Российское законодательство в сфере недвижимости продолжает свое медленное поступательное развитие. Уходящий год принес ряд позитивных нововведений, которые значительно сократили количество «белых пятен» на карте российского законодательства о недвижимости. В данной статье мы рассмотрим важнейшие законодательные акты 2004 года, принятые на уровне Федерации, а также в Москве и Московской области.

Федеральное законодательство
На федеральном уровне нововведения коснулись налогообложения сделок с земельными участками, жилыми зданиями и помещениями, ипотеки, формы договоров аренды, формирования кадастра объектов недвижимости, а также отдельных аспектов регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Важным событием на пути либерализации сделок с недвижимостью стала отмена с 1 января 2005 года обложения НДС операций по реализации земельных участков, жилых домов, жилых помещений, а также долей в них.
Также с 23 сентября 2004 года был значительно снижен размер государственной пошлины, взимаемой за нотариальное удостоверение договора ипотеки . Напомним, что ранее за совершение указанного действия нотариусы взимали 1,5% от суммы договора. Теперь же государственная пошлина за удостоверение договоров ипотеки жилых помещений будет составлять 200 руб., а за удостоверение ипотеки иной недвижимости – 0,3% от суммы договора, но не более 3000 руб. Подобный законодательный ход делает ипотеку более доступной и, возможно, повлечет повышение интереса к ее использованию в качестве способа обеспечения обязательств.
Важные изменения коснулись и круга объектов, которые могут передаваться в залог . В частности, с 9 февраля 2004 года были сняты все ограничения, связанные с возможностью ипотеки участков сельскохозяйственного назначения.

Однако с учетом специфики земель данной категории законодатель предусмотрел некоторые особенности их залога и обращения взыскания на них. Например, в отличие от земельных участков других категорий, земли сельскохозяйственного назначения могут быть заложены только вместе с расположенными или возводимыми на них зданиями и иными объектами недвижимости. Обращение взыскания на земли сельскохозяйственного назначения допускается только на основании решения суда, который вправе отсрочить обращение взыскания на срок до одного года. До истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ обращение взыскания на заложенный земельный участок вообще не допускается. Важно, что при обращении взыскания на сельскохозяйственные земли и продаже их на торгах у государства не будет преимущественного права их приобретения (которое действует при продаже в обычных условиях).
В целом, несмотря на имеющиеся особенности обращения взыскания, залог сельскохозяйственных земель является важным дополнительным инструментом привлечения финансирования, а продажа заложенных земель на торгах при отсутствии преимущественного права государства сделает сельскохозяйственные земли более доступными и оборотоспособными.

В июле 2004 года была утверждена новая примерная форма договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности (далее – примерная форма) . Предполагается, что данная форма будет применяться при предоставлении в аренду земель, право государственной собственности на которые еще не разграничено (как, например, в Москве, Санкт-Петербурге и других регионах).
В числе особенностей примерной формы можно отметить условие о возможности пересмотра арендной платы в случае изменения категории или разрешенного использования земельного участка. Кроме того, весьма примечательным является право арендодателя требовать досрочного расторжения договора аренды при нарушении арендатором любых его условий. Арендатору аналогичное право примерной формой не предоставлено.
Согласно примерной форме, субаренда либо перенаем земельного участка, находящегося в государственной собственности, требует согласия не только арендодателя, но и Федерального агентства по управлению федеральным имуществом. Этот же орган в ряде случаев должен быть уведомлен о заключении договора аренды, субаренды либо перенайма. Такое одобрение требуется при заключении договора аренды участков, на которых расположена недвижимость, находящаяся либо находившаяся до приватизации в федеральной собственности либо в собственности субъекта Федерации.
В 2004 году было положено начало объединению разрозненных кадастров недвижимости . Создаваемый единый кадастр объектов недвижимости должен включить в себя все объекты недвижимости на территории Российской Федерации, включая леса, воды, землю, трубопроводы, энергообъекты и подземные коммуникации. Ведение этого кадастра возложено на Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости, которое было создано в ходе масштабной реорганизации органов исполнительной власти, произошедшей весной 2004 года. Помимо ведения кадастра, агентство также будет осуществлять техническую инвентаризацию и кадастровую оценку объектов недвижимости, а также выполнять и другие функции.
На систему единого кадастра возлагаются большие надежды. Предполагается, что таким образом будет создана прозрачная и регламентированная процедура ведения учета объектов недвижимости, повысится ответственность государства в сфере недвижимости, существенно сократятся сроки получения необходимых согласований и т. п. Насколько эти надежды будут оправданы, покажет время.
В сфере государственной регистрации прав на недвижимость нововведения выразились в принятии Минюстом РФ двух новых инструкций, одна из которых регламентирует порядок регистрации договоров аренды , а другая – порядок выдачи копий договоров регистрирующими органами .
В отношении договоров аренды было подтверждено, что регистрация договора аренды, а также регистрация его изменения либо расторжения производится на основании заявления, поданного любой из сторон договора. Если указанные действия были произведены на основании заявления арендатора, то арендодатель должен быть уведомлен об их совершении в течение пяти рабочих дней с момента осуществления соответствующего регистрационного действия.
Возможность получения правообладателем копий договоров у регистратора была введена еще в сентябре 2003 года, однако механизм предоставления договоров и их виды были определены лишь в мае 2004 года. Согласно установленным правилам, собственник вправе получить копию договора, на основании которого им было приобретено право собственности, а также договоров, создающих либо создававших обременения его права (например, договоров аренды, залога, соглашений об обременении сервитутом). Договоры, на основании которых происходил переход прав на имущество до его получения его конечным собственником, последний получить не может.
В настоящее время на законодательном уровне не установлен срок для выдачи копий договоров регистрационным органом. Поэтому на практике каждый регистрирующий орган устанавливает свой срок. Например, в Москве копии договоров выдают в течение десяти дней, а в Подмосковье такие сроки составляют от пяти дней (Истринский район) до одного месяца (Красногорский, Мытищинский районы). В некоторых районах (например, в Одинцовском) такую услугу пока не оказывают.

Москва
Среди наиболее значимых с практической точки зрения нововведений в Москве можно выделить утверждение форм акта разрешенного использования земельного участка и разрешения на строительство , а также порядка проведения конкурсов и аукционов на инвестирование строительства .

28 сентября 2004 года были утверждены порядок выдачи и форма акта разрешенного использования по объектам строительства (далее – акт), а также форма разрешения на строительство.
Понятие «акта» появилось в московском законодательстве еще в 2003 году. По замыслу законодателя, акт – документ, в котором содержатся обязательные требования и ограничения, исходя из которых должны использоваться земельный участок и расположенная на нем недвижимость. Оформление акта обязательно при начале строительства либо реконструкции. Объекты, построенные с нарушением указанных требований, могут быть признаны самовольными постройками и подлежат либо сносу, либо изменениям, которые полностью устранят допущенные нарушения.
Выдачей актов и разрешений на строительство будет заниматься Москомархитектура. Ожидается, что с 1 декабря 2004 года начнется выдача указанных документов по новой форме. Подготовка и выдача актов будет занимать три-четыре месяца, а разрешений на строительство – двадцать дней с момента подачи запроса застройщиком . Срок действия акта составляет один год, после чего он должен быть переоформлен, продлен или аннулирован Москомархитектурой.
Положением о порядке проведения конкурсов и аукционов по подбору инвесторов на реализацию инвестиционных проектов (далее – положение) было обновлено и систематизировано московское законодательство о проведении конкурсов и аукционов на инвестирование строительства.
В соответствии с положением, в Москве создаются городская и окружные конкурсные комиссии. Городская конкурсная комиссия проводит инвестиционные торги по нежилым объектам площадью свыше 1500 кв. м, всем объектам жилого/смешанного назначения, а также объектам, расположенным на магистралях общегородского значения. Конкурсы и аукционы в отношении строительства (реконструкции) остальных объектов проводят окружные конкурсные комиссии.
Основными критериями определения победителя конкурсов являются: размер полезной площади, подлежащей передаче инвестором городу; сроки реализации инвестиционного проекта; размер компенсации городу за социальную, инженерную и транспортную инфраструктуру; размер платы за заключение договора долгосрочной аренды земельного участка. Два последних критерия также используются при определении победителя аукциона.

В число обязательных требований к квалификации участников входят:

наличие необходимых финансовых ресурсов и (или) возможности их привлечения;
исполнение обязательств по уплате налогов и обязательных платежей в бюджеты всех уровней;
отсутствие невыполненных обязательств перед городом и др.

По результатам торгов заключается договор аренды земельного участка на 49 лет либо инвестиционный контракт (положением утверждена форма этих документов). На период проектирования и строительства инвестор получает земельный участок в краткосрочную аренду. По окончании строительства собственник возведенного здания будет иметь исключительное право арендовать либо приобрести в собственность (если это будет разрешено московским законодательством) земельный участок под таким зданием.

Московская область
Среди важнейших законодательных актов Московской области 2004 года необходимо отметить новую редакцию Закона «О предоставлении земельных участков, находящихся в государственной собственности, для осуществления предпринимательской и некоммерческой деятельности на территории Московской области» (далее – закон о предоставлении) и Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области» (далее – закон об обороте).

Новая редакция закона о предоставлении вступила в силу 26 сентября 2004 года. По сути, посредством новой редакции закон о предоставлении был написан заново и теперь представляет собой объемный документ, основанный на законодательстве 2001–2004 годов. Здесь подробно регламентированы: компетенция органов Московской области в сфере земельных отношений, порядок предоставления участков на торгах, порядок определения цены и арендной платы за государственные и муниципальные земельные участки, правила изъятия участков и установления публичных сервитутов.
Полномочия по предоставлению земельных участков разделены между правительством Московской области, центральным исполнительным органом государственной власти Московской области в сфере земельных отношений и органами местного самоуправления.
Органы местного самоуправления предоставляют земельные участки площадью от 0,5 до 3 га. Предельные размеры земельных участков, которые могут быть предоставлены органами местного самоуправления, устанавливаются правительством Московской области индивидуально для каждого района (например, в Одинцовском районе предельный размер составляет 0,5 га, в Истринском и Красногорском районах – 1 га). Органы местного самоуправления не вправе предоставлять участки, если требуется изменение их категории, а также если они предназначены для размещения федеральных или областных органов власти, государственных учреждений или унитарных предприятий.
Центральный исполнительный орган государственной власти Московской области в сфере земельных отношений вправе предоставлять участки собственникам расположенных на них строений, арендаторам земельных участков, а также при приобретении гражданами в собственность земельных участков, предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение.
Во всех остальных случаях решения о предоставлении земельных участков принимает правительство Московской области.
Закон об обороте вступил силу 27 июня 2004 года. С его принятием в Московской области перестали применяться переходные положения Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», устанавливающие порядок определения максимальных и минимальных размеров вновь образуемых земельных участков сельскохозяйственного назначения. С принятием закона об обороте минимальный размер образуемых новых земельных участков стал равен 2 га, а участков из земель искусственно орошаемых угодий и (или) осушаемых земель сельскохозяйственного назначения – 40 га. Максимальный размер сельскохозяйственных угодий, которые могут находиться в собственности, теперь составляет 25% от общей площади угодий в границах одного района Московской области (по федеральному закону он составлял 10%).
С момента вступления в силу закона об обороте допускается приватизация земельных участков сельскохозяйственного назначения. Сельскохозяйственные организации и фермерские хозяйства, владеющие землей на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, имеют льготную возможность приобрести эту землю по цене, равной десятикратной ставке земельного налога. Однако в таком случае покупатель обязан будет сохранять целевое назначение и разрешенное использование земли в течение пяти лет. В случае выкупа земли по рыночной стоимости это условие применяться не будет.

Резюме
Необходимо отметить, что многие из нормативных актов 2004 года привнесли позитивные изменения в российское законодательство о недвижимости, позволяющие говорить о его совершенствовании. Однако многие из описанных нововведений существуют пока только на бумаге. Для того чтобы объективно оценить их эффект, потребуется время.

Спецвыпуск: инвестиции