Новости
Компании
Назад
11 Января 2011, 14:12
Жилье из бизнес-класса
В условиях низкого спроса на офисные помещения девелоперы не только переключают свое внимание на жилье, но и проводят реконцепцию офисных проектов, превращая их в жилые. Препятствием на их пути является отсутствие возможности регистрироваться по месту жительства и инфраструктурного окружения.
Девелоперы «одомашнились»
По данным информационно-аналитического центра компании «ПересветИнвест», за 11 месяцев 2010 года квартиры в новостройках Москвы подорожали в рублях на 13,2%, а в долларах – на 9,6%. Стоимость квадратного метра жилья составляет в среднем $6,5 тыс. В то время как, согласно данным Praedium ONCOR International, средние цены офисов классов В и А (на конец III квартала) в ЦАО колеблются от $550 до 7500/ кв. м. Средний уровень арендных ставок по-прежнему остается ниже докризисных на 20–30%. Поэтому пристальное внимание девелоперов к сегменту жилой недвижимости выглядит вполне ло гичным.
Так, например, до кризиса компания MR Group планировала строить МФК площадью более 300 тыс. кв. м в районе станции метро «Фили». «Когда стало ясно, что рынку не нужно такое количество офисов, решено было вместо бизнес-центров построить жилье, – рассказывает Евгения Старкова, директор по маркетингу и связям с общественностью MR Group. – Фили – идеальный район для строительства жилья, отличающийся благоприятной экологической обстановкой, транспортной доступностью. В данном районе жилой рынок недостаточно насыщен, спрос превышает предложение, поэтому решение вместо офисов строить жилье мы считаем стратегически верным».
Многофункциональный комплекс будет возводиться пофазно. Первую фазу составят 137 тыс. кв. м, из них 51,9 тыс. кв. м – апартаменты, 24,6 тыс. – жилье бизнес-класса. Проектом предусмотрена парковка на 740 машино-мест. Под офисы в проекте оставлено 18,3 тыс. кв. м, под торговые помещения – 7 тыс. кв. м. Строительство объекта началось в IV квартале 2010 года.
В связи с изменившейся ситуацией на рынке компания MR Group поменяла стратегию своего развития. Если ранее 90% портфеля компании составляла офисная недвижимость, то сейчас происходит наращивание доли жилой недвижимости. Компания планирует расширение линейки объектов и увеличение объемов строительства жилья экономкласса в городах ближнего Подмосковья.
Как рассказала Евгения Старкова, в стадии покупки и оформления находятся участки под строительство 500 тыс. кв. м жилья в Подмосковье. Одним из самых масштабных проектов компании в этом сегменте является город Новое Ступино. Общая площадь проекта – 2,15 млн кв. м. Под жилье отведено 1,7 млн кв. м, под торговые помещения – 200 тыс. кв. м, под социальные объекты – 245 тыс. кв. м. Уже в конце 2011 года MR Group планирует сдать многоквартирные дома общей площадью 100 тыс. кв. м.
Отказалась от своих первоначальных планов строительства офисной недвижимости в районе Павелецкого вокзала и компания AFI Development. «Сейчас мы рассматриваем вариант, чтобы вместо бизнес-парка площадью 120 тыс. кв. м построить жилой комплекс класса эконом плюс», – рассказывает Наталия Иванова, директор департамента по связям с общественностью AFI Development. Также девелопер планирует в пользу жилой составляющей значительно уменьшить офисную часть в многофункциональном комплексе на Большой Почтовой улице общей площадью 424 тыс. кв. м. Оба проекта находятся на ранней стадии развития, и пересогласовывать документацию не придется. Пока еще точно не решено, на сколько будет уменьшено количество офисов. Сейчас компания изучает рынок и прорабатывает концепцию проекта.
Компания «Главстрой СПб» в центре Санкт-Петербурга на Обводном канале, на месте комплексной застройки на участке в 6,2 га в районе улиц Шкапина и Розенштейна, до кризиса планировала построить бизнес-центр общей площадью более 300 тыс. кв. м. Теперь на этом месте будет построено жилье. «Согласно генплану города, эта территория предназначена как для строительства коммерческой недвижимости, так и для возведения жилья, – поясняет Марина Турыгина, начальник отдела по связям с общественностью «ГлавстройСПб». – Во время кризиса, когда спрос на офисную недвижимость упал, на этапе проектирования было принято решение вместо бизнес-центра построить 60 тыс. кв. м жилья». Общественно-деловая составляющая проекта была сокращена до 30 тыс. кв. м, то есть уменьшена практически в 10 раз.
Как рассказала Марина Турыгина, изменить соотношение офисной и жилой составляющей на стадии проектирования было удобно для девелопера. Перемена в структуре пошла району только на пользу. Когда территория застраивается комплексно, получается хорошая синергия. Офисы окажутся теперь не в чужеродной зоне, а в комфортной атмосфере жилой застройки, а жители района смогут воспользоваться инфраструктурой офисов, гостиницы и торговых помещений. Если бы компания была вынуждена по какойто причине оставить в районе только офисы, возможно, проект затянулся бы во времени, так как не было бы смысла сразу начинать строительство. Теперь же на стройплощадку они выйдут уже в 2011 году.
Категория жилья определяется девелопером как комфорт-класс, представляющий собой промежуточную стадию между эконом- и бизнес-классом. Площадь квартир будет составлять от 35 до 120 кв. м. «В нашем проекте «Северная долина», где строится жилье подобного уровня, средняя стоимость квадратного метра составляет около 55 тыс. руб./кв. м. За счет масштабов строительства и управления себестоимостью мы стараемся держать одни из самых низких цен в городе, – говорит Марина Турыгина. – О том, что жилье экономкласса сегодня востребовано, говорит тот факт, что из 3900 квартир «Северной долины», выставленных на продажу в конце апреля 2010 года, к концу года было продано 80%».
Трудности реконцепции
Главная сложность перепрофилирования коммерческого проекта под жилье состоит в необходимости получить новый акт разрешенного использования участка – под жилье. В соответствии с Генпланом развития города утверждается зонирование территории, выделяются зоны, предназначенные именно под объекты коммерческой недвижимости. При перепрофилировании проекта необходимо доказать, что на данной территории можно строить объекты жилой недвижимости. Поэтому девелоперы принимают решение о перепрофилировании объектов из коммерческой недвижимости в жилую в случае, когда данная территория предназначена для строительства обоих типов недвижимости, как, например, в случае комплексной застройки на Обводном канале в Санкт-Петербурге. Либо строят апартаменты, которые функционально предназначены для проживания, но формально относятся к коммерческой недвижимости, а не жилой.
«Апартаменты – вещь специфическая. Люди готовы покупать апартаменты в историческом центре города или в объектах, предоставляющих исключительные видовые характеристики, – говорит Юрий Тараненко, директор компании «МИЭЛЬ – Коммерческая недвижимость». – Сегодня апартаменты, расположенные вне центра города, а тем более за пределами ТТК, на мой взгляд, не найдут своих арендаторов». Самым большим минусом апартаментов, как отмечает г-н Тараненко, является невозможность в них прописаться или временно зарегистрироваться. Но в свете последних предложений правительства об изменении правил регистрации и «демонтажа» института прописки этот минус может вообще потерять свое значение. Не следует забывать и о том, что для жилой недвижимости существуют специальные требования по социальной инфраструктуре: наличие школы в пределах 500 м и детского сада – не далее 300 м. Для коммерческих объектов таких требований нет. Поэтому рядом с МФК может не быть детского сада, школы, поликлиники и т. п. Впрочем, эти инфраструктурные недостатки с лихвой компенсирует непосредственная близость места проживания к работе и однородное социальное окружение.
Также следует отметить, что подавляющее большинство реконцепций происходит на бумажной стадии. Эксперты рынка вспоминают только один пример, когда в жилье был переделан почти построенный бизнес-центр. Группа компаний «Мортон» на пересечении Щелковского шоссе и внешней стороны МКАД строила микрорайон жилья экономкласса, вспоминает Евгения Старкова. В 2006 году компания приняла решение построить офисное здание площадью около 26 тыс. кв. м. Девелопер успел построить железобетонную коробку. Потом наступил кризис, и БЦ решено было переделать в апартаменты экономкласса. Так как к этому времени была построена только коробка, особых затрат реконцепция не потребовала. В здании был один подъезд, поэтому не понадобилось устанавливать дополнительные лифтовые группы. Девелоперу нужно было сделать только дополнительные стояки и перегородки. «Реконструкция офисного по мещения в жилое обошлась компании в $100–150 на кв. м, – отмечает Алексей Богданов, директор департамента офисной недвижимости компании S.A.Ricci / King Sturge. – Понятно, что девелопер провел реконструкцию не от хорошей жизни: на офисы в этом районе не было никакого спроса. Конвертировав проект в жилье, девелопер продал его по $1800/кв. м». Впрочем, Юрий Тараненко считает, что вышеописанный случай является исключением из правил. Перепрофилирование проекта коммерческой недвижимости под жилье на этапе строительства крайне затруднительно, дорого, а порой и просто невозможно, замечает г-н Тараненко. Офисное здание перепланировать под жилье можно, при этом нужно изучить изначальные планировочные решения. Можно пытаться сохранить общую коробку и внешний облик, но потребуется полный пересмотр поэтажных планов, переработка технических этажей, вертикальных проемов, коммуникаций, инженерных систем и т. п. Внутри помещение так сильно изменится, что это, по сути, будет новый проект. Инвесторы понесут потери не только из-за того, что придется вновь потратиться на проектные работы, но и потому что выход объема площадей от строительства объекта другого назначения, скорее всего, окажется значительно меньше.
Вместе с тем эксперты рынка отмечают, что тренд перепрофилирования бизнес-центров в жилую недвижимость носит временных характер. По мере восстановления рынка коммерческой недвижимости девелоперы вновь пересмотрят свои портфели в сторону увеличения офисной составляющей.
По данным информационно-аналитического центра компании «ПересветИнвест», за 11 месяцев 2010 года квартиры в новостройках Москвы подорожали в рублях на 13,2%, а в долларах – на 9,6%. Стоимость квадратного метра жилья составляет в среднем $6,5 тыс. В то время как, согласно данным Praedium ONCOR International, средние цены офисов классов В и А (на конец III квартала) в ЦАО колеблются от $550 до 7500/ кв. м. Средний уровень арендных ставок по-прежнему остается ниже докризисных на 20–30%. Поэтому пристальное внимание девелоперов к сегменту жилой недвижимости выглядит вполне ло гичным.
Так, например, до кризиса компания MR Group планировала строить МФК площадью более 300 тыс. кв. м в районе станции метро «Фили». «Когда стало ясно, что рынку не нужно такое количество офисов, решено было вместо бизнес-центров построить жилье, – рассказывает Евгения Старкова, директор по маркетингу и связям с общественностью MR Group. – Фили – идеальный район для строительства жилья, отличающийся благоприятной экологической обстановкой, транспортной доступностью. В данном районе жилой рынок недостаточно насыщен, спрос превышает предложение, поэтому решение вместо офисов строить жилье мы считаем стратегически верным».
Многофункциональный комплекс будет возводиться пофазно. Первую фазу составят 137 тыс. кв. м, из них 51,9 тыс. кв. м – апартаменты, 24,6 тыс. – жилье бизнес-класса. Проектом предусмотрена парковка на 740 машино-мест. Под офисы в проекте оставлено 18,3 тыс. кв. м, под торговые помещения – 7 тыс. кв. м. Строительство объекта началось в IV квартале 2010 года.
В связи с изменившейся ситуацией на рынке компания MR Group поменяла стратегию своего развития. Если ранее 90% портфеля компании составляла офисная недвижимость, то сейчас происходит наращивание доли жилой недвижимости. Компания планирует расширение линейки объектов и увеличение объемов строительства жилья экономкласса в городах ближнего Подмосковья.
Как рассказала Евгения Старкова, в стадии покупки и оформления находятся участки под строительство 500 тыс. кв. м жилья в Подмосковье. Одним из самых масштабных проектов компании в этом сегменте является город Новое Ступино. Общая площадь проекта – 2,15 млн кв. м. Под жилье отведено 1,7 млн кв. м, под торговые помещения – 200 тыс. кв. м, под социальные объекты – 245 тыс. кв. м. Уже в конце 2011 года MR Group планирует сдать многоквартирные дома общей площадью 100 тыс. кв. м.
Отказалась от своих первоначальных планов строительства офисной недвижимости в районе Павелецкого вокзала и компания AFI Development. «Сейчас мы рассматриваем вариант, чтобы вместо бизнес-парка площадью 120 тыс. кв. м построить жилой комплекс класса эконом плюс», – рассказывает Наталия Иванова, директор департамента по связям с общественностью AFI Development. Также девелопер планирует в пользу жилой составляющей значительно уменьшить офисную часть в многофункциональном комплексе на Большой Почтовой улице общей площадью 424 тыс. кв. м. Оба проекта находятся на ранней стадии развития, и пересогласовывать документацию не придется. Пока еще точно не решено, на сколько будет уменьшено количество офисов. Сейчас компания изучает рынок и прорабатывает концепцию проекта.
Компания «Главстрой СПб» в центре Санкт-Петербурга на Обводном канале, на месте комплексной застройки на участке в 6,2 га в районе улиц Шкапина и Розенштейна, до кризиса планировала построить бизнес-центр общей площадью более 300 тыс. кв. м. Теперь на этом месте будет построено жилье. «Согласно генплану города, эта территория предназначена как для строительства коммерческой недвижимости, так и для возведения жилья, – поясняет Марина Турыгина, начальник отдела по связям с общественностью «ГлавстройСПб». – Во время кризиса, когда спрос на офисную недвижимость упал, на этапе проектирования было принято решение вместо бизнес-центра построить 60 тыс. кв. м жилья». Общественно-деловая составляющая проекта была сокращена до 30 тыс. кв. м, то есть уменьшена практически в 10 раз.
Как рассказала Марина Турыгина, изменить соотношение офисной и жилой составляющей на стадии проектирования было удобно для девелопера. Перемена в структуре пошла району только на пользу. Когда территория застраивается комплексно, получается хорошая синергия. Офисы окажутся теперь не в чужеродной зоне, а в комфортной атмосфере жилой застройки, а жители района смогут воспользоваться инфраструктурой офисов, гостиницы и торговых помещений. Если бы компания была вынуждена по какойто причине оставить в районе только офисы, возможно, проект затянулся бы во времени, так как не было бы смысла сразу начинать строительство. Теперь же на стройплощадку они выйдут уже в 2011 году.
Категория жилья определяется девелопером как комфорт-класс, представляющий собой промежуточную стадию между эконом- и бизнес-классом. Площадь квартир будет составлять от 35 до 120 кв. м. «В нашем проекте «Северная долина», где строится жилье подобного уровня, средняя стоимость квадратного метра составляет около 55 тыс. руб./кв. м. За счет масштабов строительства и управления себестоимостью мы стараемся держать одни из самых низких цен в городе, – говорит Марина Турыгина. – О том, что жилье экономкласса сегодня востребовано, говорит тот факт, что из 3900 квартир «Северной долины», выставленных на продажу в конце апреля 2010 года, к концу года было продано 80%».
Трудности реконцепции
Главная сложность перепрофилирования коммерческого проекта под жилье состоит в необходимости получить новый акт разрешенного использования участка – под жилье. В соответствии с Генпланом развития города утверждается зонирование территории, выделяются зоны, предназначенные именно под объекты коммерческой недвижимости. При перепрофилировании проекта необходимо доказать, что на данной территории можно строить объекты жилой недвижимости. Поэтому девелоперы принимают решение о перепрофилировании объектов из коммерческой недвижимости в жилую в случае, когда данная территория предназначена для строительства обоих типов недвижимости, как, например, в случае комплексной застройки на Обводном канале в Санкт-Петербурге. Либо строят апартаменты, которые функционально предназначены для проживания, но формально относятся к коммерческой недвижимости, а не жилой.
«Апартаменты – вещь специфическая. Люди готовы покупать апартаменты в историческом центре города или в объектах, предоставляющих исключительные видовые характеристики, – говорит Юрий Тараненко, директор компании «МИЭЛЬ – Коммерческая недвижимость». – Сегодня апартаменты, расположенные вне центра города, а тем более за пределами ТТК, на мой взгляд, не найдут своих арендаторов». Самым большим минусом апартаментов, как отмечает г-н Тараненко, является невозможность в них прописаться или временно зарегистрироваться. Но в свете последних предложений правительства об изменении правил регистрации и «демонтажа» института прописки этот минус может вообще потерять свое значение. Не следует забывать и о том, что для жилой недвижимости существуют специальные требования по социальной инфраструктуре: наличие школы в пределах 500 м и детского сада – не далее 300 м. Для коммерческих объектов таких требований нет. Поэтому рядом с МФК может не быть детского сада, школы, поликлиники и т. п. Впрочем, эти инфраструктурные недостатки с лихвой компенсирует непосредственная близость места проживания к работе и однородное социальное окружение.
Также следует отметить, что подавляющее большинство реконцепций происходит на бумажной стадии. Эксперты рынка вспоминают только один пример, когда в жилье был переделан почти построенный бизнес-центр. Группа компаний «Мортон» на пересечении Щелковского шоссе и внешней стороны МКАД строила микрорайон жилья экономкласса, вспоминает Евгения Старкова. В 2006 году компания приняла решение построить офисное здание площадью около 26 тыс. кв. м. Девелопер успел построить железобетонную коробку. Потом наступил кризис, и БЦ решено было переделать в апартаменты экономкласса. Так как к этому времени была построена только коробка, особых затрат реконцепция не потребовала. В здании был один подъезд, поэтому не понадобилось устанавливать дополнительные лифтовые группы. Девелоперу нужно было сделать только дополнительные стояки и перегородки. «Реконструкция офисного по мещения в жилое обошлась компании в $100–150 на кв. м, – отмечает Алексей Богданов, директор департамента офисной недвижимости компании S.A.Ricci / King Sturge. – Понятно, что девелопер провел реконструкцию не от хорошей жизни: на офисы в этом районе не было никакого спроса. Конвертировав проект в жилье, девелопер продал его по $1800/кв. м». Впрочем, Юрий Тараненко считает, что вышеописанный случай является исключением из правил. Перепрофилирование проекта коммерческой недвижимости под жилье на этапе строительства крайне затруднительно, дорого, а порой и просто невозможно, замечает г-н Тараненко. Офисное здание перепланировать под жилье можно, при этом нужно изучить изначальные планировочные решения. Можно пытаться сохранить общую коробку и внешний облик, но потребуется полный пересмотр поэтажных планов, переработка технических этажей, вертикальных проемов, коммуникаций, инженерных систем и т. п. Внутри помещение так сильно изменится, что это, по сути, будет новый проект. Инвесторы понесут потери не только из-за того, что придется вновь потратиться на проектные работы, но и потому что выход объема площадей от строительства объекта другого назначения, скорее всего, окажется значительно меньше.
Вместе с тем эксперты рынка отмечают, что тренд перепрофилирования бизнес-центров в жилую недвижимость носит временных характер. По мере восстановления рынка коммерческой недвижимости девелоперы вновь пересмотрят свои портфели в сторону увеличения офисной составляющей.
Назад
Загрузка...