Мы встречаем новый, 2005, год на фоне разворачивающейся в России дискуссии о перспективах регулирования оценочной деятельности. От результатов этой дискуссии зависит, какими в итоге будут стандарты профессиональной деятельности оценщиков в России, а также меры по реализации указанных стандартов на практике. Для активных игроков на рынке недвижимости это в конечном итоге определит качество профессиональных оценочных услуг, а также их стоимость.

Дебаты разгораются прежде всего вокруг вопроса о структуре регулирования оценочной деятельности в сфере недвижимости в России. Чтобы лучше понять суть обсуждаемых вопросов, в особенности применительно к сфере недвижимости, полезно вспомнить, как шла работа в этом направлении до сегодняшнего дня, а также сравнить предлагаемую систему регулирования с той, которая эволюционировала и развивалась в США, где на сегодняшний день самая развитая в мире оценочная индустрия.
В России в 90-е годы, во времена перехода к рыночной экономике, проблема оценочных услуг (вида профессиональной деятельности, который ранее не существовал) также стала предметом горячих дискуссий. Выбирать приходилось из двух вариантов: либо это государственное учреждение, предоставляющее все виды оценочных услуг, либо это должны быть независимые частные организации оценщиков. При этом если первый вариант был зеркальным отражением системы, сложившейся еще в бывшем Советском Союзе, то второй копировал механизм предоставления оценочных услуг, существующий в большинстве стран с рыночной экономикой. К счастью, от государственно-бюрократической системы оценки решено было отказаться в пользу развития института независимых оценщиков.
В результате этого решения основатели Российского общества оценщиков (РОО) заложили фундамент для развития профессиональной оценочной деятельности в России. Эта профессиональная организация предоставляет качественное обучение профессионального оценщика, привлекая преподавателей и инструкторов из США и используя образовательные программы, разработанные ведущими американскими организациями профессиональных оценщиков. Одновременно РОО создала такую организационную структуру, которая позволяет лицам, заинтересованным в развитии оценки в России, обмениваться мнениями относительно решения тех или иных профессиональных вопросов и объединять усилия для развития структур оценочного бизнеса по всей стране. Позднее были созданы и другие профессиональные организации оценщиков, имеющие схожие цели, но различающиеся по способу их достижения.
Параллельно с институционализацией оценщиков крупные компании по предоставлению образовательных услуг развернули свою деятельность в России, разрабатывая курсы и тренинги для профессиональных оценщиков с целью стандартизации обучающих программ и расширения спектра публикаций по данной тематике на русском языке. В частности, на русский язык переведены наиболее авторитетные справочные и образовательные публикации: 1) учебник по оценке, изданный Международной ассоциацией оценщиков (автор Джозеф Экерт); 2) 10-е издание книги «Оценка недвижимости», опубликованной Институтом оценки (Чикаго, США).
На фоне развития рынка оценочных услуг правительство Москвы и федеральное правительство выявило необходимость в определенном уровне регулирования, обеспечивающем минимальные профессиональные стандарты в области оценочной деятельности. Так, правительство Москвы первым ввело требование лицензирования для оценщиков недвижимости (1998 г.), а вскоре уже Дума приняла первый «Закон об оценочной деятельности»(199Xг.), содержащий минимальные стандарты в области оценочной деятельности. Законодательный акт Москвы был в результате заменен действующим в настоящее время федеральным законом, содержащим минимальные стандарты в области оценочной деятельности, минимальные квалификационные требования для аттестации профессиональных оценщиков, а также лицензирования юридических лиц, осуществляющих такую деятельность.
Эта система во многом схожа с режимом регулирования, действующим в настоящее время в США и предусматривающим определенные минимальные стандарты для аттестации (лицензирования) оценщиков и выполнения оценочных работ для федеральных органов. Единые стандарты для профессиональной оценочной деятельности (USPAP) и система лицензирования находятся в ведении администраций штатов, которые обеспечивают их соответствие федеральным нормам и требованиям.
В таблице ниже представлены основные различия между действующей системой регулирования в России и системой, сложившейся в США.
Основное отличие предлагаемой системы саморегулирования в России от действующего в настоящее время законодательства заключается в характере регулирующего органа: будут ли им руководить госчиновники или сами профессиональные оценщики. Это основной вопрос, касающийся эффективности системы регулирования, которая в настоящий момент находится в руках госчиновников (а именно Министерства государственного имущества). Россия объявила о том, что действующий в настоящее время федеральный закон о лицензировании будет отменен и заменен системой саморегулирования оценочной отрасли. В качестве альтернативы действующей системе чаще всего называют «саморегулируемые организации» (СРО), т. е. профессиональные организации оценщиков будут регулировать деятельность своих членов в целях повышения качества оценочных услуг, предлагаемых на рынке. Российское общество оценщиков и Российская коллегия оценщиков являются примерами подобных организаций. Помимо них в регионах существуют местные организации профессионалов-оценщиков, ожидается, что их число будет расти по мере развития оценочной практики в России.
На первый взгляд указанные изменения в системе регулирования являются положительными, однако с ними связан ряд вопросов. Простой пример. В США также начинали с аналогичного механизма саморегулирования отрасли, так как профессиональные организации хотели провести разграничительную линию между своими членами и членами других подобных организаций. В результате рынок был вынужден выбирать оценщиков, ориентируясь на репутацию той или иной организации или под влиянием рекламной информации. После 50 лет развития система была признана неэффективной и заменена государственным лицензированием оценочных фирм. Чтобы не повторять чужих ошибок, система СРО в России должна быть изменена определенным образом.

Потенциально проблемы могут возникнуть в следующих областях:

Единообразие в следовании профессиональным стандартам оценочной деятельности, т. к. каждая саморегулируемая организация может иметь собственные минимальные требования и по-разному толковать профессиональные нормы и требования. Трудности применения дисциплинарных мер и наложения штрафных санкций на членов организации, которые регулярно платят взносы, явились одной из главных причин неудачи подобной системы регулирования в США.
Образовательные стандарты и требования. Если существуют различные независимые СРО, то возникает вопрос о том, кто отвечает за единые нормы качества профессиональной подготовки и обучения, являющиеся важнейшим гарантом высокого уровня профессиональных услуг?
Монополизация рынка отдельными «уполномоченными» СРО за счет других организаций, что в итоге приведет к отсутствию конкуренции среди профессиональных оценщиков и установлению на рынке завышенных цен.
«Избранные» СРО постараются ограничить доступ на рынок оценочных услуг новым (конкурентоспособным) игрокам.

Принципиальное решение о смене режима контроля системой саморегулируемых организаций для надзора за оценочной деятельностью в России уже принято. Вопрос только в том, каким образом это будет сделано, и желательно, чтобы решение принималось с непосредственным участием профессиональных оценщиков в сфере недвижимости. Это позволит объединить наиболее квалифицированных и знающих специалистов для разработки и внедрения профессиональных стандартов. Такой вариант более предпочтителен, чем разработка стандартов госчиновниками, не знающими специфику оценки изнутри. Если разработка системы увенчается успехом, рынок получит высококачественные услуги, отвечающие реальным потребностям клиентов, по конкурентным ценам. Мы будем следить за ситуацией и проинформируем вас о результате ведущихся дискуссий.

Спецвыпуск: инвестиции