий этим летом возросли, что привело к снижению рентабельности их бизнеса. Кроме того, есть опасения, что «перетрудившееся» за лето оборудование может не справиться с холодной зимой или же выйти из строя следующим летом, когда такая жара вполне может повториться. А его замена или ремонт обходится крайне дорого.

Но главное – нынешняя жара обнажила ряд проблем рынка коммерческой недвижимости, которые долгие годы оставались будто бы за кадром. В частности, стало понятно, какие объекты действительно достойны носить звание комплекса класса А, а какие лишь пытаются ему соответствовать. В итоге с проблемами столкнулись владельцы зданий, которые во главу угла при строительстве объекта ставили не качество, а экономию. Те девелоперы, которые при строительстве или реконструкции комплекса предпочли не устанавливать дорогую сплит-систему, оказались в очень противоречивой ситуации. Оперативно среагировать на жару и внедрить эти системы было практически невозможно, а оставлять объект без них – рискованно с точки зрения потери арендаторов, которые и так уже начали роптать. По словам Леонида Капрова, в жару были случаи, когда арендаторы просили установить систему кондиционирования или устанавливали ее сами по согласованию с управляющими: «Там, где было можно установить систему кондиционирования, многие ее устанавливали. Но во многих случаях установка такой системы невозможна по техническим причинами, а где-то на это может уйти значительное количество времени. Мы разговаривали с собственниками, и они соглашались, что действительно можно установить систему кондиционирования в каких-то помещениях, но реализовано это будет как раз к первому снегу». Вероятно, в следующем году, если похожая жара повторится, владельцы офисных и торговых центров без систем кондиционирования или же работавших со сбоями вовсе останутся без арендаторов. Или же задумаются о необходимости внедрения более дорогостоящих инженерных систем в свои здания и повышении бюджетов на эксплуатацию в «тяжелый» сезон. «Как ни парадоксально, но жара нынешнего лета развенчала множество мифов», – говорит Сергей Судак. Одним из способов сокращения затрат на содержание здания, которые предлагали собственникам некоторые УК, стала оптимизация бюджетов за счет уменьшения количества планово-профилактических работ и плановых ремонтов инженерных систем. Противники этого подхода предупреждали о том, что уже через несколько лет такая сиюминутная экономия обернется для владельцев объектов серьезными вложениями в капитальный ремонт быстро выработавшего ресурс оборудования.

«Тогда некоторым собственникам и управляющим компаниям эти доводы казались неубедительными. Наступившая жара все расставила по своим местам», – замечает Сергей Судак. Кроме того, отчасти благодаря жаре развенчан и миф о том, что безболезненно оптимизировать бюджет можно за счет сокращения персонала, обслуживающего здание. «Каким бы дорогим, каким бы современным ни было оборудование, обеспечивающее контроль за работой инженерных систем, заменить специалистов оно не может. Как показала практика этого лета, полагаться только на «электронный мозг» не только ошибочно, но и опасно», – резюмирует Судак.

Вот только учтут ли девелоперы эти уроки? «Будет справедливо сказать, что в большинстве случаев здания, инженерные системы зданий и, собственно, управляющие этими зданиями были не готовы к таким высоким уличным температурам», – говорит член совета директор Jones Lang LaSalle Андрей Постников. Существующие требования, на которые ориентируются и производители, и планировщики не предусматривают такого уровня наружной температуры в Москве, который был зафиксирован в июле 2010 года. Будут ли девелоперы что-то менять? Андрей Постников затрудняется утверждать, что это случится. Однако, как полагает эксперт, девелоперы, которые в настоящий момент планируют высококачественные офисные здания, торговые центры и непосредственно арендаторы помещений изменят свои ожидания к системам кондиционирования и к другим конструктивным и инженерным системам, поддерживающим температуру в помещениях. «И со временем этому критерию будет уделяться заметно больше внимания», – полагает Постников. Но даже это уже неплохо: пусть изменения в сознании застройщиков происходят и постепенно, но пара-тройка столь «горячих» летних сезонов вполне может научить девелоперов экономить только на том, на чем можно. Тем более что согласно прогнозам синоптиков в центральной полосе России устанавливается резко континентальный климат, которому свойственна очень холодная зима и очень жаркое лето.