Томаш Ластовка: «В России проекты были проблемными, когда кризиса еще даже не было»

– Как сегодня вы выстраиваете свою стратегию, когда кризис заканчивается?

– Кто сказал, что кризис заканчивается? Я думаю, что кризис еще продолжается. Может быть, он не такой жесткий, как вначале, но он продолжается.

– Вы считаете, что возможно ухудшение ситуации?

– Все может быть. Если бы сегодня все были уверены в том, что начался активный рост экономики, через какое-то время это опять могло бы закончиться очередным кризисом.

– Он близок к окончанию?

– Ситуация сейчас стабилизируется, но этот процесс пока в самой ранней стадии.

– На последнем MAPIC было другое настроение: ритейлеры активны.

– В прошлом году большинство ритейлеров были настроены очень пессимистично. Сегодня они могут планировать что-то, но это еще не значит, что рынок поднимается.

Я думаю, мы сейчас пока где-то внизу, на дне, и уже можем планировать развитие, но пока я еще не вижу признаков окончания кризиса.

– Когда PPF пришла в Россию?

– В различных отраслях экономики, в основном в сфере финансовых услуг, группа PPF присутствует в России давно, около 7 лет, являясь одним из крупнейших иностранных инвесторов. Активно в области недвижимости мы начали работать три года тому назад, но когда начался кризис, PPF приняла решение капитализировать свои вложения. И с того момента группа начала активно работать в российском секторе недвижимости.

– Сейчас, три года спустя, вы думаете, это решение было правильным?

– Я думаю, да, потому что, если бы мы этого не сделали, мы бы много потеряли. Группа PPF – частная компания, где все стараются хорошо инвестировать. Решение самостоятельно выйти на этот рынок помогло не только не потерять деньги, но и получить какое-то преимущество перед конкурентами, потому что у нас теперь есть платформа, которую надо дальше развивать.

– Какие проекты сейчас в России у PPF Real Estate?

– В настоящее время в управлении нашей компании находятся в основном торговые объекты: строящиеся ТРЦ «М5 Молл» в Рязани и ТРЦ «Ярмарка» в Астрахани, находящиеся в стадии разработки ТРЦ «Капитал» в Новосибирске, ТРЦ в Митино в Москве и ТРЦ в Нижнем Новгороде. Но также PPF участвует в складском проекте, крупном логистическом комплексе «Trilogy Park Томилино». Логистический проект «Томилино» мы развиваем около пяти лет, с самого начала, по сути, и сегодня наша доля там 50%. Кроме того, вместе с вхождением в капитал сети «Эльдорадо» (50% + 1 акция) группа PPF получила и пакет недвижимости – более сотни объектов по всей России, мы этими объектами сейчас управляем.

– Какие у вас инвестиционные настроения?

– В России мы готовы инвестировать в свои ритейл-проекты, такие как «М5 Молл» или «Ярмарка». Потому что уверены: в течение года – двух лет российский рынок будет на каком-то подъеме. И первые, кто это почувствует, будут игроки рынка ритейла. Следом за ним оживет логистика. Ритейлу нужно иметь какието складские, логистические помещения, чтобы поддерживать развитие. В этом секторе мы тоже заинтересованы.

– Не слишком ли рано вы начали свой проект «М5 Mолл»?

– Да мы и не останавливали его во время кризиса. Купили весной 2007 года, потом разрабатывали концепцию, получали разрешение на строительство (летом 2009-го). Физически строительство началось в декабре 2009 года. То есть мы его вообще не приостанавливали. Единственная вещь, которую мы сделали с тех пор, – чуть-чуть изменили внутреннюю концепцию молла. Потому что поняли, что требования арендаторов изменились.

– Какие изменения вы внесли?

– Изменилась площадь якорного арендатора – гипермаркета. Мы уменьшили изначальный формат 13 тыс. кв. м, рассчитанный на иностранного арендатора, до 10 тыс. кв. м и подписали предварительный договор аренды с гипермаркетом «Карусель». То же самое было и с магазином электроники. Изначально были договоренности с Media Маrkt, но потом приняли решение, что там будет «Эльдорадо», на меньшей площади.

– И чем отличается Media Маrkt от «Эльдорадо» или от «М.видео»?

– У «Эльдорадо» и «М.видео» есть небольшие форматы до 3 тыс. кв. м, а у Media Маrkt – только 5 тыс. метров и более. Зачем мне сдавать им большую площадь по меньшей ставке, если я могу иметь такой же магазин электроники меньшей площади по большей ставке, а еще 2 тыс. метров сдать другому арендатору?

– Как повлиял на выбор арендатора тот факт, что контрольный пакет акций «Эльдорадо» принадлежит PPF?

– Никак. В наших ТРЦ отнюдь не только «Эльдорадо». В Астрахани в ТРЦ «Ярмарка» у нас, например, «М.видео».

– Вот вы говорите, что концепцию «М5 Молл» вы изменили потому, что сменился ритейлер. То есть получается, что концепция, которую вы разрабатывали в 2007–2008 годах, не изменилась?

– Если бы вы посмотрели на концепцию 2007 года, вы, может быть, вообще бы не заметили разницы. Мы немного изменили молл, расширили центральную часть, где был фуд-корт, и внесли изменения во внутренний дизайн. Эту концепцию мы не хотим менять, потому что знаем, что она отлично работает на Западе.

– Какой стратегии вы придерживаетесь в России?

– Первое – сохранить инвестиции, которые мы вложили. Из-за этого у нас большой пакет недвижимости в различных секторах. Но стратегически мы хотим вкладывать деньги именно в ритейл. Потому что там мы видим потенциал. Сегодня российский рынок не насыщен. Есть города, где вы уже чувствуете конкуренцию, но по сравнению с Западной Европой она там практически отсутствует. И кроме того, вы встречаетесь с конкурирующими проектами, которые в большинстве случаев основаны на неправильной концепции. Часто приходится сталкиваться с многоэтажными торговыми центрами, при этом маленькими по площади, с отсутствием парковки, эскалаторов – покупателям приходится с тележками ездить в лифте. Из-за низкого качества существующих торговых центров мы не боимся входить в какойнибудь город. Кстати, несколько лет назад в Европе были такие же проблемы, но сегодня они там решены. Возвращаясь к маленьким торговым центрам, хочу сказать, что, по моему мнению, 10 тыс. кв. м – это вообще не торговый центр. Может быть, это приемлемо для центра города, но ведь зачастую они находятся и за его пределами. Такие «малютки» с непонятной концепцией, может, и работают для какого-то типа посетителей, но все остальные лучше сядут в машину и поедут в торговый центр, где большое количество арендаторов, есть зона развлечений и где покупатели могут провести три часа с удобством и комфортом. А что вам делать в торговом центре, где всего шесть магазинов?

– Многие международные девелоперы предпочитают развиваться в столице. У вас же, наоборот, больше региональных проектов. Вы так специально делаете или просто у вас участков нет в Москве?

– Мы начали с регионов, потому что «полумиллионники» – это тот размер, который уже позволяет любому грамотному девелоперу, инвестору вкладывать деньги. Инвестиционный климат в Москве до сих пор был таким, что мы не готовы были вкладывать деньги именно в столице.

– Как вы думаете, этот климат в Москве изменится в связи с приходом нового мэра?

– Мы знаем, что были объявлены новые стратегии развития города. Надеемся, что ситуация изменится, поэтому мы приняли решение инвестировать в Москву, будем строить ТРЦ в Митино. Мы готовы разумно инвестировать при условии, что люди, которые выдают разрешение на строительство, ведут себя достаточно грамотно и профессионально.

– Сталкиваетесь ли вы в регионах с такими же проблемами?

– Там тоже это есть, но не в таких масштабах, как в Москве. В регионах ситуация более благоприятная, сотрудничать с людьми, принимающими грамотные решения, значительно проще и быстрее.

– У вас еще 20 участков в регионах.

– Это самые крупные проекты, в реальности участков больше.

– Они сейчас вам стоят каких-то денег? Вы вынуждены за них платить?

– Эти расходы – в основном налог на землю – не так значительны. Это тоже отдельная тема, потому что в регионах тарифы совсем другие, не такие, как в Москве. Вы можете купить участок, и это не значит, что со следующего года вы должны платить огромные деньги, чтобы только его содержать. Климат там более понятный. Я надеюсь, что и в Москве ситуация в этом плане улучшится.

– Интересуетесь ли вы СанктПетербургом?

– Санкт-Петербург для нас не очень понятный город. Там местные игроки, со стороны туда трудно прийти. Кроме того, строить что-то в центре практически невозможно, кругом памятники истории и архитектуры. Но если появится какая-то возможность, мы бы хотели туда инвестировать.

– Вы сказали, что собираетесь развивать складские проекты. Но в регионах этот сектор сейчас сложен.

– Собираемся, но пока не в регионах – в Москве или около Москвы. Но все равно для нас склады всегда будут вторичным сегментом. Первичный – это ритейл, более привлекательный и прибыльный.

– Планируете ли вы приобретать готовые проекты?

– Когда начался кризис, наше руководство приняло решение: давайте попробуем купить какой-нибудь дистресс-актив. И когда мы начали смотреть на проекты, которые заявлялись как проблемные, мы поняли очень скоро, что многие из них проблемные не потому, что девелоперу не хватает денег, а потому что там изначально было много других проблем, которые к этой дистресс-ситуации и привели. В России, по моему мнению, проекты были проблемными, когда кризиса еще даже не было. Возможно, они уже изначально такими планировались. Например, непонятная юридическая структура. Некоторые собственники начинали продавать свои торговые центры по частям. С этим я вообще столкнулся впервые. Когда собственник ведет себя подобным образом, лучше сразу проект закрыть. Поэтому первая задача – это концепция проекта, вторая – это правильно выстроенная юридическая структура, третья – финансирование. Если вы первые две решите неправильно, то ваш объект ничего не спасет.

– То есть вы ни одного проекта не купили?

– Мы отсмотрели много объектов в течение 2008–2009 годов. И после тридцати просмотренных объектов мы поняли, что ничего здесь не сможем купить. Может, это консервативный подход, но, честно говоря, лучше начать с участка с газоном, чем развивать такой актив. Его уже нельзя спасти.

– Каким был для вас 2010 год?

– Для нас это был год стабилизации. Сегодня мы видим процессы консолидации бизнеса, стабилизации, плохие проекты ушли, хорошие продолжили развиваться. Но, возвращаясь к началу нашего разговора, я бы не стал заявлять, что кризис закончился. Мы просто мечтаем о новом развитии, но пока никто ничего не продает и не покупает, ожидания продавцов и покупателей до сих не совпадают. Можно предположить, что через полгода кризис закончится. Но если бы я был в этом уверен, я бы тут не сидел, а побежал бы на биржу и вложил бы деньги. Поэтому мне нравятся все эти сказки, когда ктото говорит, что кризис закончился. Если он закончился, почему ты не бежишь и не покупаешь активы?

– Какие у вас планы по инвестициям на 2011 год?

– Не раскрывая точных данных, скажу, что это порядок сотен миллионов евро.