Представляется, что в 2011 году основополагающим законопроектом для всей экономической жизни России в целом и ее сектора недвижимости в частности станет дальнейшая доработка и, возможно, принятие новой редакции Гражданского кодекса РФ.

Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) должен установить основные принципы российской системы гражданского права в соответствии с новыми реалиями, сложившимися в результате экономических и социальных преобразований в России за время его действия. Проект новой редакции отдельных разделов ГК РФ (далее – Проект ГК) был опубликован в ноябре 2010 года, в случае его скорого внесения в Государственную Думу РФ и оперативности законодателя он, без сомнения, предопределит развитие нормативно-правового регулирования российской экономики и ее сектора недвижимости в 2011 году. Вместе с тем на рассмотрении в Государственной Думе РФ находится ряд иных законопроектов, значимых с точки зрения регулирования вопросов недвижимости. И если Проект ГК предполагает фундаментальный, комплексный пересмотр действующего законодательства, то изменения, предусмотренные указанными законопроектами, можно охарактеризовать как точечные, но также заслуживающие особого внимания. В настоящей статье предлагается рассмотреть основные положения Проекта ГК, а также проанализировать одну из значимых законотворческих инициатив, направленных на развитие законодательства о недвижимости.

Недопущение «действий в обход закона»

О степени серьезности предлагаемых преобразований в ГК РФ свидетельствует пересмотр ряда общих теоретических положений гражданского законодательства, не подвергавшихся изменению с момента принятия Части I ГК РФ в 1994 году. Так, в статье 10 ГК РФ, регулирующей пределы осуществления гражданских прав, в качестве одного из принципов гражданского права предлагается внести конструкцию недопущения «действий в обход закона». Введение такого термина уже сейчас вызывает ряд вопросов. Главный из них: смогут ли российские суды выработать единообразное толкование такого широкого оценочного понятия и, что предельно важно, строго придерживаться такого толкования? В сущности, практически любая оптимизация хозяйственной деятельности правовыми средствами, и в особенности налоговая оптимизация, может быть расценена судом как действие в обход закона. Обход закона в буквальном понимании этого понятия не всегда является недобросовестным. При этом недобросовестность в Проекте ГК как признак «действия в обход закона» не называется, что несет в себе определенные риски.

В качестве примера действий, которые, с нашей точки зрения, могли бы быть расценены как действия в обход закона, можно привести следующую распространенную ситуацию, связанную с коттеджным строительством на землях сельскохозяйственного назначения. С одной стороны, Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) определяет категорию «земли сельскохозяйственного назначения» как «земли, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей». Коттеджное строительство к нуждам сельского хозяйства очевидно не относится. Однако в рамках данной категории земель одним из видов разрешенного использования является «дачное строительство», когда в принципе допускается застройка земельных участков сельхозназначения согласно ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». В такой ситуации многие застройщики ввиду наличия сложностей, связанных с переводом земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов, действуя через некоммерческие организации, ограничиваются изменением вида разрешенного использования в рамках категории земельного участка как «земель сельскохозяйственного назначения», не меняя последнего. Можно ли это назвать действием в обход закона? Да. Является ли такой обход закона недобросовестным? Ответ на этот вопрос может дать только судебная практика.

Изменения в системе регистрации прав на недвижимое имущество

В Проекте ГК большая часть предлагаемых изменений повторяет принципиальные направления реформирования, зафиксированные в Концепции развития гражданского законодательства. Так, Концепция предусматривает, что в ГК РФ целесообразно включить общие положения о государственной регистрации имущественных прав, единые для различных объектов, в отношении которых предусмотрена правоустанавливающая регистрация. В частности, предлагается установить принципы регистрации, а именно: принцип проверки законности оснований регистрации, принцип публичности реестра, принцип презумпции достоверности реестра, правило о том, что право возникает с момента регистрации права в реестре. Применительно к регистрации прав на недвижимое имущество справедливо указывается, что в настоящее время регистрации подлежат не только имущественные права, но и некоторые сделки с указанным имуществом. По мнению разработчиков Проекта ГК, целесообразно устранить такое смешение различных систем регистрации и перейти на подлинную систему регистрации прав. Соответствующие положения были включены в статью 8.1 Проекта ГК. Одновременно с этим предполагается ввести обязательную нотариальную форму для всех сделок, влекущих возникновение, изменение или прекращение прав, которые подлежат государственной регистрации. Такая новация, несомненно, потребует изменения целого ряда нормативно-правовых актов, и в частности законодательства о нотариате в части уменьшения нотариального тарифа за удостоверение сделок. В настоящее время для сделок с суммой свыше 10 млн рублей нотариальный тариф составляет 77,5 тыс. рублей плюс 0,5% от суммы договора, превышающей 10 млн рублей. Логичным было бы установление потолка нотариального тарифа, поскольку в противном случае стоимость оформления сделки купли-продажи объектов недвижимости неоправданно возрастет в сотни или даже тысячи раз.

Представляются важными положения Концепции, отраженные в Проекте ГК, относительно земли и иных природных ресурсов. В настоящее время специальное правовое регулирование гражданско-правовых отношений по поводу указанных видов недвижимости находится практически вне ГК РФ.В Проекте ГК положения о том, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается специальными законами о земле и природных ресурсах, предлагается исключить. Это означает, что в ГК РФ впервые появятся отдельные блоки норм относительно данных категорий недвижимости. В частности, в разделе II ГК РФ предлагается регламентировать особенности права собственности на земельные участки и иные природные объекты.

Единый объект недвижимости и новые виды вещных прав

Особого упоминания заслуживает предусмотренная в Проекте ГК концепция единого объекта недвижимости, который возникает при совпадении в одном лице собственника земельного участка и собственника находящегося на нем здания, строения, сооружения. При этом дальнейшее отчуждение земельного участка без находящегося на нем объекта недвижимости не допускается. Это в целом соответствует положениям ЗК РФ, однако закрепление подобного регулирования на уровне ГК РФ будет способствовать большей правовой определенности в данном вопросе.

Интерес представляют положения Проекта ГК относительно перечня ограниченных вещных прав, который включает в себя как уже существующие, так и новые для российского права виды ограниченных вещных прав. Среди последних: право застройки, право личного пользования (узуфрукт), право приобретения чужой недвижимой вещи и другие права. Конкретное содержание каждого из указанных прав определено в проекте раздела II ГК РФ.

Безусловно, Проект ГК предполагает и другие радикальные структурные изменения в ГК РФ. В качестве примера стоит упомянуть упразднение конструкции закрытого акционерного общества, появление понятия «публичное общество» и увеличение минимального уставного капитала общества с ограниченной ответственностью до 500 тыс. рублей. Указанные вопросы заслуживают отдельного и более глубокого рассмотрения, а здесь хотелось бы лишь отметить, что широко распространенное использование ООО как формы юридического лица, создаваемого под конкретный проект с исключительной целью последующего владения недвижимостью и облегчения выхода из проекта путем продажи долей участия в таком ООО, будет связано с существенными дополнительными затратами для инвестора.

Изменения в закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Помимо Проекта ГК, есть иные законопроекты, которые не требуют долгих публичных обсуждений и могут быть приняты в ближайшее время. Одним из таких законопроектов является проект ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Кодекс об административных правонарушениях Российской Федерации» (далее – Законопроект).

Законопроект предусматривает обязанность собственника недвижимости зарегистрировать свое право собственности в установленном порядке в течение 6 месяцев с момента возникновения оснований для государственной регистрации прав (например, введения объекта в эксплуатацию). Целью такого нововведения является решение проблемы формирования Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в максимально полном объеме, а также эффективное использование содержащихся в нем сведений в целях налогообложения. В настоящее время такой срок и обязанность в законодательстве отсутствуют. Как следствие, недобросовестные собственники, фактически использующие завершенное строительством недвижимое имущество в своей хозяйственной деятельности, зачастую годами уклоняются от уплаты налога на имущество, так как налоговый орган исчисляет налоги с момента регистрации права собственности на недвижимость на основании информации, представленной регистратором. За неисполнение обязанности по государственной регистрации прав на недвижимое имущество Законопроект предусматривает наложение административного штрафа (на юридических лиц – от 30 до 40 тыс. рублей). В случае принятия Законопроекта в его нынешнем виде изменения вступят в силу через 6 месяцев после официального опубликования, при этом для собственников недвижимого имущества, основания для государственной регистрации прав которых возникли до вступления закона в силу, предусмотрен переходный период в 1 год со дня вступления изменений в силу для исполнения обязанности, возложенной законом.

2011 год обещает стать годом серьезных преобразований. Несмотря на неясность и неопределенность ряда предлагаемых изменений, содержащихся в Проекте ГК, саму по себе инициативу следует расценивать как исключительно положительную. Другой вопрос – насколько российское право готово к столь серьезным преобразованиям. В этой связи представляется уместным процитировать одного из выдающихся русских цивилистов И. А. Покровского: «Неясность и неопределенность правовых норм не дает себя больно чувствовать до тех пор, пока гражданскоправовая жизнь течет вяло, движимая инерцией исстари заведенного порядка, но дело решительно меняется, когда возникает потребность в большей личной энергии и в большой личной инициативе».