Системы жизнеобеспечения здания, такие, как отопление, кондиционирование, электроснабжение, услуги связи и телекоммуникаций, сегодня можно встретить в любой уважающей себя гостинице. Но только автоматизация всех этих систем, интегрирование их в единую сеть позволяет собственнику отеля повысить рентабельность своего бизнеса – добиться улучшения гостиничного сервиса, обеспечить существенную экономию ресурсов и в целом продлить срок эксплуатации здания.

Согласно планам столичных властей, до 2006 года в городе будет построено около 40 новых отелей на 110–130 тыс. мест. Еще 70 тыс. мест должно появиться к 2010 году. Прогнозируя рост конкуренции, владельцы отелей уже сегодня стремятся искать более эффективные методы контроля и управления гостиничными операциями, тем самым повышая качество обслуживания и рентабельность всего бизнеса в целом. Решать эту задачу помогают новые технологические решения. Почему именно интеллектуальные системы оказываются ключевым элементом, влияющим на прибыльность отеля? Объяснение лежит на поверхности. «Основным преимуществом автоматизации гостиничных комплексов являются комфорт, удобство и безопасность, как для посетителей отеля, так и для персонала, - считает Борис Серазетинов, менеджер по сбыту компании Siemens Building Technologies. - Для собственника тоже существует ряд преимуществ: уменьшение затрат за счет экономии электрической и тепловой энергии, увеличение эффективности работы персонала, оптимизация бизнес-процессов серьезно увеличивает прибыль владельца».
Каким образом достигаются эти преимущества? Как работают автоматизированные системы в гостиницах и в чем им специфика?
Говоря об автоматизации гостиниц, специалисты склонны разделять системы, призванные управлять инженерной начинкой здания, и системы, обслуживающие основные гостиничные бизнес-процессы (бронирование номеров, прием посетителей, система расчетов и т. д.). Между тем эксперты единогласны в том, что первые и вторые должны быть связаны между собой, должны быть интегрированы в единую сеть.
«Современные инженерные системы здания во многих случаях уже имеют встроенную автоматику, которая позволяет управлять оборудованием и осуществлять из диспетчерской мониторинг, а в некоторых случаях и ручное управление. Между тем, когда на одном объекте работает сразу несколько систем, в том числе и специальные гостиничные системы со своими собственными программными приложениями, необходимо, чтобы все работали согласованно. Неслаженная работа, отсутствие той самой интеграции систем чревата не только повышенным энергопотреблением, но и ускоренным износом оборудования, а в некоторых случаях – серьезными авариями, наносящими ущерб гостиничной инфраструктуре», - считает Владимир Коханов, технический директор российского представительства компаний Merten GmbH Co. KG и SVEA Building Control Systems GmbH & Co. Типичный пример – одновременная работа систем отопления и кондиционирования. Если системы работают не взаимосвязанно, кондиционер подает охлажденный воздух в помещение, пытаясь достичь заданной температуры, которая ниже установленной для регулятора радиатора, а радиатор пытается поднять температуру до заданного ему уровня. В результате системы не могут прийти к компромиссу, и, работая одновременно, они тратят неоправданно большое количество энергии. Если такие ситуации происходят неоднократно, это может привести к быстрому износу систем. В случае автоматизации процессов, интегрированный интеллект обеспечит оптимальный режим работы оборудования, не позволит ему работать вхолостую. Например, если постоялец открывает дверь на балкон, кондиционер автоматически выключается – бессмысленно охлаждать поток теплого воздуха. Программируя те или иные сценарии работы систем, можно обеспечить экономную работу оборудования, не снижая уровень комфорта для посетителей. Все это позволяют сделать современные BMS (Building Management Systems – Системы Управления Зданием), являющиеся основой создаваемых сегодня интеллектуальных зданий.
На рынке представлены системы, различающиеся по степени сложности, использованному оборудованию и программному обеспечению, но они похожи в том, что позволяют осуществлять интегрированное управление помещениями и оборудованием отеля с центрального компьютера, непосредственно с ресепшн. Интеллектуальные системы для гостиничного бизнеса, как правило, состоят из центральной станции, откуда производится анализ и управление всеми номерами отеля, а также из подключенных к центральному компьютеру контроллеров и их периферийного оборудования (кабели, датчики и т. д.), – расположенных во всех помещениях отеля. Все оборудование подключено к центральной станции системы управления, поэтому отслеживать состояние инженерных систем номера можно в режиме он-лайн.
«В системах, разработанных специально для управления гостиничными номерами, предусмотрены комнатные контроллеры, которые с одной стороны связаны с управляющей рабочей станцией на рецепции, а с другой, с их периферийными устройствами в каждом отдельном номере. Сообщения и аварийные сигналы, такие «Просьба не беспокоить», «Вызов обслуживающего персонала», «Вторжение» тотчас же отражаются на мониторе в окне аварийной сигнализации, что дает возможность обслуживающему персоналу предпринять соответствующие действия, - рассказывает Борис Серазетинов. - Система соединена непосредственно с системой расчетов гостиницы, а также с системами контроля доступа, обеспечения температурного комфорта и кондиционирования воздуха, управления безопасностью и энергообеспечением. Вся полученная информация соответствующим образом отображается на экране монитора рабочей станции. Так, например, если время пребывания гостя в номере истекло, и он не успел оплатить дополнительные сутки, система дает сигнал на блокировку магнитной карты – попасть в номер можно будет, только предварительно обратившись в зону ресепшн».
Освещение и температурный контроль
Во всех современных гостиницах, как правило, системы освещения, центральные системы отопления, охлаждения и вентиляции интегрированы в единую интеллектуальную сеть, которая в свою очередь взаимосвязана с другими программами гостиницы. До прибытия гостя эта система работает в так называемом ожидающем – экономном режиме. «После того, как гость вынимает карточку из cardholder, подача энергии в номер снижается – выключается непогашенный гостем свет, другие приборы, кондиционер переводится в экономичный режим. Таким образом, в отсутствие гостя автоматизированная система управления не просто отключает все системы номера, а перестает работать на полную мощность, сохраняя приемлемый комфорт к моменту возвращения гостя или минимизируя потребление всех ресурсов, если номер свободен», - констатирует Борис Серазетинов.
Система температурного контроля очень часто работает при помощи вспомогательных элементов, например жалюзи. «В нашей стране пока не очень распространена система жалюзи на окнах в коммерческих зданиях. Между тем, в Европе, Америке, и естественно в южных станах использование жалюзи носит сугубо прагматичный характер. Во-первых, они позволяют закрывать помещение и не допускать его перегрева, что снижает нагрузки на систему кондиционирования, а значит, экономит электроэнергию. С другой стороны, регулируя угол наклона жалюзи, можно за счет отраженных солнечных лучей поддерживать необходимый уровень освещенности в помещении за счет естественного света. Соответственно освещение в номере можно включать не на полную мощность, что опять же снижает электропотребление. Соответственно снижаются и затраты на эксплуатацию здания, что актуально для гостиниц», - говорит Владимир Коханов.
Экономия энергии – тепловой и электрической, которой можно добиться при внедрении автоматизированной системы, по словам специалистов, в среднем может составлять 20–30%. Между тем существуют приборы, способные сокращать издержки на электроэнергию до 50%. Количество включенных светильников можно сократить при условии, если в гостинице внедрена система, основанная на так называемых датчиках присутствия. Благодаря им свет включается только в том случае, если размещенные в коридорах, местах общего пользования и других помещениях датчики регистрируют наличие людей и выключаются по мере надобности.
Для более тщательного контроля за расходованием энергии некоторые разработчики создают сегодня специальные модули. Они позволяют собирать всю полученную информацию о расходе энергии на центральный пульт управления, анализировать данные и принимать меры для оптимизации этого расхода.

Контроль безопасности
Контроль безопасности в гостиницах состоит из нескольких аспектов – это контроль доступа в гостиничный номер, контроль противопожарной безопасности и контроль возможности техногенных аварий.
Современные автоматизированные системы, как правило, исключают возможность проникновения в гостиничный номер постороннего лица. Попасть в комнату можно только с помощью специальной магнитной или бесконтактной карты, которой присвоен индивидуальный код. Устройство для считывания карточек, как правило, оснащено с наружной стороны входной двери номера специальным дисплеем. Здесь, как и на центральном пульте управления, появляются сигналы постояльца (например, «Просьба не беспокоить»), адресованные работникам отеля. Обслуживающий персонал, прикрепленный к номеру, также может попасть в номер, например, для осуществления уборки в момент отсутствия гостя. При этом информация о том, какая горничная была в комнате, сколько она там пробыла и т. д., всегда отображается на центральном дисплее. Все это позволяет контролировать персонал и его действия. В данном случае речь идет не только о возможном хищении вещей постояльца, но о и все той же экономии энергии. «Мировые гостиничные бренды всегда очень четко прописывают свои
корпоративные требования к оборудованию номеров и служебных помещений, определяют в корпоративных стандартах и сценарии работы помещений, в том числе даже и процессы уборки номеров обслуживающим персоналом. Как правило, процесс уборки исключает возможность использования обслуживающим персоналом теле- радио приемников, декоративного, акцентного и прочего освещения, за исключением части общего. Система управления номером работает таким образом, что горничная может использовать только те функции инженерного и телекоммуникационного оборудования номера, которые необходимы и достаточны для процесса уборки,– рассказывает Владимир Коханов.
Система контроля доступа весьма эффективна против вторжения в номер посторонних лиц. Если в комнату пытается кто-то проникнуть, контакт двери посылает на центральный пульт сигнал об опасности. В соответствии с корпоративными установками персонал предпринимает оперативные действия.
Помимо контроля доступа сюда также входит модуль, связанный с противопожарной безопасностью. Владельцев гостиниц волнует в данном случае не только грамотное предупреждение об опасности, но и избежание ложных тревог, что требует от системы максимальной чувствительности, точности контроля за ситуацией. Как работают такие системы? Система дымодетекции автоматически передает сигнал тревоги соответствующим службам и активирует соответствующие средства безопасности (защитные двери, контроль работы лифтов и т. д.) и звуковое предупреждение об опасности. Кроме того, часто система снабжена «иммунитетом» против ложной тревоги, поскольку очень точно распознает «раздражители».
Одним из преимуществ автоматизированных систем является то, что они способны адресно реагировать на форс-мажорные обстоятельства и посылать точечный сигнал об опасности, не вовлекая в процесс абсолютно все помещения гостиницы. «В старых системах, которые далеки от интеллектуальных, если приходил сигнал об опасности, срабатывала централизованная блокировка некоторых инженерных систем, что парализовывало работу всего здания. Сегодня интеллектуальные автоматизированные системы позволяют делать это по определенным зонам здания. Адресное реагирование на аварийную ситуацию обеспечивает все необходимые мероприятия именно в зоне аварии. Поэтому в здании гостиницы не будут нарушены нормальные условия нахождения людей в зонах, где нет нештатных ситуаций», – рассказывает Владимир Коханов.
Предупреждение техногенных аварий также является одним из преимуществ современных автоматизированных систем. Наряду с самыми разными данными на центральный пульт поступает и информация о состоянии инженерного оборудования, которая в свою очередь отправляется в службу эксплуатации. Система заранее информирует персонал о том, что, например, подошел срок замены циркуляционных насосов, фильтров и другой техники. Протечки систем отопления, водоснабжения и канализации могут привести не только к порче гостиничного имущества и номерного фонда, но и личных вещей гостя. Таким образом, с одной стороны, превентивные меры позволяют предотвратить аварии, связанные с неисправностью оборудовании, а значит, предотвратить дополнительные траты на ремонт, возмещение ущерба постояльцам и т. д., с другой – снижают стоимость расходов на эксплуатацию (в том числе и за счет снижения количества персонала). Такой подход, кроме всего прочего, позволяет применить принципиально новую технологию – аутсорсинг, когда оперативное обслуживание инженерных систем осуществляется внешней организацией.

Связь с внешним миром
Сегодня гостиница не может функционировать без телефона, телевизора с общими, кабельными и платными каналами, Интернета и системы управления доступом. Современные сетевые решения позволяют существенно сэкономить на предоставлении этих услуг за счет использования единой информационной сети гостиницы. Такое решение также дает возможность существенно расширить спектр предоставляемых сервисов, а за счет объединения систем – упростить и ускорить оплату и предоставление внутренних услуг в гостинице.

Важные детали
Использование автоматизированных систем в гостинице, помимо массы перечисленных преимуществ, открывает новые возможности для льготного страхования гостиниц. Применение современных интеллектуальных систем управления существенно снижает вероятность наступления страхового случая. А потому собственник отеля, внедрив у себя такую систему, может сэкономить на страховке.
Подводя некую черту, можно сказать, что комплексная автоматизация гостиницы сегодня позволяет не только расширить спектр и повысить качество предоставляемых услуг, но и обеспечить развитие нового сервиса и существенную экономию эксплуатационных расходов.

А может, не надо?..
Несмотря на все очевидные преимущества внедрения подобных систем, далеко не все владельцы строящихся сегодня гостиниц осознают важность автоматизации. Прежде всего их смущают инвестиции в интеллект здания, которые, по подсчетам специалистов, могут составлять 30–40% стоимости всего гостиничного комплекса. Не все готовы на подобные траты. Учитывая же еще одну важную особенность рынка – отсутствие на рынке компаний, способных разобраться во всем многообразии существующих систем и выбрать для инвестора наиболее подходящий вариант, – становится понятной относительная непопулярность у частных инвесторов интеллектуальных гостиничных систем. Компаний, заявляющих о том, что они занимаются разработкой интеллекта для объектов коммерческой недвижимости, в России очень много. Причем, игроков, которые используют оборудование и контроллеры непонятного происхождения и, при этом, называют себя профессионалами, гораздо больше, чем настоящих системных интеграторов. «Специалистов, способных разобраться во всем многообразии представленных систем и компаний и рекомендовать инвестору правильный выбор, очень мало. В основном они сосредоточены в Москве и Санкт-Петербурге. В крупных региональных городах таких специалистов практически нет даже в компаниях-интеграторах, имеющих центральные офисы в столицах, - рассказывает Владимир Коханов. - Чтобы инвесторы и девелоперы активнее вкладывали средства в автоматизацию зданий, повышая капитализацию зданий и качество гостиничного бизнеса в России, необходим институт консалтинговых компаний. С их появлением владельцы отелей сокращали бы свои расходы, связанные со строительством, с набором штата собственных специалистов на этот период. Кроме того, процесс поиска подходящей системы происходил бы значительно быстрее. В этом плане дополнительные услуги могли бы оказывать уже появившиеся на рынке компании, осуществляющие на договорной основе эксплуатацию современных зданий, в том числе и гостиничных».
Основными потребителями автоматизированных систем сегодня по-прежнему являются мировые гостиничные бренды, появляющиеся в Москве и Петербурге. Корпоративные стандарты всех без исключения западных отелей требуют применения BMS. Таким образом, 100% существующих и строящихся иностранных отелей оснащаются «интеллектуальной начинкой». Спрос на автоматизированные системы создают ряд «прогрессивных» частных инвесторов, строящих четырех- пятизвездочные отели в российских столицах и крупных курортных городах. Кроме того, интеллектуальными считаются большинство ведомственных отелей («Газпром», например). Весь остальной рынок гостиниц сегодня, увы, обходится без применения новейших технологических разработок.
Гостиницы, которые строятся в регионах, – вообще разговор отдельный. «Задача, которая чаще всего стоит перед здешними инвесторами, – построить коробку, разбить ее на номера, сделать освещение, организовать максимально недорогие отделочные работы и ограничиться дешевыми электроустановочным оборудованием, – констатирует Владимир Коханов. – Об автоматике регионалы вообще слышать не хотят. Их главный аргумент – сначала мы заработаем средства, а потом будем внедрять автоматизацию. Они не понимают, что потом это будет гораздо дороже. Инвестировать на стадии строительства значительно экономнее и грамотнее с технологической точки зрения».

Перспективы рынка
При всех трудностях, с которыми сегодня сталкиваются компании-интеграторы, очевидно, что скоро у них появится много работы. Строительство гостиниц, как в Москве так и в регионах, выход на рынок западных брендов заставит владельцев отелей думать о конкурентоспособности своего бизнеса. И тут без интеллектуальной автоматики не обойтись. «С каждым годом клиент становится все более разборчивым и притязательным в отношении услуг, предоставляемых отелями, наступают на пятки конкуренты, стремящиеся переманить клиентуру соперников в свои стены. В этих условиях только автоматизированные системы способны повысить качество сервиса, сделать гостиницу более комфортной для проживания. Думаю, что в самое ближайшее время мы будем наблюдать рост рынка интеллектуальных систем», - считает Борис Серазетинов.
Многие предсказывают, что популярность автоматики будет расти прямо пропорционально стоимости электричества. Год от года энергия дорожает, пока ее стоимость некритична, можно думать о вспомогательном характере «интеллекта» зданий. Как только цена перемахнет психологический барьер, собственники всерьез задумаются о том, как оптимизировать свой бизнес.