Зеленые штандарты
Эксперты по green development утверждают, что уже в ближайшем будущем высококлассные офисы в России будут строиться только как «зеленые». Это станет необходимым условием для успешного функционирования здания на рынке, уверены они. Журнал CRE провел опрос среди офисных девелоперов и экспертов столичного рынка, чтобы выяснить, насколько они готовы строить и сертифицировать здания как «зеленые». В опросе приняли участие 14 компаний: MR Group, Mirax Group, Capital Group, «Легион Девелопмент», «Промсвязьнедвижимость», «Энка», Nagatino i-Land, Forum Properties, GVA Saywer, Storm Properties, Central Properties, Bavaria Property Services, «Система-Галс», KR Properties.
Западные стандарты против
российских условий
Опрос показал, что сегодня многие девелоперы если и готовы внедрять экотехнологии, то далеко не все стремятся соответствовать при этом международным стандартам, таким как BREEAM, LEED. В основном это объясняется тем, что данные стандарты не полностью подходят к российским условиям – климатическим и законодательным. «В настоящее время у нас нет корреляции с действующими нормами и правилами, на основании которых производится экспертиза и ввод объекта в эксплуатацию.
Поэтому использование экотехнологий по известным стандартам увеличивает себестоимость строительства в среднем на 5–20%», – комментирует вице-президент по девелопменту компании «Промсвязьнедвижимость» Мария Ольшанская.
На удорожание стоимости проекта влияет тот факт, что далеко не все российские строительные материалы соответствуют требованиям «зеленых» стандартов. «Использование западных аналогов существенно увеличивает затраты на строительство и делает проекты неэффективными. Специфика климата России предопределяет ограниченность или невозможность использования некоторых технологий. Например, использование солнечных батарей при ограниченном количестве солнечных дней в году будет дорогостоящим и нецелесообразным», – продолжает тему Ольга Мусиенко, руководитель отдела консалтинга Colliers International. Тем не менее некоторые эксперты полагают, что стоимость строительства «зеленых» проектов несущественно отличается от стоимости строительства стандартных объектов. «Лишь в случае погони девелопера за наивысшим рейтингом (например, LEED Platinum) себестоимость строительства может увеличиться на 8–10%. На мой взгляд, сертификацию объекта по базовому стандарту (например, LEED Silver) возможно осуществить без повышения себестоимости строительства либо с минимальными дополнительными затратами (1–2%)», – говорит Даниил Афремов, директора по развитию бизнеса Bovis Lend Lease.
Сегодня основной спрос на «зеленые» здания формируется со стороны международных западных компаний. «Иностранные корпорации становятся все более сознательными по отношению к окружающей среде и стараются придерживаться единой политики по этому вопросу во всем мире», – поясняет Ласло Вичачан, старший директор отдела стратегического консалтинга Cushman & Wakefield. «Сегодня в связи с изменением рыночной ситуации «зеленые» сертификаты могут быть требованием банков и конечных инвесторов как доказательство качественных и жизнеустойчивых проектов», – комментирует Маркус Майер, генеральный директор компании Bavaria Property Services (BPS).
Результаты опроса
Заставляют ли девелоперов новые тенденции на рынке строить офисные комплексы класса А в соответствии с «зелеными» стандартами? Ответы респондентов распределились следующим образом: «да» – 57%, «нет» – 29%, воздержались от ответа 14%. Большинство (57%) участников рынка действительно задумываются над тем, чтобы создавать проекты в соответствии с «зелеными» стандартами. «Мы считаем, что почти все проекты, которые реализуются на больших земельных участках, возможно проектировать по стандартам экодевелопмента. Некоторые проекты, которые возводятся на месте производственных площадей, также можно сертифицировать по «зеленым» стандартам», – рассказывает Бабюр Дикер, вице-президент Storm Properties. Многие эксперты отмечают, что у них увеличилось количество обращений девелоперов по реализации «зеленых» стандартов в рамках своих проектов. К концу 2011 года, по прогнозам экспертов, возможно, появится еще как минимум два проекта, прошедших сертификацию. «Пока большая часть «зеленых» проектов еще находится на стадии расчетов или проектирования, поэтому к концу года доля офисов класса А, отвечающих международным «зеленым» стандартам, в общем объеме предложения офисных помещений не должна существенно измениться», – полагает Юлия Стефанишина, старший менеджер компании Ernst & Young, группа по оказанию услуг компаниям сектора недвижимости в СНГ.
«Проекты, запланированные в этом году, будут «зелеными», поскольку все обращающиеся за консультацией застройщики интересуются экологически безопасным строительством – стандартами, опытом, требованиями арендаторов», – говорит Анастасия Хоменчук, руководитель отдела офисной недвижимости DTZ IMS.
А вы готовы стать «зеленым»?
На второй вопрос, предложенный игрокам рынка, о том, намерены ли они строить офисы по экологичным стандартам, ответы распределились так: «да, намерены» – 58%; «возможно (когда-нибудь)» – 21%; «нет, пока это не выгодно» – 14%, воздержались от ответа 7%.Как видно из ответов, 58% из опрошенных компаний намерены реализовать «зеленые» проекты в среднесрочном будущем.
Компании, которые на сегодняшний день не готовы строить «зеленые» офисы, аргументируют это тем, что срок окупаемости проекта увеличен на несколько лет (более 10 лет), другой причиной респонденты называют «спрос конечных покупателей», например, в случае build-to-suit, когда будущий арендатор здания не видит экономической выгоды от проекта. Третий вопрос был о серьезных причинах, препятствующих реализации «зеленых» проектов в России.Несмотря на то что большинство респондентов (58%) подтвердили свои намерения о том, что в будущем планируют строить офисы по «зеленым» стандартам, всего лишь 21% из общего числа опрошенных считают, что нет никаких препятствий реализовывать подобные проекты в России.
Основные причины, которые называли респонденты, – это:
отсутствие в России четкой законодательной базы (31%). «Главной причиной, препятствующей реализации проектов по экологичным стандартам, является отсутствие российских стандартов и законодательной базы в России. Как только будут первые результаты от внедрения наших стандартов и будет законодательно закреплен ряд моментов, экологичных проектов станет гораздо больше», – считает Наталия Чистякова, директор по развитию департамент консалтинга GVA Sawyer;
дороговизна проекта (23%);
недостаточный спрос (23%). При этом Елена Денисова, директор по России и СНГ, отдел по работе с владельцами офисных помещений Jones Lang LaSalle, утверждает, что конечные пользователи объектов, как российские, так и международные (последние – в большей степени), в последнее время на этапе отбора проектов задают вопрос о наличии сертификата или о планах по его получению»;
увеличенный срок окупаемости (8%). Некоторые респонденты отмечают, что очень часто эксперты говорят о выгодности «зеленых» проектов, но убедительные расчеты предоставляются крайне редко. Фактически окупаемость дополнительных затрат по созданию такого здания находится за пределами горизонта прогнозирования и составляет более 10 лет;
психологический барьер собственников (15%). «Экологичные стандарты в России еще только начинают внедряться, и понадобится время, чтобы поменять стереотипы многих собственников и убедить их в том, что «зеленый» офис – выгоден», – говорит Сергей Канаев, коммерческий директор технопарка Nagatino i-Land.
Сегодня многие «зеленые» эксперты говорят о том, что включение «зеленых» стандартов в проект – это выгодная процедура. Так, Франк Нил, развитие бизнеса, отдел управления строительством СB Richard Ellis, приводит пример: «На экологичность при строительстве и проектировании сертифицированного завода SKF было добавлено еще 7% к себестоимости, но стоимость актива при этом возросла на 12%».
Однако респонденты указали четыре причины, в которых констатируют, что сегодня в России еще нет ни рыночной, ни технологической, ни законодательной конъюнктуры для строительства «зеленых» офисов с той же выгодностью, как и в Европе.Тем не менее девелоперы намерены вкладываться в экотехнологии и сертифицировать свои здания, потому что это дает им возможность экономить в долгосрочной перспективе. «Это необходимо для повышения инвестиционной привлекательности здания и создания более качественного инвестиционного продукта. Если девелопер планирует создать качественный проект с длительным сроком функциональной жизни (15–20 лет), то желательно пройти подобную сертификацию», – считает Елена Денисова, директор по России и СНГ, отдел по работе с владельцами офисных помещений Jones Lang LaSalle.
Зеленым лучше родиться
Последний вопрос, с которым CRE обратился к участникам опроса, будут ли они переводить свои работающие офисы в «зеленые».Ответы распределились следующим образом: «да, некоторые проекты» – 43%, «нет, не выгодно» – 36% и 21% воздержались от ответа. По этому вопросу почти все девелоперы и эксперты утверждают, что на этапе, когда офис уже функционирует, включать «зеленые» технологии и производить сертификацию здания невыгодно и технически сложно. «Переделка существующего здания в «зеленое» – процесс непростой и затратный, в то время как, например, при получении сертификата по стандарту LEED с рейтингом «Сертифицирован» удорожание строительства может составлять 0%. Поэтому большинство заявляемых сегодня экологических проектов – объекты нового строительства», – говорит Юлия Стефанишина. Тем не менее некоторые собственники всерьез задумываются об улучшении существующих объектов и их сертификации. «Поэтому в ряде случаев это может быть оправданный и даже необходимый шаг, например, когда существующие здания являются частью единого комплекса и новое строительство запланировано как «зеленый» объект», – продолжает Юлия Стефанишина.
Надо отметить, что 43% респондентов, которые планируют сертифицировать действующие офисные комплексы, изначально строили свои объекты, включая экотехнологии. Поэтому им остается лишь добавить определенные опции, чтобы офисы стали по-настоящему «зелеными». Например, сделать улучшения в энергоэффективности переработки отходов можно и очень малыми вложениями, отмечает Анастасия Хоменчук. «Изначально мы не преследовали цели создания «зеленых» объектов, чтобы следовать модному тренду. Грамотные проектные и инженерные решения обеспечивают необходимые «зеленые» характеристики по энергоэффективности и безопасности зданий. Сейчас мы рассматриваем варианты их официальной сертификации по американским или британским стандартам», – рассказывает Петр Исаев, директор департамента коммерческой недвижимости Capital Group.Таким образом, можно точно утверждать, что сегодня девелоперы заинтересованы в развитии экостроительства в России и готовы вкладываться в «зеленые» технологии при условии, что будет складываться соответствующая конъюнктура рынка, а также будут приняты четкие российские нормы и правила по регулированию «зеленого» строительства.
