Несмотря на то, что постановление пленума Верховного и Высшего Арбитражного Суда РФ о защите права собственности было принято еще весной 2010 года, оно продолжает активно обсуждаться бизнес-сообществом и юристами-практиками.

Одним из самых интересных аспектов этого постановления стали новаторские подходы к так называемым самовольным постройкам. Примечательно, что высшие судебные инстанции рекомендуют трактовать Гражданский Кодекс с позиции потребностей бизнеса, что происходит пока достаточно редко.

Совместное постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" содержит целый ряд правовых новелл, развивающих российское законодательство о самовольных постройках. Поскольку все суды общей юрисдикции и арбитражные суды отныне должны применять на практике разъяснения, содержащиеся в вышеуказанном постановлении Пленумов, мы хотим обсудить очень интересный подход к вопросу о том, какой объект недвижимости должен считаться самовольной постройкой. Тем более, что этот подход наших высших судебных инстанций может послужить примером развития российского законодательства в соответствии с потребностями участников рынка.

Гражданский Кодекс предписывает считать самовольной постройкой любое недвижимое имущество, которое (а) создано на земельном участке, не отведенном для строительства такого недвижимого имущества в соответствии с действующим законодательством, или (б) построено без получения на это необходимых разрешений, или (в) возведено с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку или реконструкцию объекта недвижимого имущества, сталкивается с серьезными рисками при его использовании: оно не может зарегистрировать право собственности на такой объект и осуществлять какие-либо сделки с ним; несет риск потери своих инвестиций, а также риск расторжения соответствующего договора аренды земельного участка. Такое лицо также может быть привлечено к административной ответственности.

Строить или документы оформлять?

При этом Гражданский Кодекс не учитывает, что предоставление земельного участка для целей строительства, подготовка и согласование проектной документации, ее государственная экспертиза отнимают у девелоперов и застройщиков очень много времени, потеря которого в условиях рыночной экономики может стать невосполнимой. Совершенно не учитывает Гражданский Кодекс и то обстоятельство, что другим участником всех вышеуказанных процедур выступают государственные и муниципальные органы, которые часто затягивают принятие решения по тому или иному вопросу или выносят незаконные решения, на оспаривания которых могут уйти долгие месяцы и годы. Все это вынуждает застройщиков и девелоперов идти по пути получения всех необходимых согласований одновременно (или как принято говорить "параллельно") со строительством объекта, что часто приводит к тому, что строительство объекта заканчивается раньше получения всей необходимой разрешительной документации.

Что же делать?

В таком случае у застройщика или девелопера остается единственная возможность оформить право собственности на вновь построенный объект – требовать признания своего права на него в судебном порядке. Но тут его подстерегает серьезная опасность в случае, если земельный участок принадлежит ему на праве аренды или права не такой участок не оформлены. Поскольку строительство объекта завершено без получения всей необходимой разрешительной документации, то суд может признать данный объект самовольной постройкой, а право собственности на самовольную постройку может быть признано только за собственником земельного участка (что, кстати, вышеуказанное совместное постановление пленумов высших судебный инстанций еще раз подтвердило).

Так как же тогда наши судебные органы собираются способствовать развитию строительства? Все дело в том, что упомянутое совместное постановление предписывает и судам общей юрисдикции и арбитражным судам по-новому решать вопрос о том, является ли рассматриваемый объект самовольной постройкой.

Условия "легализации" самовольной постройки

Ранее любой объект недвижимого имущества, в отношении которого не были получены необходимые разрешительные документы, как правило, признавался судами самовольной постройкой. Теперь же судам необходимо установить, предпринимал ли застройщик надлежащие меры к тому, чтобы получить необходимые разрешения и согласования от компетентных органов и лиц. Теперь судам следует признавать право собственности застройщика или девелопера на построенный объект, если единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительства и/или акта ввода в эксплуатацию, к получению которых застройщиком или девелопером были предприняты необходимые и достаточные усилия и меры. В качестве документов, подтверждающих, что застройщик предпринимал такие меры, например, могут служить письменный отказ уполномоченного органа об отказе в выдаче разрешения на строительство, отсутствие акта ввода в эксплуатацию вследствие отсутствия части документов, связанных со строительством объекта; досрочное прекращение срока действия разрешения на строительство, и иные документы в зависимости от конкретных обстоятельств дела. При этом особо подчеркивается, что отсутствие у застройщика разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для квалификации построенного объекта как самовольной постройки и отказа в иске о признании права собственности на него.

Таким образом у застройщиков и девелоперов появляется возможность отстоять свои права на построенный без необходимой разрешительной документации объект, если к получению такой документации были приложены необходимые и достаточные усилия, но в получении такой документации им было неправомерно отказано или с выдачей такой документации возникают обычные в таком деле проволочки. Впору начинать говорить о появлении новой правовой категории – добросовестный застройщик или девелопер.Тут следует сделать необходимую оговорку: суды также должны установить, не были ли допущены при возведении спорного объекта существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, а также не нарушает ли возведенный объект охраняемые законом права и интересы других лиц , не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

С нашей точки зрения изложенный в совместном постановлении подход более точно отражает сложившиеся рыночные подходы с реализации строительных проектов и может обеспечить добросовестным застройщикам и девелоперам необходимую правовую защиту.

Елена Иванова

Спецвыпуск