Центральный федеральный округ. Не только Москва!

Более 50% инвестиций в отечественную экономику приходится именно на ЦФО. Львиную долю этих средств инвесторы вкладывают в Москву. Особенно ярко инвестиционная диспропорция в округе видна на примере иностранных вложений. Так, например, столица опережает ближайший к ней регион – Калужскую область – по иностранным инвестициям более чем в 45 раз. С чем связан подобный «дисбаланс»? Инвесторы ориентируются в первую очередь на рынки сбыта. В городах же ЦФО, кроме Москвы, уровень благосостояния населения в расчете на душу населения ниже среднероссийского. Весьма красноречивый пример: по официальным данным, в 2003 году номинальный среднемесячный доход в Ивановской области составил 2061 руб., в то время как в столице он равнялся 20 052 руб. При таком положении дел лишь среднестатистические данные могут быть оптимистичны. Данные по каждому конкретному региону отнюдь не радужны. Низкий уровень благосостояния, а также значительная доля неофициально получаемых доходов (по некоторым оценкам, размеры «серой экономики» достигают здесь 40–45% ВВП) и настораживают инвесторов. Нерентабельным кажется вложение средств в регионы, где наблюдается высокая доля расходов на продукты питания и предметы первой необходимости в общих расходах и где практически отсутствует экономическая прозрачность.
В структуре капитальных вложений по источникам финансирования значительный вес занимают собственные средства предприятий. В Орловской области значение этого показателя составляет 45%, в Брянской – 60%, в Белгородской – 50%, в Тверской — 55%. Такое положение несколько сдерживает рост предприятий, так как сумма, находящаяся в распоряжении компаний, зачастую недостаточна для реализации значимых инвестиционных проектов или для модернизации производства. Последнее особенно важно при существующем сильном износе основных фондов предприятий.
Банковские кредиты составляют сравнительно малую долю инвестиционных ресурсов, так как предприятия не могут брать кредиты под предлагаемые проценты, а банки не могут эти проценты снижать, поскольку существуют слишком большие риски невозврата кредитов. Бизнес-планы, разрабатываемые предприятиями, зачастую не отвечают предлагаемым банкирами требованиям вследствие их недостаточно глубокой проработанности. Средства населения из-за их краткосрочности не могут послужить прочной основой долгосрочного инвестиционного процесса.
Региональные власти и бизнес хорошо понимают, что инвестиционный климат играет первостепенную роль в привлечении ресурсов на развитие экономики. В большинстве областей ЦФО проводятся целенаправленные мероприятия по улучшению инвестклимата: принимается инвестиционное законодательство, устанавливаются налоговые льготы, создаются каталоги инвестиционных проектов, учреждаются специальные отделы при региональных администрациях. Так, например, совместными усилиями ученых Костромы, Москвы и специалистами областной администрации разработана «Федеральная целевая программа социально-экономического развития Костромской области на период до 2005 года». В настоящую Программу включен 131 инвестиционный проект, направленный на развитие лесоперерабатывающей промышленности, машиностроения и металлообработки, топливно-энергетического комплекса, легкой промышленности, производства строительных материалов и т. д.

Коммерческая недвижимость. Общие тенденции
При том что с точки зрения экономики в округе остается много нерешенных вопросов, здесь довольно активно развивается торговля, пусть не быстро, но осваивается малый бизнес, в Центральный федеральный округ приходят российские и западные сетевики, открываются представительства европейских компаний в сфере производства, сферы услуг и т. д.
Коммерческая недвижимость в регионах ЦФО хотя и развивается неравномерно, имеет много общих тенденций. Прежде всего стоит отметить информационную закрытость этого рынка. При подготовке материала мы столкнулись с нежеланием представителей региональных риелторских компаний делиться какой бы то ни было информацией по региону. Кто-то сразу бросал трубку, кто-то просил выслать несколько официальных запросов-факсов (безнадежность этой затеи, думаю, ни у кого не вызывает сомнений), кто-то соглашался на интервью только при личной встрече. Была и другая реакция. Некоторые компании воспринимали интерес к региону как «проверку из столицы» (видимо, еще не забыта здесь система советских «ревизоров»). После того как в телефонном разговоре звучало слово «Москва», собеседники на другом конце провода буквально-таки делали стойку «смирно», разговор сразу начинал изобиловать типичными угодливыми интонациями и т. д. И в первом, и во втором случае нам не удавалось получить мало-мальски полезную информацию. Реальную помощь мы смогли получить лишь от нескольких профессиональных компаний, работающих на региональном рынке недвижимости.
Важно отметить, что закрытость рынка формируется не только местными риелторами, но и самими игроками рынка недвижимости (собственниками, инвесторами, арендаторами), которые не очень охотно делятся информацией о количестве и качестве своих площадей, проблемах, перспективах рынка и т. д. Да и есть ли у них эта информация? По данным специалистов, в регионах редко ведется база по объектам коммерческой недвижимости, риелторы сами не всегда знают названия крупных объектов, часто не могут рассказать об основных тенденциях на рынке. «Собирать информацию здесь невероятно сложно, нет принятой участниками стандартной классификации объектов недвижимости, участники сделки не всегда готовы к сотрудничеству, да и сами риелторы часто «посредничают», а не оказывают риелторскую услугу», – комментирует ситуацию менеджер отдела продаж коммерческой недвижимости Центрального агентства недвижимости (г. Рязань) Владимир Лайок.
Другая общая тенденция для рынка недвижимости ЦФО – довольно активный рынок купли-продажи объектов коммерческой недвижимости. Складывается устойчивое ощущение, что здесь он значительно более динамичен, нежели в столице, пусть в качестве объектов сделки и выступают помещения в бывших проектных институтах, старых административных зданиях, часть помещений крупных предприятий и т. д. Местные компании, располагающие определенным капиталом, чаще выкупают небольшие помещения, а не арендуют их. При этом особо дорогие объекты недвижимости, в единичном экземпляре возводящиеся в некоторых городах округа, приобретаются иногородними, часто московскими инвесторами. Вероятность приобретения таких объектов здешними игроками очень мала.
Третья и, пожалуй, самая важная тенденция – отсутствие или крайняя нехватка качественных объектов коммерческой недвижимости с европейским уровнем архитектурных решений, инженерных коммуникаций, управления и т. д. Впрочем, обо всем по порядку…

«Офисная недостаточность»
Для офисной недвижимости подавляющего большинства городов ЦФО (не берем в расчет Москву и область) характерно отсутствие специализированных современных офисных центров. По словам Александра Копылова, генерального директора компании «Александр и К» (г. Владимир), самые крупные офисные проекты в городе представлены перепрофилированными под офис гостиницами, общежитиями, заводоуправлениями и т. д. «Первый крупный офисный проект, который бы я отметил во Владимире, – это реконструированное здание гостиницы «Заря-1», – рассказывает он. – С середины 90-х годов 5-этажное здание постройки начала 60-х постепенно утратило функции гостиницы и к концу 90-х стало эксплуатироваться полностью как офисный центр, с крайне небольшими затратами на реконструкцию. Второй проект в городе – тоже реконструированное общежитие-гостиница Владимирского тракторного завода. Внутренние площади здания были разбиты на блоки по 15–120 кв. м. В начале 2003 г. они стали продаваться собственником по отдельным помещениям. Также среди крупных проектов можно отметить офисно-деловой комплекс в центре города, который представляет собой встроенно-пристроенное к жилому 9-этажному дому 3-этажное помещение, а также реконструированное здание заводоуправления ОАО «ВТЗ». Пожалуй, на данном этапе это все офисные проекты, заслуживающие хоть какого-то внимания».
Специалисты отмечают, что если в регионах и появляются узкоспециализированные офисные комплексы, то, как правило, они представляют собой проекты built-to-suit и строятся на средства и под нужды крупных финансовых холдингов, сырьевых компаний и т. д. Как отмечает Александр Лазуков, генеральный директор ООО «Трейд» (г. Тверь), одним из самых современных деловых центров в городе можно назвать офис «ТверьУниверсалБанка», метраж которого составляет около 5000 кв. м. «Что же до остальных помещений, то подавляющее большинство офисов расположено в старых административных зданиях, частично на первых этажах жилого фонда. Практически нет офисных комплексов в том понимании, которые мы вкладываем в это определение», – говорит Александр Лазуков.
Новые офисные помещения, выходящие на рынок, как правило, представлены в комплексах смешанной концепции – торгово-офисных центрах, где первые 2–3 этажа отданы под торговлю, а остальные – под административную деятельность. Кроме того, предложение новых офисов пополняется за счет возводимых новостроек, где первые этажи переводятся в нежилой статус для последующего размещения здесь представительств небольших фирм. По словам сотрудников компании «Орел-Жилсервис» (г. Орел), половина всех имеющихся в городе офисных площадей расположена именно в новостройках – первые этажи домов уже на стадии проекта имеют статус нежилых помещений, при реализации объектов они и отдаются под офисный метраж. Небольшая часть квартир выведена из жилого фонда уже после реализации строительства. В Брянске, по данным агентства «Брянская недвижимость», из-за нехватки офисных помещений в центре наблюдается большой спрос на офисный метраж в жилых комплексах на окраинах. «Сейчас строится много домов, и первые, вторые, третьи этажи предлагаются
в качестве нежилого фонда, – рассказывает Ирина Михайлова, представитель агентства «Брянская недвижимость». – Причем нехватка офисных помещений такова, что компании «бронируют» нежилой метраж в новостройках на стадии строительства».
Рынок офисных площадей в ЦФО пополняют и здания бывших промзон, которые реконструируются в офисные помещения. Так, например, на территории Липецка сегодня расположено несколько десятков нефункционирующих заводских комплексов и промышленных помещений, которые были реконструированы и перепрофилированы под офисный метраж. По словам Ирины Щурко, инженера-сметчика агентства недвижимости «Группа «Инициатива» (г. Липецк), самое привлекательное в таких помещениях – ставка аренды. В этом сегменте в среднем она составляет 200–300 руб. за 1 кв. м.
В ЦФО отмечена невостребованность больших административных зданий, расположенных в удалении от центра. Такие помещения часто пустуют или сдаются в аренду по очень низким ставкам. Также специалисты отмечают невостребованность и реконструированных промзон, особенно тех, которые находятся в нескольких километрах от исторического центра. Нередко такие помещения простаивают, при том что спрос на качественные площади превышает предложение в 2–3 раза.
Ставки аренды и продажи офисной недвижимости различаются в регионах Центрального федерального округа. В Брянске аренда помещения в старом административном здании на окраине составляет 100–200 руб. за 1 кв. м в месяц. Такое же помещение в центре обойдется в два раза дороже. Продажа коммерческих помещений здесь более популярна. На окраине за офис в среднем придется выложить $500–600 за 1 кв. м, в центре – около $1000. В Рязани аренда 1 кв. м в крупном офисном центре, расположенном в центре города, будет стоить от 800 до 1000 руб. По данным Владимира Лайока, ставки аренды реконструированных зданий в спальных районах Рязани составляют 300 руб. за 1 кв. м в месяц. Ставки продажи офисной недвижимости здесь достигают $1200 за 1 кв. м (центр города).

Торговые центры… Роскошь или необходимость?
Рынок торговой недвижимости развивается несколько динамичнее рынка офисных площадей. Во многих городах возводятся современные торговые центры, где большую часть площади занимает «якорный» арендатор, на площадях представлены крупные отечественные и зарубежные бренды, организована развлекательная составляющая. Так, например, в Туле сейчас возводится первый в городе современный торговый центр «Ташир». Распределение площадей галереи и определение профиля магазинов было произведено на основе данных маркетингового исследования, именно поэтому ТЦ можно назвать профессионально спланированным комплексом. Супермаркет «Барс» и универмаг «Маяковский» в Рязани соответствуют концепции современного торгового центра с фуд-кортом, развлекательной составляющей и т. д.
Несмотря на то, что идет возведение торговых комплексов, в городах часто наблюдается крайняя нехватка качественных торговых площадей, неграмотное управление имеющимися комплексами, отсутствие единой концепции в торговых центрах. Так, по данным компании SMT-Developments, определенными недостатками существующих торговых центров в Ярославле (ТЦ «Каскад», «Аврора», «Петровский пассаж», «ТЦ у Макдональдса», «Форум») являются отсутствие единого управления, хаотичный состав арендаторов, отсутствие четкого позиционирования и, как следствие, устойчивых по своему составу групп потребителей, нарушенное функциональное зонирование, плохая организация потоков покупателей, наличие «мертвых» зон, отсутствие парковки. Учитывая, что Ярославль можно смело отнести к городам, в которых торговля развивается очень динамично (весьма красноречиво появление западной компании Metro Cash & Carry), остается лишь догадываться, как обстоит дело c философией торгового бизнеса в других, не самых передовых в отношении торговли регионах ЦФО.
Из-за нехватки качественных центров наблюдается тенденция переоборудования староформатных универмагов в современные торговые залы. В Воронеже, например, недавно была проведена внутренняя реконструкция торгового центра «Олимп» (около 3000 кв. м), построенного несколько десятилетий назад. Внешне здание трудно назвать примером современного ТЦ, однако внутренняя планировка, нарезка площадей на небольшие торговые сектора, отделка помещения выполнены на достойном уровне. В Липецке сейчас проходит реставрация крупного торгового центра «Меркурий». Внутреннюю площадь разбивают на отдельные торговые сектора, облагораживают фасад здания, занимаются комплексным внутренним ремонтом.
Предложение торговых площадей в Центральном федеральном округе во многом формируется за счет встроенно-пристроенных помещений в составе жилых домов, зданий универмагов, а также реконструированных административных зданий.
Важную роль продолжают играть городские рынки, здесь большая часть населения осуществляет покупки продовольственных и хозяйственных товаров. Как правило, рынки подвергаются серьезной реконструкции, в рамках которой на месте форм открытой торговли появляются крытые павильоны. Место ежедневных покупок – небольшой магазин рядом с домом или один из городских рынков. Покупки в выходные все чаще осуществляются в городских супермаркетах.
Наиболее привлекательными для ритейла считаются улицы исторического центра города, а также ряд магистралей и проспектов, которые соединяют наиболее оживленные районы города. Арендные ставки по торговым площадям ЦФО составляют от $35–60 (на центральных улицах), и $20–35 (в спальных районах). Удивительно, но ставки купли-продажи здесь совпадают со ставками по офисной недвижимости и составляют от $800 до $1200 за 1 кв. м.

Хороший склад – настоящий клад
Если на рынке офисных и торговых помещений наблюдается определенная динамика, то рынок складских помещений замер в ожидании роста благосостояния округа. Складские помещения здесь представлены в основном старыми производственными площадями, причем не только на окраинах, но и в исторических центрах. Не секрет, что во многих российских городах, так же, как и в Москве, промзоны располагаются в центральной части, при этом политики освобождения исторических земель от еле теплящихся или вовсе «свернутых» производств здесь нет. Под складские помещения также используются продовольственные базы, заводы, ангары и даже гаражи. В Белгородской области, по словам представителей риелторских агентств города, складские помещения сдаются напрямую, без агентств. Стоимость 1 кв. м. в бывших производственных базах – не более 300 руб. за 1 кв. м. В Иванове в черте города обанкротившихся производственных предприятий и пустующих промзон достаточно для того, чтобы в ближайшие несколько лет вопрос о нехватке помещений под складское хранение не вставал. Что же касается уровня предоставляемых складов, то, по мнению местных риелторов, местных игроков рынка вполне устраивает уровень помещений. Если же говорить о крупных западных компаниях и отечественных сетевиках, то с приходом на региональный рынок им приходится собственными усилиями решать все вопросы логистики (здесь может быть предусмотрено строительство собственных складских помещений заданных параметров, возведение распределительных центров, аренда или выкуп промзоны, базы для последующей капитальной реконструкции и т. д.).

Надежда не умирает
По мнению специалистов-риелторов, занимающихся коммерческой недвижимостью в регионах, Центральный федеральный округ, безусловно, нуждается в качественных офисных, торговых и складских помещениях. Развитие малого и среднего бизнеса, внешнеэкономических связей предъявляет все более высокие требования к деловой недвижимости по местоположению, качеству их отделки, к внутреннему и наружному инженерному оснащению. С выходом на региональный рынок крупных западных и отечественных компаний можно прогнозировать здесь развитие культуры коммерческой недвижимости, когда компании перестанут довольствоваться старосоветскими помещениями и будут смотреть на недвижимость как на объект своих инвестиций.