Инвесторы берут проекты упаковками

Сократившийся в период кризиса пе - тербургский рынок слияний и поглощений (M&A) постепенно начинает оживать, сходятся во мнении опрошенные «CRE Северо-Запад» девелоперы, консультанты и эксперты. По оценке президента группы Becar Александра Шарапова, если в 2009 году были завершены 11 сделок по продаже объектов недвижимости, то в 2010 году их может быть больше 50. С г-ном Шараповым согласен и управляющий партнер юридической фирмы «Дювернуа Лигал» Егор Носков, который также оценивает количество сделок по продаже зданий и земельных участков в 2010 году в несколько десятков.

«В определенный момент инвес торы поняли, что дальше оставаться «в деньгах» невыгодно и даже опасно. Это и спровоцировало их активность на рынке слияний и поглощений. Причем многие инвесторы предпочли именно сферу недвижимости, которая сегодня имеет перспективы роста и является достаточно стабильным инструментом для инвес тиций», – объясняет повышение предпринимательской активности Шарапов.

Крупнейшими сделками, заключенными в течение последнего года, участники рынка считают продажу бизнес-центра Regent Hall компании «Ренессанс Констракшн», покупку «Роснефтью» бизнес-центра «Эриксон» и приобретение Becar недостроенного объекта на Московском проспекте, 73–75 с целью строительства отеля. Кроме того, в течение последнего года группа ЛСР продала в «Парадном квартале» два особняка, в которых расположатся офисы «Газпромнефти» и Россельхозбанка.

- Крупных покупок было не очень много, отмечает гендиректор «Бестъ. Коммерческая недвижимость» Георгий Рыков. Покупатели тратили на объекты, как правило, не больше $50 млн, а большую часть слияний и поглощений на петербургском рынке недвижимости составили сделки по продаже небольших объектов – как правило, земельных участков или встроенных помещений стоимостью около $1–3 млн, оценивают участники рынка и эксперты.

Недострой не предлагать

Инвесторов в сфере коммерческой недвижимости сейчас интересует готовый бизнес, рассказывают участники рынка. Есть инвесторы, которые рассматривают и объекты для девелопмента. Но их только 30%, остальные 70% инвесторов сосредоточены на готовых объектах. При выборе площадки для развития обращают внимание на небольшие участки до 1 га в центральных районах с доходностью не менее 25%. Наиболее востребованы офисные, торговые, в меньшей степени гостиничные объекты. К складам проявляется наименьший интерес, так как этот сектор пока не полностью вышел из кризиса.

Самыми востребованными рай онами являются Центральный, Мос ковский и Адмиралтейский. Продать объекты на окраинах гораздо сложнее: у них могут быть проблемы с заполняемостью. Класс объекта, на который обращают внимание инвесторы, должен быть не ниже В, а заполняемость, желательно, превышать 70%. Дополнительным плюсом может являться наличие парковки.

Заграница не поможет

Покупателем в большей части сделок выступали российские инвесторы, сходятся во мнении участники рынка и эксперты. Для западных инвестиционных фондов инвестиции в российскую недвижимость остаются еще очень рискованными. «Западные фонды всегда отличались своим консервативным подходом. А самыми консервативными считаются немецкие инвесторы, именно поэтому они очень слабо представлены в Петербурге», – говорит директор петербургского офиса Colliers International Николай Казанский.

После кризиса доля иностранных инвесторов в российскую недвижимость заметно сократилась, что во многом связано с менее рискованной политикой иностранных фондов, добавляет Анатолий Высоцкий, аналитик отдела анализа рынка акций «ТКБ Капитал».

В этой ситуации желающим продать здание или земельный участок лучше всего ориентироваться на российских покупателей, которых не пугают риски ведения бизнеса в нашей стране. По словам Александра Шарапова, наши соотечественники, в отличие от иностранных инвесторов рассматривают петербургский рынок как безопасный. Они считают, что по уровню рисков для бизнеса Россию можно сравнить с Болгарией или Испанией. Но вкладывать в коммерческую недвижимость за границей сложно, отчественные инвесторы часто не знают языка, законов, которые там действуют, особенностей местных рынков, механизмов, которые на них наиболее эффективны.

Можно и без cash flow

Девелоперы и эксперты отмечают, что для российских инвесторов денежный поток в виде арендной платы, который генерирует здание, не так важен, как колебания цен на недвижимость. Россияне скорее ориентируются на конъюнктуру рынка недвижимости, нежели на постоянный доход, который будет приносить им бизнес-центр или торговоразвлекательный комплекс.

«Российские инвесторы понимают, что стоимость аренды сильно упала, – говорит г-н Шарапов, – Но вместе с тем они понимают, что рынок находится на дне, что сейчас самое время вкладываться, конвертировать свои деньги в какие-либо проекты и ценности».

Впрочем, даже для российских инвесторов важен денежный поток, который формирует объект, отмечает девелопер Василий Сопромадзе. Наличие долгосрочных договоров аренды значительно повышает вероятность продажи объекта даже российским инвесторам. Несмотря на то что последние действуют скорее в спекулятивных целях, для них очень важно подстраховаться на случай, если долгожданный рост стоимости недвижимости и арендных ставок будет откладываться.

Если все же иностранцы

По словам Александра Шарапова, при продаже объектов иностранным инвесторам важно, чтобы объект генерировал, может быть, не очень большой, зато стабильный денежный поток. Кроме того, для иностранных инвесторов принципиальное значение будет иметь качество объекта, дополняет коллегу управляющий директор NAI Becar Давид Годшо.

Кризис заставил иностранные фонды быть очень осторожными, говорит г-н Годшо, поэтому на сегодняшний день основным условием инвестирования стало качество – как здания, так и арендаторов. Фонды готовы рассматривать только высококачественные объекты класса А, ведь качественные здания привлекают статусных и платежеспособных арендаторов. Это подразумевает, во-первых, высокий уровень заполняемости (95–100%), во-вторых, стабильность пула арендаторов. Риск, что, скажем, «Газпром» или какая-либо крупная иностранная компания вдруг съедет, минимален, отмечает он.

Другой критерий для иностранных инвестфондов – ставка капитализации. Существуют иностранные инвесторы, готовые инвестировать в проект с минимальной ставкой капитализации 10–11%. Но таких инвесторов немного. Большинство готовы войти в проект со ставкой капитализации не менее 13–14%. Договоры аренды в привлекательных для иностранного инвестора объектах должны быть долгосрочными, сроком от 4–5 лет. Договор аренды на два года расценивается как значительный риск. В итоге потенциально интересный для иностранного инвестора проект – это объект со ставкой капитализации 13–14%, заполненный на 90–100%, с долгосрочными договорами аренды и надежными арендаторами, желательно иностранными. А таких проектов в Петербурге очень мало. Этим и объясняется, что сейчас интерес западных инвесторов к сектору коммерческой недвижимости города на Неве на 70–90% ниже, чем три года назад, резюмирует Годшо.

В целом критерии отбора проектов у западных фондов не изменились, считает г-н Высоцкий из «ТКБ Капитал». Впрочем, можно сказать, что они несколько ужесточились. Проект должен быть прозрачным, без запутанных схем владения и кредиторской задолженности. Основной интерес для иностранных инвестиций, если говорить о торговых площадях, офисах и гостиницах, сейчас представляют проекты в центральной части города с выгодным местоположением. Для складов это выгодная транспортная доступность. Важную роль играет наличие или отсутствие земельных обременений, иностранные инвесторы не склонны связываться с российской бюрократией, и наличие нерешенных вопросов с землевладением может стать одной из основных причин отказа в инвестициях, даже, казалось бы, в перспективном проекте.

А вот качество самого объекта или его «лицо» западными фондами учитываются в меньшей степени, считает Максим Михайлов, исполнительный директор компании Maris Properties in association with CB Richard Ellis. По его словам, международным фондам гораздо перспективнее купить «коробку из бетонных блоков», где арендует помещения прозападный ритейлер на долгосрочной основе, чем историческое здание в центре, заполненное мелкими арендаторами на краткосрочных договорах аренды. Часто у российского продавца и западного покупателя серьезно различаются взгляды в вопросе цены. Разрыв в ожиданиях иногда достигает 30%. «Российских покупателей мало волнует то, что объект принадлежит дюжине компаний с упрощенной системой налогообложения. В другом случае, если реконструкция происходила давно, некоторые местные девелоперы так и оставляют балансовую стоимость на крайне низком уровне. Западных покупателей не устраивает, что объект при продажной цене в миллиарды рублей на бумаге стоит «три копейки». Они опасаются, в частности, введения в России налога на прирост капитала, используемого практически во всем цивилизованном мире при росте стоимости недвижимости. Разница в балансовой и реальной стоимости плохо стыкуется и с западными представлениями о страховке, возможности использовать актив как залог и вообще с системой финансовой отчетности в целом», – отмечает г-н Михайлов.

Как можно прозрачнее

Эксперты и участники рынка сходятся во мнении, что при подготовке объекта к продаже его бизнес должен быть максимально прозрачным. По словам Василия Сопромадзе, если на объекте «висит» значительная задолженность, которая еще и не структурирована, у продавца очень мало шансов на удачное завершение сделки. Александр Шарапов из Becar добавляет, что к ряду схем иностранцы относятся с большой настроженностью. К примеру, они практически не используют схему с «упаковкой» объектов недвижимости в закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ), хотя этот инструмент не только легален, но и позволяет значительно сэкономить на налогах. «ЗПИФ им не знакомы по западной практике, вот они и опасаются участвовать в подобных проектах в России», – поясняет он.

А вот схемы продажи объектов с использованием кипрских или люксембургских компаний иностранных инвесторов, как правило, не пугают, отмечает Егор Носков из «Дювернуа Лигал». Более того, западные фонды очень ценят возможность завершить сделку по покупке российских активов в пределах ЕС без существенной бюрократической волокиты. При этой схеме объектом продажи выступает не объект недвижимости, расположенный в России, и не российская компания, которая может владеть этим объектом, а офшорное юрлицо, владеющее активом в нашей стране или акциями российской компании, на баланс которой записан актив. Такая схема помимо экономии на НДС дает возможность продавцу не платить еще и налог на прибыль, отмечает партнер «Дювернуа Лигал» Игорь Гущев. Причем претензии со стороны российских надзорных органов вряд ли возникнут: между нашей страной и Кипром подписано соглашение об избегании двойного налогообложения.

По словам Носкова, компании за границей есть практически у каждого отечественного предпринимателя, даже у тех, чей бизнес попадает в категорию «средний». При этом схема владения российским активом с помощью кипрских компаний очень удобна, если покупателем выступают несколько предпринимателей: в рамках системы английского права, которое действует на Кипре, они могут максимально детально прописать даже самые сложные ситуации, связанные с управлением объектом или с выходом из проекта. В итоге именно продажи с помощью юрлиц в офшорных или кипрских юрисдикциях сегодня все чаще осуществляются и между российскими предпринимателями.