Лом концепций

Есть вакансия
Стабилизация экономической ситуации в стране и рост потребительского спроса позволили ритейлерам возобновить и начать расширять деятельность. Эксперты констатируют, что в 2010 году ритейлеры стали открывать магазины в форматах меньшего размера, чем до кризиса, обеспечивая объем продаж, сопоставимый с магазинами большого формата. Кроме того, как отмечает Олеся Черданцева, руководитель отдела аналитики рынков торговой недвижимости и инвестиций Jones Lang LaSalle, арендаторы стали внимательнее отслеживать успешность своих магазинов, и в случае снижения посещаемости и выручки, стремятся договариваться о скидках на арендные ставки. Основной тенденцией стала ориентация арендаторов на качественные торговые центры с хорошо проработанной  концепцией. «При выборе торгового комплекса ритейлеры хотят понимать, в чем его уникальность, что отличает его от других торговых центров» – говорит Галина Малиборская, директор департамента торговой недвижимости Colliers International. Впрочем, главная уникальность, которая интересует ритейлеров, это посещаемость торгового центра.
По мере того, как рынок начал оживать, доля свободных площадей сократилась с 11% во II квартале до 7% в III квартале 2010 года. Эксперты «НДВ-Недвижимости» отмечают увеличивающуюся дифференциацию объектов. С одной стороны торговые центры с выгодным расположением и грамотной концепцией, полностью заполненные и с высокой посещаемостью. С другой – неудачно расположенные, со слабой концепцией и 30—40% долей вакантных площадей. Сюда арендаторы придут только после того, как закончится более качественное предложение.
На процентах
По данным компании Cushman&Wakefield, нынешний уровень ставок аренды  приравнивается к показателям первого полугодия 2007 года (в галереях качественных торговых центров $2,2 тыс. за кв. м в год), на 8,3% ниже ставок первого полугодия 2009 года, на 21,4% – меньше ставок II-го полугодия 2008 года, и на 31,3% – ниже уровня ставок I-го полугодия 2008 года.
Рост спроса на качественные торговые помещения в Москве в 2010 году способствовал пересмотру коммерческих условий для арендаторов. По данным компании Colliers International, если в 2009 году преобладала схема оплаты аренды как процента с оборота при низкой или нулевой фиксированной части, то в течение 2010 года фикс увеличивался. Кроме того, в успешных торговых комплексах остались в прошлом такие льготы для арендаторов, как отделка помещения за счет собственника здания, бесплатное пользование им в течение 1-2 месяцев, включение в ставку аренды эксплуатационных расходов и коммунальных платежей и другие преференции.
В 2011 году, по данным компании NAI Becar, рост ставок аренды на наиболее ликвидные площади составит 10-15%. Последней тенденцией в сфере арендных платежей называют «step-rent» – ступенчатое увеличение арендной ставки. Принцип этой оплаты заключается в том, что в первый год  арендатор платит минимальную ставку, на второй год – ставка чуть увеличивается, причем увеличение не всегда привязывается к проценту, и может составлять некую константу в долларах по курсу  и другое, «step rent» может быть растянут на три года и больше. «Эту схему применяют для любого типа арендатора. Как правило, если арендатор снимает меньше 100 кв.м., то ему труднее получить от арендодателя такие условия, тем не менее, бывают и исключения. Данная схема выгодна как арендаторам – тем, что сэкономленную на арендной ставке сумму он потратит на маркетинговый бюджет, так и собственникам» – комментирует Красильников Илья, ведущих специалист по работе с брендами NAI Becar. Несмотря на то, что российские собственники всегда стремятся к максимальной и постоянной прибыли с каждого квадратного метра своего объекта, схема step-rent для них также выгодна, поскольку арендатор будет усиливать рекламу своего магазина, и в целом генерировать покупательский поток в торговый центр, считают эксперты.

Пещера приключений
2009 года стал переломным в отношении к концепции объекта. Поэтому ТЦ, которые открывались в 2010 году, отнеслись к этому гораздо серьезнее. Так, в июне на Каширском шоссе открылся ТРЦ  Vegas (Crocus Group), общая площадь которого составляет 390 тыс. кв.м. Андрей Панфилов, директор департамента торговой недвижимости консалтинговой компании RRG: «Помимо того, что ТРЦ «Вегас» – проект крупного формата, его основным преимуществом является развлекательная составляющая». Это 18-метровое колесо обозрения под крышей, башня падения в центр ледовой арены, кинотеатр 5D, скалодром, «Пещера приключений», четырехэтажный лабиринт, мото и автодром, инновационные видеоигры.
Также крупнейшим из введенных в 2010 году торговых объектов стал ТРЦ «Рио» в г. Реутов, общей площадью около 175 тыс. кв.м. Эксперты считают, что данный проект стартовал удачно. На момент сдачи в эксплуатацию торгово-развлекательный центр был полностью сдан в аренду.  А в конце ноября открылся еще один знаковый проект, на который эксперты возлагают большие надежды, – это ТРЦ «Гагаринский», реализуемый совместно с группой Auchan и Московским станкостроительным заводом имени С. Орджоникидзе, общая площадь – 200 тыс. кв.м, GLA – 70 тыс. кв.м. В декабре компания AFI Development планирует открыть ТРЦ Mall of Russia, являющийся частью центрального ядра ММДЦ «Москва-Сити».
Кроме перечисленных проектов, до конца года заявлены к открытию еще по меньшей мере пять торговых объектов. По данным компании Knight Frank, ввод некоторых из них может быть перенесен, но в случае их открытия в срок прирост предложения в IV квартале  составит почти 600 тыс. кв.м.
Кризис заставил задуматься девелоперов и инвесторов о стратегии своего развития – они стали действовать более точечно, но гораздо эффективнее. Например, открытый в апреле 2010 года в Северном Бутово ТЦ «Вива» общей площадью 32 тыс. кв. м.  «Его конкурентное преимущество состоит в том, что он открылся в зоне охвата 300 тыс. человек, где до него не было ни одного профессионального торгового объекта» – отмечает Галина Малиборская, директор департамента торговой недвижимости Colliers International. Кроме того, добавляет эксперт, девелопер и брокер собрал сильный пул якорных арендаторов, в том числе продуктовый гипермаркет, гипермаркет бытовой техники MediaMarkt.
Ритейлеры
В 2010 году в Москву активно продолжали приходить международные ритейлеры. «Причиной этому послужил, как ни странно, мировой финансовый кризис, поменявший «входные условия» для ритейлеров в лучшую сторону: значительно сократились ставки аренды, уменьшился объем начальных инвестиций» – комментирует Андрей Панфилов, директор департамента торговой недвижимости консалтинговой компании RRG. Благодаря этому готовящиеся к выходу на рынок еще в 2005-2006 годах международные сети смогли открыть свои первые представительства в России в начале 2009 года и закрепить успех в 2010 году: H&M, River Island, Ipekyol, New look, Bebe, Gap.
В 2010 году свои первые магазины открыли Uniqlo, Miss Selfridge, Converse, Kiabi, Coeur de Lion, Steve Madden, Payless и другие. Наибольшего внимания заслуживает появление на российском рынке торговой марки Uniqlo, японской сети одежды, первый магазин которой весной открылся в ТРЦ "Атриум", второй – в конце ноября в ТРЦ "Мега Белая Дача". Весной 2010 года Uniqlo откроется в Mall of Russia, переговоры об аренде еще не завершены. Этот ритейлер планирует продолжить активное развитие в России и в перспективе способен оказать серьезную конкуренцию крупнейшим одежным сетям, представленным на рынке, считают эксперты.
В кризисный и послекризисный период отмечается сдвиг спроса в более низкие ценовые сегменты, поэтому комфортнее всего на протяжении этого года чувствовали себя компании, работающие в формате дискаунтеров, отмечают эксперты. В качестве примера можно привести сеть DIY-гипермаркетов "Наш дом", где товары на 15-20% дешевле, чем у конкурентов. «Несмотря на то, что средний чек в кризисные месяцы уменьшился, падения дохода за этот период сеть не ощутила, так как количество ее посетителей возросло за счет увеличения целевой аудитории» – комментирует Виталий Ефимкин, вице-президент ГК "Ташир", которой принадлежит сеть.
По данным компании Jones Lang LaSalle, в 2010 состоялось возвращение некоторых уходивших с московского рынка брендов, а также появления нескольких новых. Американская сеть кофеен Dunkin' Donuts снова начала свою работу на столичном рынке в этом году. Итальянский ритейлер Diesel вернется на рынок – сначала в рамках мультибрендового шоу-рума Li-Lu, а затем и в монобрендовых магазинах в Москве и региональных городах. Ритейлеры также продолжают отзывать свои франшизы и начинают работать напрямую.

Инвестиции
По данным компании Nai Becar,  объем инвестиций в торговую недвижимость за 2010 год составил около $210 млн. Согласно данным компании Jones Lang LaSalle, в секторе торговой недвижимости динамика объемов инвестиций в первом полугодии 2010 года увеличилась примерно на 160% по сравнению c 2009 годом. Ставки капитализации для объектов «прайм» находятся на уровне 11% для торговых объектов. По данным компании RRG, средневзвешенные цены продажи объектов внутри Садового кольца составляют, на конец 2010 года, $14,5 тыс. за кв. м, что на 5% дешевле относительно аналогичного периода 2009 года. А цены продажи объектов за пределами Садового кольца – $4,57 тыс. за кв. м, что на 0,1% дешевле относительно 2009 года. Доходность объектов в Москве все еще существенно превышает аналогичные показатели других столиц  мира, и стабилизация ставок аренды побудила иностранных инвесторов вернуться на рынок, заняв наблюдательную позицию. Иностранные инвестфонды готовы рассматривать только качественные объекты  по ставке капитализации не ниже 9%, при этом бюджет покупки не превышает $30-40 млн. «В 2010 году покупатели наиболее активно вели поиск объектов с доходностью 12-13% для качественных готовых объектов, заполненных арендаторами, и 16-17% – для объектов недостроенных, которые интересны с потенциальной точи зрения, но нуждаются в дофинансировании. Наименее ликвидными являлись объекты со стоимостью свыше $150 млн – такие первоклассные объекты не попадают на рынок, а предлагаются точечно» – комментирует Илья Шуравин, Партнер S. A. Ricci / King Sturge.
В текущем году особенно крупных и значимых сделок в торговом сегменте на открытом рынке эксперты не отмечают. Предложения, которые выставляют на рынок владельцы торговый недвижимости – в первую очередь не устраивают потенциальных покупателей по ставкам капитализации, а условия, которые могли бы устроить инвесторов, уже не кажутся приемлемыми продавцам. «По моему мнению, такая ситуация стала следствием не самого кризиса, а выхода рынка торговой недвижимости из кризиса: цены и ставки в 2010 году пребывают в стабильном состоянии и по отдельным наиболее успешным проектам растут. Соответственно, дистресс-активов на рынке нет, и по остальным предложениям продавцы уже не готовы идти на уступки инвесторам» – говорит по этому поводу Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG.