Назад
16 Октября 2010, 11:33
Зоны особого внимания
Посткризисной тенденцией рынка жилой недвижимости в Петербурге стала реанимация проектов комплексного освоения территорий (КОТ), включающих в себя обязательные социальные и общественно-деловые объекты. Застраивать большие территории по собственному проекту – лакомый кусочек для любого девелопера, но многие из них не жалуют «социалку» и рассматривают ее как серьезное обременение.
При реализации проектов комплексной застройки в обязанности застройщика входит обеспечение будущих жителей всей необходимой инфраструктурой: парковками, детскими садами, медицинскими центрами, магазинами и прочим. Однако на практике темпы жилищного строительства серьезно опережают развитие сопутствующей социальной инфраструктуры. «Как правило, при комплексном освоении территорий застройщики лишь анонсируют, а не строят необходимые социальные объекты: вся территория нарезается на лоты, после чего инициатор проекта, распродав инвестиционно-привлекательные участки, покидает проект. В результате жилье построено, а социальная инфраструктура – нет», – утверждает вице-президент компании GVA Sawyer Эвелина Павловская.
«Каждый из крупных жилых проектов в Петербурге предполагает строительство объектов социальной инфраструктуры в достаточном объеме. Но пока большинство из них существует только на бумаге», – подтверждает ведущий аналитик компании Setl City Владимир Копылов. Аналитики подсчитали, что социальная инфраструктура, а это школы, больницы, детские сады, пункты милиции и пожарной безопасности, прибавляет к себестоимости жилья еще как минимум 30%.
Усугубляет ситуацию то, что статус проектов КОТ до сих пор окончательно не определен на законодательном уровне. Правительство РФ намерено сделать это в постановлении «О реализации экспериментальных инвестиционных проектов комплексного освоения территории в целях жилищного строительства» и в проекте ФЦП «Жилище» на 2010–2015 годы, куда будет включена подпрограмма господдержки проектов КОТ. Данные документы определят объем государственного участия в финансировании строительства объектов транспортной, социальной и инженерной инфраструктуры в рамках реализации таких проектов. Пока же регулирование этой сферы происходит в так называемом ручном режиме.
На местах
Так, самый крупный проект КОТ в России реализует «Ренова-Строй Груп». Девелопер проекта «Акаде мический» в Екатеринбурге сумел получить от государства компенсацию на строительство инженерной и социальной инфраструктуры в размере 2,6 млрд рублей. Федеральный и городской бюджеты финансировали компании строительство дорог, школ и детских садов, а также компенсировали процентные ставки по кредитам. Проект предполагает возведение более 9 млн кв. м жилья и 4,2 млн кв. м социальных объектов. Школы, детские сады, поликлиники построят на средства инвесторов и безвозмездно передадут городу. В обмен на это администрация отказалась от обычной «доли города» в жилых площадях. Застройщику это дает возможность, продавая квартиры на рынке, гарантировать покупателям однородную социальную среду.
В Ростове-на-Дону первым из микрорайонов комплексного освоения стал «Левенцовский», или «Западные ворота», который реализует московская компания «Интеко», выигравшая земельный аукцион на право обладания участком площадью в 40 га. Девелопер создаст и социальную инфраструктуру: пять детских садов, две поликлиники, школу на 2,2 тыс. мест. Земля под комплексное освоение территорий снабжена всеми инженерными коммуникациями и дорогами за счет областного бюджета. Пока это единственный в России проект КОТ, в котором девелоперу под застройку была предоставлена инфраструктурно полностью подготовленная территория.
До кризиса власти поддерживали мегапроекты на федеральном уровне, давая госгарантии по кредитам на развитие инженерного обеспечения и модернизацию объектов коммунальной инфраструктуры. Из бюджетов субъектов девелоперам выделялись субсидии на возмещение выплаченных по кредитам процентов. В нынешнем году в конкурсе Минрегиона по возмещению затрат на уплату процентов по кредитам были отобраны семь проектов, но ни одного петербургского среди них нет.
Выбор чиновника
Петербургские девелоперы продолжают реализовывать свои проекты и надеются на поддержку местных властей. При этом кому помогать, а кому отказать – зависит лишь от решения Смольного. К примеру, на территории реновации хрущевок инфраструктурой и социальным строительством будут заниматься городские власти, тогда как застройщик будет прокладывать внутриквартальные сети и строить.
«Мы проводим мониторинг всех территорий комплексного освоения и включаем их в адресную программу по обеспечению социальными объектами. Так, в северо-западной части Приморского района школы построены с запасом – в них заняты еще не все места. На юго-западе, в Красном Селе и в «Северной долине», тоже ведется активное строительство. На сегодняшний день возведение детских садов, школ, поликлиник и других социально значимых для жизни города объектов растет пропорционально темпам ввода жилья. К 1 сентября после комплексного ремонта открыты 15 общеобразовательных учреждений – 14 школ и детский сад, оснащенные новейшим оборудованием», – рассказывает председатель Комитета по строительству Вячеслав Семененко.
В Петербурге и ближайших пригородах на сегодняшний день заявлено более 40 проектов КОТ с объемом жилищного строительства свыше 250 тыс. кв. м, половина из них – так называемые проектымиллионники. По данным компании Peterland, сейчас в активной фазе реализации находятся 13 проектов КОТ (33% от числа заявленных) с перспективным объемом жилищного строительства свыше 12 млн кв. м (27% от общего объема заявленной площади). В ближайшие один-два года возможна реализация еще 11 проектов с заявленным объемом жилищного строительства около 9,5 млн кв. м. За счет КОТ город вырастет более чем на 21 млн «квадратов». А социальное строительство в этих объектах составит не более 25%.
Знать героев в лицо
Одним из первых проектов КОТ в Се верной столице стала «Бал тийская жемчужина» от Шанхайской инвестиционной компании. На территории комплекса возведут девять детских садов и пять школ. Также будут построены и переданы городу спортивные комплексы, поликлиники и библиотеки. По предварительным оценкам ЗАО «Балтийская жемчужина», общая площадь застройки составит 1,76 млн кв. м, из них более 65 тыс. придется на социальные объекты. При этом в компании отмечают, что власти Петербурга сегодня не располагают достаточным фи нансированием и административными ресурсами для того, чтобы в полной мере поддержать застройщиков КОТ.
«Главстрой-СПб», который реализует «Северную долину», планирует возвести 25 детских садов, 14 школ, школу искусств, поликлиники и бассейн, а также станцию скорой помощи и пожарное депо. Всю социальную инфраструктуру также передадут городу.
В новом жилом квартале «Семь столиц» (проект компании Setl City) будет построено четыре школы, восемь детских садов, спортивный комплекс, детские и игровые площадки. Учитывая сложности, связанные со строительством социальной инфраструктуры, компания планирует возводить эти объекты параллельно со строительством жилой недвижимости. Уже сейчас идет процесс урегулирования вопроса передачи объектов на баланс Ленобласти.
«Новая Ижора» – малоэтажный район Петербурга от «Балтрос». На территории 285 га планировалось две школы, четыре детских сада, поликлиники, спортивный комплекс, пожарная часть. В настоящее время разработаны и утверждены проекты детского сада и школы, их строительство будет осуществляться за счет средств горбюджета.
Группа компаний «Балтрос» за - страивает также район «Славянка» площадью 220 га. Здесь возможно построить 1,3 млн кв. м малоэтажного жилья. В 8-м квартале уже предусмот рено строительство общеобразовательной школы и детсада.
Холдинг «Эталон-ЛенСпецСМУ», специализируясь на комплексной квартальной застройке, самостоятельно осуществляет возведение всей необходимой инфраструктуры. В январе компания продала КУГИ Петербурга детский сад и школу в проекте «Радуга» за 523 млн рублей. Общая площадь объектов – 15,5 тыс. кв. м.
Компания «Отделстрой», реализующая свой проект КОТ в Кудрово, планирует возвести две школы и четыре детских сада, а также оздоровительный комплекс с бассейном за свой счет.
Механизм не отлажен
«Детские сады и школы должны находиться на балансе городской или областной администрации, которая выступает заказчиком объекта. Однако выделять средства на строительство власти не спешат, а возврат девелоперу денег, потраченных на строительство соцобъектов, до сих пор не отлажен. Девелоперы строят жилые дома, а участок земли, на котором запроектирован детский сад или школа, пустует», – сетует Владимир Копылов. По его словам, от сложившейся ситуации страдают оба участника процесса – и администрация, и девелопер, так как снижается лояльность со стороны потребителя. «Но в самом печальном положении оказываются жильцы новых кварталов», – резюмирует он.
«Реализуя участки под комплексное освоение, город, как правило, рассчитывает количество будущих жителей новых микрорайонов очень укрупненно. В итоге оно может сильно отличаться в меньшую сторону от запроектированного застройщиками, а социальные объекты нужно строить, основываясь на расчетах чиновников», – добавляет директор департамента консалтинга и оценки АРИН Екатерина Марковец. Кроме того, по ее словам, в России достаточно жесткие нормативные требования к социальным объектам. Например, нельзя строить школу более чем на тысячу учеников, то есть, если по расчетным показателям на территории оказывается более тысячи детей школьного возраста, нужно будет строить уже две школы. Нормативы на сегодняшний день таковы: 115 мест в школе и 35 мест в детском саду на тысячу жителей.
«Существуют также требования к доступности социальных объектов: школы и дошкольные учреждения должны располагаться во внутри квартальной застройке и находиться не менее чем в 500 метрах от магистралей», – перечисляет г-жа Марковец. По ее мнению, не менее важно и концептуальное решение при выборе участков для размещения социальных объектов: «С одной стороны, нормативы о внутриквартальном размещении никто не отменял, с другой стороны, не хотелось бы, чтобы новые кварталы были похожи на новые районы советского времени, когда школы, детские сады располагались практически во дворах жилых домов, отсекая этим самым дворовую территорию».
От теории к практике
Девелоперы уверены, что из-за социальной значимости КОТ они должны осуществляться в рамках государственночастного партнерства (ГЧП). При заключении ГЧП инвестор и государство должны четко прописать функции, которые выполняет каждый из участников. «Хорошо бы государство взяло на себя финансирование инженерных и уличнодорожных сетей, а также часть объектов социальной инфраструктуры и благоустройства. При этом сотрудничать с властями нужно на всех этапах реализации проекта: от разработки идеи до эксплуатации объектов. Сегодня же роль государства сводится к минимуму», – говорит Денис Станиславов, глава компании «Ростовгорстрой».
«Не каждый инвестор соглашается за свои деньги строить социальные объекты и отдавать их государству. Здесь речь идет уже о социально ответственном бизнесе, когда инвестор вкладывает деньги в первую очередь непосредственно для развития объекта, а не для получения прибыли. Ведь комплексное освоение территорий в некоторой степени является имиджевым проектом, на который придется потратить большое количество финансовых средств и времени», – убежден руководитель проектов компании NAI Becar Денис Лола.
«Даже когда «социалка» возводится силами города, потери в площадях за счет необходимости выделения под эти нужды земельных участков негативно отражаются на рентабельности проектов», – добавляет Екатерина Марковец. «У проекта должна быть управляющая компания, которая, во-первых, грамотно разносит затраты на создание социальной инфраструктуры на инвестиционно привлекательные проекты, а во-вторых, контролирует их реализацию до самого конца», – считает Эвелина Павловская. По ее словам, это может быть как коммерческая УК, так и муниципальная структура. «Основная сложность – невозможность или сложность получения прибыли с таких объектов. Требуется не просто строительство, но управление, а управление социально значимыми объектами – довольно новый для РФ бизнес, часто низкодоходный», – резюмирует эксперт.
«Каждый из крупных жилых проектов в Петербурге предполагает строительство объектов социальной инфраструктуры в достаточном объеме. Но пока большинство из них существует только на бумаге», – подтверждает ведущий аналитик компании Setl City Владимир Копылов. Аналитики подсчитали, что социальная инфраструктура, а это школы, больницы, детские сады, пункты милиции и пожарной безопасности, прибавляет к себестоимости жилья еще как минимум 30%.
Усугубляет ситуацию то, что статус проектов КОТ до сих пор окончательно не определен на законодательном уровне. Правительство РФ намерено сделать это в постановлении «О реализации экспериментальных инвестиционных проектов комплексного освоения территории в целях жилищного строительства» и в проекте ФЦП «Жилище» на 2010–2015 годы, куда будет включена подпрограмма господдержки проектов КОТ. Данные документы определят объем государственного участия в финансировании строительства объектов транспортной, социальной и инженерной инфраструктуры в рамках реализации таких проектов. Пока же регулирование этой сферы происходит в так называемом ручном режиме.
На местах
Так, самый крупный проект КОТ в России реализует «Ренова-Строй Груп». Девелопер проекта «Акаде мический» в Екатеринбурге сумел получить от государства компенсацию на строительство инженерной и социальной инфраструктуры в размере 2,6 млрд рублей. Федеральный и городской бюджеты финансировали компании строительство дорог, школ и детских садов, а также компенсировали процентные ставки по кредитам. Проект предполагает возведение более 9 млн кв. м жилья и 4,2 млн кв. м социальных объектов. Школы, детские сады, поликлиники построят на средства инвесторов и безвозмездно передадут городу. В обмен на это администрация отказалась от обычной «доли города» в жилых площадях. Застройщику это дает возможность, продавая квартиры на рынке, гарантировать покупателям однородную социальную среду.
В Ростове-на-Дону первым из микрорайонов комплексного освоения стал «Левенцовский», или «Западные ворота», который реализует московская компания «Интеко», выигравшая земельный аукцион на право обладания участком площадью в 40 га. Девелопер создаст и социальную инфраструктуру: пять детских садов, две поликлиники, школу на 2,2 тыс. мест. Земля под комплексное освоение территорий снабжена всеми инженерными коммуникациями и дорогами за счет областного бюджета. Пока это единственный в России проект КОТ, в котором девелоперу под застройку была предоставлена инфраструктурно полностью подготовленная территория.
До кризиса власти поддерживали мегапроекты на федеральном уровне, давая госгарантии по кредитам на развитие инженерного обеспечения и модернизацию объектов коммунальной инфраструктуры. Из бюджетов субъектов девелоперам выделялись субсидии на возмещение выплаченных по кредитам процентов. В нынешнем году в конкурсе Минрегиона по возмещению затрат на уплату процентов по кредитам были отобраны семь проектов, но ни одного петербургского среди них нет.
Выбор чиновника
Петербургские девелоперы продолжают реализовывать свои проекты и надеются на поддержку местных властей. При этом кому помогать, а кому отказать – зависит лишь от решения Смольного. К примеру, на территории реновации хрущевок инфраструктурой и социальным строительством будут заниматься городские власти, тогда как застройщик будет прокладывать внутриквартальные сети и строить.
«Мы проводим мониторинг всех территорий комплексного освоения и включаем их в адресную программу по обеспечению социальными объектами. Так, в северо-западной части Приморского района школы построены с запасом – в них заняты еще не все места. На юго-западе, в Красном Селе и в «Северной долине», тоже ведется активное строительство. На сегодняшний день возведение детских садов, школ, поликлиник и других социально значимых для жизни города объектов растет пропорционально темпам ввода жилья. К 1 сентября после комплексного ремонта открыты 15 общеобразовательных учреждений – 14 школ и детский сад, оснащенные новейшим оборудованием», – рассказывает председатель Комитета по строительству Вячеслав Семененко.
В Петербурге и ближайших пригородах на сегодняшний день заявлено более 40 проектов КОТ с объемом жилищного строительства свыше 250 тыс. кв. м, половина из них – так называемые проектымиллионники. По данным компании Peterland, сейчас в активной фазе реализации находятся 13 проектов КОТ (33% от числа заявленных) с перспективным объемом жилищного строительства свыше 12 млн кв. м (27% от общего объема заявленной площади). В ближайшие один-два года возможна реализация еще 11 проектов с заявленным объемом жилищного строительства около 9,5 млн кв. м. За счет КОТ город вырастет более чем на 21 млн «квадратов». А социальное строительство в этих объектах составит не более 25%.
Знать героев в лицо
Одним из первых проектов КОТ в Се верной столице стала «Бал тийская жемчужина» от Шанхайской инвестиционной компании. На территории комплекса возведут девять детских садов и пять школ. Также будут построены и переданы городу спортивные комплексы, поликлиники и библиотеки. По предварительным оценкам ЗАО «Балтийская жемчужина», общая площадь застройки составит 1,76 млн кв. м, из них более 65 тыс. придется на социальные объекты. При этом в компании отмечают, что власти Петербурга сегодня не располагают достаточным фи нансированием и административными ресурсами для того, чтобы в полной мере поддержать застройщиков КОТ.
«Главстрой-СПб», который реализует «Северную долину», планирует возвести 25 детских садов, 14 школ, школу искусств, поликлиники и бассейн, а также станцию скорой помощи и пожарное депо. Всю социальную инфраструктуру также передадут городу.
В новом жилом квартале «Семь столиц» (проект компании Setl City) будет построено четыре школы, восемь детских садов, спортивный комплекс, детские и игровые площадки. Учитывая сложности, связанные со строительством социальной инфраструктуры, компания планирует возводить эти объекты параллельно со строительством жилой недвижимости. Уже сейчас идет процесс урегулирования вопроса передачи объектов на баланс Ленобласти.
«Новая Ижора» – малоэтажный район Петербурга от «Балтрос». На территории 285 га планировалось две школы, четыре детских сада, поликлиники, спортивный комплекс, пожарная часть. В настоящее время разработаны и утверждены проекты детского сада и школы, их строительство будет осуществляться за счет средств горбюджета.
Группа компаний «Балтрос» за - страивает также район «Славянка» площадью 220 га. Здесь возможно построить 1,3 млн кв. м малоэтажного жилья. В 8-м квартале уже предусмот рено строительство общеобразовательной школы и детсада.
Холдинг «Эталон-ЛенСпецСМУ», специализируясь на комплексной квартальной застройке, самостоятельно осуществляет возведение всей необходимой инфраструктуры. В январе компания продала КУГИ Петербурга детский сад и школу в проекте «Радуга» за 523 млн рублей. Общая площадь объектов – 15,5 тыс. кв. м.
Компания «Отделстрой», реализующая свой проект КОТ в Кудрово, планирует возвести две школы и четыре детских сада, а также оздоровительный комплекс с бассейном за свой счет.
Механизм не отлажен
«Детские сады и школы должны находиться на балансе городской или областной администрации, которая выступает заказчиком объекта. Однако выделять средства на строительство власти не спешат, а возврат девелоперу денег, потраченных на строительство соцобъектов, до сих пор не отлажен. Девелоперы строят жилые дома, а участок земли, на котором запроектирован детский сад или школа, пустует», – сетует Владимир Копылов. По его словам, от сложившейся ситуации страдают оба участника процесса – и администрация, и девелопер, так как снижается лояльность со стороны потребителя. «Но в самом печальном положении оказываются жильцы новых кварталов», – резюмирует он.
«Реализуя участки под комплексное освоение, город, как правило, рассчитывает количество будущих жителей новых микрорайонов очень укрупненно. В итоге оно может сильно отличаться в меньшую сторону от запроектированного застройщиками, а социальные объекты нужно строить, основываясь на расчетах чиновников», – добавляет директор департамента консалтинга и оценки АРИН Екатерина Марковец. Кроме того, по ее словам, в России достаточно жесткие нормативные требования к социальным объектам. Например, нельзя строить школу более чем на тысячу учеников, то есть, если по расчетным показателям на территории оказывается более тысячи детей школьного возраста, нужно будет строить уже две школы. Нормативы на сегодняшний день таковы: 115 мест в школе и 35 мест в детском саду на тысячу жителей.
«Существуют также требования к доступности социальных объектов: школы и дошкольные учреждения должны располагаться во внутри квартальной застройке и находиться не менее чем в 500 метрах от магистралей», – перечисляет г-жа Марковец. По ее мнению, не менее важно и концептуальное решение при выборе участков для размещения социальных объектов: «С одной стороны, нормативы о внутриквартальном размещении никто не отменял, с другой стороны, не хотелось бы, чтобы новые кварталы были похожи на новые районы советского времени, когда школы, детские сады располагались практически во дворах жилых домов, отсекая этим самым дворовую территорию».
От теории к практике
Девелоперы уверены, что из-за социальной значимости КОТ они должны осуществляться в рамках государственночастного партнерства (ГЧП). При заключении ГЧП инвестор и государство должны четко прописать функции, которые выполняет каждый из участников. «Хорошо бы государство взяло на себя финансирование инженерных и уличнодорожных сетей, а также часть объектов социальной инфраструктуры и благоустройства. При этом сотрудничать с властями нужно на всех этапах реализации проекта: от разработки идеи до эксплуатации объектов. Сегодня же роль государства сводится к минимуму», – говорит Денис Станиславов, глава компании «Ростовгорстрой».
«Не каждый инвестор соглашается за свои деньги строить социальные объекты и отдавать их государству. Здесь речь идет уже о социально ответственном бизнесе, когда инвестор вкладывает деньги в первую очередь непосредственно для развития объекта, а не для получения прибыли. Ведь комплексное освоение территорий в некоторой степени является имиджевым проектом, на который придется потратить большое количество финансовых средств и времени», – убежден руководитель проектов компании NAI Becar Денис Лола.
«Даже когда «социалка» возводится силами города, потери в площадях за счет необходимости выделения под эти нужды земельных участков негативно отражаются на рентабельности проектов», – добавляет Екатерина Марковец. «У проекта должна быть управляющая компания, которая, во-первых, грамотно разносит затраты на создание социальной инфраструктуры на инвестиционно привлекательные проекты, а во-вторых, контролирует их реализацию до самого конца», – считает Эвелина Павловская. По ее словам, это может быть как коммерческая УК, так и муниципальная структура. «Основная сложность – невозможность или сложность получения прибыли с таких объектов. Требуется не просто строительство, но управление, а управление социально значимыми объектами – довольно новый для РФ бизнес, часто низкодоходный», – резюмирует эксперт.
Назад
Загрузка...