Предварительный договор аренды: почему его могут признать недействительным?

Впредварительных договорах арендаторы согласовывают с будущими арендодателями условия договора еще до момента ввода объекта в эксплуатацию и регистрации права собственности на строящееся здание, поэтому обе стороны должны понимать, что их партнер впоследствии может отказаться от выполнения этих условий.

В юридической практике нередки случаи, когда при составлении предварительного договора обе стороны декларируют, что намерены исполнять его надлежащим образом. Но затем арендатор, например, может посчитать согласованные условия невыгодными и попытаться уклониться от заключения основного договора. Те же действия могут быть и со стороны арендодателя. Понудить заключить основной договор можно будет только в судебном порядке. В связи с этим сторонам при заключении предварительного договора нужно исключить допущение ошибок, которые затем могут привести к негативным последствиям, в том числе к признанию предварительного договора аренды недействительным.

Ранее суды не придерживались какой-либо единой линии при разрешении судебных дел по вопросам действительности предварительных договоров аренды, заключенных до момента регистрации права собственности арендодателя на объект недвижимого имущества. Чаще всего суды выносили решения о признании предварительных договоров аренды недействительными, основываясь на том, что арендодатель не имеет права распоряжаться объектом недвижимого имущества, в том числе заключать предварительные договоры, до момента регистрации права собственности. Однако в 2009 году Президиум Высшего Арбитражного суда РФ при рассмотрении судебного дела, в котором одной из сторон выступало ООО «ИКЕА МОС (Торговля и недвижимость)», сформулировал однозначную позицию о том, что предварительный договор аренды недвижимого имущества не может считаться недействительным только по причине того, что будущий арендодатель на момент заключения такого договора не являлся собственником данного имущества. Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 429 Гражданского кодекса РФ, предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если таковая не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит госрегистрации.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Для идентификации предмета в договоре аренды необходимо указать данные, которые позволят определенно установить имущество, передаваемое арендатору.

Какая информация об арендуемом объекте недвижимого имущества должна быть указана в предварительном договоре? Необходимо указать адрес объекта недвижимого имущества, который будет передан по предварительному договору, его согласованную площадь. Если на момент подписания предварительного договора аренды объекту недвижимого имущества уже присвоен кадастровый номер, то его также необходимо указать. Однако на момент подписания предварительного договора аренды эти данные могут быть неизвестны сторонам.

Судебная практика придерживается позиции, что если в предварительном договоре аренды будет указан ряд условий, то этих данных может быть достаточно для определения объекта, подлежащего передаче арендатору по договору аренды. Это площадь объекта, его месторасположение, в том числе с приложением поэтажного плана, а также указание на то, что стороны определили объект настолько подробно, насколько это возможно на дату подписания предварительного договора, и эти данные позволяют сторонам определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Для более точного описания объекта недвижимого имущества, подлежащего передаче в аренду, в предварительном договоре дополнительно можно указать этаж, на котором расположен объект, описать месторасположение. Указания только неполного адреса объекта недвижимого имущества и его площади недостаточно для индивидуализации объекта, эти характеристики не позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду, и на этом основании предварительный договор аренды может быть признан незаключенным.

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен или одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Очень часто в предварительных договорах аренды стороны согласовывают условия о выплате будущему арендодателю обеспечительных платежей, которые впоследствии должны быть засчитаны в счет исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы. Данные обеспечительные платежи, в случае незаключения основного договора аренды и прекращения обязательств сторон по предварительному договору, подлежат возврату, так как отсутствуют правовые основания для удержания данной суммы.

В качестве примера из судебной практики можно привести Постановление ФАС СЗО по делу № А56-52307/2008, в соответствии с которым обеспечительный платеж, выплаченный ООО «Адидас» (арендатор) в адрес ООО «Фирма "ВМС"» (арендодатель) по предварительному договору, был признан авансовым платежом в счет будущих арендных платежей и подлежал возврату, поскольку основной договор не был заключен, а предварительный уже прекратил свое действие. Так же разрешается вопрос с возвратом выплаченных страховых депозитов. В отношении выплаты задатка Президиум Высшего Арбитражного суда РФ, рассматривая дело ООО «РК-Газсетьсервис» о взыскании суммы задатка, а также процентов за пользование чужими денежными средствами в связи с незаключением основного договора аренды (Дело № А40-59414/08-7-583), установил, что задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток. Применение задатка в качестве способа обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору невозможно. Соответственно, задаток также должен быть возвращен.

В заключение хотелось бы отметить, что в последнее время судебная практика придерживается достаточно определенной позиции в отношении действительности заключенных предварительных договоров аренды и осуществления каких-либо расчетов по ним. Но учитывая достаточно быстрое развитие рыночных отношений в сфере недвижимости, можно надеяться, что в скором будущем перечень условий, подлежащих обязательному отражению в предварительном договоре, будет сокращен. В частности, Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию законодательства от 07.10.2009 года) содержит предложение внести изменения в Гражданский кодекс и ограничить круг условий, подлежащих обязательному отражению в предварительном договоре, условиями о заключении основного договора, о предмете основного договора и условиями, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.  

Мария Петрова, юрист практики недвижимости юридической фирмы «Дювернуа Лигал»