Неуправляемые регионы
Сегодня региональный рынок управления недвижимостью снова вызывает большой интерес у крупных УК. За прошедшие 5-7 лет в регионах было построено достаточно много объектов коммерческой недвижимости, которые нуждаются в качественном управлении. При этом уровень конкуренции здесь гораздо ниже, чем в Москве. «Далеко не в каждом регионе рынок услуг по управлению недвижимостью развит так, чтобы удовлетворить все потребности в управлении. Поэтому спрос на услуги профессиональных УК в регионах есть, а значит, и есть перспективы для развития», – говорит Андрей Филиппов, директор департамента маркетинга и продаж Colliers International FM.
Перспективы работы в регионах в условиях формирующегося рынка увидели многие крупные игроки. Например, одной из ключевых задач компании HSG Zander стало развитие регионально-филиальной сети. «Безусловно, количество зданий, находящихся в управлении профессиональных FM-компаний, в регионах гораздо меньше, чем в Москве и Санкт-Петербурге.
Во многом это связано с неразвитостью регионального рынка, отсутствием сильных местных управляющих компаний. Рынок управления в регионах до сих пор находится на стадии становления. Профессиональных УК, ведущих там активную деятельность, единицы», – рассказывает Сергей Кирсанов, директор по развитию бизнеса HSG Zander RUS.
При этом сегодня многие региональные собственники не стремятся к сотрудничеству с УК первой величины. Как говорит Сергей Акулич, вице-президент УК BlackStone Keeping Company, не каждый собственник в регионах может сейчас привлечь серьезную компанию с именем (как правило, такие компании готовы выходить в регионы), понимая, что стоимость ее услуг будет выше, чем у местных компаний. На данный момент рост рынка FM-услуг в регионах, считает Сергей Кираснов, сдерживается за счет наличия единичных проектов у собственников. Качественных УК не так много, с другой стороны, и заказчики только начинают понимать, для чего нужны управляющие. Пока намечается спрос на отдельные услуги. «Наиболее востребованной FM-услугой в регионах является технический менеджмент. На втором месте – инфраструктурное обслуживание. В меньшей степени востребован консалтинг. Спроса на услуги Property management нет в принципе», – отмечает Сергей Кирсанов.
Михаил Шутов, коммерческий директор УК «Фрагра», полагает, что региональные собственники уже начинают понимать, что им экономически невыгодно создавать непрофильные активы в виде собственных структурных подразделений, занимающихся обслуживанием объекта, и гораздо проще передать это на аутсорсинг профессионалам. По его словам, сегодня, бесспорно, востребованы клининг и техническое обслуживание. «Что же касается именно управления объектом, то есть финансовыми потоками, то местные собственники пока совершенно не готовы допускать к этому процессу сторонних лиц», – говорит эксперт.
Особый менталитет
Как замечает Михаил Шутов, крупным УК трудно найти себе клиентов в регионах не только по экономическим причинам. Основные проблемы кроются в менталитете локальных игроков. «Региональный рынок управления коммерческой недвижимостью начал развиваться совсем недавно, процесс этот идет довольно медленно, и в ближайшей перспективе перемен ожидать не приходится, потому что текущая ситуация обусловлена главным образом внутренними факторами – менталитетом собственников, которые не рассматривают расходы на содержание объекта недвижимости, явно расходную статью бюджета, как доходную», – считает он. Для региональных собственников психологически сложно прибегать к услугам эксплуатирующих компаний, у них складывается впечатление, что они позволяют кому-то постороннему зарабатывать на принадлежащем им объекте. Поэтому пока большинство собственников, девелоперов коммерческих объектов в России стараются управлять своими объектами собственными силами, нанимая подрядчиков, осуществляющих техническую эксплуатацию, клининг и охрану. «Ряд собственников привлекает в свой штат технический персонал в целях экономии средств и создает свои собственные управляющие компании. При таком подходе управление коммерческими объектами представляет собой больше административную функцию, чем реальное управление», – говорит Елена Кислицына, старший управляющий недвижимостью Jones Lang LaSalle.
По мнению Михаила Шутова, региональные девелоперы создавали собственные управляющие службы, надеясь сделать управление одной из статей дохода. «Как им кажется, они действительно получают дополнительный доход, но на самом деле это не так: в расчет не принимаются многие другие факторы, например затраты на содержание этих служб, закупку оборудования и расходных материалов», – рассуждает эксперт.
В результате для федеральных УК рынок, как правило, ограничивается федеральными компаниями, с которыми им легче найти общий язык. «Основными клиентами в регионах являются западные компании, представленные в России развитой региональной сетью, а также российские компании с центральным офисом в Москве, которые строят новые объекты в регионах», – признается Сергей Кирсанов. Как говорит Сергей Акулич, для его компании основными клиентами являются собственники объектов недвижимости и девелоперы, чей бизнес представлен одновременно в нескольких регионах, а не ограничивается одним городом. Или собственники, имеющие несколько значимых для рынка недвижимости региона объектов.
«Столичные или международные компании хотят работать с теми, с кем привыкли и кто сможет обеспечить им привычное качество. Местные девелоперы, в свою очередь, тоже хотят работать так, как привыкли, то есть создавая собственные структурные подразделения. Подавляющее большинство региональных собственников может полагаться только на свой личный опыт, им не с чем сравнивать, но они и не пытаются искать что-то новое», – описывает ситуацию Михаил Шутов.
Проблемы адаптации
Основная проблема, с которой сталкиваются УК в новых городах, – это дистанционное управление объектами. Из-за того что команда, обслуживающая объект, оторвана от центрального менеджмента, падает качество услуг. Чтобы исправить ситуацию, придется открывать филиал в регионе. «Ведь главное в бизнесе УК – это грамотный, а значит, эффективный менеджмент. Все остальные составляющие, обеспечивающие процессы управления (подрядные организации, персонал), можно найти на местах. Можно обучить людей работать по стандартам компании, но поддерживать заданный уровень, не руководя процессами на месте, не так просто», – замечает Андрей Филипов. По его мнению, создание филиала компании в регионе экономически оправданно только в том случае, если в управлении компании находятся сразу несколько объектов. Поэтому для развития нужно либо сознательно идти на издержки, закладываясь на перспективу, либо подвергать риску уровень управления.
Как рассказывает Сергей Кирсанов, специалисты компании HSG Zander, которые работают с объектами на региональном рынке коммерческой недвижимости, перед началом работы непременно проходят стажировку в московском офисе. Более того, персонал ЦО находится в постоянном контакте с региональными сотрудниками и при необходимости выезжает на объекты с целью контроля качества услуг. «Одной из важных проблем в регионах также следует назвать малое количество лицензированных подрядных организаций», – замечает он.
Все УК, работающие в регионах, жалуются на недостаток квалифицированного персонала, низкий уровень профессиональной подготовки. Андрей Филиппов отмечает при работе с местными сотрудниками проблемы, связанные с менталитетом. «Люди привыкли жить в своем мире, в своем темпе, подчас «столичные» требования для них не очень привычны, порой могут показаться завышенными. В этой ситуации приходится преодолевать некоторый внутренний протест, не просто обучать их стандартам, принятым в компании, а, что называется, перестраивать на новый лад. Во всем остальном специфика, как правило, отсутствует», – говорит он.
«Даже столичный рынок управления недвижимостью испытывает кадровый голод, что тогда говорить о региональных. Иногда компаниям, которые не хотят отступать от собственных стандартов качества, приходится привозить требуемых специалистов с собой, инвестировать средства в обучение людей. Бывают сложности с закупкой оборудования и расходных материалов, поиском субподрядчиков и т. п. По-хорошему, все эти риски должны просчитываться заранее, до подписания контракта и даже до принятия решения об участии в тендере», – рассказывает Михаил Шутов.
Как замечает Андрей Филиппов, еще одно из ключевых условий успешной работы – правильное взаимодействие с местными регулирующими органами. Не секрет, что к столичным компаниям в регионах нередко относятся предвзято, – «варягам» приходится труднее.
Каждому свое
В большинстве регионов уже появились местные компании по управлению недвижимостью, с которыми приходится считаться. В основном здесь преобладают локальные игроки – чаще собственники объектов либо компании, которые самостоятельно, на своем опыте, развивают управленческую деятельность. «Их основной козырь – минимизирование стоимости услуг и наличие связей на региональном рынке. Вместе с тем им трудно на профессиональном уровне координировать все аспекты: арендные взаимоотношения, эксплуатацию, финансы, общее комплексное управление и администрирование, маркетинг, что в результате отразится на доходности объекта, на показателях товарооборота арендаторов (для торговых центров), на уровне дебиторской задолженности, операционных расходах и т. д. Однако они могут быть достаточно конкуренты на локальных рынках, в основном благодаря тому, что многие собственники больше заинтересованы в обеспечении самой актуальной для них потребности – текущей эксплуатации», – говорит Елена Кислицина. Схожего мнения придерживается и Сергей Кирсанов: «На данный момент есть ряд местных УК, известных в том или ином регионе. Однако профессиональных FM-компаний, имеющих развитую регионально-филиальную сеть, практически нет. Также следует отметить, что ни одна из местных компаний не идет в сравнение со специализированными УК, особенно западными, имеющими богатый опыт обслуживания и предоставляющих полный комплекс FM-услуг».
Андрей Филатов в свою очередь полагает, что в ряде регионов есть довольно сильные местные игроки, которые неплохо справляются с поставленными задачами. «Единственным их «недостатком» является отсутствие международного бренда», – уверен он.
Впрочем, трудно говорить о том, что сегодня существует ощутимая конкуренция между федеральными и местными УК. Пока у каждой из этих групп игроков свои клиенты: за столичными компаниями обычно закрепляются знаковые объекты, за местными – массовый сегмент. Например, «Фрагра» управляет «РосЕвроПлаза» в Новосибирске, а Jones Lang LaSalle краснодарским «OZ Молл» – одним из крупнейших торгово-развлекательных комплексов в России. Хотя в ряде регионов сегодня довольно активно работают сильные местные компании, обладающие узнаваемым брендом на локальном рынке, как замечает Андрей Филиппов, получить в управление знаковые объекты местным игрокам нелегко, поскольку важен бренд, который порой является едва ли ни единственным преимуществом «пришлой» УК. «Как правило, за знаковые региональные объекты сейчас борются московские/федеральные компании. Региональные компании пока почему-то не вступают в борьбу либо не побеждают. Можно предположить, что собственники изначально не приглашают их участвовать в тендерах», – говорит Сергей Акулич. Разумеется, лидеры рынка предпочли бы расширить зону присутствия и выйти на поле локальных компаний, однако пока им и в регионах приходится конкурировать главным образом друг с другом за управление немногими известными объектами.«Честная конкуренция всегда конкуренция, несмотря на первоначальное количество участников тендера, и когда попадаешь в short list, то для компании это самый высокий уровень конкуренции. На рынке можно назвать не более пяти внешних управляющих компаний, которые активно развивают региональное направление, и у них это пока получается», – говорит Сергей Акулич.
В теории региональная экспансия интересна каждой компании, поэтому не удивительно, что управляющие компании устремились на региональные рынки. При этом стоит помнить, что регионы еще не до конца оправились о кризиса, темпы строительства, катастрофически снизились, поэтому и ожидать, что в ближайшее время на рынок выйдут новые объекты, нуждающиеся в услугах УК, не приходится. Прибавим сюда еще и скептицизм, свойственный многим региональным собственникам, не готовым принять как данность то, что необходимо работать с известной управляющей компанией и платить ей соответствующие деньги. Несмотря на это, многие участники рынка управления объявили работу в регионах одной из своих приоритетных задач. Рынок только формируется, поэтому, начав работу сейчас, можно рассчитывать на хорошие дивиденды в долгосрочной перспективе.
