Назад
1 Сентября 2010, 6:48
Арендаторов на всех не хватит
Сегодня на рынке Поволжья отчетлива видна тенденция к централизации. Сильные сети развиваются, занимая пространство ослабших локальных игроков. Причем речь идет не об абстрактной конкурентной борьбе за сердца покупателей, а о конкретных поглощениях. В результате, несмотря на видимое развитие ритейла, нельзя говорить о том, что в ближайшее время будет расти потребность в торговых площадях.
Если еще год назад Приволжский ФО ставил рекорды по количеству замороженных проектов и закрывшихся торговых центров, то сегодня рынок отыгрывает утраченные позиции. Как отмечает Алексей Могила, директор департамента торговой и региональной недвижимости Penny Lane Realty, несмотря на сложности с финансированием, достаточно низкую потребительскую активность и высокие цены на строительство, для девелоперов Поволжье остается довольно привлекательным регионом. Главным образом за счет удобной логистики. А также за счет того, что регион попал в зону притяжения Сочи – развитие олимпийских проектов благоприятно повлияло и на местный рынок.
В этом году в поволжских городахмиллионниках и городах с населением более 500 тысяч человек заявлен целый ряд крупных торговых центров. Как отмечают эксперты, объем площадей, заявленных к вводу в 2010 году, в 2,5 раза превышает прошлогодние показатели.
ТЦ, открывающиеся в 2010 году:
«Южный» в Казани, торговая площадь 32,5 тыс. кв. м;
«Мега Самара» – 90 тыс. кв. м, «Ипподром» – 30 тыс. кв. м в Самаре;
«Мега Уфа» – 110 тыс. кв. м, «Июнь» – 25,6 тыс. кв. м в Уфе;
«Триумф Молл» – 27 тыс. кв. м в Саратове;
«Пушкаревское кольцо» – 20 тыс. кв. м в Ульяновске;
«Разгуляй’ся» – 4 тыс. кв. м в Перми.
Мегаэтапы
Крупнейшими проектами в регионе являются торговые центры «Мега». Проекты развиваются в Самаре (торговая площадь 103 тыс. кв. м) и Уфе (торговая площадь 115 тыс. кв. м). К слову, IKEA в очередной раз сталкивается в Поволжье с трудностями при открытии новых площадей. Если раньше открытие комплекса в Уфе планировалось произвести в этом году, то теперь, по словам замглавы горадминистрации Рашита Сатарова, открытие ТРК «Мега» будет проходить поэтапно, при этом часть объектов сети запустится только к весне 2011 года. Как заявил заммэра, в октябре, ко Дню республики откроются гипермаркет строительных материалов Leroy Merlin и французский продуктовый ритейлер Auchan. Полностью комплекс, включая мебельный супермаркет IKEA, запустится только в феврале или в марте. Пресс-секретарь IKEA в России и СНГ Ирина Йохансон подтвердила, что ТЦ «Мега» откроется с опозданием, но назвала другие сроки. По ее версии, открытие гипермаркета IKEA в Уфе состоится в ноябре, а магазинов других якорных арендаторов – «Ашан» и «Леруа Мерлен» – до конца года. В первом квартале 2011 года планируется открытие магазинов арендаторов в торговых галереях «Меги». Как уточнила Ирина Йохансон, точные сроки могут быть названы только после получения полного пакета разрешительной документации.
Вспоминая прошлые злоключения IKEA в Самаре, можно предположить, что это не последний перенос открытия. IKEA сегодня единственный девелопер в Поволжье, который строит торговые комплексы больше 100 тыс. кв. м. Для остальных проектов, которые находятся на стадии реализации, усредненный показатель торговой площади составляет около 30–40 тыс. кв. м (площадь основных проектов варьируется от 30 до 70 тыс. кв. м). «Необходимо отметить, что такой значительный для региональных рынков размер проектов объясняется тем фактом, что их реализация была начата еще в докризисный период и на данный момент более рентабельным является их завершение, чем замораживание до полного восстановления спроса» , – поясняет Татьяна Дивина, ведущий аналитик отдела исследований компании Cushman & Wakefield.
Если все заявленные проекты выйдут на рынок в срок, то региональные центры ПФО окажутся на первом месте по количеству торговых площадей на душу населения. Например, только за счет ввода в эксплуатацию ТЦ «Мега» в Самаре общее количество качественных торговых площадей в городе увеличится на четверть и составит почти 400 кв. м на 1000 жителей города (для сравнения: в Москве этот показатель составляет около 300 кв. м). Очевидно, что в условиях стагнации, воцарившейся сегодня на рынке, такое резкое увеличение торговых площадей ничем хорошим не закончится. Отчасти успокаивает тот факт, что многократный перенос сроков стал традицией для всех девелоперов. С учетом традиционного переноса анонсированных сроков окончания строительства на более поздние периоды, а также неоднозначной экономической ситуации можно ожидать в 2010 году завершение строительства единичных проектов, которые не станут причиной значительного увеличения общего количества качественных торговых площадей. Удастся ли новым проектам найти арендаторов?
Умеренный спрос
Если с начала кризиса большинство ритейлров свернули планы по развитию, то теперь многие из них уже начали экспансию на просевшем рынке «На рынке торговой недвижимости Казани крупные якорные арендаторы – торговые сети, работающие в форматах супер- и гипермаркетов, практически не рассматривали участие в новых проектах и сконцентрировали свои усилия на оптимизации действующих магазинов. На сегодняшний день, многие торговые операторы вновь вернулись к планам по развитию и проявляют интерес к участию в новых и действующих проектах на рынке Казани», – замечает Ислам Зияев, исполнительный директор УК «АС Менеджмент». По его словам, если рассматривать сегмент мелких и средних арендаторов торговых галерей, то их активность всегда оставалась на достаточно высоком уровне. Однако для этих компаний основным критерием при выборе торговых площадей всегда являлся высокий стабильный покупательский поток. «Вместе с тем необходимо отметить, что большинство действующих торговых центров уже имеют сложившуюся концепцию, востребованную покупателями, в их числе торговый центр Meggapark – один из крупнейших мебельных центров в Казани, торговый центр «Алтын» – специализированный центр электроники и т. п.», – уточняет эксперт. При этом, по мнению Татьяны Дивиной, существующие потребности рынка полностью удовлетворят небольшие ТЦ. «С учетом текущей ситуации на рынке в ближайшие годы будут востребованы скорее форматы районных торговых центров площадью до 30 тыс. кв. м», – считает она.
В пользу того, что спрос пока не достаточно велик, чтобы подстегнуть девелопмент, говорит и уровень арендных ставок в регионе. Пока эксперты отмечают снижение ставок в среднем на 20–30% по сравнению с докризисными показателями. Впрочем, по мнению Ислама Зияева, отследить динамику арендных ставок на рынке торговой недвижимости по якорным арендаторам достаточно сложно. Обычно собственники получают арендную плату как процент с оборота плюс минимальная фиксированная арендная ставка. «На наших объекта фиксированная ставка, как правило, осталась на прежнем уровне, при этом управляющей компанией была проведена оптимизация эксплуатационных расходов, что позволило снизить совокупную арендную ставку для арендаторов на 15%», – отмечает эксперт.
Новые имена
Пока развитие ритейла идет в регионе умеренными темпами. При этом нередко в города заходят новые игроки. Как правило, речь идет о федеральных сетях и крупных региональных игроках. Так, в пермском ТЦ «Шоколад» летом открылся новый магазин сети «Эльдорадо» площадью 2 тыс. кв. м. ГК «Обувь России» открыла в Перми первый магазин. До 2012 года компания намерена вложить около 40 млн рублей в создание торговой сети в городе. Помимо этого, представленные По - волжском федеральном округе компании нередко запускают новые бренды. Так, ГК «Форвард» (сеть универсамов экономкласса «Полушка») в конце лета начинает проект новой продуктовой сети «Йомарт» («Щедрый»). Первые два супермаркета новой сети планируется открыть в Демском районе и в микрорайоне Сипайлово в конце августа. «К концу 2011 года сеть должна включать 19 магазинов, из которых 70% будет развернуто в городах и райцентрах Башкирии, остальные в Уфе», – заявил директор ЗАО «Форвард» Павел Антипин. Согласно концепции, большинство супермаркетов будет размещаться не в готовых торговых площадях, а в специально построенных зданиях, поскольку бренд проекта построен на национальном колорите, что проявляется также через внутренний дизайн и фасадные решения. Это, без сомнения, повышает стоимость проекта. Однако, как отмечают эксперты, может статься, что подобный подход скорее вынужденная мера. Райцентры Башкирии редко могут предложить крупным ритейлерам площади подходящего качества.
В Перми активно развивает новые бренды ГК «НормаН-Виват». Изначально в компанию входили только сети супермаркетов «Виват» и алкогольных супермаркетов «НормаН». Однако в мае к ним прибавилась сеть дискаунтеров «Дельта». Для ее управления была специально создана компания – ООО «Дельта-трейд». Первый магазин новой сети был открыт на месте «Вивата». На этом «НормаН-Виват» не успокился. Было создано ООО «Кубоктрейд», 100% долей которого принадлежит ООО «Торговая сеть "Виват"». Как отметил владелец «НормаН-Виват» Вадим Юсупов, это предприятие пока ничем не занимается, а в будущем с его помощью планируется развивать «один из непрофильных видов деятельности в рамках торговой сети». Предполагается, что основная деятельность ООО «Кубок-трейд» будет связана с розничной торговлей пищевыми продуктами, включая напитки, и табачными изделиями в специализированных магазинах. Если говорить об уже представленных в регионе ритейлерах, то наиболее интенсивно развивается Х5 Retail Group, которая планирует открыть несколько новых супермаркетов в Самаре, Казани, Уфе и Пензе. Иностранные ритейлеры также продолжают расширять свое присутствие на региональных рынках – McDonald's решил развиваться не только в городахмиллионниках, но также и в городах с населением более 100 тыс. человек, например в Ульяновске. Оператор DIY Castorama и оператор женской одежды Message открыли весной свои первые магазины в Перми и Самаре соответственно.
Кто кого съест
Набирает обороты такая традиционная форма экспансии, как поглощение конкурентов. Например, в Самаре ООО «Ригла» приобретает местную аптечную сеть «ТК Токо», чей оборот по итогам прошлого года составил около 200 млн рублей. Стоит отметить, что в ближайшее время ребрендинг либо изменение формата приобретенных аптек проводить не планируется.
Возобновилось наступление и в города с население меньше 500 млн человек. Так, пермский ритейлер «Семья» начал шаги по поглощению крупнейшей сети Кунгура «Гермес». «Семья» сейчас активно ведет переговоры по аренде магазинов «Гермеса» (речь идет о двух крупнейших супермаркетах города). По словам гендиректора ООО «Гермес» Василия Кирьянова, к нему со схожими предложениями уже обращались крупные федеральные сети – «Виват», «Магнит», «Пятерочка». Выбор в пользу ближайших соседей он объяснил исключительно местным патриотизмом. X5 Retail Group тем временем приобретает сеть универсамов «Патэрсон», появляется информация о планах компании Media Markt о приобретении сети магазинов электроники «М.видео». Подобные тенденции вызваны в первую очередь планами по развитию крупных ритейлеров в регионах. Так, например, X5 Retail Group на базе площадей «Патэрсона» развивает собственные брендовые магазины: «Перекресток» – на крупных площадях в торговых центрах и «Пятерочку+» – на объектах формата «магазин у дома». Сегодняшняя активность ритейлеров не может дать девелоперам твердых оснований для оптимизма. Поскольку крупные игроки развиваются, занимая жизненное пространство конкурентов, строящихся в данный момент ТЦ с лихвой хватит, чтобы удовлетворить потребности арендаторов. Если кардинально не изменится покупательская способность населения, то новые объекты смогут заполниться, только забирая арендаторов у уже существующих на рынке торговых центров.
В этом году в поволжских городахмиллионниках и городах с населением более 500 тысяч человек заявлен целый ряд крупных торговых центров. Как отмечают эксперты, объем площадей, заявленных к вводу в 2010 году, в 2,5 раза превышает прошлогодние показатели.
ТЦ, открывающиеся в 2010 году:
«Южный» в Казани, торговая площадь 32,5 тыс. кв. м;
«Мега Самара» – 90 тыс. кв. м, «Ипподром» – 30 тыс. кв. м в Самаре;
«Мега Уфа» – 110 тыс. кв. м, «Июнь» – 25,6 тыс. кв. м в Уфе;
«Триумф Молл» – 27 тыс. кв. м в Саратове;
«Пушкаревское кольцо» – 20 тыс. кв. м в Ульяновске;
«Разгуляй’ся» – 4 тыс. кв. м в Перми.
Мегаэтапы
Крупнейшими проектами в регионе являются торговые центры «Мега». Проекты развиваются в Самаре (торговая площадь 103 тыс. кв. м) и Уфе (торговая площадь 115 тыс. кв. м). К слову, IKEA в очередной раз сталкивается в Поволжье с трудностями при открытии новых площадей. Если раньше открытие комплекса в Уфе планировалось произвести в этом году, то теперь, по словам замглавы горадминистрации Рашита Сатарова, открытие ТРК «Мега» будет проходить поэтапно, при этом часть объектов сети запустится только к весне 2011 года. Как заявил заммэра, в октябре, ко Дню республики откроются гипермаркет строительных материалов Leroy Merlin и французский продуктовый ритейлер Auchan. Полностью комплекс, включая мебельный супермаркет IKEA, запустится только в феврале или в марте. Пресс-секретарь IKEA в России и СНГ Ирина Йохансон подтвердила, что ТЦ «Мега» откроется с опозданием, но назвала другие сроки. По ее версии, открытие гипермаркета IKEA в Уфе состоится в ноябре, а магазинов других якорных арендаторов – «Ашан» и «Леруа Мерлен» – до конца года. В первом квартале 2011 года планируется открытие магазинов арендаторов в торговых галереях «Меги». Как уточнила Ирина Йохансон, точные сроки могут быть названы только после получения полного пакета разрешительной документации.
Вспоминая прошлые злоключения IKEA в Самаре, можно предположить, что это не последний перенос открытия. IKEA сегодня единственный девелопер в Поволжье, который строит торговые комплексы больше 100 тыс. кв. м. Для остальных проектов, которые находятся на стадии реализации, усредненный показатель торговой площади составляет около 30–40 тыс. кв. м (площадь основных проектов варьируется от 30 до 70 тыс. кв. м). «Необходимо отметить, что такой значительный для региональных рынков размер проектов объясняется тем фактом, что их реализация была начата еще в докризисный период и на данный момент более рентабельным является их завершение, чем замораживание до полного восстановления спроса» , – поясняет Татьяна Дивина, ведущий аналитик отдела исследований компании Cushman & Wakefield.
Если все заявленные проекты выйдут на рынок в срок, то региональные центры ПФО окажутся на первом месте по количеству торговых площадей на душу населения. Например, только за счет ввода в эксплуатацию ТЦ «Мега» в Самаре общее количество качественных торговых площадей в городе увеличится на четверть и составит почти 400 кв. м на 1000 жителей города (для сравнения: в Москве этот показатель составляет около 300 кв. м). Очевидно, что в условиях стагнации, воцарившейся сегодня на рынке, такое резкое увеличение торговых площадей ничем хорошим не закончится. Отчасти успокаивает тот факт, что многократный перенос сроков стал традицией для всех девелоперов. С учетом традиционного переноса анонсированных сроков окончания строительства на более поздние периоды, а также неоднозначной экономической ситуации можно ожидать в 2010 году завершение строительства единичных проектов, которые не станут причиной значительного увеличения общего количества качественных торговых площадей. Удастся ли новым проектам найти арендаторов?
Умеренный спрос
Если с начала кризиса большинство ритейлров свернули планы по развитию, то теперь многие из них уже начали экспансию на просевшем рынке «На рынке торговой недвижимости Казани крупные якорные арендаторы – торговые сети, работающие в форматах супер- и гипермаркетов, практически не рассматривали участие в новых проектах и сконцентрировали свои усилия на оптимизации действующих магазинов. На сегодняшний день, многие торговые операторы вновь вернулись к планам по развитию и проявляют интерес к участию в новых и действующих проектах на рынке Казани», – замечает Ислам Зияев, исполнительный директор УК «АС Менеджмент». По его словам, если рассматривать сегмент мелких и средних арендаторов торговых галерей, то их активность всегда оставалась на достаточно высоком уровне. Однако для этих компаний основным критерием при выборе торговых площадей всегда являлся высокий стабильный покупательский поток. «Вместе с тем необходимо отметить, что большинство действующих торговых центров уже имеют сложившуюся концепцию, востребованную покупателями, в их числе торговый центр Meggapark – один из крупнейших мебельных центров в Казани, торговый центр «Алтын» – специализированный центр электроники и т. п.», – уточняет эксперт. При этом, по мнению Татьяны Дивиной, существующие потребности рынка полностью удовлетворят небольшие ТЦ. «С учетом текущей ситуации на рынке в ближайшие годы будут востребованы скорее форматы районных торговых центров площадью до 30 тыс. кв. м», – считает она.
В пользу того, что спрос пока не достаточно велик, чтобы подстегнуть девелопмент, говорит и уровень арендных ставок в регионе. Пока эксперты отмечают снижение ставок в среднем на 20–30% по сравнению с докризисными показателями. Впрочем, по мнению Ислама Зияева, отследить динамику арендных ставок на рынке торговой недвижимости по якорным арендаторам достаточно сложно. Обычно собственники получают арендную плату как процент с оборота плюс минимальная фиксированная арендная ставка. «На наших объекта фиксированная ставка, как правило, осталась на прежнем уровне, при этом управляющей компанией была проведена оптимизация эксплуатационных расходов, что позволило снизить совокупную арендную ставку для арендаторов на 15%», – отмечает эксперт.
Новые имена
Пока развитие ритейла идет в регионе умеренными темпами. При этом нередко в города заходят новые игроки. Как правило, речь идет о федеральных сетях и крупных региональных игроках. Так, в пермском ТЦ «Шоколад» летом открылся новый магазин сети «Эльдорадо» площадью 2 тыс. кв. м. ГК «Обувь России» открыла в Перми первый магазин. До 2012 года компания намерена вложить около 40 млн рублей в создание торговой сети в городе. Помимо этого, представленные По - волжском федеральном округе компании нередко запускают новые бренды. Так, ГК «Форвард» (сеть универсамов экономкласса «Полушка») в конце лета начинает проект новой продуктовой сети «Йомарт» («Щедрый»). Первые два супермаркета новой сети планируется открыть в Демском районе и в микрорайоне Сипайлово в конце августа. «К концу 2011 года сеть должна включать 19 магазинов, из которых 70% будет развернуто в городах и райцентрах Башкирии, остальные в Уфе», – заявил директор ЗАО «Форвард» Павел Антипин. Согласно концепции, большинство супермаркетов будет размещаться не в готовых торговых площадях, а в специально построенных зданиях, поскольку бренд проекта построен на национальном колорите, что проявляется также через внутренний дизайн и фасадные решения. Это, без сомнения, повышает стоимость проекта. Однако, как отмечают эксперты, может статься, что подобный подход скорее вынужденная мера. Райцентры Башкирии редко могут предложить крупным ритейлерам площади подходящего качества.
В Перми активно развивает новые бренды ГК «НормаН-Виват». Изначально в компанию входили только сети супермаркетов «Виват» и алкогольных супермаркетов «НормаН». Однако в мае к ним прибавилась сеть дискаунтеров «Дельта». Для ее управления была специально создана компания – ООО «Дельта-трейд». Первый магазин новой сети был открыт на месте «Вивата». На этом «НормаН-Виват» не успокился. Было создано ООО «Кубоктрейд», 100% долей которого принадлежит ООО «Торговая сеть "Виват"». Как отметил владелец «НормаН-Виват» Вадим Юсупов, это предприятие пока ничем не занимается, а в будущем с его помощью планируется развивать «один из непрофильных видов деятельности в рамках торговой сети». Предполагается, что основная деятельность ООО «Кубок-трейд» будет связана с розничной торговлей пищевыми продуктами, включая напитки, и табачными изделиями в специализированных магазинах. Если говорить об уже представленных в регионе ритейлерах, то наиболее интенсивно развивается Х5 Retail Group, которая планирует открыть несколько новых супермаркетов в Самаре, Казани, Уфе и Пензе. Иностранные ритейлеры также продолжают расширять свое присутствие на региональных рынках – McDonald's решил развиваться не только в городахмиллионниках, но также и в городах с населением более 100 тыс. человек, например в Ульяновске. Оператор DIY Castorama и оператор женской одежды Message открыли весной свои первые магазины в Перми и Самаре соответственно.
Кто кого съест
Набирает обороты такая традиционная форма экспансии, как поглощение конкурентов. Например, в Самаре ООО «Ригла» приобретает местную аптечную сеть «ТК Токо», чей оборот по итогам прошлого года составил около 200 млн рублей. Стоит отметить, что в ближайшее время ребрендинг либо изменение формата приобретенных аптек проводить не планируется.
Возобновилось наступление и в города с население меньше 500 млн человек. Так, пермский ритейлер «Семья» начал шаги по поглощению крупнейшей сети Кунгура «Гермес». «Семья» сейчас активно ведет переговоры по аренде магазинов «Гермеса» (речь идет о двух крупнейших супермаркетах города). По словам гендиректора ООО «Гермес» Василия Кирьянова, к нему со схожими предложениями уже обращались крупные федеральные сети – «Виват», «Магнит», «Пятерочка». Выбор в пользу ближайших соседей он объяснил исключительно местным патриотизмом. X5 Retail Group тем временем приобретает сеть универсамов «Патэрсон», появляется информация о планах компании Media Markt о приобретении сети магазинов электроники «М.видео». Подобные тенденции вызваны в первую очередь планами по развитию крупных ритейлеров в регионах. Так, например, X5 Retail Group на базе площадей «Патэрсона» развивает собственные брендовые магазины: «Перекресток» – на крупных площадях в торговых центрах и «Пятерочку+» – на объектах формата «магазин у дома». Сегодняшняя активность ритейлеров не может дать девелоперам твердых оснований для оптимизма. Поскольку крупные игроки развиваются, занимая жизненное пространство конкурентов, строящихся в данный момент ТЦ с лихвой хватит, чтобы удовлетворить потребности арендаторов. Если кардинально не изменится покупательская способность населения, то новые объекты смогут заполниться, только забирая арендаторов у уже существующих на рынке торговых центров.
Назад
Спецвыпуск
Склады, логистика и индустриальная недвижимость
При поддержке
Загрузка...