В последнее время в России стал невероятно востребованным бизнес по управлению коммерческой недвижимостью. С увеличением спроса на подобные услуги сюда активно стали выходить западные компании, появились и отечественные игроки, стремящиеся составить иностранным коллегам серьезную конкуренцию. Наличие управляющей компании на объекте сегодня способно даже повысить его классность. Как же «чувствует себя» бизнес в сфере управления на российской земле, что препятствует его развитию?

Профессиональное управление в области Real Estate впервые появилось в Америке. Примерно через два десятилетия после Великой отечественной войны здесь стала активно развиваться коммерческая недвижимость, инвесторы охотно вкладывали средства в строительство современных зданий. Что в это время могло спровоцировать возрастание интереса к офисным центрам? После войны сельское хозяйство Соединенных Штатов находилось в упадке, люди из пригородов активно переезжали в города на заработки, таким образом, создавая большой спрос на рабочие места. Был отмечен и поток эмигрантов из Европы в Америку. Ввиду появления свободной рабочей силы, в том числе и квалифицированной, стал активно развиваться административный сектор, банковская, адвокатская системы, появлялись страховые компании. Экономический рост, разумеется, потребовал и качественных офисных площадей. «К тому времени уже были изобретены лифты, совершенствовалась изобретенная в XIX веке система кондиционирования, так что на рынок выходили довольно сложные с технической точки зрения объекты, которые требовали профессионального обслуживания, – рассказывает Марина Великорецкая, генеральный директор компании Colliers International FM. – Инвесторы стали понимать, что недостаточно просто построить достойное здание – нужно сохранить его инвестиционную привлекательность на долгие годы. В этот-то момент в Америке и стали появляться профессионалы в области управления недвижимостью». Сначала были востребованы услуги по обслуживанию и эксплуатации. Позже появились игроки, предлагающие финансовое управление. Сформированные стандарты этого бизнеса постепенно перекочевали и в Европу. Здесь развитие управленческого сектора приходится на середину 70-х. До России же эти веяния докатились лишь в 90-х годах.
«Для советской экономики были характерны наращивание производства огромными темпами и недооценка сферы обслуживания. Не могло быть и речи о таком виде деятельности, как управление организацией, поэтому в Россию Property Management пришел только после 90-х годов, когда на российский рынок вышли западные компании, такие, как ЕNКА, Нines, Sawatzky, Pioneer, M+W Zander и др. Они имели огромный опыт в данной сфере и готовы были предложить крупным владельцам коммерческой недвижимости весь комплекс услуг», – рассказывает Михаил Гец, руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Blackwood. «Основная причина появления этого бизнеса в России – строительство объектов недвижимости как один из вариантов вложения денежных средств. С появлением институциональных инвесторов, с одной стороны, и объектов коммерческой недвижимости, отвечающих мировым стандартам, – с другой, в России стал востребован рынок услуг управляющих и эксплуатирующих компаний. Инвеcторам стало выгодно не только быстро и дорого реализовывать свои помещения, но и гарантированно получать доход в течение длительного времени. К тому же наличие профессиональной управляющей компании – один из обязательных пунктов в классификации для помещений класса А», – считает Юлия Будник, коммерческий директор Realtex Management Group.
На начальном этапе, как уже было отмечено, рынок был поделен только между западными компаниями. Из Европы и Америки сюда приезжали высококлассные специалисты и налаживали здесь бизнес: набирали русскоязычных сотрудников, обучали их «секретам мастерства», а потом покидали Россию, оставляя здесь преемников. Отечественные компании по управлению стали выходить на столичный рынок в середине 90-х. Они стремились предложить владельцам недвижимости свои услуги по рационализации расходов, заботу о техническом состоянии зданий и гибкую ценовую политику. Тем не менее тогда они не могли противостоять уровню обслуживания западных «управленцев». Имея за плечами не один десяток лет профессиональной работы, иностранцы предлагали клиентам более оптимизированный с точки зрения качества сервис, более прозрачную отчетность и т. д. Первыми услугами западных управляющих компаний стали пользоваться владельцы офисных зданий класса А (в этом отношении мало что изменилось до сих пор).
В настоящее время управляющих компаний в Москве – не более 20, а «похвастаться» профессиональным обслуживанием может не более 50% офисных комплексов класса А и незначительный процент зданий В-класса. Остальные объекты обслуживаются собственниками, из которых половина не имеет должного опыта в управлении недвижимостью, или не обслуживаются вовсе. Такой подход к этому бизнесу объясняется многими причинами, и прежде всего отношением девелоперов к строящимся объектам. Так повелось, что в России девелоперы – в определенном смысле многостаночники. Они проектируют объекты, строят их, сдают в аренду и обслуживают. На Западе уже давно прижился принцип «разделяй и властвуй», здесь девелоперы убеждены, что быть настоящим профессионалом можно, только освоив узконаправленный бизнес-ипостась. Кроме того, на Западе девелоперы строят здания в большинстве своем для продажи, соответственно, новые собственники, заботясь о сохранении и приумножении вложенных в покупку объекта средств, не жалеют денег на грамотное его управление и обслуживание. У нас же пока нет понимания того, что сохранение инвестиционной привлекательности объекта во многом зависит от того, кем и как эксплуатируется здание. Впрочем, обо всем по порядку.

Не учите меня жить…
За время существования в России управленческого бизнеса мы могли достичь гораздо «больших высот». Между тем сегодня даже не все здания А-класса управляются профессионалами. С чем же связана столь медленная адаптация управляющих услуг в нашей стране? «Российские собственники недвижимости пока не осознают, что владение объектом и управление – разные вещи. Зачастую владельцы полагают, что, создав собственный штат, решили вопрос управления, – рассказывает Евгения Власова, генеральный директор группы компаний Sawatzky. – Однако важно понимать, что управление – динамичный процесс, во-первых, вовлекающий такой важный и дорогой ресурс, как время собственника, во-вторых, оказание услуг на высоком уровне возможно только компаниями, профессионально нацеленными именно на эту деятельность». С этим мнением согласны и специалисты компании Forum Properties. «Сегодня все еще популярна схема, когда сам собственник управляет зданием. Только со временем, когда здание уже теряет инвестиционную привлекательность, люди начинают понимать важность стороннего управления. Иногда отсутствие профессионального «управленца» приводит к тому, что здание легче продать, чем вкладывать средства в ремонт или переобустройство», – считает Наталья Хорошилова. По словам специалистов, пока еще эксплуатация здания, управление объектом ассоциируются у нас с ЖЭКом. Учитывая же, что не многие могли бы доверить свое здание этой структуре, они отказываются и от услуг профессиональных компаний.
По словам Марины Великорецкой, не стоит забывать о важном психологическом барьере, который препятствует развитию управленческих услуг в России: «Любой западный менеджмент предполагает делегирование своих полномочий. Он без этого в принципе не работает. У нас же руководители крайне неохотно делятся своими полномочиями, считая, что лучше них никто не справится с возникшей проблемой. В этом плане у нас ментальный барьер. К счастью, постепенно мы преодолеваем этот комплекс», – заключает г-жа Великорецкая.
Осторожность в отношении «управленцев», может, объясняется еще и тем, что в последнее время, понимая перспективность рынка этого рынка, сюда выходят непрофессиональные компании, которые не могут обеспечить устойчивое функционирование здания, повысить доходность и ликвидность объектов недвижимости. Такое управление сдерживает повышение уровня здания, а порой снижает его класс. Естественно, это отражается на отношении к управляющим компаниям в целом, уменьшает доверие к ним.

…лучше помогите материально!
Неразвитость управленческого сектора в России напрямую можно связать с уверенностью многих собственников в том, что услуги по управлению – дорогое удовольствие и значительно дешевле обойтись собственными силами. «Многие владельцы наивно полагают, что они в состоянии собственными силами справиться с управлением зданием. В первую очередь это скорее всего связано с нежеланием платить управляющим компаниям, – рассказывает Оксана Альперина, менеджер отдела маркетинга и рекламы компании «Чайка-Плаза». – Однако, как показывает практика, уже в течение первого года самостоятельной эксплуатации собственники все-таки обращаются к специалистам. Здесь весьма актуальна пословица «Скупой платит дважды». По оценкам экспертов, если сравнивать профессиональное управление и возможные траты при самостоятельном обслуживании здания, то второе, скорее всего, окажется дороже. При неграмотной эксплуатации системы жизнеобеспечения здания могут выйти из строя, немедленно потребуется их капитальный ремонт. Управляющие же компании работают по принципу «лучшее лечение – профилактика» и стремятся не допустить аварий, требующих баснословных затрат. Помимо этого не стоит забывать о том, что на плечах «управленца» лежит задача по снижению издержек при эксплуатации объектов, и часто гонорар операционной компании зависит от показателя снижения этих затрат. Таким образом, она, как и собственник, заинтересована в том, чтобы ленд-лорд получил от проекта максимальную прибыль. Не стоит забывать и о финансовом управлении – перечне услуг, требующих особого профессионализма. «Когда мы объясняем собственнику структуру стоимости наших услуг, мы обращаем внимание на дифференциацию гонорара за сданные и несданные арендуемые площади (в тех случаях, когда наша компания занимается сдачей в аренду на эксклюзивной основе). Гонорар за последние значительно ниже. То есть схема выстроена таким образом, чтобы мы, оказывая собственнику комплексные услуги по сдаче в аренду и управлению, были еще больше заинтересованы в качестве своей работы. Появляется дополнительный стимул как можно быстрее сдать в аренду новое здание и в дальнейшем обеспечить предоставление услуг высокого качества, чтобы избежать оттока арендаторов в конкурирующие бизнес-центры. Таким образом, каждый несданный арендуемый метр площади означает для нас более низкие гонорары», – рассказывает Елена Саратова, директор отдела управления недвижимостью компании Noble Gibbons. Подобный механизм взаимоотношений убеждает в том, что привлечение управленца на объект – предприятие финансово оправданное. По словам экспертов, с развитием рынка приходит понимание того, что управляющая компания на объекте необходима, однако прежде, чем собственники это осознают, они пройдут через многочисленные ошибки излишней самонадеянности. Убедиться в этом довольно просто: в Москве, особенно в новых районах, построено много достойных торговых центров. Зайдя внутрь, понимаешь, что собственник решил сэкономить на управляющей компании – площади наполовину пусты. «Как только несколько комплексов прогорят в результате отсутствия профессионального управления, тогда и придет понимание того, что для обеспечения привлекательности объекта нужно не просто заниматься комплексной уборкой и техническим обслуживанием, но и управлять объектом недвижимости как активом», – заключает Елена Саратова.

Самый ценный капитал
Развитие управляющего бизнеса в России сталкивается с проблемой отсутствия профессиональных кадров. Нет и учебных заведений, где бы готовили управленцев. «Кадровый вопрос во многом зависит от структуры управляющей компании. Мы считаем, что на любых уровнях персонал должен не только иметь необходимую квалификацию, но и понимать главную цель работы на конкретном объекте – сохранение и увеличение стоимости объекта, удовлетворение потребностей арендаторов и других конечных пользователей, тем самым обеспечивая получение владельцем максимальных доходов, – рассказывает Олег Смирнов, заместитель управляющего директора компании Sawatzky. По его данным, наиболее востребованная позиция в штате управляющей компании – управляющий объектом недвижимости, который контролирует работу объекта на ежедневном уровне, отвечает как за техническую составляющую управления, так и за взаимоотношения с арендаторами, контролирующими органами и пр. «Управляющий должен иметь инженерно-техническое образование, навыки общения с арендаторами,
знать договоры аренды, уметь составлять и исполнять бюджеты операционных расходов и т. д., – рассказывает Евгения Власова. – Наличие одного образования (например, по программе, предлагаемой Institute of Real Estate Management (USA) совместно с Российской гильдией риэлторов, или BOMI), на наш, взгляд недостаточно. Эффективно сочетать опыт, охватывающий самые начальные ступени эксплуатации, а также административный аспект, нацеленный на коммерческое управление».
Очевидно, что таких специалистов сегодня на рынке немного, неслучайно на этом рынке распространена практика переманивания специалистов из одной компании в другую.
При том, что на рынке крайне не хватает специалистов технической направленности, уровень их заработной платы отнюдь не свидетельствует о дефиците кадров. Небольшие вознаграждения приводят к «текучке» в этой области. Соответственно, персонал оседает в компаниях, предлагающих максимальные из возможных зарплат.
Ситуация усугубляется еще и тем, что учебные заведения начали готовить специалистов в этой области совсем недавно, а стало быть, на рынке еще не представлены в достаточном количестве специалисты высокого уровня. «Первый выпуск специалистов по Facility Management был в 2002 году, а до этого на протяжении нескольких лет многие специальности, необходимые в этой области, считались у нас непрестижными», – говорит Оксана Альперина.
Самостоятельно восполнить образовательный пробел, посещая лекции профессионалов рынка, сегодня почти невозможно. Информация в области управления – на вес золота, ею предпочитают не делиться, не раскрывать свое конкурентное преимущество. Хотя в последнее время это проблема сдвинулась с мертвой точки – стали проходить выставки, конференции, круглые столы, здесь вряд ли стоит рассчитывать на «откровения». До сих пор отечественным специалистам приходится выписывать книги из-за рубежа, на российском книжном рынке пока нет издания, адресованного профессиональным управленцам.

Лучшее, конечно, впереди!
Как бы то ни было, в России деятельность по управлению недвижимостью только начинает развиваться. Владельцы коммерческих объектов постепенно осознают необходимость профессионального управления, зачастую доверяя управляющим компаниям лишь часть объема управленческих услуг – в основном техническую эксплуатацию. Коммерческое управление востребовано в значительно меньшей степени, в то время как на Западе управляющая компания полностью отвечает за сдачу в аренду объекта, сбор арендных платежей, ведение бухгалтерии и корпоративной документации владельца объекта, страхование и прочие вопросы. Специалисты уверены, что с развитием рынка и особенно с приходом инвесторов, а также инвестиционных фондов данный спектр услуг будет непременно востребован.
Развитие услуг Property Management будет напрямую зависеть от темпов и качества развития рынка коммерческой недвижимости в России. Западные девелоперы, строя здесь объекты высокого уровня, будут продолжать «насаждать» высокие стандарты обслуживания зданий. Хочется верить, что с увеличением конкуренции, с появлением новых отечественных управляющих компаний «игроки» найдут возможность решить проблемы, тормозящие развитие рынка в предшествующее десятилетие.