Президент NAI Becar Александр Шарапов считает, что петербургский рынок недвижимости может наверстать упущенное всего лишь за год. Он не исключает вероятности второй волны кризиса, которая будет характеризоваться высоким уровнем инфляции. Ответ на вопрос, во что вкладывать деньги в таких условиях, по мнению Александра Шарапова, очевиден: недвижимость по-прежнему выглядит лучше фондового рынка и золота. В интервью «CRE Северо-Запад» он рассказал, какие требования предъявляют иностранные инвесторы при покупке объектов в Петербурге.

– В 2008 году, перед самым кризисом, ваша компания продала финскому девелоперу SRV Group один из своих объектов – бизнес-центр Bazen, который располагается на Охте. В результате Becar оказался одним из немногих петербургских девелоперов, которые реализовали проекты по докризисным ценам. Расскажите об опыте этой сделки. Каким образом привлекали потенциальных покупателей и проводили переговоры? На что иностранные инвесторы обращают внимание, приобретая недвижимость в Петербурге?

– Иностранные инвесторы в первую очередь оценивают объекты с точки зрения соотношения доходности и рисков, связанных с их приобретением. Кроме того, часто для них важна возможность оформления таких сделок с использованием компаний, расположенных в иностранных юрисдикциях, таких как Кипр или Люксембург. Нужно очень внимательно подходить к структурированию сделки. Becar для этого прибегает к услугам юридических и консультационных компаний.

Процесс продажи бизнес-центра Bazen растянулся на несколько месяцев. Это были месяцы напряженной работы, в результате которой обе стороны убедились в том, что сделка безопасна. Когда сделка по продаже Bazen завершилась, ремонтностроительные работы на объекте подходили к концу, а внутренняя отделка не была произведена только на двух этажах. Поэтому в процессе переговоров и оформления сделки затрагивалось множество моментов, связанных с документированием перечня систем и оборудования, необходимых для эксплуатации объекта. Ведь, по сути, продавался крупный объект, состоящий из большого количества систем, каждая из которых нередко стоит сотни тысяч долларов. Важно очень четко структурировать сделку и детально прописать механизмы оплаты, которые учитывали бы все риски.

– Какое соотношение доходности и рисков является приемлемым для иностранных инвесторов?

– На момент совершения сделки Bazen еще не был сдан в эксплуатацию, так что и сформировать cash flow объект еще не успел. В этом плане сделка по продаже этого бизнес-центра отличается от обычных соглашений, которые заключают на российском рынке недвижимости иностранные инвестфонды. Обычно им нужно, чтобы объект генерировал, может быть, не очень большой, но стабильный денежный поток.

В докризисных условиях оптимальное соотношение доходности и рисков позволяло продать объект со ставкой капитализации в 8–10%. Сейчас это около 12%. Цена зависит от стадии проекта. Девелоперы хотят получить от 25% доходности на свои объекты. Причем даже лондонские девелоперы оперируют именно такими ставками. А в России желают видеть доходность в 30–50%. И чем выше риск, тем выше доходность. При продаже Bazen мы ориентировались на доходность около 15%, это было существенно выше среднерыночных показателей.

– Сколько составляла его заполняемость?

– Около 20%. Стоит отметить, что SRV Group приобретала этот объект, ориентируясь еще на один момент – в этом районе они намереваются развивать крупный девелоперский проект, и покупка этого бизнесцентра являлась частью концепции создания на Охте делового квартала. Когда мы входили в сделку, я понимал что могу подождать, заполнить этот объект и продать дороже. Но также я понимал, что на это уйдет примерно год. Предполагалось, что за этот промежуток времени, вместо того чтобы ждать, пока заполнится объект, я смогу купить другие объекты в начальной стадии. К сожалению, из-за кризиса войти в новые проекты не получилось. В момент, когда кризис начал ощущаться очень серьезно, я приостановил переговоры, находившиеся тогда на начальной стадии.

– Почему, имея деньги от продажи Bazen, вы не вошли в другие проекты? Ведь во время стагнации экономики это дешевле, чем в период роста.

– В проекты нельзя входить, когда все падает. Один из иностранных инвесторов сказал, что входить в проекты на падающем рынке все равно что ловить острый кинжал, который падает. Ты можешь ухватить его за ручку, тогда все получится очень удачно, но можно лишь немного промахнуться, схватиться за лезвие – и будешь весь в крови. При вхождении в проект ты должен быть уверен, что падение не будет продолжаться. На тот момент у меня такой уверенности не было.

– Кроме продажи Bazen ваша компания подыскивала покупателей на бизнес-центр «Строгановский» на Невском проспекте. В результате он был продан финансовой корпорации «Открытие». В чем пожелания и предпочтения иностранных инвесторов отличаются от отечественных покупателей?

– Для российских компаний доходность объекта и размер cash flow, который он генерирует, часто не важны. Отечественные инвесторы ориентируются не на доходность, а на конъюнктуру рынка. Они понимают, что стоимость аренды сильно упала. Но вместе с тем понимают, что рынок находится на дне, что сейчас самое время вкладываться, конвертировать свои деньги в какие-либо проекты и ценности и что дальше находиться «в деньгах» может быть опасно.

Кроме того, россияне, в отличие от иностранных инвесторов, рассматривают наш рынок как безопасный. Они считают, что по уровню безопасности российский рынок можно сравнить с рынками Болгарии или Испании. Но вкладывать в коммерческую недвижимость за границей сложно, мы не знаем законов, которые там действуют, особенностей местных рынков, механизмов, которые на них наиболее эффективны.

Иностранцы не очень хорошо разбираются в механизмах российского рынка. В частности, они практически не пользуются таким привлекательным инструментом, как закрытый паевой инвестиционный фонд. Причем просто потому, что такой инструмент им неизвестен по работе в Европе или Америке.

Можно сказать, что для иностранцев Россия пока еще очень сильно напоминает Африку. Большинство из них не понимает, как здесь строится бизнес. Поэтому, приобретая недвижимость, они хотят, чтобы сделку сопровождали одна из международных аудиторских компаний и международные юристы. Как правило, ктото из большой четверки аудиторов. При этом российский рынок недвижимости не показывает той доходности, которая могла бы быть однозначным стимулом для иностранных инвесторов. Разумеется, иностранцы сейчас находятся в ожидании, которое продлится не месяц и не два. В предыдущий период им понадобилось примерно пять лет, чтобы начать более-менее массово вкладываться в российскую недвижимость. Это произошло только в 2005 году, тогда как экономика стабильно росла с 2000 года.

– Когда же эта тенденция может возобновиться?

– Точно спрогнозировать это сложно, но сейчас я наблюдаю одну очень положительную для нашего рынка тенденцию. Израильские компании, которые являются самыми дальновидными инвесторами, начали активно интересоваться петербургской и московской недвижимостью. Согласно данным израильского офиса NAI, среди инвесторов из этой страны Россия рассматривается как один из самых привлекательных рынков.

– В начале 2000-х годов иностранным инвесторам понадобилось пять лет, чтобы «распробовать» инвестиции в российскую недвижимость. Не получится ли, что когда они соберутся в Россию в этот раз, на нашем рынке вслед за ростом наступит очередной спад?

– Мне так не кажется. До 1990-х годов мы были совсем непонятной Западу страной. В течение 1990-х в России появились первые рисковые бизнесмены, и в 1998 году мы подтвердили свою непредсказуемость, объявив дефолт. Сейчас Россия стала более понятной и предсказуемой. Отечественная экономика все больше интегрируется в мировую экономику. Кроме того, на петербургском рынке прочно обосновались скандинавские компании, которые вели здесь свой бизнес даже во время кризиса.

– Когда же, по вашим прогнозам, рынок перестанет падать?

– С осени прошлого года падение арендных ставок прекратилось, и рынок аренды коммерческой недвижимости находится в неустойчивом равновесии. Где-то ставки падают, где-то растут. Тем не менее я жду роста ставок. Могу привести простой пример: в 1998 году цены на жилье в одном из объектов бизнес-класса упали до $250 за метр и сохранялись на этом уровне до следующего лета. А уже в сентябре мы продавали этот объект по $320, в октябре – уже по $350. Тогда рынок стал очень быстро восстанавливаться. Я прогнозирую, что в августе этого года практически во всех сегментах рынка недвижимости может начаться рост цен.

– Раньше в недвижимость часто вкладывались в инвестиционных целях. Не кажется ли вам, что во время кризиса недвижимость несколько дискредитировала себя как инструмент инвестиций?

– Недвижимость дискредитировала себя ровно в той же степени, что и, например, золото. В начале кризиса унция золота стоила под $900, а потом упала и стала 700, затем снова стала дорожать и сейчас бьет все исторические рекорды. Наверное, не совсем правильно сравнивать золото и недвижимость, но мы понимаем, что за периодом рецессии последует период, когда деньги выплеснутся на рынки, а цены начнут расти. Сначала на товары первой необходимости, а потом и на другие товарные группы. В том числе и на недвижимость.

Я не могу гарантировать, что сейчас экономика России стабилизировалась и будет теперь только расти. Более того, есть вероятность, что мы вступаем во вторую волну кризиса, которая будет характеризоваться в первую очередь высоким уровнем инфляции. Вопрос, во что в таких условиях вкладывать деньги. Фондовый рынок может показать как большой рост, так и резкое падение. Эта волатильность для многих неприемлема. Цены на золото также колеблются достаточно сильно. А можно вкладываться в недвижимость, в том числе с помощью таких инструментов, как закрытые паевые инвестиционные фонды. Таким образом можно обезопасить себя от колебаний и получить практически гарантированную прибыль.

– Где гарантия, что на жилом и коммерческом рынке снова не надуется пузырь?

– Я гарантирую, что он надуется. Вопрос вызывают только его размеры. Мне понравилось высказывание одного американского экономиста: «Почему-то в 2005 году многие решили, что кризисные явления прекратились. Это все равно что в одно из жарких лет, которые затянулись до октября, заявить, что зима не наступит никогда». Зима, конечно, наступила, и была очень холодной. Но за зимой всегда наступают весна и лето.

Другое дело, что теперь российские девелоперы будут держать в уме возможность наступления зимы, как это делают западные девелоперы. В Европе и Америке никто единовременно не реализует масштабных проектов по строительству, например, миллионов квадратных метров жилья. Там возводят очередями по 50–100 тыс. квадратных метров, корректируя темпы в зависимости от конъюнктуры рынка. Кроме того, на Западе каждая фаза проекта завершается тем, что продается инвестиционному фонду. А у отечественных девелоперов просто не было опыта работы на рынке, который переживает длительную стагнацию.

– Насколько сократилось количество продаж объектов недвижимости в период кризиса и как этот рынок будет восстанавливаться?

– В прошлом году на рынке было зафиксировано 11 инвестиционных продаж. В этом году их может быть больше 50. Уже сегодня идет достаточно много процессов due diligence.

– Becar ведет бизнес как в Петербур ге, так и в Москве. Причем вы больше времени проводите именно в Москве. В чем отличия рынков этих городов?

– В Москве бизнес-процессы идут более активно, чем в Петербурге. Хотя игроки на обоих этих рынках по большей части уже одни и те же компании. Некое отставание петербургского рынка от московского есть, но оно не очень существенное.

– Насколько снизились цены на объекты недвижимости после кризиса?

– Цены на продажу объектов недвижимости в сегменте складов и офисов упали более чем на 50%, в ритейле падение в среднем составило 35–40%, а на самые хорошие объекты цена снизилась лишь на 15–20%. Цены на аренду упали в такой же пропорции.

– Сегодня многие объекты коммерческой недвижимости стоят без арендаторов. Насколько целесообразно инвестировать в офисные комплексы или торговые центры?

– Многие прогнозируют, что в течение двух лет новые здания строить нецелесообразно. Сейчас около 400 тыс. кв. м офисных площадей стоят пустые, это правда. Но их можно заполнить всего за год, если экономика Петербурга опять начет активно расти.

– В рамках Becar действует много разных направлений. Почему вы приняли решение строить диверсифицированный бизнес?

– В 1992 году я создал агентство недвижимости и первый год оказывал только брокерские услуги. Затем в рамках компании начало развиваться девелоперское и строительное направление. Потом начали заниматься и управлением объектов. Каждое направление казалось мне очень перспективным, поэтому я и выходил на этот рынок. И пока на всех направлениях нам удавалось добиваться успеха. За исключением, наверное, строительства. После нескольких лет работы на этом рынке я закрыл строительную компанию: выгоднее отдавать эти работы на аутсорсинг. Без диверсификации бизнеса мне было бы сложно строить федеральную компанию. Например, работа на рынке управления объектами дала нам возможность выйти на московский рынок.

Сейчас у нас больше 1,1 млн метров в обслуживании как в Москве, так и в Петербурге, что придает нам статус федеральной компании. А без этого статуса мы бы не смогли начать сотрудничество с NAI. Это, в свою очередь, лишило бы нас ряда очень перспективных клиентов и партнеров, для которых принципиально сотрудничать с представителем глобального бренда.