Холодильные склады Москвы

Предложение

Общий объем качественных складских помещений Московского региона, по данным CRE, составляет около 6,5 млн кв. м. Объем же всех холодильных складских помещений – около 550 тыс. кв. м. Это 8,5% от площадей всех складских помещений. По данным Федеральной службы государственной статистики, в Москве на конец 2008 года на одного жителя приходилось 876,4 кг продуктов питания в год. Из них продукты, предназначенные для хранения в сухом и прохладном месте, составляют 13,5% от общего объема потребления продуктов, продукты, хранящиеся при глубокой заморозке, – мясо и рыба, – 12,6%. Подавляющее большинство продуктов требует охлажденного режима хранения – от 0 до 15 градусов. 28% – это молочные изделия, которые необходимо содержать в низких пределах температурного режима. Таким образом, только 40,6% продуктов необходимо обязательно содержать в качественных холодильных и морозильных камерах, а продукты, условия хранения которых неоднозначны, например от 0 до 20 градусов, соответственно, в большинстве случаев остаются без охлажденного режима хранения.

Нужно отметить, что некоторая часть площадей сухих складов часто переводится в склады с поддержанием температуры от 0 градусов. «Холодильные склады, где поддерживается температура около или выше 0 градусов, конструктивно более похожи на универсальные складские площади и при необходимости могут быть переоборудованы как в одну, так и в другую сторону», – говорит Мария Ревзина, руководитель отдела консалтинга Core Group. Объем площадей, который адаптируют под охлажденные помещения, объективно просчитать невозможно Подобные склады относятся к классам C и D, они являются более доступными по стоимости аренды, но не обладают нужной инфраструктурой: это многоэтажные строения с небольшой высотой потолков и ограниченным количеством погрузочноразгрузочных работ.

Что касается арендных ставок, то, по данным компании Cushman & Wakefield, из-за маленького объема предложения ставки аренды в низкотемпературных складах класса А составляют $270–300/ кв. м в год без операционных расходов и НДС. «Так же как и в сухих складах, в конце 2008 года ставки аренды в низко температурных складах упали и после этого остаются практически стабильными. По информации операторов рынка, складские площади у них заполнены на 70–80%», – сообщает Александр Кунцевич, руководитель группы мониторинга отдела исследований Cushman & Wakefield.

По данным компании Jones Lang LaSalle, распределение предложения по виду площадей холодильных складов в зависимости от температурного режима следующее: холодильники – 11%, морозильники – 37%, смешанные – 52%. Согласно данным компании Praedium Oncor International, более половины низкотемпературных складов (55–60%) было построено еще в советское время. Тем не менее склады советского времени пользуются спросом в основном из-за того, что в них можно арендовать небольшие площади, не связывать себя долгосрочными обязательствами, а также в силу того, что они часто находятся внутри города, на советских продуктовых базах. По качеству же работы старые советские склады-холодильники не соответствуют современным требованиям.

По требованию

Надо отметить, что строительство качественных холодильных складов связано с множеством технических нюансов, помимо специфических потребительских предпочтений. По словам Ярослава Дарусенкова, старшего консультанта отдела консалтинга и оценки Praedium Oncor International, в целом можно говорить о следующих основных технических критериях низкотемпературного склада: нагрузка на перекрытия – не менее 5 тонн на кв. м, электрическая мощность для помещений неглубокой заморозки должна составлять 600 кВт на 10 тыс. кв. м, для помещений глубокой заморозки – 1500 МВт на 10 тыс. кв. м, высота потолков – 10–12 м, размер сетки колонн – 12 на 24 м, либо12 на 18 м. Морозильные склады, в которых поддерживаются очень низкие температуры, потребляют значительно больше энергии, чем обычные складские помещения, и имеют заметные конструктивные отличия от них – прежде всего по теплоизоляции, вентиляции, кондиционированию, специфике фундамента, внешних стен здания и пола.

Для обеспечения необходимого температурного режима и бесперебойной работы холодильных складов используются специальные хладагенты. В России, как правило, склады старой постройки работают на аммиаке, все современные склады – на однокомпонентном фреоне. Законодательная система, которая регулирует использование хладагентов как потенциально опасных веществ, предъявляет жесткие требования и подразумевает сложный процесс согласования документов. Производственные объекты, на которых используются такие опасные вещества, как аммиак, отнесены законодательством к опасным производственным объектам, вследствие чего их деятельность в первую очередь регулируется ФЗ «О промышленной безопасности опасных производственных объектов», – комментирует Елена Пристанскова, адвокат АБ «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры». Согласно указанному закону, к опасным производственным объектам предъявляются многочисленные требования: по регистрации в государственном реестре опасных производственных объектов, наличию декларации промышленной безопасности, при достижении предельного количества использования опасных веществ, сертификации оборудования, экспертизе промышленной безопасности, получению разрешения на применение технических устройств, требования к сотрудникам организации, производственному контролю.

В связи с указанными законодательными требованиями сегодня предпочтение отдается фреону, ограничения по использованию которого в России гораздо менее жесткие. «Между тем стоит отметить, что используемый в России однокомпонентный фреон в Европе использовать запрещено, в то время как аммиак в европейских странах широко применяется при строительстве температурных складов», – говорит Вячеслав Холопов, директор отдела складской и индустриальной недвижимости и земли Knight Frank.

Все вышеперечисленные факторы влияют на увеличение стоимости проектов качественных холодильных складов. Поэтому, согласно информации компании Jones Lang LaSalle, относительно низкий объем нового строительства в данном сегменте связан с дороговизной этих проектов, а также с тем, что у девелоперов мало опыта в реализации низкотемпературных объектов. «Несмотря на то что в Москве и Московской области есть земельные участки для строительства таких проектов, девелоперам строить подобные спекулятивные проекты очень рискованно. И сегодня девелоперы и инвесторы не жаждут вкладывать деньги в этот сегмент рынка. Скорее этим отчасти вынуждены заниматься собственники уже построенных объектов, дабы расширить ассортимент услуг и удержать требовательного клиента», – замечает по этому поводу Владислав Рябов, директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International.

Поиски холода

По данным компании Jones Lang LaSalle, 39% холодильных помещений занимают производители продуктов питания, еще 39% – торговые компании и 22% – предприятия общепита. Согласно тем же данным, с 2000 года за счет увеличения объемов производства и реализации продуктов питания общий объем холодильных складов вырос примерно в 2,3 раза – с 240 до 550 тыс. кв. м. Но и общий объем потребления вырос в разы. Официальные данные свидетельствуют: население Москвы с 2000 по 2009 год увеличилось примерно на 9,5%. А потребление продуктов питания, согласно данным Федеральной службы государственной статистики, за этот же период в среднем возросло на 11,2% на каждого жителя России, то есть с 803 до 893 кг на душу в год. В том числе существенный рост произошел за счет потребления мясных, рыбных продуктов, а также овощей и фруктов. Поэтому, несмотря на определенный рост площадей в этом сегменте, необходимость в низкотемпературных складах ощущается остро, отчасти и потому, что идет постепенное устаревание прежних складов и сегодня нужна серьезная модернизация существующего оборудования, считают эксперты. По словам Игоря Казимова, руководителя департамента складской и индустриальной недвижимости Penny Lane Realty, потребность в качественных складах, отвечающих специфическим требованиям, испытывают практически все: компании-производители, импортеры, дистрибьюторы, розничные сети, логистические, транспортные компании и государственные структуры. В настоящее время эксперты наблюдают выраженную потребность в качественных холодильных площадях от 2 до 10 тыс. кв. м, но в большинстве случаев соответствующего склада под такие запросы на рынке нет. «Готовые проекты сегодня практически не предлагают, – отмечает Владислав Рябов, директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International, – так как сложно диверсифицировать клиентские предпочтения. Слишком много деталей: поддержание разного температурного климата, различные требования к размерам внутренних зон, их расположение, количество ворот и прочее. Поэтому вероятность того, что построенный даже по самым современным меркам холодильный склад сможет устроить по своим характеристикам большую часть заказчиков, мала. Таким образом, сегодня востребованы склады под индивидуальный заказ».

Тем не менее на рынке есть примеры успешных спекулятивных проектов, таких как Springs Park и проект, включающий холодильные и морозильные площади, – «А-терминал» в Подольском районе. Очевидно, что при разноплановых предпочтениях компаний сложно построить универсальный холодильный складской комплекс, который удовлетворял бы широкий круг арендаторов. Но еще более сдерживающим фактором для развития данного сегмента является дорогое строительство, уверены эксперты. Для сравнения: стоимость строительства сухого склада без особого температурного режима в среднем в два раза ниже холодильного склада.

Ставки же аренды на холодильные склады класса А выше примерно на 70%. Также, по мнению Полины Шипицыной, старшего консультанта отдела складских и индустриальных помещений Jones Lang LaSalle, к основным причинам, которые пока мешают развитию этого рынка, нужно отнести ограниченное количество девелоперов, имеющих опыт и возможности реализации подобных проектов; а также то, что в основе сделок built-tosuit – долгий срок аренды помещений или последующий их выкуп, при этом немногие пользователи помещений планируют свою деятельность на такие временные отрезки и готовы к реализации подобных проектов. Александр Перфильев, директор департамента складской недвижимости NAI Becar, по этому поводу говорит: «Раньше мы не умели и не хотели строить подобные затратные и технологически сложные объекты, но по мере насыщения обычного складского рынка операторы стали выводить качественные холодильные склады. Когда наступил кризис, многие проекты заморозились. Поэтому на сегодняшний день в основном функционирует схема заказов built-to-suit. Со временем будут появляться новые спекулятивные проекты». Вячеслав Холопов из Knight Frank считает, что спекулятивный проект, построенный с целью сдачи в аренду широкому кругу клиентов, будет востребован при соблюдении двух условий: хорошее местоположение и деление площади на небольшие блоки – до 500 кв. м. Такие площади будут востребованы арендаторами, в первую очередь ритейлерами и дист рибьюторами, обслуживающими Москву и Московский регион. Желаемые направления, которые выделяют клиенты при выборе места для склада, – это юг, юго-восток, запад и восток Московской области.

В целом, по данным компании Knight Frank, в структуре спроса основная доля качественных холодильных площадей принадлежит в основном крупным торговым компаниям и производителям, которые предпочли сами построить такие склады для собственных нужд. Среди них логистические операторы – «КПД – Карго», «Севертранс», «Караван-групп», логистический центр «Восток – Запад», «Агама» – производитель и дистрибьютор замороженных продуктов, агропромышленный холдинг «Мираторг» и ритейлер X5 Retail Group.

«Непрофиль» в аренду

По мнению Александра Перфильева, ди ректора департамента складской недвижимости NAI Becar, на самом деле для компаний, которые заняты пищевой промышленностью и торговлей продуктами питания, строительство специализированных холодильных складов – это непрофильный бизнес, но часто случается, что построенных помещений не хватает. Поэтому в будущем, вероятнее всего, эти компании также будут пользоваться арендой подобных площадей. «Несмотря на то что дефицит в спекулятивных проектах будет сохраняться, так как строить будут гораздо меньше требуемого количества площадей, все-таки я бы сказал, что будущее – за арендой», – подчеркнул Александр Перфильев. По этому поводу Руслан Суворов, вице-президент Giffels Management Russia отмечает, что крупные производственные и торговые компании все меньше желают иметь дело с такими непрофильными задачами, как обеспечение своей компании недвижимостью, и обращаются за решениями к девелоперскому сообществу. Ситуация на рынке в целом пока благоприятна для сосредоточения ресурсов девелоперов на специализированных решениях для клиентов.

Тенденции и прогноз

Как видно из структуры потребления продуктов питания населением, потребность в холодильных помещениях еще очень велика и может увеличиться в разы. Ввиду жестких требований законодательства по использованию хладагента аммиака, рынок постепенно будет переходить на использование однокомпонентного фреона, он, в свою очередь, будет влиять на удорожание проекта в процессе эксплуатации склада.

Изучение потребительских предпочтений по строительству холодильного комплекса требует более тщательной проработки для создания в будущем нескольких моделей, подходящих для разных сегментов компаний-заказчиков.

От статуса компаний и качества предоставляемой на потребительский рынок продукции зависят и объемы качественного предложения помещений «охлажденного режима». Есть вероятность того, что сущест венная доля операторов по-прежнему будет переводить сухие склады на работу в температурном режиме от 0 градусов.

В среднесрочной перспективе стратегия строительства холодильных складов под индивидуального клиента будет определять развитие рынка холодильных и морозильных складов.

Спекулятивные проекты будут постепенно возобновляться по мере насыщения и стабилизации всего складского рынка.