Центр торговли

Возведение обоих торговых комплексов, как это обычно бывает в центре Петербурга, сопровождалось громкими градостроительными скандалами и частными спекуляциями. Однако эти подробности можно опустить: вопросы, будут ли на крыше «Стокманна» высажены трава и деревья и насколько громоздкая «Галерея» вписалась в историческую среду города, – уже второстепенные. Торговые комплексы открылись. Всего за неделю (если не брать в расчет более чем десятилетнюю историю проектов) торговые площади Центрального района Петербурга пополнились почти 300 тыс. кв. м, что сопоставимо с объемами годового прироста рынка торговой недвижимости города.

Вдоль по Знаменской

Реализация проекта на углу Невского проспекта и улицы Восстания заняла более 16 лет. Еще в 1994 году город передал под реконструкцию комплекс зданий, расположенных на участке площадью около 10 тыс. кв. м напротив выхода со станции метро «Площадь Восстания», ЗАО «Знаменская», 100% которого принадлежало немецкой компании SPAG. Инвестор почти десять лет занимался расселением зданий: в компании говорили, что всего было расселено 700 квартир и 10 магазинов. После этого объекты в мае 2005 года были проданы финскому концерну Stockmann. Сумма сделки не раскрывалась, но участники рынка оценивали ее в $50 млн. Финнам удалось довести дело до логичного завершения (хотя для них бизнес на Невском только начался). В самом центре города, напротив Московского вокзала, они построили современный торговый комплекс, оборудовав в нем подземный паркинг и воссоздав исторические фасады, выходящие на центральные улицы. Руководство строительным проектом осуществляла компания Pöyry CM, а генподрядчиком стал «Китай Строй».

Общий объем инвестиций в проект составил 185 млн евро, из которых 20 млн были потрачены на реконструкцию исторических фасадов. В петербургскую стройку вложена значительная доля собственных средств концерна Stockmann, но использовались и кредиты международных банков.

Площадь торгового комплекса – почти 100 тыс. кв. м. Объект, получивший название «Стокманн Невский центр», – флагманский торговый комплекс финского концерна в России, здесь разместился самый крупный универмаг Stockmann в нашей стране (второй после магазина в Хельсинки), он занимает 20,6 тыс. кв. м на пяти этажах. Фишкой универмага стал продуктовый гастроном площадью 3,2 тыс. «квадратов», что для центра Петербурга особенно ценно.

На оставшихся торговых площадях разместились 77 магазинов и предприятия сферы услуг. В разработке ассортимента продукции был сделан особый упор на моду и товары для дома. Здесь представлены как бренды, являющиеся собственностью концерна Stockmann (в частности, Lindex и Seppälä), так и другие известные торговые марки – H&M, Vero Moda, Jack & Jones, Tommy Hilfiger, Geox, Soho, Diplomat, Anna Verdi,Glenfield, Zimaletto, Zolla, O’Stin, Finn Flare, Mothercare и др. Одними из крупных арендаторов комплекса помимо собственного универмага Stockmann стали супермаркет бытовой техники и электроники «М.видео» и магазин спорттоваров «Профи Спорт». Развлекательная составляющая представлена центром Fun City. По всему комплексу раскиданы небольшие кафе, рестораны и кофейни (14 предприятий, вмещающих около 1,4 тыс. посетителей одновременно). На шестом этаже разместились видовой ресторан «Москва» от холдинга Ginza Project, фитнес-клуб сети Alex Fitness, центр йоги «Сфера», студия танца GallaDance, солярий и спа, салоны тайского массажа и красоты. На восьмом и девятом этажах торгового комплекса находятся офисные помещения площадью около 5,5 тыс. кв. м. Кроме этого в здании размещена подземная парковка на 565 автомобилей.

По словам директора департамента дивизиона Stockmann Group Майсы Романаинен, все торговые площади в комплексе уже сданы, но часть офисных помещений пока вакантна. Г-жа Романаинен отказалась назвать размер арендных ставок, так же как и срок окупаемости проекта, отметив лишь, что «с учетом месторасположения он не будет очень длинным». По данным экспертов, арендные ставки по торговым площадям могут находиться в пределах 120-150 евро, по офисам 450-500 евро/кв. м в месяц. Ежедневный покупательский поток «Стокманна» оценивается аналитиками на уровне 50 тыс. человек (для сравнения: в торговом центре «ПИК» на Сенной площади он равен 30 тыс. посетителей в день).

Гора на месте ямы

Объект на противоположной стороне площади Восстания также является одним из петербургских долгостроев. История эта началась с указа: в сентябре 1991 года Борис Ельцин подписал документ, предполагающий строительство высокоскоростной пассажирской железнодорожной магистрали между двумя столицами. Было создано соответствующее РАО «Высокоскоростные магистрали», которому для начала выделили в бессрочное пользование участок у Московского вокзала. Здесь планировали построить громадный комплекс, сочетающий здание вокзала, гостиницу, офисы и магазины, паркинг и пр. Стоимость проекта в те времена оценивалась в $377 млн, большую часть из которых хотели занять у англичан под гарантии правительства. После кризиса 1998 года проект признали нерентабельным. В 2001 году обанкротилось РАО «ВСМ», а вырытый компанией огромный котлован у Московского вокзала перекочевал в федеральную собственность. Затем «яма» не раз меняла хозяев, обещавших построить здесь разнообразные коммерческие объекты. В 2004-ом город выставил участок на торги, который выиграл консорциум инвесторов во главе с Внешэкономбанком, также в его состав вошли ООО «Строительная компания «Бриз» и холдинг «Веда». После началась череда смены собственников внутри консорциума. Сначала СК «Бриз» приобрела московская «Нафта-капитал», позже было объявлено, что покупателем «Бриза» стал Казкоммерцбанк. Сегодня в СК «Бриз» говорят, что британский фонд Meridian Capital CIS, которому принадлежит компания, не имеет никакого отношения к Казкоммерцбанку. Тем не менее, на торжественной церемонии открытия «Галереи» девелопера и собственника объекта представлял Евгений Фельд, ранее работавший топ-менеджером именно этого банка.

Открытие «Галереи» было преподнесено как едва ли не самое значимое событие минувшего года. Если торжественную церемонию открытия «Стокманна» скромно посетил вице-губернатор Михаил Осеевский, то на запуск «Галереи» собрался весь цвет городской элиты. Свиту городских и федеральных чиновников возглавляли вице-премьер РФ Сергей Иванов и губернатор Петербурга Валентина Матвиенко. От «бизнеса» были замечены бывший вице-губернатор, а ныне председатель правления, генеральный директор Группы ЛСР Александр Вахмистров и президент, председатель правления Сбербанка Герман Греф.

«Я рада, что пресловутая яма, которая стала уже притчей во языцех, стала таким большим комплексом», – отметила на церемонии г-жа Матвиенко. По ее словам, для реализации проекта потребовались федеральные средства, а также заем Сбербанка (кстати, госбанк, выделивший инвесторам $388 млн на семь лет, открыл в «Галерее» дополнительный офис для обслуживания частных клиентов). «Мы старались. Давайте посмотрим, что получилось», – ответил градоначальнице г-н Фельд.

Общий объем инвестиций в проект составил более $500 млн. Площадь комплекса – 192 тыс. кв. м (арендопригодная – 93 тыс.). Объект имеет двухуровневую подземную парковку на 1,5 тыс. автомобилей.

К запуску комплекса вакантными остались лишь 3% торговых площадей, но более половины магазинов не поспели открыться к официальной церемонии запуска и открывались еще в течение 1-1,5 месяцев.

Сегодня в комплексе более 300 арендаторов, из которых 20 впервые представлены в Петербурге. Это NEO Label, Ann Christine, Bebe, Calliope, Coast, Fiorella Rubino, French Connection, GAP, IKKS, Kurt Geiger, MAC, Oxette, Playlife, Reiss, River Island, Uterque, Warehouse, Williams & Oliver. Кроме того, торговая галерея комплекса представлена такими брендами, как Baldinini, Carlo Pazolini, Esprit, Gant, Ile de Beaute, Levi's, Marks&Spencer, Mexx, Motivi, Quiksilver,  Zara, «Боярыня Морозова», «Лукоморье», «Л' Этуаль», «Снежная королева», «Эконика» и др.

На  четвертом этаже помимо традиционного фудкорта, расположено семь ресторанов – первый в России рыбный ресторан NORDSEE,  итальянский IL Патио, японский «Две палочки», ресторан русской кухни «Дюжина», американский T.G.I. Friday’s, а так же панорамный ресторан от все того же Ginza Project.

Среди якорных арендаторов – супермаркет «О’Кей», магазины бытовой техники «М.видео» и спорттоваров «Спортмастер». Кроме того, в «Галерее» сделали серьезный упор на развлекательную составляющую. Среди «якорей» комплекса сразу три оператора, специализирующихся на досуге – мультиплекс московской сети «Формула Кино» на 10 залов, включая IMAX (5,5 тыс. кв. м), боулинг «Сапсан» на 27 дорожек и 23 стола для игры в бильярд (3,2 тыс.), семейный развлекательный центр Happylon.

Правда, последний откроется только через несколько месяцев. Проект принадлежит казахской Agat Group Inc. Компания уже открыла восемь подобных развлекательных центров в Казахстане (там они работают под брендом Babylon). На российский рынок оператор вышел в 2009 году, открыв в Москве уже два развлекательных центра Happylon. Под первый петербургский центр компания арендовала в «Галерее» 4,2 тыс. кв. м и вложила в проект около $10 млн. Оператор рассчитывает, что ежегодно центр будут посещать 1 млн человек. Предполагаемый срок окупаемости – 5–7 лет. В первом петербургском Happylon будут представлены интерактивные аттракционы, карусели, качели и лабиринт.

Стоимость арендных ставок в «Галерее» также не раскрывается. По словам директора по маркетингу ООО «Строительная компания «Бриз» Сино Ализода, в целом цена аренды квадратного метра в «Галерее» является средней для подобных проектов в центре Петербурга.

Конкуренты вместе

Конкуренция между «Стокманном» и «Галереей» возникнет, убеждены эксперты: оба проекта имеют схожее ценовое позиционирование и даже некоторых арендаторов, присутствующих в обоих объектах. «Тем не менее, оба проекта будут успешны, так как в данной зоне очень высокий трафик. Расположение нескольких торговых центров в непосредственной близости друг от друга – это совершенно нормальная ситуация для центральной части мегаполисов с высоким деловым и туристическим потоком», – считает заместитель директора департамента торговой недвижимости компании Colliers International St. Petersburg Роман Евстратов. «Мы никогда не рассматривали эти торговые комплексы как конкурентов. Это знаковые проекты, рассчитанные на эффект синергии», – поясняет старший консультант отдела торговых площадей компании Jones Lang LaSalle (эксклюзивным брокер «Галереи») Евгения Осипова.

Эксперты отмечают, что конкурентные преимущества есть у обоих комплексов. В «Галерее» это большая развлекательная зона – боулинг, кинотеатр, развлекательный центр. В «Стокманне» наибольший интерес представляет флагманский универмаг концерна, а также зона фитнесса и спа. Кроме этого, в обоих торговых комплексах есть операторы, которые представлены в городе впервые.

Однако опасения вызывает транспортная ситуация вокруг площади Восстания. «Станция метро «Площадь Восстания» и без торговых комплексов всегда перегружена. Движение на Лиговском и Невском проспектах всегда было плотное, а с открытием новых торговых центров обстановка на дорогах может ухудшиться. Кроме того, приток покупателей в центр города может быть меньше, чем на то рассчитывают арендаторы комплекса. Ведь у нашего покупателя остался стереотип, что все, что тебе продают в центре города, будет стоить дороже, чем на окраинах», – высказывает опасения директор департамента коммерческой недвижимости АРИН Екатерина Лапина. «Этот участок и без того сложен для проезда, а наличие в его эпицентре сразу двух крупных объектов, привлекающих и пешеходный, и автомобильный потоки, сделает ситуацию в этой части Невского проспекта близкой к транспортному коллапсу», – согласна с коллегой директор по развитию бизнеса компании ASTERA Людмила Рева. Правда, по ее мнению, наличие у обоих объектов подземных парковок подвигнет покупателей приезжать сюда на личном автотранспорте, а подобные торговые объекты нередко становятся местом, где посетители проводят время, пережидая вечерние часы пик. Кроме того, генеральный директор Stockmann Group Хану Пентилла заявил, что его компания совместно с городской администрацией ищет пути улучшения транспортной ситуации в этом районе. В этом заинтересованы все участники процесса.