Обзор загородных гостиниц Подмосковья

Большую роль в повышении спроса этим летом сыграла необычная для Московского региона высокая температура. Это еще более убедило девелоперов и владельцев загородных отелей, что в послекризисный период организация загородного отдыха осталась прибыльной и даже стала более привлекательной.

Ближе к водоему

Сегодня общий объем номерного фонда загородных отелей Подмосковья составляет более 10 тыс. номеров. По официальным данным, всего на сегодняшний день в Московской области функционирует более 600 средств размещения, из них около 75% – специализированные средства размещения: различные турбазы, дома отдыха, детские лагеря, пансионаты, санатории и т. п.; 25% – гостиничные предприятия, отвечающие современным требованиям к состоянию самих объектов, а также к уровню обслуживания. Загородные гостиницы сегодня представляют собой места отдыха: от современных комфортабельных гостиниц с развитой рекреационной инфраструктурой до небольших дачных отелей. Главным преимуществом последних является доступность и уединенность.

По данным Marshal estate, лидирует по количеству таких объектов Симферопольское шоссе: здесь находится около 16 отелей (от санатория «Ерино» в 18 км от МКАД до пансионата «Якорь» в 130 км). Хорошо развит загородный отдых на Калужско-Киевском направлении: здесь расположено множество объектов, построенных в советские времена. В настоящее время около 60% из них реконструировано. На западе от Москвы много недавно построенных отелей и развлекательных комплексов уровня бизнеси элиткласса («World Class Павлово», отель Meridien Country Club). Отдельную нишу на рынке загородного отдыха занимают яхт-клубы, горнолыжные спуски и отели на Дмитровском направлении – «Волен», «Сорочаны», парк «Яхрома» и другие. Загородные гостиницы присутствуют на всех направлениях Московского региона, но больше всего объектов находится на западе, северо-западе, севере, северо-востоке и юге Подмосковья. То, что девелоперы и инвесторы отдали предпочтение этим направлениям для расположения курортов, объясняется природными характеристиками мест: близостью леса, крупных водоемов, рек, а также близлежащих поселков со сложившейся инфраструктурой.

Предложение

Послекризисный период убедил управляющих загородного гостиничного бизнеса, что отрасль приносит достаточно стабильный доход, и последний год демонстрирует рост доходов. Эксперты объясняют это стабилизацией экономической ситуации в стране и, как следствие, доходов населения. Это же, в свою очередь, оказало воздействие на начавшееся возвращение иностранных бизнесменов в Россию: они зачастую предпочитают останавливаться в загородных гостиницах ближайшего Подмосковья, что обеспечивает им возможность работать в мегаполисе, а жить на природе.

Сегодня около 100 загородных отелей предлагают широкий спектр услуг: от спапроцедур до полетов на вертолете. Тем не менее большая часть номерного фонда не является официально сертифицированной, потому что российская классификация средств размещения носит рекомендательный характер. Согласно данным Федерального агентства по туризму, официально сертифицированными средствами размещения в Московской области на сегодня являются всего 7 гостиниц. Поэтому как таковой стандартной классификации гостиниц не существует, и есть лишь рекомендованные параметры, по которым следует различать класс объекта. Рассмотрим наиболее простую классификацию, которую предложили специалисты Blackwood (табл. 1). Основными параметрами, на основе которых производится классификация комплексов отдыха, являются местоположение, состояние зданий и внешний вид фасадов, состояние номерного фонда, а также развитость инфраструктуры.

Таким образом, около 55% объектов загородной гостиничной недвижимости Подмосковья составляет бизнес-класс, 35% – экономкласс и 10% гостиниц находится в сегменте премиум-класса. Отели бизнес-класса практически равномерно распределены по всем направлениям Московской области в соответствии с общим присутствием гостиниц на рынке. Объекты экономкласса большей частью располагаются на севере и северо-востоке, чуть меньше на югозападе и юге. Современные дорогие отели премиум-класса в основном представлены на западе и северо-западе. Нужно отметить, что удаленность расстояния от Москвы практически не влияет на принадлежность гостиницы к тому или иному классу, гораздо важнее богатство внешней инфраструктуры – близость лесов, водоемов и прочее. Правда, этот фактор в некоторой степени влияет на стоимость самих услуг. Анализируя среднюю стоимость гостиниц бизнес-класса за стандартные номера на человека в сутки, можно прийти к выводу, что отели в пределах 20 км от МКАД зарабатывают на 17% больше в будние дни и на 21,2% – в выходные, в отличие от гостиниц, расположенных от 21 до 40 км от МКАД. Далее разница доходов снижается в категориях 41–60 км на 3% и 5% доходов меньше по будним и выходным дням соответственно, 61–80 км – на 10% и 5% меньше стоимость номеров, чем в предыдущей категории, 81–100 км – на 2% и 3% и от 100 км – на 10% и 6%.

Согласно исследованию CRE, динамика цен по средней стоимости по будним дням в данном сегменте по сравнению с прошлым годом практически не изменилась. В одних гостиницах осталась прежней, в других же объектах выросла на 3%, а в выходные дни цены в среднем выросли на 14%.

Стоит отметить, что на привлекательность загородного гостиничного бизнеса существенное влияние оказывает не только природно-ресурсный потенциал территории, но и уровень развития внешней инфраструктуры близлежащей территории, в том числе коттеджных и дачных поселков. Однако степень и характер влияния загородных коттеджных поселков на развитие гостиничной отрасли остаются спорными. С одной стороны, коттеджные поселки занимают привлекательные места с точки зрения географических характеристик. Вот что говорит по этому поводу исполнительный директор компании «Маршал эстейт» Андрей Вяткин: «Сегодня при активном освоении Подмосковья коттеджными поселками инфраструктуры катастрофически не хватает. Особенно это касается сегмента экономкласса: чем дальше от Москвы, тем меньше развлекательной инфраструктуры, рассчитанной на дачников». С другой стороны, строительство в непосредственной близости от поселка позволяет девелоперу сэкономить на внутренней инфраструктуре поселка и вывести на рынок более ликвидный и конкурентоспособный по цене продукт: себестоимость такого поселка может быть снижена на 5–10%. Кроме того, развлекательный бизнес в месте активного освоения земли может приносить хороший доход. Часто крупные инфраструктурные объекты, такие как загородные отели, соседствуют с коттеджными поселками – неважно, какой бизнес стал развиваться первым в этом месте. Эти два бизнеса – строительство развлекательной инфраструктуры и коттеджного поселка – способны дать синергетический эффект, считает Андрей Вяткин. Речь идет об обмене клиентами и росте ликвидности земли вокруг комплекса. Однако важно, чтобы два проекта были совершенно самостоятельными и самоокупаемыми.

Многие девелоперы сразу развивают различные форматы, сочетая их в рамках одного проекта, или строят развлекательную инфраструктуру и поселок в непосредственной близости друг от друга. Так, компания «Маршал эстейт» расположила два своих объекта – загородный отель «Царьград Спас-Тешилово» и дачный поселок Окская слобода – в 10 км друг от друга. Жители поселка могут пользоваться инфраструктурой отеля с 10%-ной скидкой, а «Царьград» получает дополнительных клиентов.

Эксперты из Chesterton в июне – июле 2010 года наблюдают рост спроса более чем на 30% в сегменте премиум-класса коттеджных поселков. По их данным, основное предложение загородных объектов среднеценового сегмента сосредоточено на Новорижском и Киевском направлениях, где наблюдается перепроизводство. Недооцененным загородным регионом является Можайское шоссе, которое менее освоено по сравнению с другими западными направлениями, но обладает сопоставимой транспортной доступностью и при этом близостью к инфраструктуре Рублевки.

По словам Алексея Артемьева, руководителя отдела загородной недвижимости «Калинка-Риэлти», в последние несколько лет в Подмосковье активно строятся коттеджные поселки, определяющим фактором концепции которых является инфраструктура для активного отдыха – гольфа, яхтинга, конных видов спорта. В целом активно развивающимися и наиболее насыщенными направлениями по количеству присутствия загородных отелей на рынке Подмосковья и спектра услуг являются Дмитровское, Ленинградское, Минское, Можайское, Новорижское, Киевское шоссе. А наиболее свободными направлениями в этой отрасли считаются Горьковское, Егорьевское, Рязанское, Каширское шоссе.

Спрос

Этим летом туроператоры рекомендуют бронировать места в гостиницы любого класса за 10 дней: спрос на загородные отели Подмосковья очень высок. По словам генерального директора «Азимут Сеть Отелей» Александра Гендельсмана, подмосковный «Азимут Отель Новый берег» фиксирует рост загрузки – в выходные дни она достигает 100%. Средняя загрузка за месяц по сравнению аналогичным показателем прошлого года выросла на 10%. Рост этих показателей в компании связывают с включением «Нового берега» в «Азимут Сеть Отелей» и развитием инфраструктуры комплекса. Показатели ADR и RevPar оказались выше прошлогодних в среднем на 5%. Жаркая погода также оказала влияние на рост количества гостей.

Вес инфраструктурной составляющей в доходах, получаемых гостиничным комплексом, достигает 30–50%, по данным компании Blackwood. Основные элементы инфраструктуры, генерирующие большую часть доходов, – услуги спортивного и банного комплексов, бассейнов, услуги спа-салонов (ароматерапия, массажи, процедуры по уходу за лицом и телом) и прочее. Также активно пользуются спросом объекты F&B (рестораны, бары, кафетерии и прочее) и конференц-площади. Гораздо меньший доход поступает от дополнительных услуг, служб сервиса (трансфер, услуги переводчика, прачечная и др.). Для гостиниц экономкласса свойственно наличие широкого спектра объектов инфраструктуры, не требующих больших капиталовложений: прокат спортинвентаря, спортивные площадки, летние кафе, пляжи и т. д. В то время как в комплексах отдыха, относящихся к верхней ценовой категории, к услугам гостей предоставляются собственные предложения: пивоварни, хлебопекарни, винные клубы, оздоровительные центры, яхт-центры и прочее. Несмотря на полную загрузку отелей, следует отметить, что номерной фонд загородных гостиниц Подмосковья сегодня готов разместить только 0,025% населения Москвы. То есть качественные отели Подмосковья способны удовлетворить запросы очень узкой группы потребителей. По некоторым данным, контингент отдыхающих в загородных гостиницах Подмосковья – это люди, активно занятые в бизнесе, государственные служащие, топменеджеры, иностранные бизнесмены.

По официальным данным, средний доход одного жителя Москвы сегодня составляет 32 тыс. рублей. Если посчитать минимальный бюджет для молодой семьи с ребенком, приехавшей отдыхать на выходные на курорт Подмосковья, то, исходя из уже названных цифр и средней стоимости на ребенка (до 12 лет) 1300 рублей за место, минимальная сумма отдыха (проживание, допуслуги) составит примерно 17 200 рублей. Эта сумма, в свою очередь, составит 26,8% расходов от их общего семейного бюджета.

Очевидно, что жителю Москвы со средним уровнем доходов сложно позволить себе отдых в загородном отеле Московской области. Впрочем, высокий уровень цен с успехом компенсируется низким уровнем предложения. Это обеспечивает высокую загрузку загородных отелей Подмосковья.

Тенденции

Стабилизация и рост доходов населения позволяет некоторому сегменту жителей города Москвы активнее пользоваться услугами современных комплексов отдыха за городом.

Наличие в большинстве комплексов бизнес-инфраструктуры (конференцзалы, переговорные и т. п.) делает подмосковные комплексы отдыха привлекательными для проведения корпоративных мероприятий (семинаров, конференций, team-building).

Реконструкция и возрождение многих домов отдыха, санаториев приводит к повышению уровня комфорта и сервиса в них и росту конкуренции на рынке.

Повышение уровня рекреационной инфраструктуры на рынке в целом. Земля, расположенная по соседству с развитой инфраструктурой поселков, может стоить дороже аналогичных предложений, так как девелоперы стремятся сократить свои расходы на собственную инфраструктуру.

Еще одной важной тенденцией развития подмосковных курортов является включение в их состав жилых площадей – это могут быть как коттеджи, так и квартиры либо апартаменты в малоэтажных комплексах на территории курорта или в непосредственной близости от него. Подобное совмещение обусловлено возможным положительным эффектом от объединения двух типов недвижимости: гостиничной, которая дает возможность предоставить жителям коттеджей/квартир достаточно широкий выбор инфраструктуры без лишней финансовой нагрузки и, соответственно, существенно повысить ликвидность продаваемых объектов; и жилой, которая позволяет девелоперу значительно снизить сроки окупаемости гостиничного объекта. Кроме того, подобное совмещение дает возможность девелоперу диверсифицировать риски.

В целом, учитывая постоянный активный спрос населения на услуги загородного отдыха, можно прогнозировать высокие перспективы развития данной отрасли. Тем не менее из-за большого разрыва между спросом и предложением эксперты рынка гостиничных услуг полагают, что в будущем в сегменте загородного отдыха станут востребованы недорогие качественные отели, рассчитанные на семейный отдых, умело решающие проблемы сезонного характера.