Участковый подряд

Сдвинутый спрос

Рост поселков экономкласса является главным трендом этого года на рынке загородной недвижимости. Более того, следуя за запросами рынка, некоторые девелоперы пополняют линию предложения в своих коттеджных поселках премиум-класса объектами более низкого ценового сегмента – участками без подряда. Такие объекты интересны и продавцу, и покупателю. Продавца участки без подряда привлекают небольшим объемом инвестиций и достаточно высокой ликвидностью. Относительно невысокая стоимость таких участков нравится покупателям. Основная тенденция, существующая на рынке загородной недвижимости последние несколько месяцев, – продажа в поселках с концепцией «участки с подрядом» одновременно и земли без обременения на строительство. Так, в поселке Novoрижский, расположенном на 23-м км Новорижского шоссе, за полгода было реализовано более 200 участков с подрядом и без.

«Из 33 проектов, которые вышли на рынок загородной жилой недвижимости Подмосковья за первое полугодие 2010 года, 78% предлагают на продажу земельные участки без подряда на строительство, – отмечает Тимур Сайфутдинов, управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood. – Тенденция выхода на рынок проектов, предлагающих на продажу участки без обязательного подряда на строительство, остается актуальной уже в течение 1,5 лет».

Как полагает эксперт, массовый выход поселков экономсегмента, предлагающих на продажу участки без обязательного подряда на строительство, а также в отдельных случаях пересмотр концепции и снижение классности проектов, привели к уменьшению в общем объеме предложения доли объектов с высокими качественными характеристиками.

Появление новых проектов с участками без подряда на более близких расстояниях от МКАД свидетельствует об усилении данной тенденции.

На первичном рынке загородной жилой недвижимости Подмосковья сегодня, по данным компании Blackwood, представлено около 380 коттеджных поселков, с учетом новых проектов, вышедших на рынок в 2010 году. Из них 45% приходится на сегмент экономкласса, 45% – на бизнес-класс и 10% – на элитный сегмент загородной жилой недвижимости.

Лето – традиционный период затишья на рынке недвижимости, и загородная недвижимость не исключение. Нынешним летом жара и смог выгнали москвичей вон из Подмосковья. «Действительно, в июле число звонков и показов сократилось в два раза, – признается Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «Инком». – Однако основная тому причина – задымленность в городе и отпуска. Большинство жителей столицы уехали за границу или к родственникам в регионы и не спешат возвращаться. Из-за неблагоприятной экологической обстановки не торопятся в столицу и приезжие». Это и стало, по мнению эксперта, причиной снижения количества сделок. При этом такая ситуация наблюдается во всех сегментах рынка – как в Подмосковье, так и в столице. Люди не стали меньше хотеть приобретать загородное жилье, уместнее говорить об отложенном спросе.

Во втором квартале 2010 года наблюдался рост цен по основным направлениям коттеджного рынка Подмосковья. По данным Knight Frank, индекс цен вырос на 2,78% относительно предыдущего квартала и на 7% относительно второго квартала 2009 года, когда рынок достиг своего дна и демонст рировал ценовой минимум. Наибольший рост цен наблюдается на Рублево-Успенском шоссе – 12,3% за квартал и 17% за год, на Новорижском шоссе – 10,9% и 24% соответственно, на Дмитровском шоссе – 6,1% и 14%.

Второй квартал 2010 года ознаменован значительно возросшей активностью рынка за счет высокого сезона (весналето). Стабилизация и плавный рост рынка вселяют в покупателей уверенность в выгоде инвестирования в загородную недвижимость именно сейчас, когда цены показывают рост, но еще значительно отстают от своих пиковых показателей в докризисном периоде (второй квартал 2008 года). «В результате покупательский интерес вырос в два раза относительно предыдущего квартала, – говорит Андрей Соловьев, руководитель отдела элитной загородной недвижимости Knight Frank. – За первое полугодие 2010 года объем нового предложения на первичном рынке упал на 24% по сравнению с объемом предложения второго полугодия 2009 года. Во втором квартале 2010 года рынок пополнился 16 коттеджными поселками. Стоит отметить, что в новом предложении отсутствуют объекты премиум-класса, при этом растет доля поселков экономкласса».

На готовенькое

Наибольшей популярностью у покупателей по-прежнему пользуются объекты загородной жилой недвижимости, находящиеся на высокой стадии готовности, в связи с чем объем предложения ликвидных объектов, выставленных на продажу, постепенно сокращается.

Один из наиболее крупных проектов последнего времени, реализуемый компанией «Вектор Инвестментс», – масштабная «Истринская долина». Проект включает комплексное освоение территорий площадью 1700 га на северо-западе Московской области. Первые поселки проекта находятся примерно в двух километрах от Истринского водохранилища. Сегодня «Истринская долина» представлена земельными участками, расположенными в районе деревень Сафонтьево, Бужарово, Новораково, Б. Ушаково, Синево, Зорино, Мартюшино, М. Ушаково, Куртниково, Гавороново, Верхуртово, Зыково, Никитское, Родионцево, Лыщево и др. Расстояние от поселков до МКАД по Новорижскому, Волоколамскому и Пятницкому шоссе – 55–70 км.

В фазе активного строительства находятся первые проекты: загородные поселки Лесная пристань, Лесная пристань – 2, дачи HONKA, Шелестово, Озерный край – Лыщево, Lake Side, Ушаковские дачи. На начальном этапе еще семь поселков и несколько инфраструктурных объектов: торговый центр «Мельница», ресторан «Левитан», конноспортивный клуб.

Девелопер обещает строить не только элитные поселки класса люкс, но и демократичные поселки экономкласса. Кроме того, здесь будет реализован комплексный подход к освоению территории: одновременно с жилыми поселками появятся магазины, спортивные объекты, зоны отдыха и развлечений, новые дороги, инженерная инфраструктура, системы телекоммуникаций.

В сегменте элитной недвижимости эксперты выделяют несколько новых проектов. Один из них – поселок Миллениум Парк (Новорижское шоссе, 24) площадью 285 га. Территория поселка, разбитая на 670 участков площадью от 0,2 до 2 га, разделена на семь кварталов, объединенных широким бульварным кольцом с двумя автомобильными дорогами, тремя линиями газонов и искусственными водными каналами шириной до 12 метров общей протяженностью более пяти километров. В поселке пять тематических парков, площадь которых превышает 30 га. Между ними проложены пешеходные и велосипедные дорожки.

Оригинальная концепция отличает жилой комплекс «Сосны. Николина Гора» (Рублево-Успенское шоссе, 25-й км), представляющий собой, по сути, квартиры в загородном поселке. Комплекс, выполненный в стиле неоклассицизма, окружен многовековыми соснами. В комплексе 117 квартир.

Необычной архитектурой отличается поселок Ильинка (Ильинское шоссе, 12-й км), расположенный на Ильинском шоссе в «переулке» между двумя главными «улицами» Подмосковья – РублевоУспенским и Новорижским шоссе. В поселке нестандартное, нелинейное расположение домов, поскольку лэйнхаус («дом в переулке») – это индивидуальный загородный дом в составе архитектурного ансамбля. Новая концепция объединила в себе все преимущества коттеджа и городской квартиры.

В сентябре этого года компания Villagio Estate выводит на рынок новый элитный поселок в районе Новорижского шоссе. Это первый поселок, строительство в котором началось еще до старта продаж. К моменту выхода на рынок в нем будет готово к внутренней отделке 30 домов. Строительство поселка велось в период кризиса, и большинство земельных наделов реализовывались как поселки с концепцией «без подряда».

«Если говорить о месте для постоянного проживания, покупатели обращают внимание на таунхаусы в поселке Бристоль на Киевском шоссе. Это очень актуальное предложение по нынешним временам, площади секций там от 87 кв. м, цены варьируются от 4,3 до 7 млн рублей. Благодаря таким ценам за полгода было продано почти 100 секций», – рассказывает Александр Рыков, директор по маркетингу департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty.

Среди дачных поселков эксперт отмечает новый проект застройщиков известного поселка Княжье Озеро – поселок Ламанш на Новорижском шоссе. Среди поселков, предлагающих участки без подряда, безусловный фаворит – поселок Novoрижский, где небольшие участки можно приобрести $14 тыс. за сотку. Поселок Novoрижский стал определенным ориентиром в ценообразовании на рынке земельных участков. До кризиса никто не мог и предположить, что такие цены вообще возможны на популярном Новорижском направлении, поясняет г-н Рыков.

Меняю квартиру на домик в деревне…

Растущий рынок и спрос ведут к тому, что девелоперы возвращаются к реализации ранее замороженных проектов. Финансовые структуры возобновили поиски девелоперов для предоставления финансирования проектов загородной недвижимости. Развитие подобных проектов говорит о нарастающей уверенности девелоперов и финансовых структур в восстановлении элитного рынка загородной недвижимости Подмосковья и, следовательно, в дальнейшей возможности реализации объектов премиум-класса.

Пока же, по словам Дмитрия Таганова, излюбленная площадь земельного надела у покупателей составляет 10–20 соток. Большой популярностью пользуются дома от 200 до 300 кв. м. По данным июня самым популярным по уровню продаж стало Киевское шоссе: 21% сделок в этом месяце произошло именно здесь. По-прежнему покупают в районе Малой московской кольцевой – в 73% случаев.

«Сегодня покупатели выбирают жилье с максимальной готовностью или совсем дешевые участки земли, – говорит Александр Рыков. – Цены перестали падать, но о массовом росте цен говорить пока не приходится. Продавцы постепенно отходят от практики предоставления значительных скидок на недвижимость».

Объем нового предложения продолжит пополняться в основном за счет поселков экономкласса. На первичном рынке ожидается сокращение количества элитных коттеджных поселков, где на продажу предлагаются готовые дома. Это связано с тем, что на данный момент количество элитных поселков, в котрых ведется строительство крайне мало. Новые проекты в сегменте премиум-класса будут реализовываться в единичных количествах, и увеличения предложения можно ожидать не ранее чем через два-три года, говорят эксперты. Растущий спрос и ограниченное предложение элитного сегмента на первичном рынке может привести к концентрации основного предложения на вторичном рынке. Ожидается выход на рынок крупных земельных участков от 50 соток до 4 га.

Эксперты предполагают, что в дальнейшем у покупателей будут пользоваться спросом поселки с готовой инфраструктурой, такие как Павлово, Резиденция Бенилюкс, Княжье Озеро.

Как отмечает Тимур Сайфутдинов, роста цен на рынке загородной недвижимости Подмосковья до конца 2010 года ожидать можно лишь по объектам, находящимся на завершающей стадии строительства, рост, вероятнее всего, не превысит 5–10%. «В 2010 году не ожидается резких колебаний ценового индекса, – соглашается Андрей Соловьев. – Рост цен формируется в основном в элитном сегменте. Он связан с «вымыванием» качественного предложения на рынке и отсутствием новых объектов. Цены в экономсегменте сохранятся на текущем уровне. Незначительный рост возможен с осени».

Несмотря на большую популярность у покупателей домов в поселках экономкласса, нужно отметить, что цены на коттеджи не слишком упали в цене за время кризиса. По крайней мере утверждение о том, что сегодня в ближайшем Подмосковье можно купить дом с участком и инфраструктурой по цене однокомнатной квартиры в Москве, не имеет под собой оснований. «Однушку» в Москве можно приобрести в среднем от 3,5 до 5 млн рублей, – поясняет Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ – Загородная недвижимость». – На загородном рынке за те же деньги вы сможете купить либо дачу за 70 км от Москвы (то есть жилое строение будет пригодно только для сезонного проживания), либо жилой коттедж за 30–40 км от МКАД, но он будет требовать значительных вложений и ремонта». Если среднестатистическому москвичу захочется бросить все и уехать «в деревню, в глушь», дом по цене столичной «однушки» можно будет купить разве что в Саратове.

Таким образом, главными трендами на рынке загородной недвижимости на сегодняшний день являются увеличение числа поселков экономкласса и растущий спрос на участки без подряда, который приводит к тому, что даже в поселках с концепцией «участки с подрядом» одновременно предлагаются земли без обременения на строительство. Очевидно, что в ближайшие два-три года повышенным спросом будет пользоваться загородное жилье экономкласса. Спрос на элитное жилье останется стабильным, а интерес к домам бизнес-класса будет возвращаться у покупателей по мере выхода экономики из кризиса.