Санкт-Петербург обладает уникальным историческим центром. Но для того чтобы город развивался и не превращался в музей под открытым небом, исторические памятники приходится вовлекать в коммерческий оборот. Наличие в составе инвестиционного проекта охраняемого исторического объекта накладывает на инвестора дополнительные обязательства, а оценка эффективности такого объекта имеет свою специфику.

Эта специфика проявляется еще на стадии подготовки необходимой документации. Наряду с обычным пакетом документов для инвестпроектов по реконструкции здесь потребуются в обязательном порядке документы, определяющие ценность объекта недвижимости, его охранный статус и предметы охраны: паспорт здания-памятника, охранное обязательство, согласованная органом охраны памятников предпроектная или проектная документация, а также документы, подтверждающие возможность сноса диссонирующих строений на территории объекта-памятника.

Для проведения оценки объекта культурного наследия в рамках инвестпроекта необходимо четко понимать предметы охраны и уровень возможных преобразований на объекте для приспособления его к современному использованию. Охранный статус в основном предписывает сохранение объемно-пространственных решений и архитектурно-художественного оформления фасадов здания. Но, как правило, в перечень предметов охраны включаются также конструктивные и объемно-планировочные решения, декоративно-художественная отделка интерьеров здания частично или полностью. В таком случае оценка производится исходя из сохранения предметов охраны, но с учетом возможного преобразования планировочных, конструктивных, отделочных решений неохраняемой части здания.

Сложившаяся практика оценки объектов культурного наследия позволяет привести примеры разрешенных преобразований, которые не влекут за собой ухудшения восприятия объекта как памятника, но повышают его эффективность. Это замена устаревших (не имеющих исторической ценности) конструкций, полная замена инженерных коммуникаций, перепланировка в пределах капитальных стен в помещениях без архитектурнохудожественной отделки, приспособление чердачных помещений, разборка поздних диссонирующих зданий и сооружений на территории памятника. В нашей практике были случаи разрешенного увеличения площади зданияпамятника более чем в два раза за счет строительства подземного этажа (в том числе подо всей дворовой территорией) и установки поперечных перекрытий в неохраняемых помещениях.

Основным подходом для оценки объектов исторического и культурного наследия в рамках инвестиционных проектов будет доходный. Доходная часть проекта складывается из доходов, генерируемых объектом после завершения его реконструкции с учетом прогнозируемого уровня загрузки объекта, или графика продажи помещений. Затратная часть проекта складывается из операционных расходов для обеспечения эксплуатации объекта после реконструкции и первоначальных капиталовложений, включающих в себя специфические затраты на реставрацию, рекультивацию и демонтаж диссонирующих строений наряду с затратами на проектные, общестроительные, ремонтные работы и технологическое присоединение объекта к инженерным сетям. Основная сложность оценки доходным подходом объектов культурного наследия, нуждающихся в высоких капвложениях, заключается в том, что все входные параметры для оценки доходов и расходов по проекту требуют высокой точности, так как итоговая стоимость объекта оказывается на порядок ниже участвующих в расчетах потоков доходов и расходов. Что касается применения остальных подходов при оценке, то использование их в ряде случаев затруднено и нецелесообразно. Для реализации сравнительного подхода трудно найти объекты-аналоги. Затратный подход часто также не удается применить, так как затраты на реконструкцию и реставрацию порой превосходят затраты на новое строительство.

Охранный статус объекта может кардинально поменять его стоимость по сравнению с аналогичным объектом без подобных обременений. В последнем случае при неудовлетворительных характеристиках строения по результатам техобследования строительных конструкций здания инвестор, скорее всего, предпочтет осуществить демонтаж здания и начать новое строительство. Если же охранный статус здания подтвержден, снос становится невозможен и при аварийном состоянии здания затраты на его реконструкцию и реставрацию, как правило, будут значительно выше затрат на новое строительство. Кроме того, в таком случае инвестор будет ограничен при выборе конструктивных и планировочных решений, также особой сложностью станет процесс согласования организации подземного строительства. А большинство объектов в историческом центре города могут соответствовать современным нормативам по парковке только при условии создания подземного пространства.

Со всеми этими особенностями мы столкнулись при оценке земельного участка с комплексом зданий, расположенного в Санкт-Петербурге на Конюшенной площади, д. 1. Здания с земельным участком на момент оценки являлись собственностью города. Оценка предназначалась для принятия решения о передаче объекта инвестору на определенных условиях, а именно: реконструкция объекта под гостиничный комплекс 5* с дальнейшим оформлением права собственности инвестора на здание и права долгосрочной аренды на земельный участок. Проект разделялся на две части: оценка рыночной и инвестиционной стоимости объекта. Необходимо было учесть большое количество параметров, влияющих на итоговый результат. Учитывались: расположение объекта в самом сердце города; то, что здание является памятником федерального значения; то, что земельный участок загрязнен промышленными отходами и на нем расположены здания в аварийном состоянии, требующие сноса; возможность подземного строительства и реконструкции здания с увеличением площади помещений. Мы были свидетелями того, как непросто собирался пакет всех необходимых документов на данный объект. Нашей задачей было тщательным образом произвести расчеты доходной и затратной частей проекта, так как основным при оценке стал доходный подход. Приспособление данного объекта недвижимости под гостиницу является наисложнейшим процессом и, откровенно говоря, очень затратным. На сегодняшний момент, по нашим данным, постановление правительства Санкт-Петербурга о передаче объекта инвестору подписано.

Конечно, объекты-памятники об - ладают рядом преимуществ: привлекательным местоположением, исторической и архитектурной ценностью, что повышает потенциальный спрос на покупку или аренду помещений в них, а также их ценовую категорию. Однако, основываясь на практике проведения оценки памятников под реконструкцию, можем заключить, что обременения и дополнительные затраты инвесторов в некоторых случаях по своему эффекту перекрывают плюсы местоположения и статуса объектов.

Светлана Чевдарь, директор департамента консалтинга и оценки недвижимости
ООО «Консалтинговая группа ЛАИР»

Спецвыпуск