Собственники объектов покупают страховку от кризиса

Темпы развития сектора страхования коммерческой недвижимости после кризиса внушают оптимизм. Страховщики относят этот рынок к числу наиболее развитых и динамичных. «Рынок коммерческой недвижимости растет, увеличивается число объектов: торговых, развлекательных, офисных центров, которые представляют собой многоуровневые комплексы, – объясняет позитивную динамику рынка Андрей Александров, директор филиала ОСАО «Ингосстрах» в СанктПетербурге. – Такие системы подвержены серьезным рискам, их владельцы понимают необходимость страхования недвижимости, потому как на сегодняшний день это один из самых эффективных инструментов финансовой защиты своей собственности». По его словам, сейчас для пользователей не важно, владельцы они или арендаторы, коммерческая недвижимость является объектом бизнеса, а не просто вложения средств, поэтому подав ляющее большинство предпринимателей стремится снизить риски своей деятельности при помощи страхования.

Приоритеты страхователей

Сегодня страхование бизнес-цент ров и офисных помещений для Санкт-Петербурга является одним из приоритетных направлений развития в сегменте страхования имущества юридических лиц, рассказывает Павел Рюмин, директор департамента корпоративных продаж Северо-Западной дирекции РОСНО. Страхование коммерческой недвижимости становится правилом ведения бизнеса – теперь инициатива застраховать свое имущество исходит чаще от собственника коммерческого объекта, а не от страховщика. «Посткризисное оживление налицо: увеличивается число котировок, заключаемых договоров, тендеров. Если год назад во время кризиса мы котировали в среднем 25 объектов коммерческой недвижимости в неделю, то сейчас 35», – рассказывает Виталий Овсянников, руководитель управления имущественных видов страхования Северо-Западного дивизиона «Ренессанс страхование».

Впрочем, на этот счет есть разные мнения. Дмитрий Куксинский, заместитель директора по корпоративному страхованию филиала ООО «Росгосстрах» в Санкт-Петер бурге и Ленобласти, наоборот, считает, что в секторе коммерческой недвижимости кризис притормозил выход на рынок новых объектов, что ограничило динамику страхования сектора. Однако, по его словам, «объективная необходимость защиты имущественных интересов собственников действующей недвижимости определила постоянную составляющую страховых сборов». «Серьезных отклонений у нас не наблюдается. Объем страховых сборов в этом сегменте стабилен, во втором квартале наметился рост по сравнению с аналогичным периодом прошлого года», – говорит Куксинский.

Участники рынка понимают, что бизнесцентры и торговые комплексы – это реальный актив, приносящий стабильный доход, поэтому большинство собственников бизнеса не урезали свои бюджеты в части страхования недвижимого имущества, объясняет Рюмин. «Страховые случаи хоть и происходят нечасто, но потенциальные последствия при возникновении, например, пожара носят существенный характер, особенно если не были установлены системы автоматического пожаротушения. Поэтому большинство арендодателей стараются застраховать сдаваемые площади», – говорит он. По оценкам РОСНО, в 2008 году в Санкт-Петербурге бизнесцентры класса А были застрахованы на 80–90%, класса В – на 60%, класса С – на 40–50%. В кризисный 2009 год собственники коммерческой недвижимости также не отказались от страхования своих объектов.

Сегодня страховщики готовы страховать девелоперов от этапа начала строительства и до эксплуатации. По словам Александрова, на любой стадии строительства страхуются одинаковые риски: имущественные и риски, связанные с ответственностью собственников перед третьими лицами. Наиболее распространенное страховое покрытие обычно включает в себя следующие риски: пожар, взрыв, удар молнии, стихийные бедствия; повреждение водой, кража со взломом, грабеж, разбой, преднамеренные действия третьих лиц, наезд транспортных средств, повреждение дымом, звуковой волной, бой стекол. Также клиент может застраховаться от иных рисков внешнего воздействия. Несмотря на опыт прошлых лет, страхование рисков незавершенного строительства на сегодняшний день не пользуется популярностью. «В период кризиса и в последующий за ним этап количество недостроенных или не завершенных в срок объектов сильно возросло, соответственно, увеличился коэффициент риска такого страхования, что, в свою очередь, отразилось на тарифах. Таким образом, этот вид страхования стал неинтересен страховщикам из-за повышенных рисков наступления страхового случая, а самим страхователям – из-за высокой цены», – рассказывает Александров. По мнению Куксинского, страхование от недостроя, точнее, риск нарушения договорных обязательств строителей перед заказчиком, подпадает под определение страхования финансовых рисков и в настоящее время его развитие сдерживается юридическим факторами. Страховщикам чаще всего невозможно установить наличие признаков случайности в причинах возникновения ущерба и оценить степень риска на основании действующих в этой сфере нормативных актов.

По мнению страховщиков, кризис не привнес каких-либо изменений в действующие страховые программы. «Страхование как финансовый инструмент служит для защиты от материальных убытков при наступлении страховых случаев. Экономический кризис в этом смысле ничего не меняет», – говорит Овсянников. По его словам, кризис подтолкнул интерес к страхованию объектов незавершенного строительства – зданий и коммерческой недвижимости на стадии консервации объекта строительно-монтажных работ (СМР). По сравнению с докризисным периодом частота таких запросов выросла в три раза. «После кризиса увеличился интерес клиентов к страхованию своей ответственности перед третьими лицами, но это в большей степени связано с развитием страховой культуры корпоративного сектора в целом», – говорит Александров.

Страховщики затянули пояса

Между тем страховщики признаются, что затянули пояса во время кризиса. Так, по словам Овсянникова, по сравнению с докризисным уровнем тарифов произошло снижение стоимости страхования коммерческой недвижимости. «По отдельным объектам с хорошей страховой историей снижение доходит до 30%. К примеру, средний тариф при страховании строительства офисного здания – 0,1–0,25%, для построенного здания бизнес-центра тариф составит 0,06–0,15%», – говорит он. По мнению Александра Подопригоры, координатора программы петербургского филиала ОСАО «РЕСО-Гарантия», снижение тарифов связано с обост рением конкурентной борьбы среди компаний, желающих поправить финансовое положение за счет развития менее убыточных отраслей страхования.

В период кризиса повысились риски – страховые компании перешли на новые условия работы, учитывающие кризисные изменения. «В этой связи тарифы просто не могли не поменяться в большую сторону, для того чтобы соответствовать рынку, – замечает Александров. – Четкой шкалы цен на различные виды страхования коммерческой недвижимости нет, поскольку стоимость полиса напрямую зависит от его наполнения, то есть от тех рисков, от которых страхователь хочет получить защиту». Таким образом, страховая программа, дающая защиту от рисков, связанных с действием огня и воды, будет отличаться по цене от комплексного страхования коммерческой недвижимости.

Помимо включенных рисков стоимость полиса зависит от конкретного объекта недвижимости, условий его эксплуатации и подверженности рискам. Сами девелоперы также не сорили деньгами во время кризиса, а урезали свои затраты на страхование. В условиях финансового кризиса компании старались сэкономить на услугах страховщиков. Страхователи более тщательно стали подходить к выбору оптимального страхового покрытия, оптимизируя пакет актуальных для себя рисков и, соответственно, стоимость страховки.

Сейчас, по словам Рюмина, страховые тарифы по страхованию имущества юридических лиц от огня и других опасностей составляют «от десятых до сотых долей процента» и зависят от вида деятельности страхователя, выбранного набора рисков, срока страхования, величины франшизы, состояния объекта с точки зрения соблюдения норм пожарной безопасности и охраны объекта. На размер тарифа влияет и то, насколько деятельность клиента подвержена тем или иным рискам. Специалисты анализируют статистику убытков, случаи ущерба имуществу, отслеживают, какие выплаты по убыткам совершает компания, насколько качественно она эксплуатирует свои помещения. Соответственно, стабильные крупные игроки получают более низкие тарифные ставки.

«Страхование коммерческих объектов на этапе строительства подра зумевает страхование строительно-монтажных работ (СМР), тарифы по которым выше, чем тарифы по имуществу, в силу того, что при строительстве вероятность возникновения ущерба выше», – говорит Рюмин.

Позитивный настрой

Страховщики настроены позитивно.

«Рынок страхования коммерческой недвижимости показывает устойчивые темпы развития, которые, надо полагать, сохранятся в долгосрочной перспективе. Особенно это актуально для двух столиц, где масштабы и плотность строительства коммерческой недвижимости различного назначения серьезно отличаются в большую сторону от соответствующего регионального сектора», – высказывает мнение Александров. Страхование недвижимости, а конкретно его имущественный сектор, будет расти параллельно с развитием девелопмента. «Не стоит сбрасывать со счетов также и сектор страхования ответственности, где развитие будет зависеть от принятых законодательных инициатив, обязывающих страховать ответственность, а также от роста самого рынка коммерческой недвижимости и понимания ее владельцев всех выгод страхования ответственности», – рассуждает эксперт. Рынок корпоративного сектора в отличие от розницы более быстро и остро понимает выгоды тех или иных страховых программ для бизнеса и начинает активно ими пользоваться в повседневной предпринимательской деятельности, уверены страховщики. «За год-два восстановится благодаря посткризисному оживлению если не по объемам сборов, то по числу застрахованных объектов», – полагает Овсянников. «Страхование – неотъемлемая часть комплекса управления коммерческой недвижимостью, поэтому этот сектор страхового рынка будет расти вместе с девелопментом. И мы надеемся, что будет даже несколько обгонять его по темпам роста за счет расширения покрытия рисков в целях более полной защиты имущественных интересов клиентов», – говорит Куксинский. Рынок страхования офисных площадей зависит напрямую от того, насколько активно будут увеличиваться темпы строительства коммерческих объектов на территории Санкт-Петербурга, соглашается Рюмин. Однако ввод коммерческих площадей в прошлом году существенно сократился, поэтому в 2010 году новых объектов для страхования в этом сегменте рынка практически не появляется. Разморозка строительных площадок будет зависеть от общей экономической ситуации, и, безусловно, с развитием рынка девелопмента будут расти и темпы рынка страхования коммерческой недвижимости, резюмирует Рюмин.