Дмитрий Ермолов: «Западные инвесторы будут ждать 2012 года»

– Вы принимаете участие в MIPIM-2011?
– Только как посетители. Стенда нет.

– А почему?
– Не понятно, зачем нам стенд. Когда люди позиционируют жилой проект в Мос­кве, они что, ищут инвесторов на этот проект? В последние два года инвесторы не стояли в очереди за девелоперскими проектами. Если такие люди есть, в том или ином виде они связаны с Россией, всех основных игроков знают, и, если они предметно планируют потратить деньги, они приедут в Москву и там за три дня повстречаются, с кем нужно.

– Как вы прошли кризис?
– Если брать с сентября 2008 года по февраль 2011-го, мы прошли удовлетворительно. Мы не потеряли ни одного проекта и контракта. Ничто никуда не ушло за долги. Проекты, которые мы собирались продвигать в 2007–2008 годах, передвинули, приостановили. Так что наша внутренняя оценка – «удовлетворительно», а если в сравнении с другими компаниями, то, может быть, и «хорошо».

– Кризис изменил вашу стратегию, ваш взгляд на рынок и на свое место в нем?
– Несомненно, кризис внес такую отрезвляющую нотку. Потому что до этого все рисовались уходящими вверх в бесконечность. Я не думаю, что сейчас люди уже не рисуют такие оптимистичные сценарии. Но у нас и до кризиса была сбалансированная стратегия. То есть мы имели портфель объектов, которые приносили операционную прибыль. Мы и сейчас придерживаемся сбалансированной политики.

– Получается, именно консервативная модель бизнеса оправдала себя?
– Несомненно, компании, которые были более консервативны, прошли кризис с меньшими потерями. Будь то акционерные потери или потери с точки зрения бизнеса компании. Если взять десятку крупнейших девелоперов, в четырех из пяти либо поменялись акционеры, либо они были вынуждены отдать свои знаковые проекты кому-то за долги, либо разделиться или еще что-нибудь. И если до этого казалось, что можно не заниматься никакой операционной деятельностью, повышать из квартала в квартал эффективность, а главное – быстрее построить и продать, то кризис показал, что два квартала без выручки – и компания в техническом банкротстве.

– Какой сегодня вы видите свою будущую стратегию?
– Точно такой же, как и два года назад. Мы видим себя как некую интегрированную компанию в сфере недвижимости. То есть я не называл бы нас девелопером или каким-то держателем активов. Именно интегрированная компания. Кроме того, мы ищем баланс с точки зрения девелопмента между коммерческой недвижимостью и жилой. Если раньше у нас было много проектов в коммерческой недвижимости, то сейчас мы стремимся к балансу жилой и коммерческой составляющих. У нас есть несколько площадок в Москве, где мы планируем построить жилье. Может быть, это будет жилье в составе многофункциональных комплексов, с какими-то коммерческими составляющими: ритейл, может быть, еще что-то.

– Жилье – одно из наиболее перспективных и актуальных сегментов сегодня?
– Я бы не сказал, что жилье самое перспективное. Мы считаем, что коммерческая недвижимость тоже будет востребована. Москва – город, где требуется, несомненно, существенная модернизация недвижимости. Вам любой брокер скажет: дайте мне качественный объект за разумные деньги, и я быстро его сдам с аренду. У нас не хватает качественных помещений, будь то офис, ритейл или склады. Но теперь рынок будет более избирательным и требовательным. Поэтому мы будем уделять много внимания проработке проектов.

– Что сейчас вы строите?
– Мы строим на Ленинградском шос­се, 37 большое офисное здание – 40 тыс. кв. м. У нас там, что для города редкость, полный комплект документов, и мы укладываемся в нужные сроки. Кроме того, с мая 2009 года начали реально заниматься загородной розницей. Откровенно говоря, не самое популярное было время, тем не менее мы уже успешно реализовали ряд проектов и планируем в дальнейшем эту деятельность расширять.

– В 2008 году вы объявляли о строительстве складского комплекса в Подмосковье – «Радумля». Что с этим проектом?
– Реального интереса со стороны промышленных потребителей, которые бы хотели какие-то небольшие производства строить, в 2009 году не было, поэтому мы приостановили проект. Сейчас у нас там идет процесс оформления земли, зонирование, прокладываем сети. Весной, когда будет высокий сезон, предложим этот продукт.
– Это будет build-to-suit?
– Мы будем делать то, что делали в последние годы. Урбанизировать землю, мы будем строить дороги, подводить элект­ричество, подводить газ.

– Ленд-девелопмент?
– Да. Мы будем исходить из некоего набора разных по размеру земельных участков. В последнее время стали появляться люди, которые интересуются 5, 12 гектарами под организацию производства, хотят, чтобы земельные участки обладали определенными характеристиками: направление, удаленность от города, коммуникации – вода, газ, электричество и так далее. Будем ли мы сами строить склады – вопрос открытый.

– Но земельный участок останется за вами?
– Если будет интерес, будем продавать. Почему нет? Если люди придут и скажут: дайте нам 8 га, мы хотим на них что-то построить, нас как владельца общей земли будет интересовать, чтобы это вписывалось в общую концепцию потребления ресурсов. Возможно, будем выступать как инвестор или соинвестор, если нам какие-то проекты понравятся и кто-то из интересантов будет заинтересован в парт­нерстве.

– Вы стараетесь сохранить стабильным свой портфель проектов?
– Нет, мы как раз очень активно занимаемся работой с нашим портфелем. Мы и продаем, и покупаем. Так, за последние два года каждый год совершили больше пяти сделок по продаже и покупке объектов.

– Последние сделки можете назвать?
– В конце декабря 2010 года мы приобрели в «Новоспасском дворе» одно из строений, которое нам не принадлежало. В то же время мы продавали – и в Москве, и в Петербурге. Продавали в основном те объекты, где мы не чувствуем себя хорошим собственником. У нас было в портфеле несколько небольших зданий, где мы, как крупная компания, не достаточно эффективны в скорости принятия решений. Протек кусок трубы или где-то что-то сломалось, а у нас план работ, бюджеты и так далее. В то же время собственник, у которого этот объект один, может раз – и за секунды все поменять. Его в меньшей степени беспокоят какие-то вот общекорпоративные бюджетные рамки и порядок согласования тех или иных документов. Поэтому небольшие объекты мы прода­вали.

– Собираетесь ли вы продавать River House в Санк-Петербурге?
– Этот торгово-офисный комплекс был построен еще до кризиса, и в кризис показал довольно хорошие результаты. Там было небольшое снижение аренды, совершенно незначительное. Уже входя в кризис, мы сделали реконцепцию торговой части. И эта реконцепция очень хорошо себя показала. Мы этим объектом довольны. Но если кто-то предложит нам очень привлекательную цену, то почему не продать? Здесь священных коров нет. Но планов, что нам нужно его продать в первом квартале, точно нет.

– А Nord Star Tower вы приобрели?
– Какие-то конкретные сделки я не готов сейчас комментировать. В целом, как я говорил, мы покупаем, мы работаем с портфелем, мы заинтересованы в улучшении нашего операционного портфеля. В повышении классности, чтобы было больше объектов класса А, поэтому мы на разные объекты смотрим в городе, в Москве, по крайней мере.

– Но у вас основной портфель составляют объекты класса В. Вы работаете над увеличением стоимости портфеля или его качества? Или готовитесь к IPO?
– Наверное, правильный ответ – всё вместе. Мы видим, что происходит с объектами низкого качества. Это площадки, которые как девелоперские стоят больше, чем операционный бизнес здания, на них стоящего. Поэтому нужен либо редевелопмент, либо продажа. Держать – экономически нецелесообразно, особенно в свете гигантского, безумного роста тарифов ЖКХ.

– А каков сегодня портфель ваших девелоперских проектов?
– Он поделен с точки зрения географии на две части – Москву и Санкт-Петербург. В Петербурге у нас торгово-офисный проект River House. И вопреки многим мнениям, что офисный питерский рынок последние два года депрессивный, мы считаем, что все равно качественных продуманных объектов не так много. Есть у нас и загородные проекты под Петербургом. Если говорить о Москве, то мы сейчас в активной стадии строительства офисного комплекса. В Московской области мы активно продвигаем загородные поселки. Два года назад мы начали с продаж без подряда, и у нас удачно получается решать вопросы урбанизации участков: вода, канализация, электричество, газ, дороги, ограждения, заборы, вроде бы этот процесс у нас в хорошей степени проработки, мне нравится динамика, которую мы демонстрируем. Теперь же мы начнем предлагать нашим покупателям и дома, сами начнем строить. Проекты разработаны.

– В каком сегменте вы планируете
строить?
– Мы предлагаем линейку домов, они сравнительно небольшого размера – от 140–160 до 300 кв. м, наверное, это премиум или бизнес. Я бы не назвал такие дома экономклассом, потому что это не каркасная какая-то щитовая технология, которая в общем-то во всем цивилизованном мире относится к сегменту массового жилья. Мы пытаемся выбрать технологию, которая позволит людям, не меняя участка через, какое-то время, например, через десять лет, может быть, стены в доме передвинуть или еще что-то. Была одна детская – сделать две. Такие технологии сейчас покупателями более востребо­ваны.

– Как вы строите отношения с арендаторами?
– В первом полугодии 2009 года была сложная ситуация с резким изменением курса рубля к доллару. А так как большое количество договоров было либо валютных, либо с какими-то валютными оговорками, пришлось менять что-то, чтобы сделать комфортнее для арендатора. Потому что офисный комплекс, если он заполнен ниже определенной черты, представляет из себя малую добавленную ценность для арендатора. Ты где-то можешь получить хорошую ставку аренды и сидеть один в полупустом здании, но у тебя не будет нормальных условий работы, точек питания для твоих людей, они вынуждены будут уходить или бог знает как питаться. У тебя не будет набора дополнительных услуг, которым мы, в частности, в «Новоспасском», гордимся: большой спортзал с массой дополнительных услуг, парикмахерские, рестораны, кафе, нотариусы, фотографии, цветы, автомойка и так далее. Это все делает жизнь арендатора по-настоящему комфортной. Последние два года дважды в год мы проводим независимый опрос арендаторов на своих объектах, что им нравится, что нет, чем они недовольны. Я считаю, что это правильно, это не дает мгновенного эффекта, но в долгосроч­ной перспективе, несомненно, позволяет намного лучше понимать потребности арендаторов.

– Вы снижали какие-то условия аренды в кризис?
– Да нет. Мне кажется, что существенного снижения не было. Где-то арендаторы просили уйти из рубля в доллар, были очень напуганы. Где-то мы давали скидки.

– Сколько у вас вакантных площадей?
– Меньше 10% сейчас. И в течение года они снизятся еще на несколько процентов, я думаю.

– А самый большой был какой?
– Около 16%.

– А до кризиса?
– В пределах 5%.

– Какой уровень вакантности для вас комфортен?
– Для собственника хорошо, когда здание полностью заполнено, когда есть высокий арендный доход: стоимость таких метров выше, чем тех, которые пустуют. Но если в здании было 15%, а стало 7–8%, это нормальная динамика. Если же здание заполнено на 75% и никак дальше не заполняется, значит, что-то неправильно либо с этим зданием, либо с ценовой политикой, либо с каким-то позиционированием. Но что-то неправильно.

– Кто у вас занимается брокериджем?
– У нас есть собственное подразделение, занимающееся работой с арендаторами, но мы активно сотрудничаем на рынке практически со всеми. Потому что площади появляются, убывают. И я надеюсь, что мы понятный игрок для профессиональных брокерских компаний.
– Как вы оцениваете перспективы на 2011 год?
– Я думаю, что рынок коммерческой недвижимости прошел шок, который был в 2009 году, в 2010 году было более осмысленное движение. Мы для себя понимали, что кризис будет заканчиваться ближе к концу 2011 года. Когда я говорю заканчиваться, это значит, что компании, которые должны были совсем закончить свою бурную деятельность, они ее закончат. Потому что, кому бы там ни переходили залоги, подобные длительные процессы, судебные иски – за полгода ничего не изменится. Банки более агрессивно начнут разбираться с тем, что досталось им в кризис. Более конструктивно. То есть если до этого они не понимали, справедливая это цена или несправедливая, сейчас начнут понимать. Ну и собственники – то же самое. Поймут, что какие-то ценовые ориентиры уже сформировались. Брокеры, консультанты стали вслух смело называть рыночные ставки. Разброс между ними делается меньше, что говорит о том, что рынок становится реально функционирующим. Поэтому я думаю, что в течение 2011 года будет если не существенная, то все же положительная динамика практически по всем направлениям: склады, офисы, ритейл, гостиницы. Гостиницы – самый быстрый показатель. Когда бизнес-активность восстанавливается, деловые люди начинают летать, начинают проводиться семинары, корпоративы. Это такой мгновенный ориентир, правда, не всегда самый правильный, потому что одно дело потратить немного денег на Новый год, а другое дело – расширить свой офис. Но тем не менее некая положительная динамика есть. Она будет сохраняться без каких-то больших всплесков в ту или иную сторону. С точки зрения жилой недвижимости мне сложно комментировать, мы там не суперактивный игрок. Но в загородной мы видим хорошую динамику. Если продукт, который вы предлагаете, отвечает соотношению цены и качества, то интерес у людей есть.

– На последней конференции PwC и ULI довольно пессимистично оценили перспективы российского рынка.
– Сложно ожидать что-то при том новостном фоне, который идет из нашей страны, очень трудно ожидать оптимистичности инвесторов. Мне кажется, что анализ применительно к России важен с точки зрения не того, что мы думаем о себе, а что люди думают о нас. Хотя цена в 100 или 80 долларов за баррель нефти не позволяет быть пессимистичным. Так или иначе в том или ином виде деньги в экономику просачиваются, но, к сожалению, людям некуда инвестировать, кроме жилья. Фондовый рынок – рулетка, и эмитентов там можно сосчитать на пальцах двух рук, а если говорить о ликвидных бумагах – даже одной руки, наверное, хватит. А потом западные инвесторы, даже если они об этом не говорят, они все равно будут ждать 2012 года.