Летом 2010 года законодатели были особенно активны, что не характерно для летнего периода, который традиционно считается периодом отпусков и затишья. Теперь налогоплательщиков ждет существенное сокращение процентных расходов, вычитаемых из налоговой базы по прибыли, а также потенциальное признание управляющих компаний плательщиками налога на имущество и землю, находящихся в ПИФах.

Вычет процентов по валютным кредитам сокращен

27 июля 2010 года президент РФ подписал Федеральный закон № 229-ФЗ, который среди прочих изменений существенно меняет порядок налогообложения процентных расходов.

Ключевым изменением для компаний, работающих в области недвижимости, может стать новый порядок определения максимальной процентной ставки для вычета процентов по кредитам/займам в целях налогообложения прибыли. В соответствии с новыми правилами вычет процентов по валютным кредитам/займам будет существенно сокращен. Так, вместо существующих фиксированных 15% предел вычитаемых процентов по таким кредитам/займам станет переменной ве - личиной, которая составит 0,8% от ставки рефинансирования ЦБ РФ. Для примера: при действующей на сегодняшний день ставке рефинансирования в 7,75% компания сможет отнести на расходы в целях налогообложения прибыли не более 6,2% по ставке. Оставшуюся сумму процентов заемщик должен будет финансировать за счет чистой прибыли.

Закон устанавливает, что новый порядок будет действовать с 1 января 2011 года в течение двух лет, то есть до 31 декабря 2012 года.

Закон также предусматривает изменение предела для вычета процентов по рублевым кредитам/займам. В данной области изменения для налогоплательщиков положительные. Проценты по рублевым кредитам и займам будут вычитаться в пределах 1,8 ставки рефинансирования ЦБ РФ (ранее был коэффициент 1,1). Данное изменение будет применяться ретроспективно, с 1 января 2010 года и до конца 2012 года. Для рублевых кредитов и займов, полученных до 1 ноября 2009 года, максимальные суммы вычитаемых процентов (две ставки рефинансирования) останутся неизменными для первого полугодия 2010 года. Очевидно, что данные изменения могут существенно повлиять на компании, у которых есть крупные кредиты и займы в иностранной валюте, особенно с учетом достаточно высоких процентных ставок, существующих на российском рынке недвижимости. В то же время, пользуясь тем, что до начала действия данных изменений есть еще более пяти месяцев, можно предпринять все необходимые меры, чтобы заранее минимизировать возможные потери от данных нововведений. В зависимости от ситуации стоит рассмотреть, например, изменение валюты займа, использование метода сопоставимых займов для обоснования вычета более высокой суммы процентов, использование финансовых инструментов срочных сделок (например, деривативов), а также использование благоприятных с налоговой точки зрения положений российских соглашений об избежании двойного налогообложения (например, с Голландией и некоторыми другими странами). Отметим, что выбор конкретного варианта действий во многом будет зависеть от особенностей конкретной ситуации, условий существующего договора займа/кредита, коммерческих и иных факторов, а также последствий для обеих сторон договора займа/кредита. Кроме того, практическая реализация того или иного пакета мер потребует времени, поэтому желательно начинать проработку данных вопросов в ближайшее время.

Налог на имущество и землю заплатит УК

Как известно, в соответствии с действующей редакцией Налогового кодекса РФ и многочисленными разъяснениями Министерства финансов РФ ни ПИФ, ни управляющая компания, ни владельцы инвестиционных паев не являются плательщиками налога на имущество организаций и (с некоторой долей риска) земельного налога в отношении имущества и земельных участков, переданных в ПИФ.

16 августа 2010 года Министерство финансов РФ опубликовало на своем официальном сайте текст законопроекта, который вносит изменения в статью 378 (касается налогообложения имущества, переданного в доверительное управление) и статью 388 (определяет плательщиков земельного налога) Налогового кодекса РФ, в результате которых налогоплательщиками в отношении имущества и земельных участков, находящихся в ПИФах, станут управляющие компании. При этом законопроект не предлагает каких-либо специальных правил для определения налоговой базы, в частности, по налогу на имущество. Следовательно, налоговая база будет рассчитываться исходя из стоимости имущества, отраженной в балансе ПИФа. Отметим, что в результате принятия указанных поправок в законодательство налоговая эффективность ПИФов недвижимости в некоторых случаях может существенно снизиться, что необходимо учитывать при планировании инвестиций в данные фонды.

Застройщики больше не будут платить НДС

17 июня 2010 года Государственная Дума РФ приняла Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» № 119-ФЗ. В соответствии с данным законом с 1 октября 2010 года вознаграждение застройщика по договору долевого участия, заключенному в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не облагается НДС. Соответствующие поправки были внесены в Налоговый кодекс РФ.

Данное положение будет применяться не во всех случаях: законодатели исключили возможность применения освобождения в отношении услуг застройщика, оказываемых при строительстве «объектов производственного назначения», однако не привели определения таких объектов. Подчеркнем также, что вышеуказанная льгота не распространяется на строительство, осуществляемое вне рамок закона № 214-ФЗ.

Физики в доле

Федеральным законом № 119-ФЗ от 17 июня 2010 года внесены также существенные изменения непосредственно в закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее закон № 214-ФЗ). В соответствии с данными изменениями застройщики смогут привлекать денежные средства физических лиц на начальных этапах строительства только по договорам долевого участия, оформляемым в соответствии с требованиями закона № 214-ФЗ, то есть после оформления прав на земельный участок и получения разрешения на строительства. В дополнение к договорам долевого участия по-прежнему допускается использование предусмотренных предыдущей редакцией закона № 214-ФЗ жилищных сертификатов и осуществление продаж жилищными кооперативами, однако на практике эти варианты применяются редко и не всегда приемлемы для конкретного проекта. Несоблюдение вышеуказанного требования может повлечь за собой наложение штрафа в размере от 0,5 до 1 млн рублей за каждый случай нарушения. Таким образом, использование наиболее популярной и эффективной с налоговой точки зрения схемы реализации квартир посредством заключения предварительных договоров купли-продажи с принятием данного закона стало фактически невозможным.

Что касается конструкции с использованием договора долевого участия для реализации проектов по строительству жилой недвижимости, то как продажа квартир физическим лицам напрямую застройщиком, так и реализация жилья с привлечением посреднических компаний не влияли на налоговую нагрузку по НДС. Ввиду последних изменений и отмены НДС с вознаграждения застройщика, налоговая эффективность структур с использованием промежуточных компаний для реализации квартир конечным потребителям значительно снизилась.