Если принять во внимание основные тенденции, обозначившиеся на региональном рынке за последнее время, то можно уверенно констатировать, что рынок проснулся и начинает наверстывать упущенное.

Во-первых, можно найти немало примеров достройки и завершения когдато начатых проектов. Как минимум по четырем проектам, к которым мы имеем непосредственное отношение, можно судить, что регионы активно достраиваются. В частности, завершается проект в Саратове у Mirland Development – «Триумф Молл», проект «Каскад» в Чебоксарах. Завершился практически мегапроект «Град» у Воронежской девелоперской компании. Разморозился и сейчас находится в активной фазе строительства ТЦ «Гулливер» в Оренбурге (второй по величине после ТЦ «Армада»). Разморозился тульский проект: сейчас идет смена собственника, поэтому нельзя назвать детали, но сделка в активной фазе. Разморозка, достройка, приведение в порядок – это тренд номер один на региональных рынках.

Тренд номер два. После массового бегства, которое было два года назад, иностранный инвестор так и не вернулся. Конечно, фрагментарно иностранный инвестор представлен на рынке и сегодня, но, без сомнения, наш рынок – рынок российского инвестора. При этом можно констатировать, что вес и порядок российских инвесторов качественно меняется. Например, совсем недавно прошла информация, что совладельцы Новороссийского морского торгового порта продают свою долю. Общеизвестно, что у них также есть инвесткомпания, занимающаяся девелоперским бизнесом, ТПС, которая уже реализовала один успешный проект в Краснодаре. Они же сейчас ведут свой следующий комплекс суперрегионального формата в Сочи. Мы знаем, что у них от прошлых сделок по продаже своего банковского бизнеса осталось достаточно много свободных средств для инвестирования. Учитывая информацию о возможной продаже доли в Новороссийском торговом порту, капитализация которого на лондонской бирже составила $2,5 млрд, можно предположить, что у этой группы появится еще больше кэша для реализации возможностей, которые дает сегодня региональный рынок недвижимости. Российский фонд ACCENT обладает неплохим инвестиционным потенциалом.

Вообще, инвесторы уже торопятся реализовывать проекты. Им надо размещать капитал. Если эта тенденция продлится, то я могу с уверенностью сказать, что наряду с «ИКЕА» и «Таширом» на рынке появится еще как минимум один мощный игрок, работающий в регионах, который, возможно, учтет ошибки конкурентов. Качественно новый уровень инвесторов означает больше денег и больше работы над ошибками. Наиболее успешные в прошлом игроки рынка не только собрали все сливки, но и набили немало шишек. Сегодня их ошибки хорошо видны: они покупали сомнительные площадки, у них в портфолио есть и плохие активы. Сегодня появляется тот инвестор, который имеет возможность проанализировать то, что происходило в тучные годы. При этом ему придется сложнее. Уже не осталось участков, которые можно осваивать, что называется, с колес. Сейчас регионы начинают проходить тот путь, который уже почти прошла Москва: развитие крупных проектов в черте города возможно за счет освоения промышленных территорий.

Следующий тренд – дефицит объектов. До кризиса катастрофически не хватало качественных продаж. За время кризиса проектов не прибавилось. Дефицит объектов только увеличился. Если раньше дефицит покрывался некачественными проектами, то сейчас продать даже выверенный проект очень трудно. Ситуация трагикомическая. С одной стороны, денег много, а проектов нет, с другой – уже нет инвесторов, готовых махнуть рукой и купить абы что за неимением подходящих объектов для инвестиций. Отсюда четвертый тренд: строительство возобновляется скачкообразно. На рынок начинает оказываться давление возросшей ликвидности. Уже все избавились от иллюзий, и никто не ждет появления проблемных активов. Очевидно, что крупные российские инвесторы, в том числе и банковские группы, снова готовы рассматривать проекты с нуля. В этом случае конкуренцию первого порядка за деньги инвесторов ведут те, у кого есть правильно оформленный участок с ТО и концепцией. Если в свое время проект был заморожен в таком состоянии, это считается отличным плацдармом для захвата рынка. Никто уже не мечтает войти в проект, где осталось забить последний гвоздь и спасти умирающего собственника. За последний год все избавились от этой иллюзии, обладающие сильными активами собственники смогли пережить кризис без потерь, да и банки не страдают от обилия залогов, упавших им в руки. В результате возникает конкуренция между проектами в начальной стадии, что приводит к строительству стахановскими методами.

Все эти тренды мы чувствуем на себе: клиенты массово проснулись со фриранчики по четенькой цене словами «хватай вещи и беги на вокзал, мы опаздываем, и нам нужно все вчера». Мы стали эффективнее в разы: клиент стал требовать результат и, пользуясь кризисом, добился существенного снижения стоимости наших услуг. Тем не менее мы уже вернулись к докризисным объемам. На фоне затихающих пессимистических разговоров о бесперспективности регионов уже сегодня зачастую работа за МКАД идет более активно, чем два года назад.

Алексей Ванчугов, управляющий партнер Citymarketing

Спецвыпуск