Экомифология

Естественный отбор
Понятие «экологический поселок» появилось не так давно, в то же время многие коттеджные поселки начиная с середины 2000-х годов стали позиционировать себя на рынке как экологически чистые.

«В России четкого понимания термина «экологичный поселок» пока нет. Использование этого определения в Рос­сии сегодня – это скорее маркетинговый инструмент, – считает Елена Юргенева, директор департамента элитной недвижимости Knight Frank. – Как правило, люди, приобретающие жилье за городом, обеспокоены экологической ситуацией в Москве. В Европе и США под экологичес­ким поселком подразумевается поселок, который сочетает в себе безопасность для человека и окружающей среды и эко­дизайн».

Кроме того, по словам эксперта, при строительстве подобных поселков используются натуральные материалы. На месте, где планируется строительство поселка, заранее оценивается состояние почвы, воды, воздуха и т. д. Во время строительства и в процессе эксплуатации девелопер (а после – жители поселка) стараются минимально воздействовать на окружающую среду, а именно: не вырубать деревья, минимально загрязнять почву и прочее.

«На рынке загородного жилья многие девелоперы говорят о своих проектах как об экопоселках. Чаще всего обоснованием этому становится наличие поблизости лесов и водоемов, благоприятная роза ветров и прочие природные блага, а также использование в строительстве экологически безвредных строительных материалов, – отмечает Валерий Лукинов, руководитель офиса «Преображенский» департамента загородной недвижимости компании «Инком-Недвижимость». – Мне известна только одна компания, которая выдает сертификаты подобного типа приблизительно с 2005–2006 года – EcoVillage».

Как отмечает Николай Кривозерцев, директор по развитию бизнеса Eco­Standard group, в системе LEED на данный момент стандартизации для коттеджных поселков в таком понимании, в каком они существуют у нас, нет. Есть стандарты для отдельно взятого дома и для инфраструктуры. «Разработанный нами стандарт EcoVillage включает в себя как стандарты для отдельно взятого дома по санитарно-гигиеническим параметрам, по качеству среды, так и инфраструктурные стандарты», – говорит Николай Кривозерцев.

По словам эксперта, основные критерии, которым должны соответствовать экологические поселки, можно подразделить на три категории: экологическая безопасность для человека, дружелюбное отношение поселка к окружающей среде, экологическая ответственность девелопера. Первая – экологическая безопасность для человека, соблюдение базовых санитарно-гигиенических требований, таких как отсутствие локальных источников радиации, электромагнитных излучений. Сами коттеджи должны быть построены из экологически чистых материалов, атмосфера в помещении (влажность, уровень вредных веществ в воздухе) должна соответствовать европейским нормам. Однако около 40% строительных материалов, представленных на российском рынке, экологически безопасными назвать нельзя. «После ремонта в течение 3–4 месяцев идет выделение большого количества вредных материалов так называемого первого класса опасности (формальдегиды и проч.), которые гораздо вреднее, чем автомобильные выхлопы, – рассказывает Николай Кривозерцев. – Кроме того, около 30% строительных материалов могут выделять вредные вещества годами. Были случаи, когда на Рублевке дорогой паркет покрывали дешевой мастикой, которая выделяла канцерогенные вещества. Приходилось снимать паркет».

В экологических поселках необходимо учитывать соотношение между искусственным и естественным освещением. Кроме того, существуют определенные параметры, которым должно соответствовать искусственное освещение, например, такие как коэффициент пульсации. Практически все лампы, которые производятся у нас, имеют повышенный коэффициент пульсации, который повышает утомляемость, влияет на внимательность и прочее. Большие требования предъявляются и к качеству воды.

Как отмечает Елена Юргенева, в понятие экологического поселка включается также и его окружение. Поблизости не должно быть кладбищ, автомагистралей, аэродромов, промышленных предприятий. Иногда поселок расположен достаточно далеко от аэропорта, но воздушные коридоры проходят таким образом, что звук пролетающего самолета хорошо слышен. Внутри коттеджного поселка источниками шума могут быть трансформаторные подстанции, очистные сооружения.

Обязательным критерием экологического поселка является безопасность почвы. Зачастую при строительстве поселка назначение земель остается неизвестным. Поселок может строиться как на полях, так и на скотомогильниках или на территории бывших военных баз. Как отмечают эксперты, любое деление на относительно безопасные и опасные с экологической точки зрения районы в Подмосковье формально, так как территория, словно шахматная доска, усеяна промышленными предприятиями или скотомогильниками. «В целом северо-запад выглядит более благополучным, чем юг и юго-восток, – говорит Николай Кривозерцев. – Хотя даже на Рублевке имеются поселки, построенные на территории бывшего фармакологического завода. Есть поселок на Калужском шоссе, где в ручейке, проходящем по его территории, находили радионуклеиды».

Вторая категория параметров, которым должен соответствовать экологический поселок, касается охраны окружающей среды, то есть того, насколько поселок дружелюбен по отношению к природе. По словам Елены Юргеневой, в экологичном поселке предполагается бережное отношение жителей к окружающей среде. Так, например, обычным делом для обитателей экологических поселков становится сортировка мусора.

В Великобритании при продаже дома обязательно предоставляется информация по использованию энергосберегающих технологий, уровню вредных выбросов. Немаловажным показателем является и использование альтернативных источников электроэнергии – энергии солнца, ветра и т. д.

Третий блок параметров касается экологической ответственности девелопера и управляющей компании. Во внимание принимаются различные акции, субботники по посадке деревьев, обеспечение поселка минимальным набором услуг для здорового образа жизни (фитнес- и велнес-клубы, теннисные корты, спортивные площадки и проч.)

«Если у нас всяческие субботники считаются пережитками прошлого, то в Западной Европе, США или в Японии коллективная посадка деревьев и цветов – в порядке вещей, – замечает Николай Кривозерцев. – В качестве примера интересных акций, проходивших в подмосковных поселках, можно привести случай, когда в коттеджном поселке Княжье Озеро в гнездах птиц поставили камеры и изображение транслировалось на экраны на детских площадках. Таким образом, дети могли каждый день наблюдать за тем, как живут птицы. В озере, расположенном в коттеджном поселке Московское море в Завидово, 50 лет назад обитали осетровые. В 70-е рыбу выловили. Совместно с ихтиологами жители поселка подобрали породу осетровых и выпустили рыб в озеро».

Активный дом
В США весьма распространенной является практика, когда собственник сам заботится о получении «зеленого» сертификата на свой дом. Благодаря этому, во-первых, у него появляется уверенность в том, что он живет в экологически безопасном доме, а во-вторых, у него возникают дополнительные преимущества при продаже дома.

«До кризиса застройщику нужен был сертификат только в качестве дополнительного маркетингового преимущества, – признает Николай Кривозерцев. – Сейчас к нам приходят застройщики, которые действительно хотят сделать экологические поселки. Девелоперы готовы вкладываться в оборудование, в материалы, в инфраструктуру. Например, сейчас обсуждается концепция экологического поселка, вся вода в котором будет питьевой».

Пожалуй, одним из наиболее показательных примеров, свидетельствующих о возрастающем интересе девелоперов к «зеленому» строительству жилья, является проект так называемого «активного дома», который компания «Загородный проект» строит совместно с датской компанией «Велюкс». Этот дом будет максимально дружелюбным по отношению к окружающей среде. «Активный дом» будет представлять собой комплексную систему, цель которой – достижение баланса между энерго­сбережением, комфортным проживанием и эстетикой. Современные архитектурные решения в сочетании с энергосберегающими технологиями и интеллектуальными системами позволяют сегодня создать дом, в котором не только максимально эффективно используются естественные ресурсы, но также обеспечивается здоровый и комфортный микроклимат. В Дании такие дома давно перестали восприниматься как нечто особенное, существуют целые кварталы «активных домов».

Дом площадью 200 кв. м будет построен в июне 2011 года. В настоящий момент закончена работа над архитектурной концепцией «активного дома». Подобно русской избе дом имеет цельный объем и набор выступающих элементов (крыльцо, балкон, мезонин, печная труба), при этом традиционные решения представлены в современной интерпретации. Авторами архитектурной концепции «активного дома» являются Александр Леонов и Светлана Васильева из экспериментальной лаборатории «Полигон». Дом будет ориентирован на запад-восток. Смещенный скат, обращенный на юг, позволит максимально эффективно использовать вмонтированные в кровлю солнечные коллекторы. Все жилые помещения будут выходить на южную сторону. Площадь остекления в доме увеличена как за счет вертикальных, так и за счет мансардных окон. При этом одной из особенностей дома будет «активный фасад», перестраивающийся в зависимости от погодных условий и потребностей обитателей дома. Автоматические солнцезащитные системы открываются, увеличивая освещение и обогрев за счет солнечной энергии, и закрываются, предотвращая перегрев в жаркие дни. Для создания максимально комфортных условий проживания и снижения энергопотребления при проектировании применялось компьютерное моделирование естественного освещения.

Энергетически дом будет практически автономным – он вообще не будет подключен к теплосетям. Снабжение помещения энергией будет производиться за счет солнечных батарей и тепловых насосов, принцип действия которых основан на разнице температур в доме и на улице. Внутри дома будут расположены датчики, контролирующие чистоту воздуха, которые будут информировать хозяев, например, о том, что пора проветрить помещение.

Интерьер дома будет также разработан с максимальной эффективностью с точки зрения психологического и физиологи­ческого комфорта для человека.

На открытие дома приедет президент, а в сентябре посмотреть на дом прибудет датская королева. Также в сентябре «активный дом» перейдет в тестовый режим: в течение полугода там под постоянным надзором со стороны врачей, психологов и экологов будет жить семья. Конечно, строительство первых «активных домов» обойдется застройщику недешево – как минимум в 9,5 млн рублей. Однако в дальнейшем планируется удешевить строительство.

Девелопмент в зеленую полоску
Признавая, что экологических поселков в чистом виде, соответствующих всем трем категориям критериев, у нас нет, эксперты в то же время отмечают целый ряд поселков, которые весьма близки к «зеленым».
«У нас есть премия EcoVillage Awards, которую в разное время получали такие поселки, как Княжье Озеро, Барвиха Village, Графские Пруды, Гринфилд. Эти поселки проходили комплексный аудит на основе методики национального бюро экологических стандартов и рейтингов (НП НБЭСР), – говорит Елена Юргенева. – При отборе поселков здесь учитывались такие факторы, как благоприятная территория для проживания, безопасность для окружающей среды, наличие инфраструктуры для здорового образа жизни».

Хотя полностью экологических поселков в России пока нет, однако есть поселки, девелоперы которых использовали при строительстве только экологически чистые материалы или решили проблему уличного освещения поселков с помощью ветряков. В качестве подобного примера Николай Кривозерцев приводит поселок Высокий берег, расположенный на 55-м км Новорижского шоссе, на берегу Истринского водохранилища – одного из самых чистых водохранилищ Московской области. Лидия Шарохина, руководитель PR-службы компании Mozaik Development, рассказывает: «При строительстве поселка мы значительно отступили от берега, соблюдая все природоохранные нормы, и отдали значительную площадь под общественную зону с лесопарком и детскими площадками, благоустроили береговую линию. Конечно, это сказалось на стоимости проекта, однако такое удорожание было оправдано концепцией поселка. С учетом того, что поселок построен на открытом участке, мы периодически за­возим в поселок почву и высаживаем растения и деревья».

При строительстве коттеджного поселка были использованы экологически чистые материалы. Для уличного освещения здесь применяют энергосберегающие лампы и светильники, которые днем накапливают энергию, а ночью ее используют. Также в поселке применяется современная система водоочистки и специальная система ливневой канализации с насосной станцией.В поселке Eastландия, который изначально сделал ставку на экологичность, территория была спроектирована таким образом, чтобы не вырубать деревья из-за плановой застройки.

Коттеджный поселок Волга-Волга, расположенный в Тверской области, на берегу великой реки, состоит из домов, построенных целиком из дерева. «Никаких новейших технологий по водоочистке там, конечно, нет, но сказать, что такой поселок не экологический, конечно, нельзя, – полагает Николай Кривозерцев. – Главное, чтобы владельцы коттеджей не испортили дома отделочными материалами или пластиковыми окнами».

Выгодно ли девелоперу сегодня строить экологичные поселки? По словам Валерия Лукинова, наличие сертификата, который документально подтверждает факт экологичности поселка, – важная ступенька в позиционировании и дальнейшей реализации проекта. Прямого воздействия на рост цен он не оказывает, однако значительно повышает ликвидность и привлекает покупателей. Проект приобретает конкурентное преимущество, что благоприятно сказывается на уровне продаж.

«Покупатели объективно оценивают то, что применяемые нами технологии удорожают стоимость домов, понимая, что все это впоследствии, при эксплуатации, позволит значительно экономить средства, – уверена Лидия Шарохина. – Для поселка такого уровня у нас значительно меньше эксплуатационные расходы. Если в среднем в поселках бизнес-класса расходы составляют от 15 до 20 тыс. рублей в месяц, у нас они не превышают 11–13 тыс. рублей».

Николай Кривозерцев считает, что строительство нескольких экологических поселков на 100, 200, 300 домов будет эффективным для застройщика. Такие поселки быстро распродадутся и… удов­летворят весь имеющийся спрос.

Экологичные дома дороже обычных на 10–15%. «На Западе сегодня сложнее найти не экологичный поселок. Концепция Green living глубоко укоренилась в сознании как владельцев, так и девелоперов. Там экологичность дома или поселка стала таким же атрибутом, как у нас подземный паркинг – это должно быть, и всё, – отмечает Елена Юргенева. – Российские девелоперы проявляют все больший интерес к экологическим проектам. Сейчас я консультирую несколько поселков, в которых девелоперы уделяют особое внимание именно экологической составляющей».

Однако не следует забывать, что Knight Frank консультирует только проекты премиум-класса. В целом же в России экологические поселки еще довольно продолжительное время будут оставаться удовольствием для состоятельных покупателей.