Цена и качество управления: с поправкой на кризис

Участники мероприятия обсудили проблемы рынка управления коммерческой недвижимостью, представили несколько схем, когда расходы заказчика можно свести к минимуму, сохранив при этом ка­чество обслуживания объектов.

Петербургские управляющие компании в кризис предлагали своим клиентам новые форматы работы, снижая стоимость своих услуг. Качество управления при этом не всегда оставалось на должном уровне, отметили эксперты. «Существуют проблемы, связанные не только с технической эксплуатацией, уборкой или обеспечением безопасности объектов, но и с отсутствием коммуникаций между УК и арендаторами зданий. Редкие управленцы задумываются над тем, что требуется арендаторам, представляя на объекте прежде всего интересы их собственников», – посетовал директор компании GVA Sawyer в Санкт-Петербурге Николай Вечер. Как отметил управляющий партнер «АйБи Групп» Юрий Борисов, качество обслуживания не должно страдать независимо от того, сколько платит собственник: «Если оплата не устраивает УК, самый честный путь – уйти в отставку».

Участники конференции представили свои варианты недорогого, но эффективного менеджмента, при котором учитываются интересы управляющих, собственников и арендаторов. Так, г-н Борисов раскрыл некоторые секреты планирования бюджетов по управлению объектом, опираясь на наиболее затратные мероприятия, в числе которых – удержание существующих и привлечение новых арендаторов, повышение уровня доходности объекта вкупе с сокращением издержек. Признавая эту схему, генеральный директор компании «МТЛ. Эксплуатация недвижимости» Дмитрий Ханжин сообщил, что расходы заказчика можно свести к минимуму за счет собственного вознаграждения. В конце прошлого года эта УК одной из первых в Петербурге вышла на управление объектами всего за 1% в месяц от дохода собственника на объекте. «Управляющей компании одного процента вполне достаточно, если у нее в активе не одно-два здания, а несколько», – считает г-н Ханжин.
По словам управляющего парт­нера LCMC Дмитрия Золина, роста доходов самой УК можно добиться, к примеру, за счет создания в структуре УК собственных дополнительных сервисных направлений, расширения перечня услуг, привлечения новых объектов в управление, охвата новых сегментов недвижимости и выхода в регионы. При увеличении доходности бизнеса экономические риски сводятся к минимуму. Репутационные риски, отметил г-н Золин, можно минимизировать за счет привлечения профессиональных подрядчиков.

«Наиболее актуальными для собственников сегодня являются анализ арендных ставок, возможность оптимизации операционных расходов, а также потенциал роста доходности объекта», – рассказал заместитель генерального директора, глава департамента эксплуатации недвижимости VMB Trust, директор ООО «ДЭН» Юрий Кольцов. По его словам, любая УК, приступив к работе на объекте, обязана проанализировать эти аспекты, а возможности роста доходов и сокращения издержек найдутся обязательно.

Кризис 2008 года для всех управляющих и эксплуатационных компаний послужил серьезным уроком. По словам генерального директора УК «Система» Евгения Якушина, сокращение бюджетов привело к нормированию труда, тщательному подбору кадров и повышению эффективности труда каждого сотрудника в управляющих компаниях. Сегодня, когда заказчик стал более избирательным, эксперт рекомендует обратить особое внимание на брендинг и качество продаж. «В «жирные» времена мы приучились ждать, когда у нас купят, но этот период прошел. Теперь нужно уметь продавать», – утверждает г-н Якушин.

Также на конференции выступили руководитель направления консалтинга группы BESH (Москва) Алексей Петров с оценкой эффективности внутренних эксплуатационных подразделений собственников объектов недвижимости, директор департамента эксплуатации объектов петербургского офиса NAI Becar Валентин Каверин, рассказавший о том, почему в нашей стране пока не прижились стандарты так называемой экологической эксплуатации, а также старший консультант отдела стратегического консалтинга Knight Frank SPb Леонид Захаров, поделившийся опытом работы управляющей компании на примере бизнес-центра класса А «Санкт-Петербург плаза».
На коференции состоялась презентация новой книги Евгения Якушина «Эксплуатация недвижимости. Менеджмент», которая, по сло­­вам автора, может ответить на многие вопросы, стоящие сегодня перед эффективной УК.