Вся правда о… Часть II

Кризисная раскладка

За последний год, по мнению специалистов, очень четко обозначилась граница между успешными торговыми комплексами и объектами, требующими серьезных изменений для восстановления своей привлекательности для посетителей и, что не менее важно, для арендаторов. «Арендаторам сейчас достаточно легко выбрать, где стоит открывать новые магазины. Кризис заставил их более пристально смотреть на успешность каждого магазина, поэтому многие ритейлеры продолжают оптимизировать свои сети и корректировать планы по открытию-закрытию торговых точек. Ведущие федеральные и международные сети рассматривают только успешные с точки зрения будущей доходности торговые комплексы. В целом они готовы немного подождать, для того чтобы занять подходящее помещение», – убежден заместитель директора департамента торговой недвижимости компании Colliers International St. Petersburg Роман Евстратов. По его мнению, готового рецепта по повышению привлекательности объектов, который бы подходил всем владельцам городских торговых центров, нет. Но хорошие шансы на успех, как и в прежние времена, имеют объекты с удачным местоположением, грамотной концепцией, профессиональной управляющей компанией.

«Для сегмента торговых комплексов 2009 год стал провальным: на рынок вышло немногим более 70 тыс. кв. м новых площадей. Это самый низкий показатель прироста за последние пять лет», – констатирует директор по развитию бизнеса компании ASTERA Людмила Рева. Однако в минувшем году, по ее словам, рынок торговых комплексов оживился, открывались объекты, которые изначально были запланированы к вводу в 2009-м. «При этом некоторые комплексы после ввода в эксплуатацию до сих пор не открыты для посетителей», – замечает она.

По подсчетам Praktis CB, с сентября 2008 по октябрь 2010 года в эксплуатацию было введено 23 торговых объекта общей площадью 440 тыс. кв. м. Их арендопригодная площадь составила 266 тыс. кв. м. «Большая часть этих объектов относится к классу «микрорайонный» (их площадь, как правило, не превышает 10 тыс. «квадратов») – 12 торговых центров совокупной арендопригодной площадью 54 тыс. кв. м. Шесть объектов полезной площадью 82 тыс. кв. м относятся к категории «окружной» (площадь каждого – от 10 тыс. до 30 тыс. кв. м). Еще пять торговых комплексов площадью 130 тыс. кв. м относятся к классу «региональный» (свыше 30 тыс. «квадратов» на объект)», – сообщает руководитель направления консалтинга компании Praktis CB Татьяна Яблокова.

Групповая терапия

«В первом квартале 2009 года по действующим договорам аренды шли активные переговоры, в результате которых временный дисконт мог достигать 60%. Как правило, эти скидки распространялись на срок до четвертого квартала, когда у большинства ритейлеров происходит сезонный всплеск продаж», – рассказывает г-н Евстратов. По его словам, наибольшее снижение ставок аренды пришлось на II-III кварталы 2009 года. В целом же падение рынка аренды торговых помещений в 2009-м составило 22-25%. «Величина, на которую снижались ставки в этот период, сильно зависела не только от типа арендатора и от того, насколько упала покупательская активность в его сегменте, но и от успешности каждого конкретного торгового комплекса», – добавляет эксперт и выделяет три группы торговых центов, прошедших проверку кризисом.

Первая группа – наиболее успешные торговые комплексы. Здесь практически не было заметно снижение покупательских потоков, сохранились «листы ожидания» арендаторов, а их ротация в основном была связана с уходом с рынка обанкротившихся торговых сетей (например, «Санта-Хаус», «Банана-Мама»), а не с закрытием отдельных убыточных магазинов. К таким объектам в Colliers International относят «Гранд Каньон» (проспект Энгельса, 154), «Французский бульвар» (бульвар Новаторов, 11), «Сенную» у одноименной площади, «Радугу» (проспект Космонавтов, 14) и обе «Меги». «Освобождающиеся площади в таких объектах практически сразу заполнялись арендаторами. Нельзя сказать, что снижение ставок не коснулось этой группы. Дисконт предоставлялся, но не существенный», – констатирует Роман Евстратов.

Ко второй группе в компании относят торговые комплексы, в которых не произошло катастрофического оттока арендаторов, но некоторые из них уходили в связи с тем, что потеряли свою аудиторию именно в этой локации. «Листов ожидания» в этих комплексах, как правило, не было, но замену большинству арендаторов удавалось найти достаточно быстро, в течение 2-4 месяцев. Падение покупательских потоков произошло не более чем на 30%. Но эти комплексы вынуждены были снизить ставки не только для того, чтобы компенсировать потери арендаторов от снижения покупательской активности, но и для удержания существующих арендаторов», – поясняет г-н Евстратов.Наконец, третья группа торговых комплексов, по его словам, испытывала проблемы с заполняемостью и до кризиса. Экономическая нестабильность только отчетливее высветила эти проблемы, ускорила отток покупателей и арендаторов и показала необходимость принятия мер для повышения эффективности объектов. «В таких торговых комплексах отток арендаторов достиг 40-50%», – утверждает Роман Евстартов. Однако конкретных примеров из второй и третьей группы он не называет.

Густо и пусто

Детали раскрыли его коллеги. «Заполняемость открывшихся в кризис торговых объектов неоднозначна, – рассказывает г-жа Рева. – К примеру, специализированный гипермаркет «Мебель Холл» на площади Карла Фаберже, 8 был полностью загружен арендаторами к моменту открытия, а «Дом декора» в многофункциональном комплексе «Толстой сквер» на улице Льва Толстого, 9 заполнялся медленнее, что объясняется его ориентированностью на эксклюзивность представленных брендов и прицел на luxury-сегмент. Такие торговые центры традиционно испытывают наибольшие трудности с заполнением». «Естественно, учитывая особенности «Дома декора», его невозможно было продвигать как обычный торговый комплекс. Мы потратили уже полтора года на всестороннее продвижение объекта. Была проведена масса маркетинговых акций – от небольших мастер-классов, круглых столов, конференций и выставок до крупномасштабных фестивалей, которые формировали целевую аудиторию комплекса», – подтверждает генеральный директор компании «АйБи Ритейл» (входит в «АйБи Групп», управляющую объектом) Дмитрий Бердиган. Сейчас, сообщает он, в МФК «Толстой сквер» вакантны два торговых помещения, по ним ведутся переговоры с несколькими крупными компаниями, работающими в сегментах товары для дома и декор. «Это крупные игроки, представляющие известные марки, достойные уровня «Дома декора», – заключает г-н Бердиган. Таким образом, 2,5 тыс. кв. м торговых площадей МФК «Толстой сквер», открывшегося в июле 2009 года, на сегодня заполнены на 95%. Актуальные ставки аренды – 1,5-4,5 тыс. руб./кв. м в месяц. На момент открытия объекта нижняя планка находилась на уровне 1,8 тыс. рублей за «квадрат».

«Средний уровень заполняемости торговых центров, открытых в городе с сентября 2008 года, составляет 75,7%», – утверждает г-жа Яблокова. По ее словам, из объектов, введенных в кризис, на 96-100% сейчас заполнены вторая очередь торгового центра «Нарва» (Ленинский проспект, 128), торговые площади в многофункциональных комплексах «Радиус» (Волковский проспект, 32) и «Континент» (Звездная улица, 1), а также обновленном «Доме Мертенса» (Невский проспект, 21). В последнем в середине 2008 года обосновалась «дочка» крупнейшего испанского ритейлера Inditex Group – ЗАО «Зара СНГ». При содействии петербургского офиса Colliers International эта компания арендовала под флагманский магазин помещения общей площадью 3 тыс. кв. м на четырех этажах здания. А в кризис Zara открыла еще одну торговую точку неподалеку, арендовав на 15 лет 2,5 тыс. кв. м в здании на Невском проспекте, 62. «Размещение флагманских магазинов на центральных торговых улицах с высокой проходимостью является стратегией развития многих международных брендов одежды. В этом плане, удвоив свое присутствие на Невском, Zara значительно укрепила имидж своей марки на нашем рынке: крупных универмагов одежды в сегменте mass market здесь больше нет», – комментируют сделку в Colliers International.

Однако есть объекты, в том числе в центре Петербурга, которые практически не заполнены. Например, торговые помещения многофункционального комплекса «Невский плаза» (Невский проспект, 59) или торговый центр «Николаевский пассаж» (Стремянная улица, 21/5), имеющий лишь одного арендатора – фитнес-клуб. «В обоих случаях причиной свободных площадей являются высокие арендные ставки. Помещения в этих объектах в лучшем случае будут заполнены к середине следующего года», – убеждена Татьяна Яблокова.

Не открыты для посетителей, хотя уже достроены и прошли госкомиссию, некоторые торговые комплексы, расположенные в спальных районах и на окраине города: «Осиновая роща» в Парголово (Выборгское шоссе, 503), «Аура» (Лахтинский проспект, 85), Cruise (Комендантский проспект, 4), торгово-офисный центр «На Смоленке» (набережная реки Смоленки, 33).

«Отдельные торговые центры длительное время были заполнены не более чем наполовину. Сейчас еще есть объекты, в которых свободно 30-40% площадей. В среднем же вакантными остаются 5-10% площадей торговых комплексов, а в наиболее удачных проектах – 2-5%», – суммирует управляющий директор компании NAI Becar в Санкт-Петербурге Илья Андреев.

По доллару за «квадрат»

Снижение темпов поглощения торговых площадей произошло по двум причинам, которые, естественно, носят общеэкономический характер. Во-первых, в 2009 году реальная заработная платы населения снизилась на 5,7% по сравнению с 2008-м. «Ухудшение потребительских ожиданий повлекло за собой изменение структуры потребления и снижение расходов на покупку товаров и услуг, а как следствие – сокращение оборотов розничной торговли», – констатируют в Praktis CB. Во-вторых, с началом кризиса существенно снизились объемы кредитования торговых сетей, да и сами ритейлеры стали больше заинтересованы в уменьшении долгового бремени, нежели в активной экспансии на рынок.

«До января 2009 года оттока арендаторов из торговых центров практически не было, они вели переговоры с собственниками об изменении ставок аренды, принимали решения о дальнейшем развитии. Затем началась ротация арендаторов, продолжавшаяся до осени 2009-го. Снижение покупательского спроса отразилось на оборотах торговых сетей, некоторые операторы не выдержали сложившихся экономических условий и сократили свое присутствие на рынке», – напоминает старший консультант департамента консалтинга компании Colliers International St. Petersburg Екатерина Вовк. Так, в 2009 году петербургский рынок покинули бренды «Банана-Мама», Mesto, «Санта Хаус», Colors & Beauty, «Наш гипермаркет», «Мосмарт», «Виктория», More & More, Kiabi, «Алтын» и др. В то же время некоторые операторы выводили новые форматы (к примеру, «Спортмастер» открыл гипермаркет площадью 4,2 тыс. кв. м в торгово-развлекательном комплексе «Гранд Каньон»), другие – расширяли свое присутствие (уже упомянутая Zara). На рынок города вышли и новые операторы: «Емеля», «Е-да!», Love republic, Kiton, NP, Cento, Alex-Fitness и пр. «На начало прошлого года уровень заполняемости большинства торговых центров превышал 90%, вакантными оставались в основном неликвидные помещения. В некоторых успешных торговых центрах по-прежнему сохранялись «листы ожидания», – констатирует г-жа Вовк (смотрите выше «первую группу» от Colliers International).

«Для привлечения арендаторов в новые комплексы владельцы предлагали им более выгодные условия аренды: увеличенный льготный период аренды, оплата не фиксированной ставки аренды, а процента от оборота. К последней мере прибегали собственники не только нововведенных, но и функционирующих объектов, чтобы удержать существующих арендаторов. Зачастую такие меры применялись к якорным или «магнитным» арендаторам (зоны развлечений, операторы фудкорта, кинотеатры)», – рассказывает Людмила Рева.

Но политику собственников, по мнению специалистов, нельзя было назвать уступками арендаторам. «Владельцы объектов скорее были настроены на конструктивный диалог с арендаторами, в частности с известными брендами, которые могут повлиять на привлекательность комплекса в глазах посетителей. Но стоит отметить, что в успешных комплексах арендные ставки на ликвидные помещения могли остаться на докризисном уровне», – поясняет Екатерина Вовк. «Последние два года управляющие часто стояли перед выбором: либо держать ставки на докризисном уровне и терять арендаторов, либо держаться за арендаторов, снижая ставки. В итоге ставки снизились практически во всех новых торговых комплексах, однако это снижение произошло не так оперативно – к середине 2009 года», – добавляет г-жа Яблокова. По ее словам, во многом этому способствовали банки, выдавшие кредиты на строительство объектов под определенный уровень доходности.

Арендные ставки, сообщает эксперт, наиболее существенно снижались в торговых центрах, расположенных в районах с сильной конкуренцией. Например, в торговой части многофункционального комплекса «Атлантик Сити» (улица Савушкина, 126) помещения в составе торговой галереи сейчас сдаются по ставке 800-1000 рублей, хотя в конце 2008 – начале 2009 года они предлагались по цене от 1,8 тыс. до 8 тыс. руб./кв. м в месяц. Другой пример – сеть «Буквоед» арендовала помещение в торгово-развлекательном комплексе «Северный молл» на пересечении проспекта Культуры и КАД в 2009 году по $1/кв. м.

«В целом падение арендных ставок в кризис можно оценить в 30%. При этом их уровень в каждом конкретном случае решался с помощью переговоров, которые в большинстве случае заканчивались обоюдовыгодно», – утверждает г-жа Вовк. К концу июня 2010 года, по ее словам, ставки в действующих торговых центрах стабилизировались и начали постепенный рост. В конце июня прошлого года ставки для якорных арендаторов в среднем выросли на 5-10% (по сравнению с июнем 2009-го), для операторов галереи рост ставок составил 20-30%.

Трафик решает все

Так что же влияет на заполняемость торговых центров помимо арендных ставок? Как утверждают эксперты, ничего нового в этом направлении не произошло: востребованность торговых центров по-прежнему в наибольшей степени зависит от их местоположения и конкурентного окружения.

«Проблемы с заполняемостью особенно остро испытывают объекты, расположенные в менее востребованных локациях, независимо от срока их постройки», – убеждена директор департамента коммерческой недвижимости АРИН Екатерина Лапина. Так, торговый комплекс «Северный молл», открывшийся еще в 2007 году, сейчас заполнен всего на 70%. Запуск торгового центра «Смайл» (проспект Большевиков, 18) состоялся лишь в апреле 2010 года, хотя объект был введен в эксплуатацию еще осенью 2009-го. Наиболее удачно расположенные торговые объекты сейчас заполняются арендаторами еще в период строительства. К примеру, в торгово-развлекательном комплексе Galeria у площади Восстания (подробнее об этом объекте читайте в рубрике «В фокусе») по состоянию на сентябрь 2010 года было сдано в аренду более 90% площадей.

Среди периферийных объектов, вводившихся в кризис, также есть примеры торговых центров, быстро заполнявшихся арендаторами. В торгово-развлекательном комплексе «Лето», строящемся на пересечении Пулковского шоссе и КАД, заполняемость составляет около 85%, его открытие запланировано на эту весну. Мебельный центр в составе торгово-развлекательного комплекса «Гранд Каньон» к моменту открытия был заполнен на 95%. «Высокий спрос на торговые помещения в новом мебельном центре при ТРК «Гранд Каньон» объясняется высокой проходимостью основного торгово-развлекательного комплекса», – поясняет г-жа Лапина.

Удачно расположенные торговые объекты с хорошей концепцией заполняются арендаторами вне зависимости и от общей площади. Небольшой объект также может долго не находить арендаторов. «Галерея Esfera на Невском проспекте,152 при общей площади всего в 2,1 тыс. кв. м заполнена лишь на 60%. Низкая заполняемость в данном случае связана не только с влиянием кризиса, но и с тем, что объект, ориентированный на элитный сегмент рынка, располагается в менее оживленной части Невского проспекта – между площадями Восстания и Александра Невского, вдали от основных туристических потоков», – считает Екатерина Лапина.

По мнению Татьяны Яблоковой, посещаемость торгового центра увеличивает близость к крупным транспортным узлам (станции метрополитена, вокзалы), а также расположение на магистралях городского значения. Примерами могут выступить следующие торговые центры, введенные в кризис: вторая очередь «Нарвы» (Ленинский проспект, 128), торговые площади в торгово-офисных центрах «Континент» на Звездной и «Радиус». «Помещения во второй очереди «Нарвы» имеют мелкую нарезку в 30-150 кв. м, рассчитанную преимущественно на индивидуальных предпринимателей. В совокупности с месторасположением объект является востребованным, несмотря на достаточно высокий уровень арендных ставок – 3,5-4,5 тыс. руб./кв. м в месяц. Успеху торговых площадей в составе «Радиуса» способствовали такие факторы, как расположение объекта у станции метрополитена, отсутствие других торговых центров в радиусе 2 км, а также его позиционирование в формате дисконт-центра», – комментирует она.

В меньшей степени, утверждают специалисты, на выбор арендаторов влияют технические характеристики здания. «Техусловия являются критическим фактором в основном для торговых марок высокого ценового диапазона, которым необходима определенная высота потолков, шаг колонн, наличие больших витрин и пр. Наличие в торговом центре паркинга желательно, но даже этот параметр не является решающим фактором с точки зрения заполнения его арендаторами», – резюмирует г-жа Лапина.

Якорь не панацея

В последние годы многие собственники торговых объектов привлекают клиентов за счет открытия нестандартной развлекательной и досуговой составляющей. К примеру, в «Континенте» на Байконурской улице открылся ледовый каток и горнолыжный симулятор Gornostay, в «Варшавском экспрессе» (набережная Обводного канала, 11) – поле для игры в керлинг и ночной клуб «Зал ожидания». Сеть «Мираж Синема» открывает семизальный кинотеатр в «Атлантик Сити», а «Кронверк Синема» – в комплексе «Лето». «Развитие развлекательной инфраструктуры особенно характерно для крупных торговых объектов среднего класса. Эти меры направлены на увеличение посещаемости торговых комплексов, которые становятся торгово-досуговыми объектами для семейного времяпрепровождения», – комментирует Екатерина Лапина. Кроме того, собственники существующих торговых комплексов эффективно проводят маркетинговые кампании и устраивают различные тематические мероприятия. Это позволяет не только сохранить, но и увеличить посещаемость объектов.

Общепризнанным является тот факт, что известные якорные арендаторы также стимулируют темпы сдачи помещений операторам галереи. После открытия третьей очереди торгово-развлекательный комплекс «Феличита Пионерская» напротив одноименной станции метрополитена станет самым крупным в Приморском районе торговым объектом общей площадью более 100 тыс. кв. м. В его составе планируется первый и пока единственный в северной части Петербурга кинотеатр IMAX площадью 4,2 тыс. кв. м, а также фитнес-центр Fitness House (более 2,6 тыс.)», – рассказывает г-н Евстратов. По его словам, в результате в этом торгово-развлекательном комплексе сложится довольно сильный пул якорных арендаторов: гипермаркеты «Карусель» (площадь – 7,2 тыс. кв. м), Leroy Merlin (12 тыс.), «Калинка» (более 1,5 тыс.) и спортивный супермаркет Intersport (свыше 1 тыс.). «Вторая очередь объекта открылась в разгар кризиса, тогда же была приостановлена реализация третьей фазы проекта. Несомненно, это отразилось на заполняемости комплекса: в октябре 2010 года уровень вакантных площадей составил около 33%», – комментирует он. Но у торгового комплекса, по его мнению, есть большой потенциал: он расположен на въезде в Приморский район, у станции метро «Пионерская», автопотоки на проспекте Испытателей составляют более 75 тыс. автомобилей в сутки, на Коломяжском проспекте – более 60 тыс. «Сильный пул якорных арендаторов, современное здание, большая парковка, профессиональная управляющая компания – залог успешности любого торгового центра», – добавляет эксперт.

С этим утверждением не совсем согласна г-жа Яблокова: «В кризис проявилась новая тенденция – наличие «якоря» не всегда гарантирует успешность торгового комплекса в целом». В качестве примера она приводит другой торгово-развлекательный комплекс, действующий под брендом «Феличита» – на пересечении улицы Коллонтай и Дальневосточного проспекта. «Галерея этого объекта пустует на 70%, несмотря на наличие достаточно сильной якорной составляющей – гипермаркетов «Карусель», Leroy Merlin, "М.видео"», – констатирует она.

Не все однозначно и с реконцепцией торговых комплексов. По словам Романа Евстратова, небольшие коррекции происходили, в основном они касались изменений ценового позиционирования, смены якорных арендаторов и т. д. «Но это в большей степени было связано не с кризисом, то есть с краткосрочным по времени явлением, а со структурными изменениями на рынке, вызванными моральным устареванием некоторых объектов, усилением конкуренции или, к примеру, сменой собственников и новыми требованиями к доходности объекта», – заключает эксперт.Вероятно, дело все-таки в локации…