Активная позиция властей Южного ФО по поиску инвесторов и ряд знаковых проектов, главный из которых Олимпиада-2014, обеспечили регион значительным притоком инвестиций. При этом рынок коммерческой недвижимости развивается здесь довольно неравномерно. С одной стороны, роскошные гостиничные проекты, с другой – полный упадок на офисном рынке и довольно скромные темпы развития торговой и жилой недвижимости.

Спортивные успехи
Визитной карточкой ЮФО в последние годы стали олимпийские проекты. В 2010 году в Сочи было введено в эксплуатацию 48 спортивных и инфраструктурных объектов, включая первую очередь горнолыжного курорта «Роза Хутор». В этом году регион выбрали местом проведения еще ряда крупных спортивных состязаний. Здесь будет проходить чемпионат мира по футболу в 2018 году. Краснодарский край получил также право на проведение этапа чемпионата мира «Формулы-1» с 2014 по 2020 год. Все это означает дополнительные деньги для края. Инвестиции в подготовку Краснодара к чемпионату мира по футболу в 2018 году составят 26 млрд рублей, а строительство трассы для проведения российского этапа чемпионата мира по автогонкам в классе «Формула-1» обойдется примерно в 10 млрд рублей.

Помимо этого власти не отказываются от идеи развития курортов Северного Кавказа. Большинству граждан подобные проекты кажутся, мягко говоря, преждевременными. Однако рабочая группа во главе с вице-спикером заксобрания Краснодарского края, главой комиссии по совершенствованию деятельности Олимпийского комитета России Ахмедом Билаловым уже подготовила проект по созданию пяти новых горнолыжных курортов стоимостью более 450 млрд рублей.

Ростов vs Краснодар
Власти Краснодара в этом году проявили завидную активность. Помимо прочего чиновникам на MIPIM-2010 удалось заключить 20 инвестиционных соглашений на 43 млрд рублей. Так, власти города подписали с компанией «Инвест-Строй» соглашение, согласно которому на площади в 77 га в новом Восточно-Кругликовском микрорайоне города будут построены жилые дома, школы, детские сады, стадион на 22 тыс. зрителей и спортивный многофункциональный центр. Заключено также соглашение с фирмой «Цифей», которая планирует возвести многоэтажный жилой комплекс в Центральном округе Краснодара, и соглашение со строительной компанией «ВПИК», которая построит новые жилые дома на площади 40 га. Общий объем инвестиций превысит 8 млрд рублей. Также подписано соглашение с «ДСМУ-Газстрой» о строительстве транспортно-пересадочного узла на базе вокзального комплекса «Краснодар-1». В этот проект вложат 1,3 млрд рублей. Подписано соглашение с предприятием «Стройнефтегаз», которое планирует построить в кубанской столице завод по изготовлению металлоконструкций. Два договора посвящены реконструкции центральной части города – кварталов № 110 и 240. Общий размер планируемых инвестиций компаний «Самсон» и «Лафер» превышает 1,5 млрд рублей.

Еще один яркий поступок администрации Краснодара – перенос игорной зоны. Началось с того, что депутат Госдумы от Краснодарского края, первый зампред комитета по бюджету и налогам Глеб Хор, подготовил и внес на обсуждение в Госдуму поправку в закон «О госрегулировании деятельности по организации и проведению азартных игр», которая предполагала, что игорная зона сократится в два раза и будет размещаться только на территории Краснодарского края. Предложение было обосновано следующим образом: многочисленные согласования между регионами замедляют процесс создания игорной зоны, кроме того, у казино вблизи Черного моря будет больше и посетителей, и инвесторов. Понятно, что представители Ростова встретили идею в штыки. Министр экономики Ростовской области Владимир Бартеньев заявил, что власти Ростовской области сделают все, чтобы не допустить принятия данной поправки. Несмотря на все усилия Ростова, Госдума 22 октября приняла во втором и третьем чтениях закон об исключении Ростовской области из списка регионов, где располагаются игорные зоны.

Как видим, традиционное соперничество Ростова с Краснодаром в 2010 году охарактеризовалось безоговорочным доминированием Краснодара.

Общероссийские тенденции
При этом, несмотря на все успехи властей, рынок недвижимости развивается не многим лучше, чем в других регионах, обделенных вниманием спортивных функционеров. Как и везде, на юге потихоньку оживляется рынок жилья. Доля ипотеки в объеме продаваемого жилья в Краснодаре существенно увеличилась за 2010 год. Также снижены ставки по выдаваемым кредитам. На конец года средняя по городу ставка выдаваемых кредитов – 14,2% (к концу 2009 года – 20,5%).

Всего в наиболее успешном городе ЮФО Краснодаре в 2010 году введено в эксплуатацию 1,016 млн кв. м (123,1% к 2009 году). Таких высоких показателей удалось добиться за счет отложенного ввода строящихся проектов 2007–2009 годов, а также благодаря большому государственному заказу на строительство социального жилья.

Кроме того, восстанавливается практически исчезнувший во время кризиса рынок земли. Спрос на данный актив недвижимости начал расти, что стало первым звонком для оживления строительного сектора. Львиную долю спроса оттягивают частные покупки, но и девелоперы и застройщики стали покупать земельные участки.

Хуже всего положение на офисном рынке. Единственной значимой сделкой на офисном рынке в этом году стала покупка Краснодарским отделением Юго-Западного банка Сбербанка (ЮЗБ) нового 14-этажного офиса площадью более 22 тыс. кв. м в центре Краснодара. По данным на конец года, в Краснодаре средняя по рынку заполняемость офисных объектов класса А составляет 72%, класса В – 75%, наиболее высокие показатели в классе С – 92%. В других городах показатели гораздо ниже. Так, в Астрахани средняя доля вакантных офисных площадей по классу С и В составляет около 30%. Пока предложение значительно превышает спрос.

В торговле не все гладко
Активнее развивается торговля. В регион приходят новые ритейлеры. Например, международная сеть гипермаркетов OBI открыла в марте первый магазин в Краснодаре. Площадь магазина, который расположился на территории торгово-развлекательного центра «Oz-Молл», составила 9 тыс. кв. м. X5 Retail Group открыла свой первый магазин в Сочи. Им стал супермаркет «Перекресток». Общая площадь супермаркета – 4,2 тыс. кв. м. С другой стороны, есть и примеры ухода ритейлеров из региона. Так, прекратила работу в ЮФО калининградская сеть «Клондайк».

Среди крупнейших проектов можно выделить ТРЦ «Сочи Молл», строительство которого началось в конце этого года. Девелопером ТРЦ является ОАО «Инвестиционная компания ТПС». Объем инвестиций в проект оценивается примерно в $250 млн. Общая площадь торгово-развлекательного центра составит 145 тыс. кв. м, арендуемая– 72,2 тыс. кв. м. В Ростове-на-Дону началось строительство ТЦ «Золотой» площадью 51 тыс. кв. м.

Противоположный пример, говорящий о том, что пока еще не все проблемы девелоперов в ЮФО решены: холдинг DVI отказался возводить в Краснодаре ТРЦ, строительство которого было заморожено во время кризиса.

Пляжные амбиции
Лучше всего показатели у гостиничной недвижимости, что и не удивительно для курортного региона. Важной вехой для гостиничного рынка в прошлом году стало подписание приказа о классификации гостиниц и других объектов туристской индустрии России. Согласно документу «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и другие средства размещения, горнолыжные трассы, пляжи», наличие этой классификации теперь будет являться условием деятельности объекта. Гостиница, которая не будет классифицирована по этому документу, работать не сможет.

На рынок в полной мере вернулись забытые с начала кризиса, как принято было говорить, «амбициозные проекты». Показательно, что известный своим размахом Тельман Исмаилов объявил о планах построить гостиничный комплекс к Олимпиаде в Сочи, который, по его словам, станет крупнейшим в России. Комплекс со звучным названием «Содружество» разместится на площади 24,6 га и вместит 5,5 тыс. номеров.

Снова заявили о себе «М-Индустрия», решившая вместо ранее анонсированного строительства искусственного острова создать искусственное море. В этом году Северо-Кавказский банк Сбербанка России и ООО «Петербургкурортстрой», входящее в ГК «М-Индустрия», подписали соглашение о реализации проекта «Горное море» в Железноводске. Соглашение предусматривает проектное финансирование строительства нового курорта на площади 360 га и включает в себя создание искусственного моря глубиной 3 метра (с искусственной волной) и площадью 107 тыс. кв. м, четырех рекреационных зон отдыха, ориентированных на все категории отдыхающих, общее число которых будет доходить до 5 тыс. человек. Общая стоимость проекта – почти $1 млрд.

Компания AFI Development объявила о возобновлении реализации двух проектов поскромнее. Речь идет о санаторно-курортных комплексах в районе Кавказских Минеральных Вод (Ставропольский край), приостановленных в прошлом году из-за кризиса.
О планах выхода на рынок Сочи заявили международные операторы. Hilton Worldwide собирается в 2012 году открыть отель Doubletree by Hilton на 200 номеров. Hyatt в 2013 году планирует ввести в эксплуатацию отель Russian Riviera Plaza на 200 номеров.

В целом, как видно, вектор развития коммерческой недвижимости на юге, по-прежнему задают крупные государственные проекты – такие как Олимпиада, чемпионат мира по футболу или вялое развитие игорной зоны. Рынок ЮФО остается рынком госзаказов, тенденциозных мегапроектов, многие из которых так и не сходят с бумаги. При этом за этим блестящим фасадом видны те же проблемы, что и во всей остальной России.

Загрузка...