Склады. Первые признаки жизни

По данным Knight Frank, объем поглощения на московском рынке по итогам 2010 г. может составить 700-750 тыс. м2 что сопоставимо с аналогичным показателем 2009 г. При этом, темпы нового строительства существенно снизились: прирост предложения по итогам 2010 г. составит около 450 тыс. м2 качественных складских площадей, что на 40% меньше нового предложения 2009 г.  Поэтому можно говорить о снижении уровня вакантных площадей и росте спроса.
Практически все новое столичное предложение представлено помещениями класса А. «До конца этого года объем складской недвижимости в Московском регионе  вырастет на 150 тыс. кв. м. за счет завершения строительства логистических парков: «PNK Чехов» (3 фаза – 100 тыс. кв. м.) и «Крёкшино» (3 фаза – 50 тыс. кв. м.)», — замечает Владимир Елин, председатель совета директоров ЗАО "Смарт Лоджистик   групп"(SLG).
Также среди основных складских комплексов вышедших на рынок в этом году можно выделить «Трилоджи Парк Томилино» («Инвестиционный траст»)  и расположенный у метро «Южная»  складской комплекс компании «Москапстрой» – один из немногих проектов класса А в черте города.
Коме того эксперты констатируют оживление региональных рынков качественной складской недвижимости (классы А и В): впервые с начала кризиса в III квартале 2010 г. отмечается преобладание доли региональных сделок аренды над объемом сделок в Московском регионе – 52%. При этом 11% сделок рассматриваемого периода пришлось на Санкт-Петербург, а 41% на региональные города.
Тем не менее, как отмечает  Сергей Верещагин, директор компании STS/RLS Logistics, в регионах спрос на складские площади пока еще слабо выражен. Особенно в сегменте складов класса "А". Однако в ряде регионов, например, в Екатеринбуге, уже сейчас существует дефицит качественных складских площадей. Впервые в своей новейшей истории уральский город открыл лист ожидания на склады.
Средние ставки аренды качественных складских площадей в Московском регионе стабилизировались в IV квартале 2009 г. и с тех пор не претерпели значительных изменений. По данным Knight Frank, ряд девелоперов повысили заявляемую стоимость аренды с $110 до $115 за м2 в год для проектов класса А (не включая НДС и операционные расходы). При этом в случае аренды сравнительно небольших помещений (до 2 тыс. м2) ставки аренды сегодня могут превышать $130 за м2 в год. Если говорить о региональных рынках, то здесь ситуация может существенно различаться от города к городу.

Инвестиции
Позитивной тенденцией стало и то, что на рынке стали появляться инвестиционные сделки.
Впрочем, пока их совсем не много. Основные среди них:
    Австрийский фонд Immofinanz продал Сбербанку свою долю (53 тыс. м22) в комплексе «ТЛК Томилино» за $39 млн., что, по оценкам, значительно ниже рыночной стоимости актива. По сообщению Immofinanz, сделка прошла в рамках реструктуризации долгов компании.
    В конце лета 2010 г. стало известно о сделке по продаже фондом Raven Russia логистического комплекса «Балтия» площадью 28 тыс. м2, расположенного на Новорижском ш. в 7 км. от МКАД. Покупателем стала кипрская компания Casebre Holdings Limited, сумма сделки составила $42 млн.
    Компания Mirland Development Corporation планирует построить в Саратовской области складской комплекс класса А площадью 150 тыс. м2. Немецкий инвестор и девелопер SIF&B заявил о намерении инвестировать более 1 млрд евро в проект индустриального логистического парка в Калужской области.
«Сделки по купле-продаже складской недвижимости с начала кризиса носят единичный характер, поскольку большая часть игроков занимает выжидательную позицию. Покупателей, в лице инвестиционных компаний или иностранных фондов недвижимости, на рынке сейчас нет вообще. Основные сделки по продаже-покупке происходят с залоговыми объектами и с участием банков-кредиторов», — замечает Виталий Антонов, генеральный директор Эспро Девелопмент.
За весь 2010 г. суммарный объем сделок, по оценкам Смарт Лоджистик, может достигнуть $3,3-3,5 млрд. Владимир Елин отмечает рост интереса к рынку недвижимости со стороны негосударственных пенсионных фондов. «Поэтому, не исключается строительство новых складских комплексов и логистических парков на замороженных площадках под эгидой пенсионных фондов», — замечает эксперт.
Как бы то ни было, за этот год не были заявлены новые спекулятивные проекты. Вместо этого наметилась тенденция строительства объектов складской и индустриальной недвижимости по принципу built-to-suit, под нужды конкретного заказчика. «Увеличилось предложение в сегменте индустриальных парков, где к продаже предлагаются земельные участки с подведенными коммуникациями», — замечает Витали Антонов.
Так же можно говорить о росте интереса арендаторов к покупкам под себя, чтобы в меньшей степени зависеть от изменения арендных ставок.
Однако отсутствие ликвидных предложений по продаже складских объектов приводит к тому, что в реальные сделки эти намерения преобразуются крайне редко. «Собственники площадей предпочитают ликвидные объекты сдавать в аренду и при этом не склонны дробить большие лоты, покупка которых мало кого интересует», – отмечает Вера Бойкова.
За этот год упрочились позитивные тенденции, наметившиеся в конце 2009 года. Однако о резком буме говорить не приходится. Площади заполнялись, однако девелоперы и инвесторы весь года сохранили осторожность. За 2010 год рынок еще не стал достаточно привлекательным для развития новых спекулятивных проектов.