Алексей Краузе: «Знаковые места заняты»

– Алексей, вашу компанию часто вспоминают в связи с сетью гипермаркетов «О'кей». Насколько сейчас бизнес «Доринды Инвест» связан с бизнесом этой сети?
– «Доринда Инвест» является отдельной девелоперской компанией со своим пакетом проектов. Из-за общих акционеров с сетью гипермаркетов «О'кей» может сложиться впечатление, что мы развиваем проекты только рядом с этими магазинами, но на самом деле это не так. «О'кей» в качестве долгосрочного арендатора присутствует только на трех наших объектах. В тех проектах компании, где предполагается появление продуктового якорного магазина, мы, безусловно, заинтересованы в появлении такого сильного оператора, как «О'кей», но это не является константой. Мы готовы к общению и с другими продовольственными сетями.
Кроме того, помимо развития собственных проектов, существенным аспектом нашей деятельности является оказание услуг по профессиональному управлению девелоперскими проектами для сторонних клиентов. В нашем активе – около десяти объектов, половина которых приходится на собственные проекты, а половина – на внешних заказчиков.

– Что это за проекты?
– Среди них есть торговые, гостиничные и офисные. Например, сейчас мы осуществляем девелопмент делового центра на Синопской набережной, 67–70. Заказчиком этого проекта является компания «НЭФ Санкт-Петербург». Его реализация осложняется тем, что он предусматривает реконструкцию памятников. Вместе с тем этот проект было решено сделать относительно небольшим, будет построено несколько тысяч квадратных метров офисных площадей. Это связано не только с ограничениями, которые накладывает реконструкция объектов культурного значения, но и с рыночной конъюнктурой. Пока я не вижу предпосылок для актив­ного роста офисного рынка.
Также мы участвуем в разработке проекта строительства гостиницы в Приморском районе, но­­мерная емкость которой составит около 200 номеров, бизнес-центра в Московском районе площадью примерно 70 тыс. кв. м и спортивно-развлекательного комплекса в При­морском районе – около 25 тыс. «квадратов».

– Но и проекты, связанные с акционерами «Доринды Инвест» и «О'кей» на этом фоне не отошли на второй план. Многие из них реализуются на общих с гипермаркетами площадках. Расскажите о них поподробнее.
– Мы реализуем три таких проекта. Один из них расположен на Московском проспекте, рядом со станцией метрополитена «Электро­сила». Здесь рядом с уже работающим гипермаркетом «О'кей» почти построена коробка второй очереди комплекса.
Другой участок располагается на Заневском проспекте, 65. Этот проект называется «Оккервиль». Там также уже работает «О'кей», но рядом с ним находится достаточно большой участок, на котором предполагается реализация крупного девелоперского проекта.
Третий проект расположен в Мур­манске, где рядом с гипермаркетом началось строительство нового торгового центра.
 
– Что это будут за объекты? Каковы их площади, классность, каких арендаторов вы рассчитываете туда привлечь?
– Эти проекты находятся в разной стадии реализации. По некоторым из них уже сегодня очевидны все показатели, некоторые пока еще нуждаются в дополнительном осмыслении. Например, вторая очередь торгового комплекса в проекте «Электросила» уже построена на 85%. Из-за кризиса его реализация была приостановлена, но в конце прошлого года проект был разморожен. Он не очень большой – около 10 тыс. кв. м. Сейчас перед нами стоит задача как можно быстрее ввести этот объект в эксплуатацию. Уже выбран брокер (Colliers International SPb. – Прим. CRE), вместе с которым мы приступили к поиску арендаторов.
Но этим небольшим торговым центром проект на «Электросиле» не ограничивается. Даже с учетом второй очереди на принадлежащем нам участке в 6 га занято всего два гектара. В перспективе мы планируем реализовать здесь очень масштабный девелоперский проект, в рамках которого можно построить 50–70 тыс. кв. м коммерческой недвижимости – как торговой, так и офисной. Но о назначении и классности этих площадей говорить пока рано, концепция дальнейшего развития участка только прорабатывается.

– Какой объем инвестиций запланирован в этот проект?
– Объем инвестиций в достраивающийся комплекс составляет около $5 млн. Ввод объекта намечен на весну следующего года. Что касается масштабного проекта на оставшихся четырех гекрах, то об инвестициях говорить пока рано. Но, по грубым оценкам, они могут составить от $90 до 150 млн.

– В этой части Московского прос­пекта почти отсутствуют качествен­ные торговые и офисные объекты. Поможет ли это при поиске аренда­торов?
– С одной стороны, рядом действительно нет крупных офисных и торговых комплексов, с другой – Московский проспект с его трафиком достаточно сложное место, и к нему нужно подходить очень вдумчиво. Порой ожидания от Московского проспекта завышены, и девелоперы, которые приходят туда, считают, что одно только расположение гарантирует им успех. А на самом деле там необходимо вкладывать массу сил и средств в маркетинг и продвижение объекта.
Стоит учитывать и тот факт, что сегодня на Московском проспекте заявлена реализация большого количества крупных проектов. Уже известно, что редевелопменту должны подвергнуться территории «Силовых машин», «Петмола», а рядом с нашим участком крупный проект реализует ВТБ. Так что в ближайшие пять лет конкуренция там заметно усилится.

– Насколько я понимаю, проект в Мурманске похож на тот, что вы реализуете на Московском прос­пекте?
– Действительно, первая очередь в составе гипермаркета уже введена в эксплуатацию. Вторая очередь – торговый центр, строительство которого началось еще до кризиса, но в 2009 году было приостановлено. Сегодня мы интенсивно отрабатываем варианты продолжения этой стройки. Впрочем, там, вероятно, понадобится провести некоторую реконцепцию. В Мурманск люди активно приезжают за покупками из окрестных городов области, а парковка работающего ги­­пермаркета уже загружена до предела. Сегодняшняя концепция торгового центра предполагает слишком мало парковочных мест, поэтому мы планируем увеличить их количество почти в три раза. Это требует дополнительных мероприятий и согласований, но администрация города нас понимает и идет навстречу.

– А как поведение администрации Мурманска в отношении девелоперов отличается от, скажем, политики Смольного?
– В целом мы продуктивно сотрудничаем с администрациями городов, где реализуются наши проекты. Но каждый регион имеет свои особенности. Например, в Мурманске традиционно развиты общественные движения, с мнением которых приходится считаться. Они активны и иногда выступают против какой-либо стройки. Само появление нашего проекта вызвало большую дискуссию. У него были сторонники и противники, которые открыто выражали свое мнение. Мурманск – единственный регион, где проект нашего торгового комплекса дважды проходил градостроительный совет, экспертизу и экологическую экспертизу.

– Когда вы должны завершить проект в Мурманске? Каковы инвестиции в него?
– Проект должен завершиться в конце 2013 года. Приблизительный объем вложений в него составляет $50 млн.

– Если вернуться к проекту «Оккервиль» в Петербурге, там вы планируете построить офисы или в первую очередь развивать торговую составляющую?
– По этому проекту мы заканчиваем разработку проекта планировки территории, в феврале по нему прошли общественные слушания. Районные власти запланировали построить там музей, библиотеку и православный храм. По соседству будет реализован инвестпроект «Аль Фаберже». Это небольшие объекты, которые формируются на полосе вдоль реки Оккервиль. А на основной территории, где уже работает гипермаркет, появятся наш торговый центр и офисное здание. Хотя это только проект планировки, и пока мы не приступали к более интенсивному прорабатыванию деталей.

– Таким образом, реализация проекта пока откладывается…
– Портфель наших заказов состоит из пяти проектов акционеров и ряда сторонних заказов. Кроме того, стоит вопрос инвестиций. «Оккервиль» – немаленький проект. Потенциально там можно построить до 100 тыс. кв. м недвижимости, и такие масштабы требуют глубокой проработки.

– Кроме Петербурга и Мурманска ваша компания работает на рынке Московской области. Причем если в Петербурге вы в основном специализируетесь на строительстве торговых площадей, то в столице выбрали формат бизнес-парка. Почему?
– Речь идет о проекте «Нагорное», который находится в северной части МКАД, в Мытищинском районе Московской области. Этот проект действительно был запроектирован как бизнес-парк в сотрудничестве с компанией Hochtief Development Russland. Мы даже совместно представили его на Expo Real в 2008 году и на выставке инвестпроектов Московской области. Но потом грянул кризис, и запланированный объем в 250 тыс. кв. м офисных площадей в этом месте утратил свою актуальность. Сейчас мы проводим реконцепцию. Не исключаю, что от ориентации на офисную недвижимость будет решено отказаться. Скорее всего, в проекте будут преобладать торговые помещения.

– Откроется ли там «О'кей»?
– Сегодня в составе проекта присутствует ритейл-парк, предполагающий наличие продовольственного гипермаркета, гипермаркета формата DIY и гипермаркета электроники формата white & brown. Мы ведем переговоры с представителями различных операторов этих форматов. С «О'кей» мы также ведем переговоры по этому проекту.

– Как вы пришли к идее строительства жилья в Нижнем Новгороде?
– Это не единственный наш проект, где мы рассматривали возможность строительства жилья. Например, некоторое количество жилых площадей может появиться в нашем проекте в Подмосковье. А нижегородский проект сейчас находится в фазе ожидания. Мы собираемся разморозить его в течение этого года. Жилье там решили строить, потому что эта территория в проекте планировки предназначается в основном под жилье. Да и подходит он в первую очередь для этой функции: рядом река, из домов будет открываться вид на воду. Причем в двух шагах от этого квартала будет построен один из стадионов, который примет чемпионат мира по футболу в 2018 году, что повлечет за собой улучшение инфраструктуры всего района. В частности, там должны построить набережную, после чего значимость участка должна существенно улучшится.

– На вашем примере мы видим, что по мере выхода из кризиса значительная часть проектов подвергается реконцепции. Некоторые аналитики высказывают мнение, что массовое изменение концепций проектов обусловлено не только рыночной конъюнктурой, но и уровнем развития петербургского рынка недвижимости, который в значительной мере заполнен. Получается, что развивать новые проекты через некоторое время можно будет только на месте старых?
– В какой-то мере так и есть. Хотя в городе еще хватает промышленных территорий, на месте которых можно построить жилье или коммерческую недвижимость, но это уже совсем другой уровень инвестиций. А так, по большому счету знаковые места заняты. Значит, развитие рынка сведется к реновации и реконцепции существующих объектов, часть из которых поменяли собственников. Здесь можно вспомнить пример торгового центра «Грейт», в котором работа по изменению концепции началась сразу после смены владельца.
Вообще, международная практика показывает, что торговый центр «живет» от пяти до семи лет, после чего нуждается в обновлении того или иного уровня. Это может быть ребрендинг со сменой целевой аудитории, полная реконструкция объекта или, к примеру, постепенное увеличение доли развлекательной составляющей. Степень обновления зависит от конкретного проекта и желаний его собственника.