Назад
1 Сентября 2010, 13:45
Банкиров интересует жилищный вопрос
Ситуация в сфере кредитования строительных компаний начинает меняться в лучшую сторону. Ставки кредитования девелоперских проектов, как и ставки по кредитованию физических лиц, перестали носить заградительный характер. Правда, выбирая между потенциальными заемщиками, банкиры пока предпочитают поддерживать тех, кто строит жилье: этот рынок, по их мнению, сейчас более понятен и привлекателен.
Риск на риске
«Падение качества активов и, как следствие, снижение их стоимости – проблема, с которой столкнулись все банки», – говорит первый заместитель председателя правления ОАО «Банк ВТБ Северо-Запад» Евгений Новиков. По его словам, на получение финансирования сегодня могут рассчитывать лишь две группы проектов. Первая группа – уже запущенные проекты, по которым сформирован понятный денежный поток. Их оценка – дело простое: вся дискуссия ведется вокруг ставок дисконтирования и рисков сохранения арендаторов. Стоимость формируется от доходной базы. Вторая – проекты с жесткой концепцией, не подлежащей пересмотру, по которой утверждена проектная документация. Поскольку выход из подобного проекта – дело дорогое, у банка есть уверенность, что девелопер доведет его до конца. «Но для положительного решения о кредитовании такого проекта необходимо, чтобы был серьезно представлен маркетинговый раздел, из которого следует, что платежеспособный спрос на данный объект будет иметь место. Что касается объектов с неопределенной концепцией, то их мы стараемся вообще не брать в залог, так как невозможно посчитать их стоимость», – отмечает Евгений Новиков.
Отсутствие проектного финансирования – среди главных рисков строительного сектора. «Сейчас на балансе банков числятся солидные объемы недостроенных проектов, которые являются мертвым грузом. Вероятность того, что банки станут более лояльны к девелоперам и начнут, как и ранее, кредитовать «бумажные» проекты, остается очень низкой. Хорошие шансы по привлечению проектного финансирования остаются у девелоперов, портфели которых имеют большую долю готовых проектов, приносящих операционный доход», – говорит Анатолий Высоцкий, аналитик отдела анализа рынка акций ЗАО «ТКБ Капитал». Александр Игнатюк, аналитик ЗАО ИК «Энергокапитал», соглашается с ним. Он предполагает, что в настоящий момент у банков в залогах находится недвижимости на сумму приблизительно в 14 трлн рублей, причем до 10% этой суммы составляет стоимость залогов, перешедших на баланс банков. «Банковские менеджеры просто не знают, что делать с таким объемом недвижимости, и боятся новых поступлений», – считает г-н Игнатюк. Он подтверждает, что банкиров сегодня интересуют не столько финансовые расчеты, сколько маркетинговый план по каждому конкретному проекту. В секторе коммерческой недвижимости сейчас рынок покупателя, а не рынок продавца, как это было два года назад, говорит Александр Игнатюк.
Ставки снижены
«На рынке сложилась ситуация, при которой предложение коммерческой недвижимости в любом сегменте превышает спрос на нее. С точки зрения долгосрочной перспективы наиболее предпочтительным выглядит все же финансирование отелей и бизнес-центров: это дорогие, ликвидные активы, которые можно легко реализовать», – рассуждает Георгий Кабаков, начальник управления по работе с корпоративными клиентами банка БФА. По мнению г-на Игнатюка, сейчас банкам наиболее интересны качественные логистические комплексы и частично торговые объекты и помещения. «На сегодня некоторые банки охотно кредитуют приобретение встроенных помещений коммерческого назначения – до 100 млн рублей. Для финансирования крупных проектов коммерческой недвижимости банкам интересны проекты с высокой долей собственных средств девелопера (50% и более) и с высокой доходностью», – говорит Сергей Федоров, исполнительный директор Praktis CB.
По офисным же площадям только стабилизации спроса можно ожидать не ранее 2012 года. Председатель правления банка «Возрождение» Людмила Гончарова уверена: спрос на офисную коммерческую недвижимость мал из-за того, что большую часть офисов используют компании, которые сильно пострадали во время кризиса. Соответственно, для восстановления кредитования этого сегмента необходимо восстановление экономики. В то же время в прошлом году у банка был ряд проектов по финансированию именно офисной недвижимости. Например, участие в финансирование проекта «Единый центр документов» (ЕЦД) на улице Красного Текстильщика, который устроен по принципу «единого окна»: государственные и коммерческие структуры независимо сосуществуют на одной территории. Таким образом, центр востребован арендаторами, поскольку высокая проходимость обеспечена круглый год.
Консультант по инвестиционным проектам NAI Becar Андрей Бойков считает, что в коммерческой недвижимости перспективность проекта сейчас определяется локацией. «Локация земельного участка под развитие – это основа успешности проекта», – убежден он. Даже гостиничные объекты, у которых срок окупаемости по сравнению с другими объектами коммерческой недвижимости самый длительный, а затраты, как правило, самые высокие, сегодня могут быть успешными и эффективными при условии хорошей локации участка и участии международного оператора, который привлекается на этапе проектирования. Сейчас, по словам г-на Бойко, профицит на рынке коммерческой недвижимости очевиден: в складском сегменте – около 40%, в офисном – 30%.
Впрочем, успех проекта определяют не только маркетинг и локация, но и те условия, на которых он получает финансирование. Банкиры сами подтверждают, что увеличение срока реализации проекта на 20–30% повышает его себестоимость на 15–20%. На протяжении последних полутора лет условия кредитов были неприемлемы для девелоперов. Однако с весны 2009 года ставки по кредитам сократились более чем в полтора раза. Сейчас, по оценкам экспертов, средние ставки в Петербурге при кредитовании девелоперских проектов установились в пределах 16–18% годовых.
«В течение года условия кредитования лучших проектов выйдут на приемлемый уровень как по величине процентов, так и по срокам. А это моментально повысит привлекательность девелопмента новых площадок», – считает Николай Казанский, генеральный директор Colliers International SPb. «По двум проектам из числа тех, которые мы консультируем, ставка по пятилетнему кредиту достигает 11,5% годовых в рублях. Это проекты реконструкции ТЦ и МФК», – приводит пример Федоров. Сами банкиры говорят о еще более низких процентных ставках для строителей. Ставки по годовым кредитам в рублях для клиентов с хорошим финансовым положением составляют сегодня 9–13% годовых, уверяет управляющий директор дирекции по работе с крупными клиентами ОАО «Банк ВТБ Северо-Запад» Александр Одношивкин. «Мы предлагаем заемщикам ставку, на 2–3% превышающую ставки Сбербанка или ВТБ, но компенсируем эту разницу высокой скоростью взаимодействия с клиентом и гибкостью в части структурирования сделок. Мы не конкурируем с банками с государственным участием по величине ставки и срокам кредитования», – рассказывает Андрей Денисенков, директор департамента проектного финансирования инвестбанка «КИТ Финанс». Диапазон ставок на рынке стабилизировался, и в ближайшее время предпосылок для каких-либо дальнейших драматических снижений по ставкам не наблюдается, считает банкир.
Реальный сектор
Рынок жилой недвижимости сейчас более понятен и привлекателен для банкиров. Сегодня большинству банков интересно кредитование именно жилой недвижимости по причине более быстрого возврата инвестиций (примерно три года) и лучшего понимания конечного спроса, считает Сергей Федоров.
Проекты коммерческой недвижимости смотрятся менее привлекательно для инвестиций в текущих рыночных условиях из-за высокой зависимости от внешнего финансирования. «Основной плюс жилого проекта состоит в возможности генерации денежных потоков еще на стадии строительства за счет предварительных продаж, что позволяет девелоперу самостоятельно рефинансировать проект. Мы проанализировали ряд проектов на различных стадиях готовности, принадлежащих публичным девелоперам, и пришли к выводу, что на старте жилого проекта расходуется лишь 10% собственных средств, а в последующем предварительные продажи позволят самостоятельно рефинансировать проект», – говорит г-н Высоцкий. По мнению Александра Игнатюка, в этом секторе крупнейшие девелоперы «идут на своеобразный раздел риска с государством, при котором до 70% продаж новостроек принимают на себя различные программы государственных закупок». «Такие проекты банки с удовольствием кредитуют по низким ставкам от 10 до 13%. К концу 2010 года – середине 2011 года на подобные ставки смогут рассчитывать и более мелкие девелоперы, которым госпрограммы поддержки «по статусу» не положены», – считает эксперт.
Жилищное строительство подстегивает и возрождение ипотечного рынка. Ставки по ипотечным проектам сейчас упали от запретительных заоблачных 25% в рублях во время кризиса до 10–11% в валюте и 13–14% в рублях. Также есть ряд совместных проектов, как, например, у банка Санкт-Петербург и ЗАО «Балтийская жемчужина». «В сегменте ипотечных продаж знаковым событием стало снижение ВТБ и Сбербанком первоначального взноса по кредитам до 10%, тогда как в прошлом году необходимо было внести минимум 30%», – рассуждает г-н Игнатюк, предполагая, что объем сделок по ипотеке к концу 2010 года приблизится к 10–15% продаж жилой недвижимости в СанктПетербурге. В 2010 году государство намерено направить 250 млрд рублей ($8,5 млрд) на стимулирование снижения ипотечных ставок до 10–11%. Позитивным фактором для девелоперов является и то, что льготные ипотечные кредиты будут выдаваться исключительно для покупки квартир на первичном рынке, говорит Высоцкий.
Интерес банков к жилой недвижимости отмечает и Николай Казанский. «Имеющийся объем предложения будет распродан довольно быстро, ведь строительным компаниям надо обеспечивать себя работой над новыми проектами», – считает он. Банкиры не отрицают, что сейчас им выгоднее кредитовать именно жилую недвижимость. Александр Одношивкин указывает на то, что сейчас на рынке жилой недвижимости отмечается оживление: многие проекты, приостановленные в кризис, размораживаются, появляются также новые. «Количество заявок, поступающих в банк от застройщиков, постепенно увеличивается. В первом полугодии 2010 года банк предоставил строительным компаниям кредитов на сумму 19,6 млрд рублей, что на 22,5% превышает показатели первого полугодия 2009 года», – приводит цифры г-н Одношивкин.
«В первую в очередь нас интересуют объекты жилой недвижимости, поскольку их рентабельность и срок реализации меньше, чем у коммерческих проектов, – подтверждает Андрей Денисенков из «КИТ Финанс». – Ситуация на рынке жилой недвижимости значительно улучшилась, поэтому, если мы уверены в проекте: удовлетворены скоростью продаж и прогнозами независимых экспертов, то готовы предоставлять проектное финансирование». Так, по словам банкира в этом году «КИТ Финанс» начал реализацию нескольких проектов жилищного строительства в Санкт-Петербурге и Московской области. Совокупная сумма одобренных сделок составила несколько миллиардов рублей. «Сегодня мы выдаем новые кредиты только на проекты в сфере строительства жилой недвижимости. Преимущественно это небольшие проекты по строительству многоэтажного жилья экономкласса, но есть и проекты в сфере коттеджного строительства, но также экономкласса», – говорит г-жа Гончарова из банка «Возрождение».
Перспективы развития кредитования девелоперов в отличие от прошлых лет прогнозировать никто не берется. Несмотря на то что банкиры смягчили свои требования в отношении строителей, интерес финансистов к строящимся объектам остается выборочным. Зачастую вопрос прохождения кредитного комитета является вопросом личных отношений банковских менеджеров и руководителей девелоперских групп, полагает Александр Игнатюк.
Георгий Кабаков прогнозирует позитивный сценарий развития рынка коммерческой недвижимости. «Мы видим повышение деловой активности и интереса к рынку недвижимости со стороны крупных инвесторов. В планы нашего банка входит работа с экспортно-кредитными агентствами и западными генеральными подрядчиками для привлечения долгосрочного международного финансирования строительных проектов в СанктПетербурге и Москве. Приоритетов по видам недвижимости у нас нет, главное – качество проекта и его доходность», – рассказывает Денисенков. Николай Казанский тоже уверен, что новый расцвет приобретений в сфере девелопмента придется на вторую половину 2010 – 2011 год. «Вслед за «жилым» девелопментом, наступит оживление и офисного сектора, есть шансы и для начала реализации нескольких новых проектов торговых центров», – говорит он. Несмотря на распространенное мнение о том, что Петербург перенасыщен коммерческой недвижимостью, некоторые районы до сих пор остаются недообеспеченными, и, чтобы выводить объекты в фазе роста рынка в 2013–14 годах, начинать их строительство нужно уже в ближайшие два года, считает эксперт.
«Падение качества активов и, как следствие, снижение их стоимости – проблема, с которой столкнулись все банки», – говорит первый заместитель председателя правления ОАО «Банк ВТБ Северо-Запад» Евгений Новиков. По его словам, на получение финансирования сегодня могут рассчитывать лишь две группы проектов. Первая группа – уже запущенные проекты, по которым сформирован понятный денежный поток. Их оценка – дело простое: вся дискуссия ведется вокруг ставок дисконтирования и рисков сохранения арендаторов. Стоимость формируется от доходной базы. Вторая – проекты с жесткой концепцией, не подлежащей пересмотру, по которой утверждена проектная документация. Поскольку выход из подобного проекта – дело дорогое, у банка есть уверенность, что девелопер доведет его до конца. «Но для положительного решения о кредитовании такого проекта необходимо, чтобы был серьезно представлен маркетинговый раздел, из которого следует, что платежеспособный спрос на данный объект будет иметь место. Что касается объектов с неопределенной концепцией, то их мы стараемся вообще не брать в залог, так как невозможно посчитать их стоимость», – отмечает Евгений Новиков.
Отсутствие проектного финансирования – среди главных рисков строительного сектора. «Сейчас на балансе банков числятся солидные объемы недостроенных проектов, которые являются мертвым грузом. Вероятность того, что банки станут более лояльны к девелоперам и начнут, как и ранее, кредитовать «бумажные» проекты, остается очень низкой. Хорошие шансы по привлечению проектного финансирования остаются у девелоперов, портфели которых имеют большую долю готовых проектов, приносящих операционный доход», – говорит Анатолий Высоцкий, аналитик отдела анализа рынка акций ЗАО «ТКБ Капитал». Александр Игнатюк, аналитик ЗАО ИК «Энергокапитал», соглашается с ним. Он предполагает, что в настоящий момент у банков в залогах находится недвижимости на сумму приблизительно в 14 трлн рублей, причем до 10% этой суммы составляет стоимость залогов, перешедших на баланс банков. «Банковские менеджеры просто не знают, что делать с таким объемом недвижимости, и боятся новых поступлений», – считает г-н Игнатюк. Он подтверждает, что банкиров сегодня интересуют не столько финансовые расчеты, сколько маркетинговый план по каждому конкретному проекту. В секторе коммерческой недвижимости сейчас рынок покупателя, а не рынок продавца, как это было два года назад, говорит Александр Игнатюк.
Ставки снижены
«На рынке сложилась ситуация, при которой предложение коммерческой недвижимости в любом сегменте превышает спрос на нее. С точки зрения долгосрочной перспективы наиболее предпочтительным выглядит все же финансирование отелей и бизнес-центров: это дорогие, ликвидные активы, которые можно легко реализовать», – рассуждает Георгий Кабаков, начальник управления по работе с корпоративными клиентами банка БФА. По мнению г-на Игнатюка, сейчас банкам наиболее интересны качественные логистические комплексы и частично торговые объекты и помещения. «На сегодня некоторые банки охотно кредитуют приобретение встроенных помещений коммерческого назначения – до 100 млн рублей. Для финансирования крупных проектов коммерческой недвижимости банкам интересны проекты с высокой долей собственных средств девелопера (50% и более) и с высокой доходностью», – говорит Сергей Федоров, исполнительный директор Praktis CB.
По офисным же площадям только стабилизации спроса можно ожидать не ранее 2012 года. Председатель правления банка «Возрождение» Людмила Гончарова уверена: спрос на офисную коммерческую недвижимость мал из-за того, что большую часть офисов используют компании, которые сильно пострадали во время кризиса. Соответственно, для восстановления кредитования этого сегмента необходимо восстановление экономики. В то же время в прошлом году у банка был ряд проектов по финансированию именно офисной недвижимости. Например, участие в финансирование проекта «Единый центр документов» (ЕЦД) на улице Красного Текстильщика, который устроен по принципу «единого окна»: государственные и коммерческие структуры независимо сосуществуют на одной территории. Таким образом, центр востребован арендаторами, поскольку высокая проходимость обеспечена круглый год.
Консультант по инвестиционным проектам NAI Becar Андрей Бойков считает, что в коммерческой недвижимости перспективность проекта сейчас определяется локацией. «Локация земельного участка под развитие – это основа успешности проекта», – убежден он. Даже гостиничные объекты, у которых срок окупаемости по сравнению с другими объектами коммерческой недвижимости самый длительный, а затраты, как правило, самые высокие, сегодня могут быть успешными и эффективными при условии хорошей локации участка и участии международного оператора, который привлекается на этапе проектирования. Сейчас, по словам г-на Бойко, профицит на рынке коммерческой недвижимости очевиден: в складском сегменте – около 40%, в офисном – 30%.
Впрочем, успех проекта определяют не только маркетинг и локация, но и те условия, на которых он получает финансирование. Банкиры сами подтверждают, что увеличение срока реализации проекта на 20–30% повышает его себестоимость на 15–20%. На протяжении последних полутора лет условия кредитов были неприемлемы для девелоперов. Однако с весны 2009 года ставки по кредитам сократились более чем в полтора раза. Сейчас, по оценкам экспертов, средние ставки в Петербурге при кредитовании девелоперских проектов установились в пределах 16–18% годовых.
«В течение года условия кредитования лучших проектов выйдут на приемлемый уровень как по величине процентов, так и по срокам. А это моментально повысит привлекательность девелопмента новых площадок», – считает Николай Казанский, генеральный директор Colliers International SPb. «По двум проектам из числа тех, которые мы консультируем, ставка по пятилетнему кредиту достигает 11,5% годовых в рублях. Это проекты реконструкции ТЦ и МФК», – приводит пример Федоров. Сами банкиры говорят о еще более низких процентных ставках для строителей. Ставки по годовым кредитам в рублях для клиентов с хорошим финансовым положением составляют сегодня 9–13% годовых, уверяет управляющий директор дирекции по работе с крупными клиентами ОАО «Банк ВТБ Северо-Запад» Александр Одношивкин. «Мы предлагаем заемщикам ставку, на 2–3% превышающую ставки Сбербанка или ВТБ, но компенсируем эту разницу высокой скоростью взаимодействия с клиентом и гибкостью в части структурирования сделок. Мы не конкурируем с банками с государственным участием по величине ставки и срокам кредитования», – рассказывает Андрей Денисенков, директор департамента проектного финансирования инвестбанка «КИТ Финанс». Диапазон ставок на рынке стабилизировался, и в ближайшее время предпосылок для каких-либо дальнейших драматических снижений по ставкам не наблюдается, считает банкир.
Реальный сектор
Рынок жилой недвижимости сейчас более понятен и привлекателен для банкиров. Сегодня большинству банков интересно кредитование именно жилой недвижимости по причине более быстрого возврата инвестиций (примерно три года) и лучшего понимания конечного спроса, считает Сергей Федоров.
Проекты коммерческой недвижимости смотрятся менее привлекательно для инвестиций в текущих рыночных условиях из-за высокой зависимости от внешнего финансирования. «Основной плюс жилого проекта состоит в возможности генерации денежных потоков еще на стадии строительства за счет предварительных продаж, что позволяет девелоперу самостоятельно рефинансировать проект. Мы проанализировали ряд проектов на различных стадиях готовности, принадлежащих публичным девелоперам, и пришли к выводу, что на старте жилого проекта расходуется лишь 10% собственных средств, а в последующем предварительные продажи позволят самостоятельно рефинансировать проект», – говорит г-н Высоцкий. По мнению Александра Игнатюка, в этом секторе крупнейшие девелоперы «идут на своеобразный раздел риска с государством, при котором до 70% продаж новостроек принимают на себя различные программы государственных закупок». «Такие проекты банки с удовольствием кредитуют по низким ставкам от 10 до 13%. К концу 2010 года – середине 2011 года на подобные ставки смогут рассчитывать и более мелкие девелоперы, которым госпрограммы поддержки «по статусу» не положены», – считает эксперт.
Жилищное строительство подстегивает и возрождение ипотечного рынка. Ставки по ипотечным проектам сейчас упали от запретительных заоблачных 25% в рублях во время кризиса до 10–11% в валюте и 13–14% в рублях. Также есть ряд совместных проектов, как, например, у банка Санкт-Петербург и ЗАО «Балтийская жемчужина». «В сегменте ипотечных продаж знаковым событием стало снижение ВТБ и Сбербанком первоначального взноса по кредитам до 10%, тогда как в прошлом году необходимо было внести минимум 30%», – рассуждает г-н Игнатюк, предполагая, что объем сделок по ипотеке к концу 2010 года приблизится к 10–15% продаж жилой недвижимости в СанктПетербурге. В 2010 году государство намерено направить 250 млрд рублей ($8,5 млрд) на стимулирование снижения ипотечных ставок до 10–11%. Позитивным фактором для девелоперов является и то, что льготные ипотечные кредиты будут выдаваться исключительно для покупки квартир на первичном рынке, говорит Высоцкий.
Интерес банков к жилой недвижимости отмечает и Николай Казанский. «Имеющийся объем предложения будет распродан довольно быстро, ведь строительным компаниям надо обеспечивать себя работой над новыми проектами», – считает он. Банкиры не отрицают, что сейчас им выгоднее кредитовать именно жилую недвижимость. Александр Одношивкин указывает на то, что сейчас на рынке жилой недвижимости отмечается оживление: многие проекты, приостановленные в кризис, размораживаются, появляются также новые. «Количество заявок, поступающих в банк от застройщиков, постепенно увеличивается. В первом полугодии 2010 года банк предоставил строительным компаниям кредитов на сумму 19,6 млрд рублей, что на 22,5% превышает показатели первого полугодия 2009 года», – приводит цифры г-н Одношивкин.
«В первую в очередь нас интересуют объекты жилой недвижимости, поскольку их рентабельность и срок реализации меньше, чем у коммерческих проектов, – подтверждает Андрей Денисенков из «КИТ Финанс». – Ситуация на рынке жилой недвижимости значительно улучшилась, поэтому, если мы уверены в проекте: удовлетворены скоростью продаж и прогнозами независимых экспертов, то готовы предоставлять проектное финансирование». Так, по словам банкира в этом году «КИТ Финанс» начал реализацию нескольких проектов жилищного строительства в Санкт-Петербурге и Московской области. Совокупная сумма одобренных сделок составила несколько миллиардов рублей. «Сегодня мы выдаем новые кредиты только на проекты в сфере строительства жилой недвижимости. Преимущественно это небольшие проекты по строительству многоэтажного жилья экономкласса, но есть и проекты в сфере коттеджного строительства, но также экономкласса», – говорит г-жа Гончарова из банка «Возрождение».
Перспективы развития кредитования девелоперов в отличие от прошлых лет прогнозировать никто не берется. Несмотря на то что банкиры смягчили свои требования в отношении строителей, интерес финансистов к строящимся объектам остается выборочным. Зачастую вопрос прохождения кредитного комитета является вопросом личных отношений банковских менеджеров и руководителей девелоперских групп, полагает Александр Игнатюк.
Георгий Кабаков прогнозирует позитивный сценарий развития рынка коммерческой недвижимости. «Мы видим повышение деловой активности и интереса к рынку недвижимости со стороны крупных инвесторов. В планы нашего банка входит работа с экспортно-кредитными агентствами и западными генеральными подрядчиками для привлечения долгосрочного международного финансирования строительных проектов в СанктПетербурге и Москве. Приоритетов по видам недвижимости у нас нет, главное – качество проекта и его доходность», – рассказывает Денисенков. Николай Казанский тоже уверен, что новый расцвет приобретений в сфере девелопмента придется на вторую половину 2010 – 2011 год. «Вслед за «жилым» девелопментом, наступит оживление и офисного сектора, есть шансы и для начала реализации нескольких новых проектов торговых центров», – говорит он. Несмотря на распространенное мнение о том, что Петербург перенасыщен коммерческой недвижимостью, некоторые районы до сих пор остаются недообеспеченными, и, чтобы выводить объекты в фазе роста рынка в 2013–14 годах, начинать их строительство нужно уже в ближайшие два года, считает эксперт.
Назад
Спецвыпуск
Склады, логистика и индустриальная недвижимость
При поддержке
Загрузка...